Ma copropriété veut m'interdire de louer ma résidence principale

Etienne164
Level 2
Aix-en-Provence, France

Ma copropriété veut m'interdire de louer ma résidence principale

Bonjour,

 

Je loue en ce moment occasionnellement ma résidence principale lorsque je suis en déplacement sans dépasser 120 jours par an (plutôt 40 jours même). 

Le règlement de copropriété stipule:

"Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement.

Ils pourront, toutefois, être utilisés à l'exercice individuel de professions libérales à condition de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l'immeuble et sous réserve de l'obtention de toutes autorisations administratives nécessaires. 
Les activités commerciales sont interdites."

 

Et ils veulent y ajouter la mention suivante: "En conséquence,  les activités de gardes d'enfants, de nounous, les locations meublées de courtes durées, les locations saisonnières sont interdites"

Il vont faire voter ce point dans le même package "approbation des annexes au règlement intérieur" au même titre que la couleur de peinture des gardes corps et du modèle de moustiquaire. 

 

Comment puis-je contrer ce point légalement avec de vraies références à l'AG? J'ai cru comprendre qu'on avait le droit de louer sa résidence 120 jours par an sans avoir besoin de faire de changement d'usage. Du coup je ne suis pas considéré comme une activité commerciale non? 

 

Merci d'avance

 

 

9 Réponses 9
Sarah977
Level 10
Sayulita, Mexico

@Etienne164 Well, I'm not familiar with French law, but generally speaking, anything you charge money for is considered to be a commercial activity. So renting out rooms or a entire place is a commercial activity, regardless of whether you live there all or some of the time, and regardless of how many days a year you rent it out.

Alexandre105
Level 10
Bordeaux, France

Bonjour @Etienne164,

 

En copropriété on ne fait pas ce qu'on veut.

 

Le règlement de copro interdit explicitement les locations saisonnières (que ça soit 1 jour par an ou 365). Vous êtes bloqué et ne pouvez rien faire.

 

Cependant un règlement de copro peut être modifié. Mais il faut l'unanimité des copropriétaires ........

 

Si vous continuez à faire de la location saisonnière (bien qu'occasionnellement), le syndic et l'assemblée générale peuvent décider de vous attaquer au civil.

Etienne164
Level 2
Aix-en-Provence, France

@Alexandre105 @Justement le règlement de copro n'exclue pas explicitement les locations de meublés touristiques ou les location saisonnières

"L'immeuble ne pourra être occupé que bourgeoisement"

"Les professions libérales sont autorisées"

"Les activités commerciales sont interdites"

 

Mais selon le code du commerce :

« Le code de commerce énumère (article L110-1) une liste non limitative d’actes qui revêtent la qualité d’actes de commerce par nature :  constituent par exemple des actes de commerce « tout achat de biens meubles pour les revendre, soit en nature, soit après les avoir retravaillés et mis en œuvre » et « toute entreprise de location de meubles ». La jurisprudence retient par ailleurs deux critères pour qualifier un acte de commerce : la finalité lucrative de l'opération{200} et la répétition de l'acte dans le temps (la réalisation d'actes de commerce à titre habituel). La qualification de commerçant suppose que la réalisation d’actes de commerce soit habituelle et professionnelle. Elle suppose ainsi l'accomplissement répété d'actes de commerce. L'accomplissement d'un seul acte de commerce par nature ou l'accomplissement occasionnel de ce type d'acte ne permet pas de retenir la qualification de commerçant{201}. La qualification de commerçant suppose par ailleurs un caractère professionnel, c’est-à-dire une occupation sérieuse de nature à produire des bénéfices et à subvenir aux besoins de l’existence (CA Paris, 30 avril 1906). » 

 

Du coup louer sa résidence principale occasionnellement ne constituerait pas une activité commerciale ?

Nathalie-Et-Gilles0
Level 10
Paris, France

@Etienne164 

 

La 1ere chose a faire est de vérifier quelle est la majorité requise.
S'il faut bien l'unanimité pour modifier la destination de l'immeuble, votre syndic est assez malin pour ne pas modifier a proprement parlé la destination de l'immeuble mais d'étendre les interdictions.

Ce n'est pas comme s'il était écrit "l'immeuble est a destination exclusive d'habitation".

 

Votre RDC est sujet a litige.
La jurisprudence a tranché que la clause d'habitation bourgeoise ne s'applique pas si des professions libérales recevant du public exercent en même temps dans l'immeuble car la clientèle de passage des locations n'est pas plus "gênante" que celle d'un médecin mais c'est au cas par cas et selon les preuves de nuisances apportées par la copropriété.

En clair, le CS a pris ombrage d'une nounou ou de votre activité et essaye de l'interdire.

Si j'étais vous, je consulterai un juriste et j'essaierai de me faire élire au CS.

 

L'article que vous citez n'a que peu d'impact sur le RDC.
Soit c'est autorisé par le RDC , soit c'est interdit.

Même dans votre cas où la location touristique est une activité civile (à moins que nous ne vous soyez déclaré comme professionel).

 

En revanche, il n'ont pas le droit d'interdire les baux mobilité.

 

Alexandre105
Level 10
Bordeaux, France

Le problème @Etienne164 est que que votre règlement de copro est détaillé. Certains autorisent les professions libérales et les commerces, mais en interdisent certains (exemple ceux recevant du public ou les commerces de bouche).

Vous pouvez tenter de contester le règlement si vous le souhaitez auprès du tribunal compétent. Mais si vous pensez conserver cet appartement une certaine durée, est-ce que le jeu en vaut la chandelle ? Surtout que le vent n'est pas en votre faveur.

 

Il convient de citer une jurisprudence constante selon laquelle la validité des clauses excluant l'exercice de certaines activités, notamment commerciales, est subordonnée à la condition que ces activités soient de nature à générer des nuisances incompatibles avec la destination de l'immeuble et portent ainsi atteinte aux droits des copropriétaires (V. Cass. 3e civ., 2 juill. 2013, n° 11-26.363, 12-19.096 : JurisData n° 2013-013852.

Hors, la location de vacances, génère des nuisances : allées et venues de personnes étrangères à la vie de l'immeuble.

 

Voyez les derniers jugements de la Cour d'appel et de la Cour de cassation, défavorable au copropriétaire pratiquant la location saisonnière :

- https://www.doctrine.fr/d/CA/Paris/2013/RD65C3DFCD6EE1E0E27ED

- https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000036718345/

 

Dans votre immeuble l'activité commerciale est interdite. Hors Location saisonnière = activité commerciale (que vous louiez 10 jours par an ou toute l'année).

Cependant comme l'a dit @Nathalie-Et-Gilles0 la location meublée et le bail mobilité ne peuvent être interdits.

Etienne164
Level 2
Aix-en-Provence, France

@Alexandre105 @Nathalie-Et-Gilles0 

 

Je suis un peu perdu parce que toutes les jurisprudences qu'on me montre concernent des locations saisonnières professionnelles. Ça ne concerne jamais un copropriétaire louant sa résidence principale dans la limite de 120 jours.

 

Je suis aussi perdu sur le terme "activité commerciale". 

Si les "activités commerciales" sont interdites je ne peux pas non plus vendre ma vieille machine à laver sur Leboncoin non? A moins qu'une "activité commerciale" implique de créer un véritable commerce et soit à différencier d'un "acte de commerce". Effectuer occasionnellement des actes de commerce ne constituerait donc pas une activité commerciale? La Mairie d'Aix m'aurait demandé l'acte de changement d'usage de l'appartement si je créais une activité commerciale. Or celle-ci m'a dit que ce n'était pas nécessaire pour les logements principaux et qu'il fallait juste respecter la limite de 120 jours annuels. 


Enfin bref, du coup même si ça ne concerne qu'une quarantaine de jours par an, je vais arrêter de louer je pense ... mais c'est vraiment frustrant 😪

Nathalie-Et-Gilles0
Level 10
Paris, France

@Etienne164 

 

Pour vulgariser la loi dit qu'on peut louer 120j par an sa résidence principale.

Mais la loi ne s'applique pas si le RDC l'interdit.

 

Le propriétaire étant informé lors de la vente ou a posteriori lors des votes en AG des restrictions, droits et obligations de la copropriété inclus dans le RDC.
Il est évident que les copropriétés qui votent des restrictions d'usage font perdre de la valeur au bien car elles font perdre des droits sur ce bien.

Moins on a de droit, moins ca a de valeur. 
Mais c'est légal. 

 

Pour la location, c'est soit une activité civile, soit une activité commerciale.
Pour savoir où on se situe, il faut remplir 2 critères cumulatives :

si les revenus tirés de la location sont les revenus principaux du foyer fiscal ET que les recettes locatives dépassent 23'000€ alors on passe automatiquement professionnel.
Donc une année, vous pouvez être LMNP puis perdre votre emploi et l'année suivante passer fiscalement LMP car les recettes locatives deviennent votre principale source de revenus.

 

https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F32805

 

Votre seule chance est de vérifier le vote requis pour cette résolution.
Si c'est l'unanimité et que vous votez, ca ne passera pas. Vérifiez auprès d'un juriste et tenez nous au courant. Ca aidera d'autres hotes.
Si vous avez une assurance juridique, posez leur la question.

Etienne164
Level 2
Aix-en-Provence, France

Quand vous parlez de location vous parlez aussi de locations de meublés touristiques ? juridiquement c'est la même chose?

Nathalie-Et-Gilles0
Level 10
Paris, France

@Etienne164 

 

Dans votre résidence principale, il y a des meubles. Donc c'est de la location meublée (quelque soit la durée).
A partir du moment ou c'est meublée, c'est de la location meublée.

Que ce soit la résidence principale ou secondaire. Pour 1 nuits ou 600 nuits. Pour un usage d'habitation principale ou secondaire/touristique. Quelque soit le montant des revenus.

 

Un siren est obligatoire pour les locations meublées.

Il faut en faire la demande avant le 31 janvier 2021 pour la déclaration fiscale des revenus 2020.  

 

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