Hola !! Queria dejarles este manual practico con consejos para maximizar la rentabilidad del alquiler de tu departamento.
Ojala les sirva !!!
Escrito por Carolina, emprendedora y propietaria de RentaPek ([Enlace oculto según los principios del Centro de la Comunidad])
Información de contexto
Muchos propietarios de departamentos ubicados en zonas turísticas, tanto en la Ciudad de Buenos Aires como en el interior del país, están eligiendo alquilar la propiedad a turistas, en la modalidad llamada “Alquiler temporario”.
Según la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires, define así el Alquiler Temporario : “Se entiende por alquiler temporario turístico al que brinda alojamiento en viviendas amuebladas, en su totalidad o una parte de éstas, por un período no menor a una pernoctación y no mayor a los 3 meses.”
El alquiler temporario es una forma mucho más lucrativa en comparación con el alquiler tradicional.
Hoy la oferta de alquileres temporarios creció abismalmente y ya representa más del 40% del total de departamentos en alquiler de la Ciudad de Buenos Aires y esta tendencia va creciendo también en provincias con alto interés turístico.
Para tomar dimensión de la magnitud, en la ciudad de Buenos Aires, la oferta en los barrios Palermo, Belgrano, Nuñez, Recoleta y San Telmo duplica la oferta convencional. En los barrios restantes, la oferta de las viviendas convencionales sigue siendo dominante, pero la tendencia es clara: el alquiler temporario está aumentando considerablemente.
A quienes les resulta rentable el alquiler temporario y a quienes NO.
La rentabilidad del Alquiler Temporario depende de tres variables. El Precio, la Ocupación y los costos.
Cualquier propietario que quiera alquilar su departamento bajo esta modalidad, con el objetivo de maximizar su rentabilidad, debería analizar cada una de estas variables y saber que deberá tomar muchas decisiones con las cuales logrará maximizar la renta o bien fracasar en el intento.
A diferencia de otras publicaciones que vi por ahí, no voy a pedirles que se anoten en un curso, o que paguen la inscripción para explicarles cuales son “las recetas mágicas “ya que estas no existen. Cada propiedad es distinta por sus características y su ubicación y también las prioridades de cada propietario difieren.
Por lo cual, el objetivo de esta publicación es explicarles cuales son los factores que afectan las variables Precio, Ocupación y Costos, como es el balance entre las mismas y cuáles son los temas a considerar para que cada propietario pueda tomar sus propias decisiones para maximizar la rentabilidad.
PRECIO
El objetivo aquí es determinar cuál es el balance entre el precio y la ocupación que permita maximizar la rentabilidad.
Un precio muy bajo mejorará la ocupación que tenga el departamento, pero no necesariamente la rentabilidad que se obtenga. Un precio muy alto disminuirá la ocupación y no maximizará la rentabilidad.
A continuación, detallaré que temas tendremos que considerar para encontrar el equilibrio de precio/ocupación que maximice la rentabilidad.
1 – Zona donde se encuentra el departamento
Para el alquiler temporario la zona es una de las variables mas importantes que tiene el huésped a la hora de elegir un departamento donde alojarse. Recuerden que la estadía en el “Alquiler temporario” (a diferencia del alquiler tradicional), es mucho mas corta, por lo cual el huésped (Turista o visitante) con el objetivo de aprovechar cada minuto de su corta estadía priorizará siempre la ubicación.
Las zonas turísticas son las ubicaciones por excelencia donde se maximiza la relación precio/ubicación, pero también las zonas cercanas a institutos, sanatorios, hospitales, tienen una relación de precio muy buena.
Para tener una referencia de como cotiza la ubicación de vuestro departamento pueden investigar en los principales portales Airbnb, Booking, HomeAway filtrando la zona, pero no tomen estos precios como los máximos o mínimos a los cuales pueden alquilar su propiedad, ya que hay muchas otras variables a considerar (tenemos experiencia con departamentos que se están alquilando muy por arriba de los precios indicados en los portales y aunque la ocupación no es del 100% la rentabilidad es altísima, también mayor si la comparamos contra el departamento que tenga el precio más alto de la zona con ocupación 100%).
Tengan en cuenta que si contratan servicios de administración de alquiler temporal y Co-Hosting (luego les explicaré de que se trata el servicio) como RentaPek, ellos los asesorarán de cual es el precio que maximizara la renta y la estrategia a implementar.
2 – Características del departamento
La antigüedad y comodidades básicas que tenga el departamento como ser cantidad de ambientes, superficie cubierta y descubierta, dormitorios, baños, tipo de cocina, lavadero y equipamiento del mismo, es otra variable a analizar para fijar un precio base de referencia, pero no sirve para determinar cual es el precio óptimo. Dentro del rubro “Características del departamento” es fundamental también analizar los amenities que tenga el edificio los cuales nos permitirán elevar el precio base de referencia. Muchos amenities son mas valorados en determinadas épocas del año que otros (ej. La piscina en verano)
3 – Temporadas, épocas del año, eventos.
En la modalidad “Alquiler Temporario” las temporadas y épocas del año son un factor determinante a explotar para fijar el precio y maximizar la renta. Por ejemplo, en el mes de Diciembre (en especial en las semanas de Navidad y Año Nuevo) la demanda se duplica y se aumenta el precio del alquiler para maximizar la renta, lo mismo sucede en el receso de verano e invierno.
Otro factor a considerar es analizar la procedencia del turismo, para entender cuales son los meses de receso/vacaciones para el turista y explotar estas oportunidades.
Es importante también estar al tanto de los eventos que se desarrollen en la zona del departamento. Un recital internacional, un evento deportivo importante, pueden ser disparadores de demanda de alquiler temporal y más aún si el departamento se encuentra cerca de donde se desarrolla el evento. Estar atento a estos eventos permitirá fijar mayores precios y maximizar la rentabilidad.
4- Promociones y determinación continua del precio
A diferencia del alquiler tradicional que se alquila por períodos largos cuyo precio es semi-fijo y de difícil actualización, en el alquiler temporario los precios son variables y esto debe ser aprovechado como herramienta para maximizar la relación precio/ocupación.
Los portales de alquiler temporario como Airbnb tienen la opción de “Precios Inteligentes” donde el propietario puede dejar en manos del portal fijar el precio según la ocupación promedio en cada momento (bajo un rango mínimo y máximo que fija el propietario). Otros servicios de administración y Co-Host como RentaPek, además de determinar el precio óptimo para cada momento según la demanda promedio, también tienen en cuenta las características de la propiedad y el índice de ocupación de la misma (hay propiedades que por sus características, en los momentos donde hay baja demanda promedio de alquileres, igual tienen buena ocupación y no es necesario bajar mucho el precio)
Las promociones son una herramienta importante para los alquileres temporarios y se deben utilizar si se desea maximizar la rentabilidad. Comenzar a alquilar en forma temporal una propiedad puede ser difícil ya que no hay recomendaciones ni historial de alquiler y aquí las promociones juegan un rol importante porque nos ayudan a publicitar el departamento y conseguir los primeros ocupantes.
OCUPACION
Como detallamos anteriormente en la explicación del precio, la ocupación y el precio están relacionadas (son dos variables con alta correlación) y es fundamental buscar el balance óptimo para maximizar la rentabilidad.
En esta sección detallaré cuales son los factores a considerar para maximizar la ocupación.
1 – Recomendaciones y evaluación de los inquilinos.
Sin lugar a dudas, las buenas recomendaciones y excelentes evaluaciones que hagan los inquilinos durante su estadía en la propiedad, es lo más importante que hay que conseguir, razón por la cual me extenderé en explicar las estrategias para lograrlo.
Las recomendaciones y evaluación de los inquilinos es el factor mas importante en la relación Precio/Ocupación. No importa ninguno de los puntos detallados en los párrafos anteriores si no tenemos una buena reputación. Las buenas recomendaciones lograrán aumentar simultáneamente el precio y la ocupación. Calificaciones malas, medias o promedio perjudicarán la ocupación a tal punto que no será rentable el alquiler temporario.
Cuando un propietario comienza a alquiler en forma temporaria su departamento, la evolución de la ocupación y el futuro del mismo, dependerá de las primeras evaluaciones. Si las calificaciones que hicieron los primeros inquilinos no son muy buenas el panorama futuro de ocupación será desalentador (cuando la propiedad ya tiene su historia y tiene muchas calificaciones y recomendaciones, una calificación no muy buena no tiene tanto peso como las primeras calificaciones del departamento)
Ofrecer un departamento amoblado, limpio y en óptimas condiciones es condición necesaria pero no suficiente para obtener excelentes recomendaciones. Hay que cumplir con las expectativas del huésped y si es posible superarlas. Recordar que las excelentes recomendaciones dependerán de que la percepción del servicio recibido por el huésped sea superior a las expectativas que este tenía de la propiedad y del servicio antes de ocuparlo.
Hay servicios de administración profesional de alquileres temporarios como RentaPek especialistas en este tema, se encargan de que su propiedad obtenga excelentes calificaciones. Les detallamos a continuación algunas de las técnicas que utilizan.
Así como el propietario invierte dinero en equipar el departamento y acondicionarlo para su uso, tambien tiene que invertir para obtener excelentes calificaciones y maximizar su ocupación y renta.
Aquí el primer ejemplo de cómo logran conseguir excelentes calificaciones de los huéspedes: Lo primero a tener en cuenta es que cualquier problema, situación o imponderable que suceda durante la estadía del huésped, se utiliza como una oportunidad para resolverlo de la mejor forma y superar sus expectativas.
Es importante considerar aquí, que no importa si el problema es responsabilidad del propietario o no. Se aprovecha la situación y se actúa justamente al revés de como muchos piensan y actúan. Aunque el problema no sea responsabilidad del propietario, se buscan todos los medios posibles para resolverlo o para compensar al huésped y de esta forma superar sus expectativas y obtener una excelente recomendación, esto es invertir para obtener una excelente calificación.
Aquí el segundo ejemplo de cómo logran conseguir excelentes calificaciones de los huéspedes: Influyendo en la percepción del huésped que recibe un excelente servicio durante la estadía. Hay que exagerar la hospitalidad. Si se quiere obtener excelentes calificaciones, realizar el checkin y chekout sin hacer esperar al huésped no es suficiente, hay que recibirlos con un regalo (EJ. Chocolates, vino y/o algún producto típico argentino en caso de que sean turistas extranjeros). Para el checkout ofrecer reservar remis o taxi para ir al aeropuerto. Durante la estadía, enviarle mensajes al huésped para consultar si están teniendo una buena estadía y ponerse a disposición para lo que necesite. Recuerden que todo gasto que realicen durante la estadía del huésped, es una inversión a futuro para maximizar la relación precio/ocupación.
COSTOS
Por último, pero no menos importante están los costos.
En la modalidad de alquiler temporario, se debe evaluar antes de incurrir en un gasto, en que grado el mismo permitirá aumentar la relación precio/ocupación. Hay que evitar los gastos grandes que no aumenten mucho la relación precio/ocupación y no escatimar en aquellos que tienen una relación directa.
No es fácil poder identificar para un propietario que comienza a alquilar su departamento cuales son los costos que hay que realizar y cuales evitar. Aquí como regla general, aplica que todos los costos que permitan desarrollar y maximizar cada uno de los puntos anteriores detallados en esta publicación son costos a realizar.
Como detallé en puntos anteriores, incurrir en costos para amoblar y mantener en optimas condiciones el departamento son costos necesarios, pero no suficientes. Hay que invertir en brindar un buen servicio, el costo para brindar un buen servicio es menor al de amoblarlo, pero es fundamental para maximizar la renta del mismo.
Muchos propietarios invierten mucho en el departamento y luego escatiman en costos menores que afectan la relación precio/ocupación, desaprovechando la alta inversión realizada en el departamento.
Un ejemplo de esto ocurre en la publicación del departamento. Muchos propietarios publican fotos del departamento tomadas por ellos mismos, en lugar de contratar un fotógrafo profesional. El interés en la propiedad y las reservas es mucho mayor cuando se publican fotos profesionales de la propiedad.
El servicio que se brinde durante la estadía del huésped, pone en valor todo lo invertido en la propiedad. Como propietaria de RentaPek, me encargo de administrar en forma profesional el alquiler temporario de su departamento, cubriendo todos los puntos detallados en esta publicación, de forma tal de maximizar la relación precio/ocupación del alquiler de su propiedad.
