Cas

Antoine626
Level 1
Paris, France

Cas

Bonjour,

 

avez vous deja eu un cas ou le gardien de l'immeuble refuse d ouvrir la porte d entrée aux guest?

 

Le checkin est un self checkin le badge d entrée se trouve dans l appartement.

 

il faut donc malgré cela attendre que qq entre ou sonner chez le gardien la premier fois.

 

dans notre cas le lient  s est vu refusé pour motif qu il y a pas de rbnb et que c est ce interdit dans l immeuble.

 

ce qu on ne comprends pas car nous sommes totalement en regle vis a vis de la mairie et propriétaire.

 

merci 

11 Réponses 11
Alexandre105
Level 10
Bordeaux, France

Bonjour @Antoine626,

 

Dans ce cas pourquoi n'allez-vous pas voir cette personne directement ? Puis prévenir le syndic si l'issue n'est pas favorable ?

 

Sinon, estimez-nous normal que le gardien s'assure les "remises de clés" à chaque nouvelle arrivée ?

Delphine348
Host Advisory Board Member
Achères-la-Forêt, France

Bonjour @Antoine626 ,

 

Comme vous l'indique @Alexandre105 , je pense que cela vaut la peine d'aller voir votre gardien ou gardienne et de lui expliquer la situation puisque vous avez besoin qu'il ou elle fasse entrer vos voyageurs à leur arrivée sur place. Attention, en copropriété, il n'est pas forcément autorisé de faire de la location courte durée particulièrement à Paris. Peut-être pouvez vous contacter votre syndic afin de clarifier la situation?

Delphine

(Sauf indication contraire, mes contributions sont issues de mon expérience en tant qu'hôte)
Nathalie-Et-Gilles0
Level 10
Paris, France

@Antoine626 


Que dit le réglement de copropriété ?

Si c’est interdit, le propriétaire ne peut pas vous donner l’autorisation de sous-louer puisqu’il a acheté un bien où c’est interdit.


Même si c’est votre résidence principale, si le RDC interdit la location de courte durée, ca signifie que vous ne pouvez sous-louer.

La plupart des RDC à Paris interdisent de louer en courte durée (logement garnie).

 

 

Quant à prendre le gardien pour un portier, vous êtes optimiste.

Il ne va pas tarder à signaler vos activités au syndic qui va se retourner contre le copropriétaire si c’est interdit.

 

Si est possible de sous-louer, il faudra soit trouver quelqu’un pour faire l’accueil, soit passer par une société où on peut récupérer la clé mais il faudra vous organiser pour remplir la fiche de police pour les voyageurs étrangers (obligation légale de l’hôte).

Attention, pour les sous-locations, il est interdit de gagner plus que le loyer payé au propriétaire.

Antoine626
Level 1
Paris, France

Bonjour @Alexandre105 @Delphine348 @Nathalie-Et-Gilles0 

Je me suis mal exprimé a la fin. (Il manque un mot)

je suis le propriétaire et compte louer 120 jours max par an. enregistrer aupres de l mairie etc. C est un achat recent. Je ne suis pas sur place et en déplacement mais j ai rdv avec le gardien ce samedi pour en discuté.

il existe deja  au moins 2 rbnb dans cette immeuble.

 

voici ce que dit le règlement de copropriété:

 

l immeuble est destiné a usage principal d habitation ou a usage mixte d habitation et de professions libérale a l exemption des deux locaux du rdc qui sont a usage commercial ou de bureau.

 

article9

chacun des propriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans son lot à condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse soit compromettre la solidité de l immeuble soit porter atteinte a sa destination et sous les réserves qui vont etre ci apres formulées:

 

occupation

 

les locaux compoant l immeuble ne pourront etre qu occupés bourgeoisement ou affectés a l exercice d une profession libérale, sauf ce qui a ete dit ci dessus. 

la location en meublé d appartement entiers est autorisée. En revanche la transformation des appartements en chambres meublées destinées a etre louées a des personnes distinctes est interdite. 

veiller a la tranquillité de l immeuble ne soit troublé par leur fait celui des personnes de leur famille, invités, clients, personne a leur service 

 

etc

 

merci de vos reponses et bonne année 2021

 

 

Antoine626
Level 1
Paris, France

Et le gardien ne fait pas de remise des clefs.

Il peut se contenter d ouvrir la porte de l entree une premiere fois ( si ca rest legal bien sur, car il ma parlé de covid la seconde fois)  c est pas tres clair,  je verais avec le syndic directement.

mais j aimerais avoir vos avis avec le règlement de copropriété cite dans mon dernier post.

Nathalie-Et-Gilles0
Level 10
Paris, France

@Antoine626 

 

Si c’est votre résidence principale, le RDC semble effectivement compatible.

Ce qui est une grande chance à Paris.

 

Pour le gardien, essayez d’avoir un plan B car ca ne fait probablement de ses attributions.

Imaginez si tous les habitants faisaient du Airbnb avec des voyageurs arrivant à 1 h du matin ou quand c’est sa pause déjeuner.

Vous avez raison d’aller le voir pour lui montrer le RDC.

 

S’il a 2 autres logements loués en Airbnb, essayez de savoir comment ils font pour l’entrée des visiteurs et pour la fiche de police (obligatoire si dans le groupe il y a un ou plusieurs étrangers).

 

Vérifiez bien les futurs ordres du jour des AG.

Si le CS est contre, il risque de faire voter l’interdiction de louer en meublée de courte durée.

Meme si vous êtes passé sous un train au fin fond de l’Amazonie, allez à l’AG pour voter contre car il faut l’unanimité.

Dans l’idéal, faites vous élire scrutateur pour vérifier que votre vote contre est bien pris en compte.

Il arrive que des syndic malhonnêtes «oublient » de reporter le vote contre = tricher.

Il faut alors attaquer en justice pour dénoncer la malversation.

 

Avec une telle vue, vous aurez beaucoup de succès.

Bonne année à vous aussi.

Bonjour @Nathalie-Et-Gilles0 @Delphine348 @Alexandre105 

 

Bonjour a tous,

 

Le RDC me l autoriserait donc mais sur les questions / reponses d un avocat, je suis pas certain de comptendre.

 

De plus le support Airbnb me repond qu une activité de moins de 120 jours par an n'est pas considéré comme une activité commerciale. 

 

 

 

Désolé c est un peu long a lire...

 

Question 6 : Puis-je louer mon bien immobilier sur Airbnb si le règlement contient une clause d’habitation bourgeoise ?

 

Une grande partie des immeubles en copropriété, notamment à Paris, contiennent ce que l’on appelle une clause d’habitation bourgeoise. Simplement, il s’agit de l’interdiction d’exercer une activité commerciale dans tout ou partie de l’immeuble.

Une telle clause peut concerner uniquement un type de lots. Souvent, elle est rédigée de la façon suivante : « les appartements/locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement […] ». Dans les lots concernés, l’activité commerciale sera prohibée. Parfois, la clause désigne un type de lots comme les « appartements » ou lots à usage d’habitation. Ainsi, elle n’est pas applicable aux autres locaux et notamment aux locaux commerciaux, qui pourront ainsi exercer leur activité.

Une telle clause peut être simple ou stricte. Elle est simple lorsque l’activité professionnelle, généralement assimilée à l’exercice de professions libérales, est tolérée dans les lots concernés par la clause. Elle est stricte lorsque l’activité professionnelle est interdite dans ces lots. En tout état de cause, la présence d’une clause d’habitation bourgeoise suppose l’interdiction claire de toute activité commerciale dans les lots concernés.

Si vous êtes propriétaires d’un lot à destination d’habitation en copropriété (concrètement, d’un appartement) et que le règlement comporte une clause d’habitation bourgeoise, le cabinet vous conseille de ne pas lancer de projet de location meublée touristique. Vous vous exposeriez à des poursuites judiciaires de la part du syndic de copropriété.

Vous pouvez y échapper de trois façons.

La première, compliquée, est d’investir dans un immeuble dont le règlement de copropriété ne comporte pas de clause bourgeoise. Ce n’est pas impossible, mais plutôt rare.

La seconde possibilité consiste à solliciter auprès de la copropriété le changement de destination du lot en application de l’article 26 de la loi de 1965. Votre lot ne sera donc plus une habitation mais potentiellement un local commercial, si le changement est approuvé par la copropriété. Cette hypothèse est aléatoire et peut s’avérer longue.

La troisième, plus simple, est d’investir directement dans un local commercial. Le but du local commercial étant par définition d’accueillir une activité commerciale, alors ces locaux échappent à l’application de la clause bourgeoise du règlement, même si celle-ci est stricte.

 

/! ATTENTION

Un récent arrêt de la Cour d’appel de Paris (Pôle 4 - chambre 2, 9 octobre 2019, n° 17/00737) semble apporter de nouvelles restrictions à l’activité de location meublée touristique, et ce même en présence d’un local commercial situé dans un immeuble où tout activité commerciale est autorisée.

En effet, la Cour considère en l’espèce qu’une activité de location meublée touristique peut être incompatible avec le règlement de copropriété, alors même qu’il s’agit d’une activité commerciale et que le règlement consacre une destination mixte de l’immeuble. Cet arrêt particulièrement sévère ne présage pas pour autant de la fin de l’activité de type Airbnb touristiques dans les locaux commerciaux, puisque d’autres décisions maintiennent la vision plus libérale qui est constante depuis plusieurs années (voir par exemple, pour un cas récent : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 25 septembre 2019, n° 15/17755).

 

Question 7 : La clause d’habitation bourgeoise est-elle conforme à la destination de l’immeuble ?

 

Conformément à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et à la jurisprudence s’y attenant, le règlement de copropriété ne peut contenir une ou des clauses restreignant l’usage des lots privatifs, sauf si la destination de l’immeuble le justifie.

L’interdiction de disposer de son lot comme il le souhaite constitue naturellement une restriction à son droit du copropriétaire qui souhaite y exercer une activité de location meublée touristique dans la conformité des règles d’urbanisme. Cette restriction, pour être légale, doit nécessairement être justifiée par le respect de la destination de l’immeuble en copropriété.

Il convient donc de déterminer la destination de l’immeuble. Deux hypothèses : soit elle est expressément identifiée par le règlement de copropriété, soit il convient de la déduire à travers l’étude du règlement. Dans la seconde hypothèse, la destination se déduit de la variété des destinations individuelles des lots. Par exemple, un immeuble dont tous les lots (à l’exception des parkings, caves et garages qui sont généralement des lots accessoires) sont destinés à l’habitation, alors la destination sera exclusivement d’habitation bourgeoise.

Lorsque l’immeuble accueille des lots dont la destination est variée, on parle alors de destination mixte de l’immeuble. La destination peut être mixte habitation et professionnelle ou mixte habitation et commerciale. La détermination de cette destination est essentielle pour vérifier la validité de la clause bourgeoise.

En effet, l’existence d’une clause bourgeoise semble parfaitement compatible avec un immeuble à destination exclusivement bourgeoise. De la même manière, la clause autorisant l’activité commerciale dans les locaux commerciaux (implicitement ou explicitement) n’est absolument pas surprenante dans un immeuble à destination mixte. Interdire le commerce dans les locaux commerciaux serait parfaitement absurde !

L’activité de location meublée touristique est considérée par la jurisprudence comme une activité commerciale (Cass., 3è civ., 8 mars 2018, n°14-15.864) et les propriétaires de locaux commerciaux sont en principes libres de choisir l’affectation de leur lot, soit l’activité qu’ils y exercent. Par conséquent, le propriétaire d’un local commercial devrait pouvoir y exercer une activité de type Airbnb sans difficulté particulière.

En revanche, le juge condamne régulièrement la pratique de la location meublée touristique face à une destination bourgeoise (voir notamment un arrêt du 27 février 2020).

Attention toutefois si votre local est désigné comme un atelier ou bureau au règlement. S’il ne s’agit pas d’un lot à destination d’habitation, ce n’est pas non plus un local commercial à proprement parler. 

 

Delphine348
Host Advisory Board Member
Achères-la-Forêt, France

Bonsoir @Antoine627 ,

 

A lire les éléments que vous communiquez je pense que vous pouvez faire de la location meublée de tourisme, votre résidence comprend des activités libérales, des logements et des locaux commerciaux donc ne peut faire usage d'une clause bourgeoise.

Comme vous l'a indiqué @Nathalie-Et-Gilles0 , soyez surtout actif dans la copro, faites vous élire au conseil syndical ou soyez proche du président du conseil syndical pour savoir si des changements sont envisagés à l'avenir.

Delphine

(Sauf indication contraire, mes contributions sont issues de mon expérience en tant qu'hôte)
Nathalie-Et-Gilles0
Level 10
Paris, France

Bonjour @Antoine626 

 

Le hic dans la réponse de votre avocat est qu'il ne parle pas spécifiquement de votre situation = résidence principale.

C'est un peu compliqué à expliquer mais, louer en meublé est juridiquement une activité commerciale.
C'est pour cela que vous devez obligatoirement demander un SIREN pour louer en meublé (pas en location nue).


Mais sous condition de ne pas être professionnel, en France, la location meublée est une activité civile.
Faites très attention a ne pas remplir les critères pour ne pas passer automatiquement pro.
https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F32805

et à respecter la limite de 120j.

 

Vous avez la chance d'avoir un RDC libéral et relativement clair sous condition qu'il n'y ai pas une petite exception planquée dans les paragraphes suivants :

"article9

chacun des propriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans son lot à condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse soit compromettre la solidité de l immeuble soit porter atteinte a sa destination et sous les réserves qui vont etre ci apres formulées:

 

occupation

les locaux composant l immeuble ne pourront etre qu occupés bourgeoisement ou affectés a l exercice d une profession libérale, sauf ce qui a ete dit ci dessus. 

la location en meublé d appartement entiers est autorisée. En revanche la transformation des appartements en chambres meublées destinées a etre louées a des personnes distinctes est interdite. 

C'est la phrase importante.
Vous pouvez louer votre appartement meublé mais vous ne pouvez pas louer de chambre chez l'habitant.
Ce genre de RDC veut éviter que certains appartements se transforment en hôtel.

 

veiller a la tranquillité de l immeuble ne soit troublé par leur fait celui des personnes de leur famille, invités, clients, personne a leur service"

C'est l'autres phrase importante. Si vos locations créent des troubles du voisinage, la copropriété peut vous interdire de louer.

 

En cela, je trouve que la réponse de l'avocat aurait du être spécifique a votre situation 

= location résidence principale du logement entier dans la limite de 120j/an.

 

Les arrêts sont au cas par cas selon la loi (évidemment), la réglementation locale, le RDC, le type de lot ET leur activité (clientèle passant dans les parties communes ou pas? et nuisances causées par les activités autorisées dans l'immeuble?) et votre statut personnel (professionnel / non pro).

 

 

Voilà l'arrêt qui interdit l'activité alors que c'est un "local de dépot" :

https://www.doctrine.fr/d/CA/Paris/2019/CBEEA650DD7862BA08ECB

 

1/ ce n'est pas la résidence principale mais un « bureau et dépôt pour échantillon de matériaux de décoration intérieure'. »

Autant vous dire que le proprio ne peut pas faire grand chose de son local.

 

2/ Il est situé dans le marais, quartier classé et en forte tension sur la location touristique.

« Il est précisé à l’acte de vente que les biens dépendent d’un ensemble immobilier se trouvant dans le périmètre du plan de sauvegarde et de mise en valeur du Marais (PSMV) et que les biens sont à usage de dépôt. 

 

3/ Que l'acheteur était informé de ces contraintes en achetant.

4/ Une décision d'AG a été votée pour ester en justice contre l'hôte à laquelle le propriétaire n'est pas allé!!! C'est important car en votant pas contre, il ne peut pas attaquer la validité de la décision d'AG.

 

5/ La procédure porte sur la demande de la copro de remettre «en conformité avec les demandes de l’architecte des bâtiments de France. »

Donc les bâtiments de France ont exigé que ce lot soit affecté a une destination précise.
Je vais être désagréable mais il est fort peu probable que les bâtiments de France s'intéressent aux hideuses tours des années 70 qui défigurent Paris.

 

 

Cet arrêt est intéressant car des hôtes ont transformé des locaux en location Airbnb alors que :

- soit ce ne sont pas des locaux commerciaux

- soit la destination de ces locaux ne permet pas de louer en meublé.
Ce propriétaire louait non seulement un dépôt mais un dépôt uniquement destiné au stockage de décorations dans un quartier classé monument historique et contre l'avis des bâtiments de France qu'il connaissait avant d'acheter.
La totale.

Bonjour @Delphine348 @Nathalie-Et-Gilles0 

Bonjour a tous,

 

Merci pour le temps pris pour les réponses et vos conseils. 

Vous avez une connaissance pointue dans ce domaine !

Je participerais au assemblées de copropriété.

 

 

Je vous souhaite a tous que du bonheurs pour cette année 2021,  de la réussite et la santé. 

 

 

 

Delphine348
Host Advisory Board Member
Achères-la-Forêt, France

Merci @Antoine627 ,

 

je vous souhaite une belle réussite dans votre activité d'hôte et suis ravie si nos échanges vous ont aidé.

Delphine

(Sauf indication contraire, mes contributions sont issues de mon expérience en tant qu'hôte)

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