@Sergio1031 Qual è il prezzo giusto? Questa domanda è stata trovata per la prima volta nelle pitture rupestri del Paleolitico: un locatore primitivo voleva affittare la sua caverna ad alcuni membri di un’altra tribù di passaggio da quelle parti, brandendo un contratto ad uso abitativo fatto di granito.
L’antica risposta, tramandata segretamente dagli sciamani dell’epoca, è: studiati i tuoi avversari.
La prima regola, fondamentale. Butta un occhio sulle caver ... appartamenti dello stesso taglio in adiacenza viale Pasubio di pari qualità al tuo con le stesse caratteristiche: stesso numero di posti letto, stanze, bagni, arredo ecc.
E’ per questa ragione che prima ti dicevo: cerca di colpire le debolezze degli altri. Offri qualcosa che gli altri non offrono. Questo giustifica un prezzo più alto per non cadere nella guerra al ribasso.
Tu, però, sei un newbie, e per te l’obiettivo primario in questa fase è ottenere il maggior numero di prenotazioni possibile con tante stelle e punti, che ti diano quella visibilità che adesso ti manca.
Perciò, dopo esserti segnato su un foglio i prezzi dei concorrenti diretti di zona, non pensare tanto al guadagno: fai un prezzo di lancio per il primo mese scontato del 50% (è solo un esempio) del prezzo di listino, chiamiamolo così, un “black month” per farti conoscere come “host” affidabile e influenzare il tuo datore di lavoro, l’algoritmo del portale che ti darà visibilità.
Scrivilo a chiare lettere sull’annuncio: “Supersconto per i primi clienti!”. Ma attenzione: tutto deve essere perfetto in quell’alloggio, se vuoi ottenere ottime recensioni, una delle leve del pianeta OTA. Sono gli ospiti la tua migliore pubblicità. Saranno loro a passarsi parola.
Non preoccuparti se ci rimetti qualche euro. E solo marketing per spingere alle prenotazioni future e darti reputazione e rispetto.
Dopo la fase di lancio, vedi com’è andata la pesca. Se il pescato è abbondante e le recensioni sono buone, comincia, messe dopo mese, sconticino dopo sconticino (non più del 50, ma, ad esempio, del 30%) ad avvicinarti al tuo prezzo base, quello sotto il quale non dovrai mai scendere, anche se AIRBNB ti fa gli occhioni dolci per abbassartelo, se vuoi avere utili.
Ok i tempi di “avviamento”, ma dal secondo-terzo mese in poi c’è da cambiare registro. Andari in pari non basta più.
Adesso si tratta di mettere le dita nella Nutella. Prima di partire, un concetto da mandare a memoria sono i costi. Fissi (condominio, connessione internet, canone TV, bollette utenze, commercialista ecc.) che non dipendono dall’occupazione e dal numero di prenotazioni. Variabili (commissione di AIRBNB, personale per pulizie e “check-in” ecc.) che variano in base al tasso di occupazione, cioè in base alla presenza fisica del turista. Una bella sommatoria.
Specie all’inizio, i costi sono il tuo nemico. I costi fissi hanno però un pregio: sai quando arrivano. Per cui puoi sbilanciati a fare previsioni.
Prova a fare questo calcolo: dividi i costi totali per i giorni dell’anno: diciamo che ottieni 80 euro (è solo un esempio).
Sappi che quei 45 metri quadrati in viale Pasubio generano una perdita giornaliera silente - se tu, beninteso, affittassi, ma è assai improbabile, 365 giorni l’anno - di 80 euro.
Qui si spiega che non affittare fa male al portafoglio e che devi vendere a prezzi superiori dei costi fissi, se vuoi guadagnare davvero.
Stimare il tasso di occupazione ti aiuta a capire quante notti devi affittare per coprire i costi e ottenere un utile. Un consiglio pratico. Non avendo uno “storico”, prendi il tasso di occupazione medio su Garibaldi-Isola dei concorrenti.
In questa analisi ti possono aiutare alcuni siti, tipo airdna. com.: lì trovi i compensi per pulizie, le notti vendute, i prezzi di quel territorio.
Adesso spalma i costi fissi sui giorni di occupazione media annua: ottieni un costo fisso a notte più o meno sulla base dei giorni di effettiva occupazione prevista. Sulla base di questo calcolo, fai il tuo prezzo, aggiungendo un margine di guadagno, considerando che anche il tuo tempo ha un costo.
Questo ti farà capire la forbice di prezzo in cui stare: 100-120 euro a notte (è solo un esempio). Ma tieni ferma in mente una cosa: il numero delle “notti” incide sul tuo guadagno perché il “guest” che soggiorna da te cinque notti genera meno costi di quello che soggiorna una sola notte. E che soggiorni lunghi ti coprono più buchi di calendario.
A tal riguardo, è cosa buona e giusta movimentarlo spesso, abbassando o alzando un po’ il prezzo: il tuo datore di lavoro ti premia, dando visibilità al tuo annuncio, e la visibilità ti paga le bollette .
E’ cosa altrettanto intelligente fare o farsi fare un “bilancino” della propria “attività” locativa, specie se gestisci più immobili, una o due volte l’anno, prima che i buoi siano scappati e ti tochi rincorrerli su viale Pasubio: questo sguardo ti dice se devi correggere il tiro (ad esempio alzare il prezzo).
Giusto per spiegare meglio. In genere noi consideriamo il guadagno quello che ci resta dopo le spese. Ma questo non comprende le tasse che ti appariranno come una sgradita aggiunta ai costi. Costi che non puoi dedurre: nel reddito fondiario non puoi scaricare gnente, per pagare meno tasse.
Che voglio dirti? Voglio dirti che il “prezzo” è la parola acchiappacitrulli per eccellenza. Il “prezzo” non è il santo Graal.
I “prezzi per notte” NON sono il tuo guadagno: sono solo la somma delle ricevute, non contando i costi e la tasse, cioè quello che banalmente ti metti in tasca alla fine dell’anno, perché una locazione che mi fa spendere quanto mi metto in tasca può anche essere una cosa fighissima, ma non è redditizia: è solo un tirare a campare, un lento trascinamento verso il baratro.
La cruda realtà non è un mistero, la vedi scritta ogni mese nei numeri. E’ lì davanti a te: per questo ti dicevo, per il tuo bene, di fare un ”bilancino” infrannuale per vedere come sei messo con questo lavoro, perché questo è, di fatto, un lavoro che – a regime - va sempre monitorato con continui aggiustamenti se le prenotazioni rallentano.