convaincre les banques

[Kris-and-Cynthia0]

Bonjour, 

je suis actuelement a la recherche d'un credit pour l'aquisition d'un nouveau bien, avez vous des conssseils pour convaincre les banques ? car pour le moment 

malgrés mes bon revenus locatifs les organissmes ne semble pas conssiderer la location courte durée comme des revenus stable. 

avec vous des asstiuces 

merci d'avance pour votre aide 

Kris

[Nathalie-Et-Gilles0]

Les banques ont raison @Kris-and-Cynthia0.

Elles ne font pas cela pour vous embêter mais elles jouent leur role de conseil pour vous proteger et vous éviter une situation de sur-endettement.

J'ai une amie en situation de su-endettement et elle n'est pas prête d'en sortir avec toutes les conséquences qui vont avec (vie sentimentale au point mort, dépression, problème de santé).

Heureusement elle est fonctionnaire et invirable et elle est payée alors qu'elle est très souvent absente (mais toute sa paye est saisie sauf la reserve).

Voila la situation :

1/ les revenus locatifs sont irréguliers.

2/ le biens peut ne pas louables pendant une certaine période (degat des eaux, troubles anormaux du voisinage, dégradations du fait du locataire ou manque d'entretien par le proprietaire...)

3/ le locataire peut s'arrêter de payer = 3ans de procedure pour expulser sans revenue locatif et des frais d'avocat a payer.

Mais dans tous les cas, les échéances des prêts doivent être payées.

Pour ne pas être en situation de sur-endettement, vous devez prouver que vos autres revenus non locatifs permettront de payer les prêts et aussi de vivre (impots, nourriture, toit etc) si vous percevez moins ou plus du tout de revenus locatifs ou d'avoir un bien totalement payé et libre en disant a la banque qu'en cas de pepin, il sera vendu pour continuer a payer.

Pourquoi libre?

Parce qu'un bien avec un locataire qui ne paye pas est invendable.

Toutes les garanties sont acceptées par les banques (assurance vie bien garnie et tout type d'epargne ).

Perso, c'est comme ca que ca a marché.

J'ai un bien non loué et totalement payé qui sert de pied a terre a mon père et de garantie ainsi que des revenus non locatifs qui sont capables de rembourser le prêt en cas de pépins avec le studio loué.

J'espère que Gregory verra votre question

Il connaît bien le sujet et il aura surement de bons conseils.

[Kirstie]

@Nathalie-Et-Gilles0 

Je mentionne @GregBnb0 pour qu'il le voie 🙂

[Anonymous]

@Kris-and-Cynthia0,

En complément du message de @Nathalie-Et-Gilles0, je fait de la location saisonnière depuis des années, avec des revenus réguliers et les banques n'ont JAMAIS accepté de me financer un achat, les travaux de rénovation pas de soucis mais l'achat principal cela a toujours été non.

Et je les comprends! Je vois que près de la moitié des nouveaux logements publiés sur Airbnb sur ma ville sont remis en vente dans les 6-8 mois qui suivent car les propriétaires, hôtes novices, ne se sont pas rendu compte du travail et de l'investissement personnel que cela représente.

[Beatrice30]

@Kris-and-Cynthia0 

j’ajoute à ce que @Anonymous et @Nathalie-Et-Gilles0 disent, qu’en matiere de location saisonnière, les annees se suivent, mais ne se ressemblent pas ... par contre les charges et remboursement de credit sont constants ! 

[GregBnb0]

@Kris-and-Cynthia0, 

Je rejoins un peu les avis donnés.
Une banque ne basera pas son calcul de solvabilité et d'endettement sur des revenus incertains.

Les revenus locatifs "classiques" le sont déjà relativement, entrainant une decote dans leur prise en compte (30% généralement).

Les revenus locatifs saisonniers eux sont un épouvantail à banquier.

La solution ?

Ne pas le mentionner.

Pour la banque, vous réalisez un investissement locatif standard. Joignez 3 estimations locatives d'agences ayant pignon sur rue.

La banque se basera sur le montant donné des estimations, appliquera une décote et prendra le montant en compte dans votre calcul d'endettement.
Ce montant previosionnel sera plus faible qu'en saisonnier, bien sûr.

Pour ce qui est de faire prendre en compte le revenu locatif estimé en saisonnier (plus élevé donc) par la banque ... Cela relève du miracle.

J'y suis à peine parvenu alors que je réalise déjà cette activité depuis plusieurs années, que la banque à l'antériorité des revenus générés, que j'empruntais de l'argent que "j'avais déjà", le tout appuyé par un bilan comptable professionel.
Il a fallu que j'en arrive à faire sortir le directeur de son bureau et lui fasse un tel remue ménage qu'il s'en souviendra pendant un moment ^^

[Kris-and-Cynthia0]

 Bonjour Grégory,

Merci pour cette réponse précieuses et positive. Mon bien s'autofinance même en location classique donc pas de possibilité de sur endettement. 

Effectivement j'ai déjà un bien en location courte durée mais l'organisme de cotionement refuse de prendre en compte ces fameux 70% de compensation de loyer 😞 j'ai demandé une hypothèque  et attend une réponse 😞 

[GregBnb0]

@Kris-and-Cynthia0,

A force de démarches bancaires, j'ai vraiment pris le temps de discuter "technique bancaire" avec différents conseillers et responsables, de différentes banques.

Du coup, je comprend un peu mieux la logique.
Je vais essayer de vous faire partager mon expérience à ce sujet :

Le problème pour la banque, ça n'est pas la garantie. Quelle qu'elle soit (Credit logement, hypotheque, ou même nantissement).

L'objectif pour la banque est de ne JAMAIS faire intervenir cette garantie et surtout de ne JAMAIS être attaquée en responsabilité :

En effet, la banque a envers son client une obligation de conseil, au même titre qu'un notaire, ou qu'un avocat. Une banque qui accepterait sciemment une opération pouvant être jugée à risque, s'expose à voir sa responsabilité engagée devant une juridiction en cas de plainte du client. S'il doit revndre son bien pour rembourser, par exemple (la fameuse garantie).

Donc la banque se contre-fous au possible de la garantie.

C'est un indispensable bien sûr, mais ça n'est en aucun cas un élément qui fera basculer la balance. Ca n'est pas un "argument".

Pour finir, il est important de comprendre aussi que la banque n'a pas pour objectif de vendre du prêt immobilier. Elle a pour objectif de capter un client et de "l'équiper" (assurances diverses, moyens de paiments, credit consomation, telephone ...).

C'est précisemment la raison pour laquelle une "nouvelle" banque sera généralement plus généreuse que votre banque actuelle en terme de taux / frais. Lobjectif n'étant à aucun moment de vendre le prêt immobilier (avec un taux ridicule qui rapporte peu) mais de conquérir ou conserver le client.

Résultat ?
On obtiendra n'importe quel prêt immobilier lorsqu'il s'agit d'une résidence principale ou d'un premier investissement, avec n'importe quel CDI.
Un investisseur régulier, quelle que soit son expérience, son antériorité, ses revenus générés, son apport, ses garanties, son patrimoine, aura de plus en plus de mal à emprunter au fil de ses acquisitions.

Je pourrais en parler pendant des heures.
C'était un sujet tellement enigmatique pour moi que j'ai passé énormement de temps à questionner un maximum d'intervenants possibles pour finalement tacher de comprendre ^^

[Stéphane1]

Bonjour à tous,

Je me permet de déterrer un peu ce sujet car il semble intéressant avec l'arrivée du bail mobilité pour les locations dites "moyenne durée".

Sachant qu'un contrat de bail est signé avec chacun des locataires pour des durées de 1 à 10 mois :
Est-ce que vous pensez que cela va jouer en notre faveur pour enchainer les opérations ?

Merci,

[Yuliya-and-Mathieu0]

@Stéphane1

Absolument pas d'après moi. La situation restera exactement telle que décrite par @GregBnb0.

Pas grand chose à rajouter, si ce n'est que la faiblesse des taux n'arrange pas la situation. Les banques n'ont aucun intérêt à prêter pour prêter.

En même temps l'évolution du marché de la location saisonnière est en train de leur donner raison. L'écart de rentabilité par rapport à une location à l'année ne cesse de se réduire. 

Pour enchaîner les opérations, il faut être très solide financièrement et être un client important de la banque sinon elle ne vous suit pas. Et inutile de lui servir le discours du placement qui s'autofinance, ça ne marche pas comme ça. 

[Stéphane1]

@Yuliya-and-Mathieu0 Merci pour votre retour.

Je vois les banques la semaine prochaine je vous dirais comment cela se passe.

Sinon comme mentionné par @GregBnb0,  passer par un investissement locatif traditionnel par 3 estimations d'agences peut-être une piste.

Bon dimanche,

[Yuliya-and-Mathieu0]

@Stéphane1

De toute façon la banque demandera une estimation de loyer par une agence, l'aspect saisonnier est tout simplement ignoré.