[Guía] Conseguir tu primera reserva en 8 pasos

Juan70
Level 10
Madrid, Spain

[Guía] Conseguir tu primera reserva en 8 pasos

He leído muchos hilos sobre problemas de nuevos anfitriones para conseguir reservas por lo que me lanzo a contar mi experiencia personal en Airbnb: Cómo conseguimos nuestros primeros huéspedes.

 

He compendiado todo en 8 puntos aunque bien podrían ser 100.

 

No recuerdo la fecha de publicación de nuestro anuncio, creo que fue en Junio de 2016, pero tengo tatuado en el cerebro el día que entraron nuestros primeros huéspedes: el 3 de agosto de 2016.

 

 

1º.- Conoce tu oferta

Debes conocer tu zona, sus posibilidades, el tipo de turismo que atrae… No es lo mismo una zona de veraneo con playa que una estación de esquí o una ciudad declarada Patrimonio de la UNESCO.

Incluso una misma zona geográfica puede atraer turismo muy diferente (p.e. Barrio de La Latina de Madrid vs Palacio de Congresos de Madrid).

Valora las posibilidades turísticas de la zona. Puede que incluso no las tenga.

Responde a estas preguntas: ¿Qué ofreces? ¿En qué condiciones está? ¿Qué ventajas y desventajas tiene tu vivienda/habitación?

Haz un estudio de la competencia de tu zona y estudia con detenimiento los casos de éxito.

 

2º.- Establece tu público objetivo

Una vez trabajado el punto 1, define el tipo de huésped al que quieres orientar tu oferta. Esto es IMPORTANTíSIMO, diría incluso que una de las claves de tu éxito.

Si tienes un apartamento de bajas calidades en Ibiza puedes sacarle mucho rendimiento los meses de verano si comprendes que debes dirigirte a un perfil de cliente que tal vez no cuide tu vivienda tanto como una pareja de jubilados alemanes.

 

3º.- Diseña tu anuncio

Conoces tu zona y tienes un perfil de cliente objetivo. En base a esto diseña una oferta atractiva que se adapte a las necesidades de tu público. ¿Qué busca, qué necesita? ¿Qué valor puede aportarle mi oferta?

La primera impresión es importantísima.

El título es fundamental. Tiene que atraer, situar al interesado en el espacio y aclarar dudas en un rápido vistazo. Creo que define mejor algo del estilo “Barcelona centro 4 pax 105 m2” que “Urbanización las Garzas bloque 2”.

La foto de portada debe de ser de máxima calidad y tiene que reflejar lo mejor de tu casa. No pongas una foto de una cama, todo el mundo espera que si alquilas tu casa tenga camas para poder dormir. Y a no ser que tengas unas vistas increíbles, trata de enseñar tu casa. No hacerlo puede interpretarse como que no tienes nada bueno que ofrecer.

Pon muchas fotos y que sean buenas. Diría que por lo menos 15.

Información sobre el anuncio. Explica todo lo mejor posible. Dedícale especial cariño al resumen de introducción, apartado que suele leerse siempre. Describe las ventajas de tu oferta de forma escueta y sin rodeos, al grano.

Servicios que ofreces: simplemente sé sincero.

Condiciones de la oferta. Veo muchas dudas sobre esto pero creo que es sencillísimo: tienes que ser barato y lo menos restrictivo posible. Esto es, política de cancelación flexible, sin gastos de limpieza, sin depósito, sin cargo por personas adicionales, horarios de llegada y salida flexibles, reserva inmediata activada… Y en cuanto a la política de precios, la que te recomiende Airbnb.

Normas de la casa. Lo más laxas posible y coherentes con lo que ofreces. Si alquilas un apartamento en Sierra Nevada a grupos de chavales de COU, no prohíbas las fiestas. Si tienes 2 perros, permite mascotas.

Sé positivo, evita las prohibiciones y los noes. Es mejor decir “los espacios sin humos son más salubres y huelen bien. Se permite fumar en el balcón siempre que se mantenga el ventanal cerrado para que no entre humo” que “prohibido fumar”.

Dedícale todo el tiempo que haga falta a tu anuncio, es tu escaparate. Aprende de los casos de éxito y adapta lo que hacen bien otros a tu oferta. Y por supuesto, sé sincero.

 

4º.- Ofrece confianza

Un superhost con 60 evaluaciones genera confianza sin más. Pero si no se han tenido aun huéspedes hay que despejar dudas por todos los medios.

Perfil personal. Foto en la que se vea tu cara. Ofrécete cercano, amigable, pero también cumplidor.
Rellena tu bio con más de una línea.
Verifícate con todo lo que puedas y sobre todo con un Documento de Identidad.
Cuando tengas el perfil hecho ponte en el lugar de un interesado y pregúntate si le alquilarías su casa.

Si Airbnb te ofrece la posibilidad de realizar una sesión fotográfica de tu casa, no lo dudes un instante.

Si en tu ciudad hay legislación específica sobre apartamentos turísticos, cúmplela y comunica que todo es legal.

En el propio anuncio se pueden incorporar detalles que generen confianza (p.e. “fotos realizadas y verificadas por Airbnb”). Explica que eres nuevo y que te vas a esforzar al máximo para agradar a tus invitados.

 

5º.- Posiciona tu anuncio

Si no estás familiarizado con el marketing digital, las siglas SEO te sonarán a chino. SEO es Search Engine Optimization, es decir “Optimización en los Motores de Búsqueda”.

¿Y esto qué es? No me explayaré en explicarlo en profundidad, pero en resumidas cuentas tienes que saber que si tienes un apartamento en alquiler en Bilbao y en ninguna parte de tu anuncio aparece escrito el nombre de la ciudad, jamás podrá aparecer en los resultados de búsqueda de esa palabra.

Piensa en qué palabras podrían utilizar tus clientes objetivo para buscar alojamientos e introdúcelas en tu anuncio.

Si buscas clientes extranjeros, traduce tu anuncio a distintos idiomas.

A Airbnb le gusta atraer tráfico a su página. Publicar tu anuncio en Redes Sociales te ayudará a destacarlo.

Luego hay infinidad de truquillos. Haz una “Guía”. Puede que no la uses pero te ayudará con el posicionamiento. Rellena las descripciones de todas tus fotos utilizando palabras clave. Etc.

Actualiza tus precios a diario.

 

6º.- Ten claro el papel de Airbnb

Veo mucho frustrado culpabilizando a Airbnb de sus fracasos. Tienes que comprender muy bien qué es Airbnb y qué papel juega en todo esto.

Airbnb es un Marketplace C2C (Costumer to Costumer). Es decir, es una plataforma que pone en contacto personas que buscan alojamientos con otras que gestionan alquileres cobrando unas comisiones por sus servicios emitiendo la factura correspondiente.

NADA MÁS.

Airbnb es un “relaciones públicas digital”, un intermediario, un presentador. Tú eres el único responsable del servicio que ofreces y de a quién metes en tu casa.

Airbnb cuenta con un seguro pero para poder hacer uso tendrás que demostrarlo (la empresa de seguros de tu coche te pide lo mismo).

Resumiendo, Airbnb te acerca a clientes interesados. Que salgan bien las cosas es responsabilidad tuya única y exclusivamente.

 

7º.- Gestiona como un empresario

Me he hartado de leer cosas del tipo “¿cómo me garantizan que los huéspedes se van a comportar?”, “¿cómo puedo asegurarme de que no va a pasar nada?”…

Pues bien, nadie ni nada te va a poder garantizar seguridad al 100%. En el momento en el que decides entrar en esto te conviertes en un empresario dirigiendo un negocio. Tendrás que asumir ciertos riesgos para que sacarle rédito, y deberás encontrar la forma de reducirlos al máximo tomando precauciones.

Y por descontado, si crees que con colgar el anuncio te vas a forrar, fracasarás irremediablemente. Este negocio requiere mucho esfuerzo, seriedad y constancia. Es la única manera de alcanzar el éxito.

 

8º.- Ten paciencia y ve paso a paso

Si lo que buscas es dinero rápido, atraca un banco. En Airbnb se puede tener éxito pero ello requiere tiempo, esfuerzo y mucha dedicación. Y por supuesto sentido común, el menos común de los sentidos.

Márcate objetivos cualitativos y cuantitativos. Si andas un poco perdido te propongo los siguientes:

Objetivo cualitativo => ser Superhost. No pasa nada si no lo consigues, pero los criterios establecidos para optar a esta categoría son una magnífica hoja de ruta para buscar la excelencia.

Objetivo cuantitativo 1 => cierra tu 1ª reserva. Esto asusta pero te quitará el miedo.

Objetivo cuantitativo 2 => consigue 3 evaluaciones y trata de que sean de 5 estrellas. ¿Por qué 3? Porque es el requisito impuesto para que tu anuncio tenga estrellas.

Objetivo cuantitativo 3 => finaliza 10 reservas. ¿Por qué? Porque es uno de los requisitos para ser Superhost.

A partir de aquí ya tendrás experiencia suficiente para manejarte bien y seguir creciendo.


¡MUCHA SUERTE y ÁNIMO!

---- Agradece con un ME GUSTA en las publicaciones el tiempo que otros invierten desinteresadamente. GRACIAS ----
54 Respuestas 54
Alfonso20
Level 10
Andalusia, Spain

Hola @Juan70

 

Muchas gracias por tus aportaciones, considérame tu alumno desde este momento. Tanto tú como Michael sois auténticas referencias para mí en esta comunidad. Coincidimos los tres en un estilo de hospedaje muy similar, Convencidos de que el mejor modo para que el negocio funciones es procurar la excelencia y el buen hacer. Y la fórmula no es tan difícil, pues en el fondo no se trata más que de poner  la mejor voluntad, empatía y dedicación.

 

Saludos

Gracias  @Alfonso20, @Dai-and-Pedro0 y @Sergi por vuestras amables palabras

---- Agradece con un ME GUSTA en las publicaciones el tiempo que otros invierten desinteresadamente. GRACIAS ----

Por cierto @Alfonso20 @Dai-and-Pedro0@Sergi, además de vuestras bonitas palabras, un KUDO a la publicación también se agradece XDDD

---- Agradece con un ME GUSTA en las publicaciones el tiempo que otros invierten desinteresadamente. GRACIAS ----

Muy interesante tus recomendaciones soy nuevo apenas tengo 2 semanas, hare los cambios y lo compartire

 

Soy de Puerto Vallarta, Jalico Mexico en donde tengo el departamento para vacacionar

Muy buenos consejos, sobre todo para los que, como yo, recien empezamos en esto. Muchas gracias

 

Sergi
Community Manager
Community Manager
London, United Kingdom

Hombre @Juan70, ya llegas y ya haciendo contenido del valioso y muy interesante para el Centro de la Comunidad: lo dicho, ¡te hemos echado de menos! Coincido con @Alfonso20 al 100%. 

De verdad fantástica aportación. 

 

Sergi

-----


Por favor consulta las Normas de la comunidad

Saludos @Juan70 y muuchas gracias por tan valioso escrito!!

 

Leerlo me ha hecho recordar mis comienzos y esfuerzos para lograr mi primera reserva. Los consejos y recomendaciones súper acertados...

 

Mucha suerte y espero sigas compartiendo tus ¨truquitos¨.

 

 

 

Juan70
Level 10
Madrid, Spain

Bueno, añadiría un 4º objetivo cuantitativo intermedio:

 

  1. Cierra tu 1ª reserva.
  2. Consigue 3 evaluaciones de 5*
  3. Consigue 5 evaluaciones, 4 de las cuales deben de tener 5* (si son las 5 mejor)
  4. Cierra 10 reservas
---- Agradece con un ME GUSTA en las publicaciones el tiempo que otros invierten desinteresadamente. GRACIAS ----
Alfonso20
Level 10
Andalusia, Spain

Hola @Juan70

 

En efecto, según estaba leyendo los argumentos de los gastos de limpieza, me sonaba todo a las compañías aéreas "Low cost". Empiezan con un precio irrisorio y luego van sumando servicios de un modo entre ridículo y abusivo. Me da la sensación de que me resta seriedad. Prefiero incluirlo en el precio de un modo discreto, Hago un cálculo mensual y lo aplico a la tarifa diaria, no por lo que deja cada huésped. Así se reparte mejor y casi no se nota. Por ejemplo, si calculas que en gastos de limpieza se te van 100 euros al mes, suma 3 a la tarifa diaria. A mí me va bien, claro que con el margen de beneficios no me hago rico y prefiero las estancias más largas.

Por otro lado, al menos en la legislación española, existe un detalle que puede suponer la reclamación de facturas con IVA por ese concepto por parte de Hacienda, al tratarse de un pago/servicio extra y no estar incluido en el precio. Es decir, ¿quien ha hecho esa limpieza, cuánto ha cobrado y ´dónde está la factura que lo justifique?.

 

Saludos

@Alfonso20, respecto a Hacienda lo que dices es cierto, pero el caso en Airbnb es diferente.

 

Los gastos de limpieza añadidos, los de huéspedes adicionales, etc. son meramente comerciales y conforman el importe bruto junto con la tarifa aplicada por el alquiler. Si observas los históricos de Ingresos que te facilita a Airbnb podrás comprobarlo.

 

Es decir, 100€ de alquiler con 20€ de limpieza y 10€ por persona adicional son 130€ de importe bruto que debes facturar a tu huésped.

---- Agradece con un ME GUSTA en las publicaciones el tiempo que otros invierten desinteresadamente. GRACIAS ----

Hola @Juan70

 

Aunque nos estamos desviando del tema cabecera del hilo, te puedo decir que en este sentido tengo informaciones contradictorias. Un técnico de Hacienda, conocido mío, me ha recordado que en caso de inspección podrían reclamar todo tipo de facturas por conceptos. Es decir, por alojamiento, por limpieza...Se sabe quien se hospeda y cuánto paga, pero...¿Quién limpia y cuánto se le paga? Esto para Hacienda es un agujero de dinero en B y si lo reflejas tienes que demostrar quien ha hecho ese trabajo y cuánto se le ha pagado. Porque si la limpieza no la haces tú personalmente le pagarás a alguien...¿con factura?  ¿en B..?.pues todo éso es lo que Hacienda quiere saber 

Por si las moscas, aplico estos gastos en el precio final sin desglosar.

 

Saludos 

Hola @Alfonso20.

 

Creo que se ha generado una confusión que voy a tratar de aclarar.

 

Una cosa son los "gastos de limpieza" que pones en tu anuncio de Airbnb y que tu huésped te paga como parte integrante de la renta, y otra los gastos que te ocasiona la limpieza del piso.

 

Yo me refería a los 1º. Pongamos que cierras una reserva con estos precios:

1 noche: 70€

Gtos Limpieza: 20€

Huésped adicional: 10€

-----------------------------

TOTAL: 100€

 

Estos Gastos de Limpieza no son tales, son parte de la renta bruta.

Es decir, tú a tu huésped le tienes que hacer una factura por 100€ en concepto de renta del alquiler vacacional de 1 noche.

 

Ahora bien, efectivamente si subcontratas el servicio de limpieza tendrás que pedir factura con su correspondiente IVA.

 

A la hora de hacer la declaración, tendrás que restar a los ingresos brutos (es decir, todas las fras emitidas a tus huéspedes, en este caso 100€) los gastos fiscalmente deducibles (tarifa de servicio de Airbnb, factura de la limpieza, parte alícuota de las fras de luz, gas, agua, seguro, hipoteca, cuota de la comunidad, etc.) para obtener el Beneficio Neto que es el importe que hay que declarar.

---- Agradece con un ME GUSTA en las publicaciones el tiempo que otros invierten desinteresadamente. GRACIAS ----

Hola @Juan70

 

Permiteme que te insista. ¿Has tenido una inspección de Hacienda?. Porque en ese caso ya me quedo con tu versión

Por mi parte no hay confusión entre los dos conceptos, es decir, subir el precio "colando" unos gastos de limpieza y cobrar la limpieza que genera el apartamento mediante un servicio de limpieza externo. Esto tú lo tienes claro, yo también, y creo que todos los que nos leen, pero en la práctica, insisto, la visión de Hacienda en una inspección es la de reclamar facturas de los gastos que se reflejan, del mismo modo que presentamos las de la luz, el agua, IBI, etc. etc. Sinceramente, considero "la puntillada" extra de los gastos de limpieza un modo de subir el precio arbitrariamente. Se va un huésped y se cobran 25 ó 50 eruos. Vale, pues ahora te llega Hacienda y te dice ¿Puede usted presentar justificantes de estos gastos de limpieza correspondientes a estas fechas de la salida del huésped?. Aunque en realidad, los gastos se generan a la entrada, que es cuando es necesaria para recibir a los huéspedes. Que decimos que la limpieza la hacemos nosotros mismos...de acuerdo, tickets de compra de productos de limpieza por ese importe y correspondientes a esas fechas.

 

Aquí tienes el artículo 8 del decreto de vivienda turística de la Junta de Andalucía y se remite al artículo artículo 32 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre

 

Artículo 8. Precio y reserva.

1. El precio ofertado será por noche de estancia y conforme al artículo 32 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre. En todo caso estará incluido el suministro de agua, energía eléctrica, calefacción, refrigeración, limpieza a la entrada de nuevas personas usuarias y el uso de ropa de cama y baño y de menaje.

 

Por mi parte queda claro, sobre todo cuando lo refleja un artículo de un decreto

 

Saludos

 

Hola @Alfonso20

 

En lo que a mí respecta, insiste todo lo que estimes conveniente. Es un tema importante a aclarar y el intercambio de opiniones es muy productivo.

 

Me preguntas si he tenido una inspección de Hacienda y la respuesta es SÍ pero en una empresa en la que no había rendimientos del capital inmobiliario.

 

Lo que expones es veraz, pero sigo pensando que no es de aplicación en este caso. Trataré de exponer mi razonamiento de la manera más clara que pueda.

 

Lo primero, IMPORTANTÍSIMO, es tener muy claro qué y a quién se factura el alquiler vacacional porque demasiadas veces me topo con anfitriones que se quejan de que Airbnb no les envía facturas por este concepto.

 

---------------------------------------------------------------------

Los anfitriones tienen la obligación de facturar el alquiler vacacional a sus huéspedes.

---------------------------------------------------------------------

 

Por tanto, siguiendo con el ejemplo anterior, si yo emito una factura a mi huésped de 100€ en concepto de “renta del alquiler vacacional de 1 noche”, no estoy desglosando nada y el inspector no va a ver por ningún lado que se estén cobrando los gastos de limpieza aparte.

 

En el caso de que al inspector le diese por investigar la veracidad de esa factura recurriría a los bancos y estos le corroborarían que el importe es correcto, y tampoco saldrían a la palestra gastos de limpieza.

 

¿Que el inspector sigue con la mosca detrás? Pues podría solicitarle a Airbnb como intermediario del pago un informe. Y Airbnb le daría el importe bruto total y nuevamente los gastos de limpieza no aparecerían por ningún lado.

 

Leí en un hilo del CC el caso de un anfitrión al que habían hecho una inspección y sí detectaron gastos de limpieza cobrados. Pero esa situación se produjo por desconocimiento del afectado que no había emitido facturas a sus clientes y le dio al inspector los importes cobrados desglosados por conceptos. ERROR FATAL.

 

Los gastos de limpieza únicamente aparecen en el anuncio, pero los temas relacionados con consumo NO son competencia de Hacienda sino de la Comisión Nacional de Mercados y Competencia.

 

Espero haberme explicado con la suficiente claridad. A ver si conseguimos consenso para aclarar esta duda.

 

Saludos

---- Agradece con un ME GUSTA en las publicaciones el tiempo que otros invierten desinteresadamente. GRACIAS ----

Consulta los artículos del Centro de recursos

Cómo preparar tu alojamiento para los huéspedes
Consejos de los anfitriones en Airbnb Plus: cómo darle un toque único a tu espacio
Ayudar a los huéspedes durante su estancia