Serviço de hospedagem ou aluguel por temporada? Qual é a diferença?

[Luciano98]

Olá amigos da Comunidade,

Tenho uma dúvida com relação ao pagamento do imposto sobre serviços (ISS).

Tenho um apartamento de 2 quartos em um prédio registrado no cartório como "prédio de uso misto (residencial multifamiliar/Apart Hotel)". Algumas pessoas utilizam seus aptos neste prédio para fins residenciais (moradia), outros utilizam para fins comerciais (hospedagem). Este prédio tem uma Administração de Reservas (pool) que reserva os apartamentos e repassa um valor líquido aos proprietários, no entanto eu não utilizo esse serviço. Eu administro meu apartamento por fora fazendo locação por temporada no Airbnb. 

No meu anúncio de locação por temporada não é oferecido nenhum serviço, como por exemplo, alimentação ou refeições, lavagem de roupa, limpeza do apartamento, etc. É somente o aluguel do apartamento por temporada. 

Minha dúvida é a seguinte: O que eu pratico é um ALUGUEL POR TEMPORADA (que não incide ISS) ou se é um SERVIÇO DE HOSPEDAGEM definido na lei complementar nº 116/2003 (que incide ISS) ?

Transcrevo abaixo trecho da Lei Complementar nº 116/2003, com a lista de serviços que incidem ISS:

9 – Serviços relativos a hospedagem, turismo, viagens e congêneres.

9.01 – Hospedagem de qualquer natureza em hotéis, apart-service condominiais, flat, apart-hotéis, hotéis residência, residence-service, suite service, hotelaria marítima, motéis, pensões e congêneres; ocupação por temporada com fornecimento de serviço (o valor da alimentação e gorjeta, quando incluído no preço da diária, fica sujeito ao Imposto Sobre Serviços).

Em outras palavras: Qual a diferença entre aluguel por temporada e serviço de hospedagem?

[Ricardo85]

@Luciano98

Não sou advogado, mas meu entendimento sobre a questão que você levantou é a seguinte:

Você detém uma propriedade privada e dá o destina que desejar a ela. No caso, você pratica Aluguel por Temporada, que é previsto na legislação.

Caso você venda, por exemplo, refeição neste espaço já não configura aluguel por temporada pela própria definição.

Ricardo

[Luciano98]

Olá Ricardo,

Pois é, mas fico em dúvida devido ao texto da Lei Complementar 116/2003, mencionando que incide ISS na "Hospedagem de qualquer natureza em apart-hotéis".  

Imagino que seria exatamente o meu caso aos olhos da Receita Federal.

[Ricardo85]

@Luciano98

Algumas observações:

(1) Você está oferecendo algum tipo de serviço dentro do seu espaço? Imagino que não.

(2) Pela minha experiência, pague o carnê-leão como aluguel e a RF não pertuba.

Ricardo

[Luciano98]

O serviço de recepção 24h conta?

[Ricardo85]

@Luciano98

Onde alugo pelo Airbnb o "serviço de recepção 24h" é conhecido como "porteiro". rsrsrs

Acho que não conta não, né?

"Serviço de recepção 24h" = "Porteiro Gourmet"

Ricardo

[Luciano98]

Ricardo,

O porteiro normalmente está em um condomínio residencial.

A recepção está em hotéis e apart-hotéis, que é o meu caso conforme mencionado no meu primeiro post. É diferente de um porteiro, e não é questão de chamar de "gourmet" ou não. A diferença está no serviço que é prestado. Um porteiro autoriza entrada de pessoas. Uma recepção faz e verifica reservas, check-in, check-out, atende serviços de manutenção dos apartamentos, etc, etc, etc.

[Ricardo85]

@Luciano98

Entendi.

Mas com você mesmo disse ("...no entanto eu não utilizo esse serviço..."), você não presta nenhum tipo de serviço ao Hóspede.

Como você cobrará ISS de um serviço que você não prestou?

Então acho que não é o caso.

Ricardo

[Luciano98]

Amigo, eu não utilizo a administração de reservas. A recepção eu utilizo. São coisas diferentes.

A administração de reservas é feita por uma empresa contratada para isso, existe um gerente e alguns funcionários. Quem adere a este serviço tem um contrato de reservas, eles ficam com a posse do meu imóvel para administração das reservas, além de ficarem responsáveis por qualquer custo, impostos, conta, ou manutenção do imóvel no período contratado. Esse não é o meu caso.

A recepção é um grupo de pessoas treinadas para realizar os serviços e atendimentos que eu já mencionei, que vão além de uma simples portaria. Eu utilizo essa prestaçäo de serviço.

A Administração de reservas também utiliza o "serviço" da recepção.

Estou aqui tentando entender a situação sob prisma do direito tributário, se há fato gerador de algum serviço, conforme a Lei Complementar 116/2003.

De qualquer forma agradeço sua opinião.

[André-Pereira0]

A locação por temporada é regulada pela lei do inquilinato (Lei 8.245/91) e definida pelo art. 48.

Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.

Já os serviços de hospedagem são regulados pela lei do turismo, Lei 11.771/2008:

Art. 21. Consideram-se prestadores de serviços turísticos, para os fins desta
Lei, as sociedades empresárias, sociedades simples, os empresários individuais e os
serviços sociais autônomos que prestem serviços turísticos remunerados e que exerçam
as seguintes atividades econômicas relacionadas à cadeia produtiva do turismo:
I - meios de hospedagem;
II - agências de turismo;
III - transportadoras turísticas;
IV - organizadoras de eventos;
V - parques temáticos; e
VI - acampamentos turísticos.

Parágrafo único. Poderão ser cadastradas no Ministério do Turismo,
atendidas as condições próprias, as sociedades empresárias que prestem os seguintes
serviços:
I - restaurantes, cafeterias, bares e similares;
II - centros ou locais destinados a convenções e/ou a feiras e a exposições e
similares;
III - parques temáticos aquáticos e empreendimentos dotados de
equipamentos de entretenimento e lazer;
IV - marinas e empreendimentos de apoio ao turismo náutico ou à pesca
desportiva;
V - casas de espetáculos e equipamentos de animação turística;
VI - organizadores, promotores e prestadores de serviços de infra-estrutura,
locação de equipamentos e montadoras de feiras de negócios, exposições e eventos;

Portanto, para alugar uma residência por temporada, o proprietário NÃO PRECISA ABRIR EMPRESA, TER CNPJ, CADASTUR, pois esta atividade econômica tem lei própria, a lei do inquilinato.

Não caia na conversa de hoteleiros, de quem trabalha no setor da hotelaria e nem das prefeituras - que só querem gerar desinformação para aumentar a arrecadação e inviabilizar o seu negócio...

Participe da Associação de Proprietários Locadores de Imóveis por Temporada.

Os interessados podem entrar em contato comigo.