@Sergio1031 Qual รจ il prezzo giusto? Questa domanda รจ stata trovata per la prima volta nelle pitture rupestri del Paleolitico: un locatore primitivo voleva affittare la sua caverna ad alcuni membri di unโaltra tribรน di passaggio da quelle parti, brandendo un contratto ad uso abitativo fatto di granito.
Lโantica risposta, tramandata segretamente dagli sciamani dellโepoca, รจ: studiati i tuoi avversari.
La prima regola, fondamentale. Butta un occhio sulle caver ... appartamenti dello stesso taglio in adiacenza viale Pasubio di pari qualitร al tuo con le stesse caratteristiche: stesso numero di posti letto, stanze, bagni, arredo ecc.
Eโ per questa ragione che prima ti dicevo: cerca di colpire le debolezze degli altri. Offri qualcosa che gli altri non offrono. Questo giustifica un prezzo piรน alto per non cadere nella guerra al ribasso.
Tu, perรฒ, sei un newbie, e per te lโobiettivo primario in questa fase รจ ottenere il maggior numero di prenotazioni possibile con tante stelle e punti, che ti diano quella visibilitร che adesso ti manca.
Perciรฒ, dopo esserti segnato su un foglio i prezzi dei concorrenti diretti di zona, non pensare tanto al guadagno: fai un prezzo di lancio per il primo mese scontato del 50% (รจ solo un esempio) del prezzo di listino, chiamiamolo cosรฌ, un โblack monthโ per farti conoscere come โhostโ affidabile e influenzare il tuo datore di lavoro, lโalgoritmo del portale che ti darร visibilitร .
Scrivilo a chiare lettere sullโannuncio: โSupersconto per i primi clienti!โ. Ma attenzione: tutto deve essere perfetto in quellโalloggio, se vuoi ottenere ottime recensioni, una delle leve del pianeta OTA. Sono gli ospiti la tua migliore pubblicitร . Saranno loro a passarsi parola.
Non preoccuparti se ci rimetti qualche euro. E solo marketing per spingere alle prenotazioni future e darti reputazione e rispetto.
Dopo la fase di lancio, vedi comโรจ andata la pesca. Se il pescato รจ abbondante e le recensioni sono buone, comincia, messe dopo mese, sconticino dopo sconticino (non piรน del 50, ma, ad esempio, del 30%) ad avvicinarti al tuo prezzo base, quello sotto il quale non dovrai mai scendere, anche se AIRBNB ti fa gli occhioni dolci per abbassartelo, se vuoi avere utili.
Ok i tempi di โavviamentoโ, ma dal secondo-terzo mese in poi cโรจ da cambiare registro. Andari in pari non basta piรน.
Adesso si tratta di mettere le dita nella Nutella. Prima di partire, un concetto da mandare a memoria sono i costi. Fissi (condominio, connessione internet, canone TV, bollette utenze, commercialista ecc.) che non dipendono dallโoccupazione e dal numero di prenotazioni. Variabili (commissione di AIRBNB, personale per pulizie e โcheck-inโ ecc.) che variano in base al tasso di occupazione, cioรจ in base alla presenza fisica del turista. Una bella sommatoria.
Specie allโinizio, i costi sono il tuo nemico. I costi fissi hanno perรฒ un pregio: sai quando arrivano. Per cui puoi sbilanciati a fare previsioni.
Prova a fare questo calcolo: dividi i costi totali per i giorni dellโanno: diciamo che ottieni 80 euro (รจ solo un esempio).
Sappi che quei 45 metri quadrati in viale Pasubio generano una perdita giornaliera silente - se tu, beninteso, affittassi, ma รจ assai improbabile, 365 giorni lโanno - di 80 euro.
Qui si spiega che non affittare fa male al portafoglio e che devi vendere a prezzi superiori dei costi fissi, se vuoi guadagnare davvero.
Stimare il tasso di occupazione ti aiuta a capire quante notti devi affittare per coprire i costi e ottenere un utile. Un consiglio pratico. Non avendo uno โstoricoโ, prendi il tasso di occupazione medio su Garibaldi-Isola dei concorrenti.
In questa analisi ti possono aiutare alcuni siti, tipo airdna. com.: lรฌ trovi i compensi per pulizie, le notti vendute, i prezzi di quel territorio.
Adesso spalma i costi fissi sui giorni di occupazione media annua: ottieni un costo fisso a notte piรน o meno sulla base dei giorni di effettiva occupazione prevista. Sulla base di questo calcolo, fai il tuo prezzo, aggiungendo un margine di guadagno, considerando che anche il tuo tempo ha un costo.
Questo ti farร capire la forbice di prezzo in cui stare: 100-120 euro a notte (รจ solo un esempio). Ma tieni ferma in mente una cosa: il numero delle โnottiโ incide sul tuo guadagno perchรฉ il โguestโ che soggiorna da te cinque notti genera meno costi di quello che soggiorna una sola notte. E che soggiorni lunghi ti coprono piรน buchi di calendario.
A tal riguardo, รจ cosa buona e giusta movimentarlo spesso, abbassando o alzando un poโ il prezzo: il tuo datore di lavoro ti premia, dando visibilitร al tuo annuncio, e la visibilitร ti paga le bollette .
Eโ cosa altrettanto intelligente fare o farsi fare un โbilancinoโ della propria โattivitร โ locativa, specie se gestisci piรน immobili, una o due volte lโanno, prima che i buoi siano scappati e ti tochi rincorrerli su viale Pasubio: questo sguardo ti dice se devi correggere il tiro (ad esempio alzare il prezzo).
Giusto per spiegare meglio. In genere noi consideriamo il guadagno quello che ci resta dopo le spese. Ma questo non comprende le tasse che ti appariranno come una sgradita aggiunta ai costi. Costi che non puoi dedurre: nel reddito fondiario non puoi scaricare gnente, per pagare meno tasse.
Che voglio dirti? Voglio dirti che il โprezzoโ รจ la parola acchiappacitrulli per eccellenza. Il โprezzoโ non รจ il santo Graal.
I โprezzi per notteโ NON sono il tuo guadagno: sono solo la somma delle ricevute, non contando i costi e la tasse, cioรจ quello che banalmente ti metti in tasca alla fine dellโanno, perchรฉ una locazione che mi fa spendere quanto mi metto in tasca puรฒ anche essere una cosa fighissima, ma non รจ redditizia: รจ solo un tirare a campare, un lento trascinamento verso il baratro.
La cruda realtร non รจ un mistero, la vedi scritta ogni mese nei numeri. Eโ lรฌ davanti a te: per questo ti dicevo, per il tuo bene, di fare un โbilancinoโ infrannuale per vedere come sei messo con questo lavoro, perchรฉ questo รจ, di fatto, un lavoro che โ a regime - va sempre monitorato con continui aggiustamenti se le prenotazioni rallentano.