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Prezados, boa noite! Recentemente minha mãe alugou uma casa pela plataforma para 3/4 diárias em Itaparica. Ao se deparar com ...
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Se você é condômino e passa por essa situação, vou tentar te ajudar com este post. Primeiro, vou expor minha opinião pessoal sobre o tema, com respaldo na doutrina jurídica e na jurisprudência. Depois, farei algumas sugestões de ordem prática. Se o texto ficar muito enfadonho, vá direto para essa parte, lá no finalzinho.
MINHA OPINIÃO PESSOAL SOBRE O TEMA E COM RESPALDO NA DOUTRINA JURÍDICA E JURISPRUDÊNCIA BRASILEIRA
Todos sabem que, quando decidimos viver em condomínio, optamos, invariavelmente, por obedecer as normas que nele imperam.
A lei maior de um condomínio é chamada de convenção, um estatuto interno que estabelece diversas regras desse microcosmos social, tais como o pagamento de contribuições, a forma de administração, as assembleias, as sanções a que estão sujeitos os condôminos e o fim a que se destinam as unidades.
Vê-se, pois, que são amplos os poderes da convenção, a qual de fato pode muito, mas não tudo. É que acima da convenção existem as leis, ao passo que acima das leis também existe a Constituição. Há uma hierarquia normativa que não pode ser descumprida pela convenção. Para compreender esse post, a noção de obediência da convenção às leis deve estar tranquila na sua cabeça. Em síntese, lembre-se: se de um lado nós, condôminos-locadores, devemos nos curvar à convenção; de outro a convenção também deve se curvar à lei. Simples assim!
Pois bem, é com base na convenção que muitas administrações de condomínio proíbem condôminos de explorar locações (em especial as de curta temporada), sobretudo as contratadas mediante plataformas eletrônicas como o AIRBNB.
Essa proibição é ilegal, pois a locação por temporada, além de estar prevista em lei, atende às prerrogativas inerentes ao direito de propriedade e “compropriedade” (assim chamado o direito do
condômino), que são usar, fruir e livremente dispor de sua unidade (Código Civil, art. 1335, I, c/c art. 49, da Lei nº 8.245/91).
A convenção (tampouco a assembleia ou regimento interno) não podem fazer letra morta da lei, esvaziando o direito que ela própria (a lei) assegura e subvertendo a noção de compropriedade. Do contrário, admitir-se-ia a hierarquia da convenção sobre a lei, o que seria um absurdo. Assim, se a lei me faculta e me garante o direito de alugar por temporada, como exercício da minha compropriedade, não será a convenção que me proibirá de assim proceder.
ESSA LÓGICA MUDA QUANDO USAMOS O AIRBNB?
Quando utilizamos o AIRBNB, essa lógica não muda! Pelas postagens aqui da comunidade, percebi que o uso do AIRBNB vem sendo invocado pelas administrações de condomínio como prática contrária às convenções, pois representariam atividade comercial, turística ou não residencial.
Ora, o condomínio não pode presumir a finalidade não residencial da locação, em prejuízo do locador, tão somente em função do uso de plataformas modernas de publicidade ou corretagem. Do contrário, estaria em xeque todo o mercado imobiliário de locações, hoje dependente de sítios eletrônicos e de aplicativos especializados nesse ramo de atividade. Vale lembrar que, desde o advento da Lei 8.245, de 1991, a locação por temporada perdeu a sua antiga conotação turística [explico: antes, somente era possível a locação por temporada de imóveis situados em orla marítima ou estações climáticas, e para locatários residentes em outras cidades], passando, desde então, a figurar como espécie do gênero “locação residencial”.
Sobre esse assunto, vejamos o que entendem alguns dos estudiosos do tema:
1. “A extrema mobilidade dos negócios hoje praticados, a facilidade de transporte rápido, o desejo de conhecer novos lugares, tudo isso contribui para que aumente a procura de imóveis para locação por curto prazo, especialmente nas grandes cidades, nas quais a rede hoteleira nem sempre consegue suprir a demanda. Correta, portanto, a orientação atual da lei, ao ampliar o conceito da locação por temporada, libertando-o do engessamento anterior, que o mantinha preso exclusivamente ao interesse turístico.
Cabe ressaltar, finalmente, que a locação por temporada não se confunde com aquelas celebradas em apart-hotéis, hotéis-residência ou assemelhados, (...), ficando estas últimas fora do pálio protetor da Lei do Inquilinato. A diferença é que nas locações de imóveis por temporada, ainda que mobiliados, o locador não fornece serviços regulares aos locatários, tal como se exige nos apart-hotéis. Nestes, há um misto de contrato de locação de coisa e locação de serviços, caracterizando muito mais o contrato atípico de hospedagem.” (SOUZA, Sylvio Capanema de. A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo. 11ª ed, Rio de Janeiro, Forense, 2019)
2. “Se um imóvel for alugado, mobiliado ou não, por prazo não superior a três meses, para servir de residência temporária ao locatário, para férias, descanso, estudos, tratamentos de saúde, ou até mesmo para a realização de obras no imóvel em que reside, ter-se-á a figura de locação por temporada. Temporada, no caso, significa época do ano propícia ou escolhida para determinadas realizações por parte do locatário. A figura da temporada locatícia na nova lei não mais se restringe aos imóveis situados nas estâncias climáticas, hidrominerais ou na orla marítima. Pouco importa a localização do imóvel urbano; exige-se tão somente o preenchimento dos seguintes requisitos: a) ter a locação finalidade residencial temporária; b) conter prazo de duração não excedente a três meses; c) atender a necessidades específicas do inquilino, como: lazer, descanso, tratamento de saúde física ou mental, cultura e realização de obras no prédio onde reside.” (DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada : lei n. 8245/1991. 13. Ed. Rev. e atual. São Paulo : Saraiva, 2014, pp. 249-250).
3. “Em virtude da finalidade legal de residência temporária do locatário, as locações para temporada pertencem ao gênero de locações residenciais, exclusivamente. Não há locação para temporada de finalidade não residencial, via de regra.”
(Adriana Marchesini dos Reis... [et al]. Organização Luiz Antônio Scavone Junior, Tatiana Bonatti Peres. Lei do inquilinato comentada artigo por artigo: visão atual na doutrina e jurisprudência. 2. Ed. Rev. atual. E ampl. Rio de Janeiro : Forense, 2017)
4. “Na legislação anterior (art. 54, II, da Lei n. 6.649/79), a locação para temporada era prevista tão somente para fins de permissão ao locador de cobrar antecipadamente o aluguel quando se tratava de prédio situado na orla marítima ou em estância climática, alugado por prazo não superior a 3 meses a pessoa domiciliada em outra cidade, caso em que poderá ser convencionado o pagamento antecipado do aluguel pela temporada. Já agora, a Lei 8245/91 traz um tratamento mais minucioso, regulamentando a locação para temporada como uma espécie da locação residencial, dando, inclusive, o conceito de tal modalidade locatícia, o que não se fez nem com a locação propriamente residencial, nem com a locação não residencial. A locação para temporada é espécie de locação residencial” (NAGIB, Slaibi Filho; NAVARRO DE SÁ, Romar. Comentários à lei do inquilinato. Rio de Janeiro : Forense, 2010)
Há, portanto, a presunção legal de que a locação de imóvel residencial por temporada destina-se exclusivamente à finalidade residencial, motivo pelo qual entendo que cabe a eventual prejudicado o ônus de provar o contrário.
Repare que o entendimento de que as locações por temporada (com ou sem AIRBNB) possuiriam natureza comercial ou turística geraria interpretações absurdas, a começar pela aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação locatícia, na contramão da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual “o Código de Defesa do Consumidor não pode ser aplicado a relações jurídicas estabelecidas com base em contratos de locação, para as quais há legislação específica, qual seja a Lei 8.245/91” (AgInt no REsp 1285546/RJ, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES
(DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/03/2018, DJe 27/03/2018).
Além disso, vale dizer que o uso do AIRBNB para locações por temporada não transforma o imóvel locado em “meio de hospedagem” – assim definido o empreendimento ou estabelecimento sujeito às exigências da Política Nacional do Turismo (Lei nº 11.771/08) –, sendo fácil perceber que, ao lançar mão dessa ferramenta, o locador não faz do imóvel locado um flat ou um apart-hotel; nem faz do condomínio um hotel, uma pousada ou um condomínio hoteleiro.
O QUE FAZER DIANTE DA PROIBIÇÃO QUE ME FOI IMPOSTA?
Feitas essas considerações, vamos à parte prática:
1) Primeiramente, recomendo que converse com o síndico e explique o funcionamento do AIRBNB, deixando claro que se trata de uma ferramenta (um meio, não um fim em si mesmo!) e que, ao utilizá-la, você está apenas alugando seu imóvel em conformidade com o que lhe faculta a Lei 8.245/91 (art. 49) e o Código Civil (art. 1.335, I), e não exercendo atividade comercial ou turística.
2) Esclareça que, ao locar pelo AIRBNB, você não onera a estrutura do condomínio; não altera a destinação da coisa comum; não compromete as normas de segurança e de boa convivência, nem viola os deveres legais de condômino. Antecipe que, caso haja eventual violação das regras por parte do seu inquilino temporário, estará você sujeito às penalidades cabíveis.
3) Diga ao síndico que se dispõe a cumprir exigências administrativas razoáveis no tocante à segurança (como identificação dos inquilinos, comprovação da locação mediante cópia de documentos ou regulamentação de horário de entrega de chaves), de modo a compatibilizar o exercício do seu direito de locar com as normas condominiais.
4) Não havendo consenso, vá à assembleia e coloque esse assunto em pauta. Explique a situação e peça a submissão da matéria à votação, não esquecendo de pedir o lançamento do resultado em ata. Ao expôr suas ideias, sugiro que evite palavras que remetam à hospedagem (como hóspede, anfitrião, checkin, checkout, reserva, diária etc) e dê preferência ao jargão próprio do inquilinato (locador, inquilino, aluguel, pagamento etc).
5) Se preciso for, sugiro ainda que procure o juizado especial cível de sua cidade (que alguns chamam de “juizado de pequenas causas”); vá ao setor de redução a termo (onde os servidores fazem as petições) e peça para iniciarem um processo contra o condomínio. O processo é rápido, não tem custas e dispensa advogado até a sentença, de modo que você mesmo pode redigir a sua petição inicial.
6) Por fim, no trato com o seu hóspede, sugiro que exija – já no seu anúncio – a contratação do serviço em termo contratual próprio (faça uma minuta de contrato bem simples, o AIRBNB não proíbe essa prática), explicando que se trata de uma formalidade exigida pela administração do condomínio. Forneça cópia desse contrato à administração do condomínio, com recibo. Esse documento fará prova incontestável da locação por temporada e, em juízo, pode assegurar que você continue a alugar o seu imóvel do jeitinho que vem alugando, até a decisão final do Juiz.
Espero ter ajudado.
Mário
Bibliografia utilizada:
DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada : Lei n. 8245/1991. 13. ed. rev. e atual. São Paulo : Saraiva, 2014.
DOS REIS, Adriana Marchesini [et al]. Organização Luiz Antônio Scavone Junior e Tatiana Bonatti Peres. 2. ed. rev. atual. e ampl. Rio de Janeiro : Forense, 2017.
MAMEDE, Gladston. Direito do Turismo: legislação específica aplicada. 3. ed. São Paulo : Atlas, 2004.
NAGIB, Slaibi Filho; NAVARRO DE SÁ, Romar. Comentários à lei do inquilinato. Rio de Janeiro : Forense, 2010.
SOUZA, Sylvio Capanema de. A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo. 11ª ed. Rio de Janeiro, Forense, 2019.
