ABC DO ALOJAMENTO LOCAL

[Carla3]

Sobre alojamento local no Airbnb:

• Hospedagem responsável em Portugal - artigo com diversas informações sobre alojamento local
  
  

• Guia fiscal gratuito feito em parceria com uma empresa de contabilidade independente  (disponível em português e inglês )
  
  

• O Turismo de Portugal fornece informações gerais sobre as regras de alojamento local e como proceder ao registo. Pode gerir o seu perfil de alojamento local, incluindo ativação, alterações e encerramento de conta no site de alojamento local português.
  
  

• Pode consultar a versão consolidada oficial da legislação portuguesa sobre alojamento local (Decreto-lei n.º 128/2014 de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-lei n.º 63/2015 de 23 de abril), contactar o Turismo de Portugal, verificar com o Registo Nacional de Turismo de Portugal, ou um advogado local para saber como as leis se aplicam a si. Também pode consultar a página do Cidadão Airbnb para obter atualizações de política recentes.

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Todas as pessoas que arrendam casa através da airbnb ou outros sites similares têm de cumprir uma série de obrigações.
Aqui está um resumo:

1. Iniciar actividade CAE 55201 - Alojamento mobilado para turistas. Não se paga nada para fazer a inscrição - e pode ser feita online;
   
   
2. Emitir facturas num programa certificado, ou comprar um livro de recibos para este fim, com o NIF e morada próprios - ou emitir as facturas online no portal das finanças;
3. Se já trabalha/desconta ou em caso de pessoas reformadas, apresentar o ultimo recibo a demonstrar que já faz descontos para a segurança social. Caso contrário, consulte as  obrigações contributivas dos trabalhadores independentes aqui;
   
   
4. Passar a cada cliente o recibo da importância recebida (sem descontar as comissões que paga aos sites). Pode, opcionalmente, estar isento de IVA se receber/facturar até 10.000€ por ano;
   
   
5. Se não passar factura directamente no portal das finanças, deve apresentar nas finanças (através de upload, no e-fatura, do ficheiro SAF-T), até ao dia 25 de cada mês, os recibos emitidos no mês anterior;
   
   
6. Na declaração de IRS deverá inscrever as importâncias recebidas e de que passou recibo;
   
   
7. A casa tem de estar registada/classificada como Alojamento Local (Mera Comunicação Prévia na respectiva Câmara Municipal ou no Balcão Único Electrónico) - caso contrário está em incumprimento;
   
   
8. Atente aos requisitos de segurança (Extintor, manta de incêndio, kit primeiros socorros, indicação bem visível do nr 112) e Livro de Reclamações + folha de rosto devidamente afixada;
   
   
9. Comunicar ao SEF (através do SIBA) a entrada e saída de todos os hóspedes com nacionalidade não-portuguesa. Fazer previamente a inscrição no portal do SEF;
   
   
10. Informar-se junto da Autoridade Tributária acerca de modelo 21-RFI, Mecanismo da Autoliquidação do Adquirente (conhecido também por Reverse Charge) e Modelo 30, pois esta actividade obriga a vários procedimentos fiscais por incluir transacções intracomunitárias. Para mais informações podem também consultar o site www.alesclarecimentos.pt

[Xana0]

Boa tarde, em primeiro lugar obrigada pelo ABC do alojamento local que está bastante explicito para novos anfitriões como eu. Tenho neste momento o seguinte problema: registei-me como anfitriã e aceitei reservas antes de saber quais os procedimentos legais e nomeadamente fiscais que deveria ter. Percebi que é necessário, entre outras coisas, abrir actividade como trabalhador independente, coisa que não posso fazer. O que preciso de saber é se, sendo a conta do airbnb em meu nome pode ser o meu marido a abrir a actividade e passar os recibos relativos aos futuros alojamentos? Também como informo o airbnb para que passe a factura do IVA em nome do meu marido e não no meu?

Agradeço ajuda, se possível!

Alexandra Ravara

[Isabel19]

Alexandra, sabe se existe um nr telefone para onde possamos ligar? Obrigada

Isabel

[Celia12]

Boa tarde @Xana0,

Porque não pode abrir actividade como trabalhador independente? 

De qualquer modo, penso que para que seja o seu marido a abrir actividade, basta que altere os dados no airbnb, mas não tenho a certeza....

[Wilson22]

Achei tudo muito resumido.

Qual o percentual do IVA que deve-se pagar?

Dever ser descontados os valores pagos ao mediador ou despesas como luz, agua, condominio, limpeza etc?

Onde emitir o recibo e até qual data deve-se emitir?

Se não sei se terei arrendamento superior a 10.000 por ano, devo pagar o IVA mesmo assim?

Obrigado.

[Wilson22]

Achei tudo muito resumido.

Qual o percentual do IVA que deve-se pagar?

Dever ser descontados os valores pagos ao mediador ou despesas como luz, agua, condominio, limpeza etc?

Onde emitir o recibo e até qual data deve-se emitir?

Se não sei se terei arrendamento superior a 10.000 por ano, devo pagar o IVA mesmo assim?

Obrigado.

[Rita272]

Tambem tenho essa duvida. Sendo uma empresa a fazer a gestão não posso ter o nome de uma pessoa na página do apartamento em vez do nome da empresa? è mais pessoal...e ter o nome, NIPC da empresa para efeitos de facturação? Obrigada

[Min5835]

Tenho a mesma dúvida. Chegou a esclarecer?

[Min5835]

Tenho a mesma dúvida. A Xana0 chegou a ser esclarecida?

[MariaDeFátima0]

eu estou com o mesmo problema. Sou nova no airbnb e comecei a alugar sem estar ciente de algumas obrigações. Como o airbnb nos envia um recibo, pensei que esse recibo era suficiente e teriamos apenas que fazer o imposto de renda quando fosse a altura.

fiquei assustada com a possibilidade de estar em incumprimento e retirei os anuncios do ar. Agora tenho pressa em resolver o assunto, mas acho tudo muito confuso.

Vou procurar seguir o ABC, e tentar não me perder no meio de tanta burocracia. Alguma ideia de quanto dias este processo demora?

Obrigada

[Celia12]

Bom dia @Carla3

Peço desculpa, mas não estou a ver como podemos passar uma factura ao hospede, quando ele já recebe uma factura do airbnb....não podem nem devem ser passadas facturas em duplicado pelo mesmo serviço...

temos que passar factura ao airbnb de cada hospede?

Será que alguém pode ajudar?

[Carla3]

A airbnb não passa factura de alojamento, pois nao tem apartamentos. A unica factura que pode passar é dos servicos que presta, ou seja, disponibilização da plataforma. Serviços pelos quais cobra um valor (comissao) tanto ao host como ao guest. E pelos quais emite factura.

Quem passa a factura ao hospede é o anfitrião.
É para isso que precisa estar registado nas finanças com o cae 55201.

Fazer alguma coisa diferente disto está errado e dá lugar a pesadas coimas.

[Celia12]

Ola @Carla3,

Estive hoje nas finanças e o que me disseram foi o contrário. Que devemos passar factura à airbnb, pois são eles que nos pagam, uma vez que o hóspede paga directamente à airbnb....e assim fiz.... até porque nós nem temos os dados dos hóspedes (NIF)...

de facto estou completamente baralhada....

até porque já utilizei os serviços da airbnb como hospede e recebi um recibo com o valor total que paguei:

- valor da estadia (X€ x Ynoites)

- Taxas de limpeza

- Airbnb Taxa de Serviço (inclui IVA)

- Impostos de Ocupação

[Carla3]

Essa informação está errada.
Porque acha que para registar e operar umAlojamento Local é obrigatório primeiro iniciar actividade com cae 55201?
Para facturar, precisamente.

Ja escrevi imenso sobre isso n me vou repetir.

Pode consultar aqui:
Www.alesclarecimentos.pt

Ou, melhor ainda, consulte um contabilista que saiba o que é o AL.

[Celia12]

Não se incomode mais Carla.

Agradeço o seu tempo perdido.

Para os restantes, é óbvio que nos temos que inscrever na Autoridade Tributária, e como também é evidente, temos que passar recibos.

O exemplo na resposta anterior é válido para quando aceitamos uma reserva directamente. Aí sim, passamos uma factura/recibo directamente ao hóspede, que nos deve fornecer o seu NIF. Neste caso não existe intermediação.

Quando existe intermediação e quem nos paga é o intermediário, teremos que passar factura a quem nos paga, neste caso o intermediário.

Obrigada