IMPOSTO DE RENDA NO BRASIL EM 17 PONTOS

Brux0
Level 10
Rio de Janeiro, Brazil

IMPOSTO DE RENDA NO BRASIL EM 17 PONTOS

Entao Galera,

li atentamente nos últimos meses todos os posts sobre IR aqui no clube e pois na maioria das vezes so foram postadas informacoes erradas, achei bom dar uma clarificada aqui em baixo.


1) airbnb tem sim cnpj, porem no cnpj dele ele consta basicamente com atividade de corretagem de imovel, processamento de datos etc....... Ou seja, e' um mero intermediario como seria qualquer agencia imobiliaria. Por esta razao voce esta recebendo o dinheiro dos seus hospedes pessoas fisicas e nao pelo airbnb. Funciona como qualquer aluguel. Voce tem que declarar mensalmente os rendimentos atraves do programa da receita "carne leão".

 

2) Aconselho baixar o manual do carne leao onde esta tudo detalhado claramente. Eu li ele inteiramente este final de semana, e qualquer duvida esta escrita ali.

 

3) Nao se pode generalizar em um post, webinar, encontro como pagar porque cada caso e' diferente: 1) se voce e' proprietário e' uma cosa. 2) se o proprietario por exemplo e' sua avo que deixa voce o usufruto e' outra. 3) se voce e' co host e' outra. 4) se voce aluga um apartamento e subaluga via airbnb e' outra. 5) se voce administra varios apartamentos e' outra. 5) se voce tem nua propriedade do apartamento mas quem usufrui e' seu primo e' outra, etc..... então no momento de fazer a declaração parte por definir e entender quem e' proprietário escriturado no RGI.

 

4) a Danielle Gross (lider do clube de anfitrioes do Rio) e Haydee Wyllie(super host querida do Rio) acabaram de fazer um encontro no rio sobre isso apos recolher informacoes na RF com dois super-diretores de Receita que encontraram umas 5 vezes. Ela postou as informacoes no clube de anfitrioes do Rio. Se voces nao fazem parte aconselho de se cadastrar no Clube de Anfitrioes do Rio, para baixar o PDF da apresentacao.

 

https://community.withairbnb.com/t5/Dicas-e-Tutoriais/Material-sobre-Imposto-de-Renda/m-p/380436#M51...

 

5) Se voce e' proprietario do apartamento que aluga inteiro so pode abater basicamente condominio, IPTU. Nao pode abater luz, gas, faxina, cafe da manha etc........ Se voce mora no apartmento e aluga quarto pode abater condominio e IPTU de maneira proporcional a area a qual os hospedes tem accesso.

 

6) Se voce esta alugando o apartamento e depois subaluga no airbnb alem das despesas citadas acima pode abater o aluguel. Na lei esta escrito assim, no manual esta escrito assim e nas ajuda do programa do carne leão esta escrito assim. Porem ambos os diretores da receita falaram que nao pode abater. Ou seja...... ?!?!?!

 

7) No caso voce e' proprietario, voce pega sua renda mensal de airbnb ja descontada do 3% de corretagem deles, desconta iptu, condominio e declara o liquido no carne leao. Ele faz o calculo do imposto a ser pago, emite darf e voce paga.

 

😎 Se voce ainda nao recolheu o carne leaos dos meses de 2016, tem que fazer mes a mes e recolher. A multa e' de 20% + juros. Porem a Danielle Gross ontem no encontro informou que existe a Denuncia Espontanea (art 138 da lei 5172/1966) pela qual a multa fica excluida. Porem voce tem que recolher os meses atrasados antes de fazer o IRPF e antes de cair na fiscalizacao. Baixe a lei e estude o artigo.

 

9) conforme tem faixa de imposto no IRPF, as mesmas faixas tem no carne leao. Voce paga imposto para cada faixa. Ou seja se voce super a faixa mais alta de 4664 R$ isso nao significa que voce paga 27,5% sobre o todo o valor. Voce paga 0% sobre a primeira faixa, 7,5 sobre a segunda, 15 sobre a terceira, 22,5 sobre a quarta e 27,5 % sobre o eccedente acima R$ 4664

 

10) se voce administra imoveis como co-host, voce poderia ser considerado trabalhador autonomo, isso significa que voce pode usar livro caixa para receitas e despesas podendo abater todas as despesas admitida no carne leão. Porem, tem varias interpretacoes sobre corretor imobiliario, administrador, etc..... Alei fala que se voce faz corretagem deveria ter creci, mas também tem outros sindicados como o CRA (conselho regional de administração) que consideram administração de imoveis dentro do espelho deles. Ou seja, tem que estudar mais aprofundatamente o assunto.

 

11) a RF nao tem accesso a sua conta bancaria ja que existe o sigilo bancario. Porem, no 2016 saiu uma nova lei pela qual os bancos e qualquer instituicoes financeiras, deverão prestar informações relativas a saldos de qualquer conta de depósito, inclusive de poupança, saldo de cada aplicação financeira e aquisições de moeda estrangeira, quando o montante global movimentado ou o saldo, em cada mês, por tipo de operação financeira, for superior a R$ 2 mil para as pessoas físicas e R$ 6 mil, no caso das pessoas jurídicas. Isso NAO significa que elas vao repassar o extrato da sua conta, pois seria ilegal, mas que vão enviar uma alerta quando o saldo ou movimentacao for superior a R$ 2000. Se os fiscais acharam as alertas nao batem com o padrao de vida do contribuintes irao colocar na malha fina.

 

12) mesmo quando a sua receita mensal e' isenta por ser abaixo do limite da primeira faixa, voces devem declarar no carne leao, isso nao vai gerar impostos, mas no final do ano todas essas receitas irao ser importada na declaracao IRPF e irao adicionar as outras sua rendas, mudando os parametros da declaracao.

 

13) se voce nao fazer o carne leão mensalmente, e declarar diretamente no IRPF, praticamente voce estarao declarando que voces nao recolheram carne leao, e provavelmente cairam na malha fina. Multa de 50%.

 

14) se voce abre uma MEI, que seja de turismo, etc..... nao pode colocar a renda inteira do apartamento por ai. Esse tipo de empresa usam codigo de corretagem de alugueis, corretagem para reservas de apartamentos etc...... voce so pode usar para uma percentual referente a corretagem do imóvel. Se voce for proprietário do imóvel duvido que a RF vai deixar voce fazer corretagem do seu imóvel.

 

15) Existe uma empresa chamada Empresa Familiar para gerenciar bens próprios. Tem algumas complicações mas em caso de muitos imoveis e' a maneira mais correta e rentável para gerenciar seus bens imoveis.


16) Existe MEI para hospedagem também, mas os limites de renda mensal sao fixados e por ter acesso precisa ter todas as regulamentações em dia, tipo alvará de bombeiro etc...

 

17) Ante-ontem o primeiro ponto da apresentacao da Danielle foi o ponto mais importante, que eu também nao canso de repetir.

 

NAO CONFIE EM NINGUEM SOBRE INFORMACOES REFERENTE A COMO FAZER O IMPOSTO DE RENDA, NAO CONFIE NO GRUPO DO FACE, NAO CONFIE EM OUTROS GRUPOS DE ANFITRIOES, EM WEBINAR, EM POST AQUI NA COMUNIDADE, EM MIM, NA DANI.........

 

LEIA O QUE ESTA ESCRITO OU SUGERIDO, PESQUISE A LEI TRIBUTARIA, LEIA O MANUAL DO CARNE LEAO (QUE E' SUPER COMPLETO E FACIL DA ENTENDER), VAI NA RECEITA FEDERAL NO PLANTAO FISCAL, ETC..... OU SEJA USE SUA CABEÇA E NAO A DOS OUTROS (QUE AS VEZES VOCE NEM CONHECE).

 

SE CAIR NA MALHA FINA O FISCAL NAO VAI ACEITAR COMO DESCULPA QUE O CARA DO WEBINAR FALOU QUE ERA ASSIM.

 

Boa declaracao a todos

 

Brunello

[🍫]

49 Respostas 49
Junior15
Level 2
São Paulo, Brazil

Muito Obrigado  Brux

 

MariaLuiza4
Level 3
Sao Paulo, Brazil

Bom dia pessoal, tudo bem?

 

Este post é maravilhoso. Muito obrigada ao @Brux0 por ter tido a paciência de escrever tudo isso.

 

Minha dúvida é a seguinte: tenho co-hosts maravilhosos e gostaria de saber como incluir a fatia deles no carnê-leão:

 

- Declaro o valor que recebi de forma líquida (i.e. descontando condomínio, IPTU e o percetual atribuído aos co-hosts) ?

 

- Declaro o valor líquido conforme o @Brux0 mencionou (i.e. apenas condomínio e IPTU) e desconto usando emissão de NF dos co-hosts (eles abriram uma empresa para isso, então possuem CNPJ e podem emitir NF)?

 

- Declaro o valor líquido (como a opção acima), porém não considero a atividade dos co-hosts e arco com tudo?

 

Se alguém souber e poder me dar uma mão, eu agradeço!

 

Maria Luiza

 
Brux0
Level 10
Rio de Janeiro, Brazil

O Co-host de fato é alguém que administra o imóvel como se fosse um agente imobiliário.  Eu descontaria junto a IPTU e condomínio e taxa de Airbnb, lançando o líquido já descontado da percentagem do Co-host. Se ele emitir nota vc vai ter comprovante em caso de ter que comprovar a receita

 

 

Waldir3
Level 1
São Paulo, Brazil

Bom dia, tenho um imóvel (casa de praia)  aqui no Brasil que está anunciado no Airbnb. Tenho dúvidas sobre a declaração de IRPF 2019/2018, se alguem puder ajudar fico muito agradecido.

 

Ja entendi que preciso declarar os rendimentos com o aluguel através do carne-leao. Porém, quando vou no histórico de transações do Airbnb, Pagamentos Concluídos, e escolho o ano de 2018, não aparece nenhum pagamento (só para constar que  aluguei somente uma vez nesse ano de 2018, reserva feita em 30/12/2018.). Porém, quando vou em Rendimentos Brutos aparece essa reserva do dia 30/12. Aí fico sem saber se deveria ou não ter declarado no IRPF 2019. Não declarei e nem paguei nada no carne-leao. 

Como seria o certo?

Grato.

Brux0
Level 10
Rio de Janeiro, Brazil

Se o depósito entrou na sua conta em janeiro 2019, eu lançaria no carne leao no mês  janeiro 2019, que irá ser importado no IRPF 19/20

Heron1
Level 3
Rio de Janeiro, Brazil

@Brux0 Primeiramente quero parabenizar Brux ao excelente post que deixou na comunidade. Muito esclarecedor e o toque certo de NÃO EXISTE FÓRMULA MILAGROSA.

Gostaria de aproveitar sua experiência e talvez conseguir me dar uma luz a minha situação.

Tenho dois imóveis que estão declarados dentro da minha empresa, normalmente para aluguel tradicional uso o DIMOB para informar meus recebimentos de aluguéis, porém com a modalidade de temporada pelo Airbnb e outras plataformas não tenho os dados do clientes para informar da maneira tradicional. 

Sabe me dizer, dentro da situação de imóveis em PJ, como eu tiro nf e declaro da melhor forma possível meu recebimento dentro do aluguel de temporada? 

Brux0
Level 10
Rio de Janeiro, Brazil

@Heron1 nao sou contador, e tudo que sei aprendi futucando no codigo tributário, site da receita, manual do carne Leao, IRPF, etc..... ou seja, o que posso te falar aqui è uma opinião de uma pessoa que estudou, mas que nao è profissional na area (ou seja nao sou advogado nem contador especializado neste assunto)

 

O que posso te falar então, è que na minha opinião tudo depende da natureza da sua empresa.

 

O DIMOB è uma declaração que tem que ser feita para empresas que tem como objeto administração de imoveis, construtoras, agencias imobiliárias, e ate administração de imoveis próprios quando isso è o unico objeto da empresa. Aqui o que achei na internet como as empresas que precisam fazer a declaração DIMOB.

 

  • Pessoas jurídicas e equiparadas que comercializaram imóveis que construíram, lotearam ou incorporaram para esse fim;  (OU SEJA CONSTRUTORAS)
  • Pessoas jurídicas que intermediaram aquisição, alienação ou aluguel de imóveis ou realizaram sublocação de imóveis; (OU SEJA IMOBILIARIAS)
  • Pessoas jurídicas constituídas para a construção, administração, locação ou alienação do patrimônio próprio, de seus condôminos ou sócios.  (OU SEJA HOLDING FAMILIARES)

 

Então:

 

1) se voce tem uma empresa qualquer que como objeto presta outros serviços, e que alem dos serviços principais è dona de alguns imoveis, voce nao deve fazer o DIMOB, mas deve lançar as receitas dos imoveis adicionando ao faturamento mensal. que seja temporada ou longo prazo

 

dependendo do tipo de empresa e regime fiscal que voce escolheu, nem podera lançar os rendimentos das locacoes na mesma faixa de tributação ai precisa ver com um contador mesmo.  Por exemplo se voce tem uma empresa de design de interiores, que esta enquadrada no simples nacional e com o simples paga 6% sobre o faturamento, nao pode automaticamente incluir as receitas das locacoes de temporada  ou longo prazo como se fossem tributada nos 6% e francamente nao sei como se faz essa conta.

 

Neste caso especifico, mesmo sendo o proprietário PJ pode ser que voce como socio pode declarar como PF através o carne Leao.  Melhor ver com um contador.

 

2) se voce tem uma holding familiar, ai melhor consultar um contador especializado em holding familiares que possa pesquisar para voce, pois de fato nao sei como se faz.

 

boa sorte

 

 

Heron1
Level 3
Rio de Janeiro, Brazil

@Brux0 Complicado fazer as coisas no Brasil, até quando tudo que você quer é fazer algo correto tem mil dificuldades. 

Fui no meu contador, que trabalha com minha família a mais de 30 anos e infelizmente, eles não sabem como é a maneira correta de fazer esse faturamento dos imóveis. Vou continuar pesquisando para ver se acho uma solução para esse problema.

Muito obrigado por todo auxílio irmão.

Lucia699
Level 2
São Paulo, Brazil

Olá,por favor, alguém poderia me orientar sobre o IR nos seguintes situações:

- Eu sou proprietário do imóvel, porém o anfitrião é minha mãe. Minha mãe que recebe  na conta o deposito feito pelo AIR BNB. Nesse caso, quem deve fazer o carnê Leao. Eu que sou o proprietário e não recebo nada, Ou minha mãe que é a anfitriã e recebe o dinheiro na conta dela?

- Como declarar no carne leao mensalmente? Tem que fazer pelo livro caixa? Se for pelo livro caixa do carne leao, como se faz as deduções das comissões do air bnb?

- Qual é aopção correta para selecionar no livro caixa? Rendimento recebido de pessoa fisica ou juridica? Se juridica, quais dados do AIR BNB colocar?

Obrigado

Brux0
Level 10
Rio de Janeiro, Brazil

Oi Lucia,

 

pelo que diz a lei, quem pode declarar è unicamente o proprietário do imóvel.  Ou seja, voce deveria declarar na sua declaração, e depois indicar o valor recebido como doação para sua mãe (que porem ira gerar uma taxa ITD).

 

Porem, nao acredito que ninguém faca assim, e de fato quem declara è quem recebe os proventos.  Ou seja, sua mãe declararia na declaração dela.

 

Por quanto ao carne Leao, voce NAO pode usar o livro caixa pois esse è uma ferramenta para trabalhadores autônomos, ou seja ao menos que voce nao seja administrador de imóvel profissional, corretor de imoveis, etc.... tendo registro no sindicado competente, etc..... nao è seu caso.  Sendo assim, voce nao deve se preocupar como lançar os valores, datos de airbnb etc....

 

Lembra que voce nao è funcionaria de airbnb, e airbnb nao paga voce.  Quem paga voce è seu hospede, e è voce que paga a airbnb 3% de comissão deles.

 

Voce simplesmente clica em "demonstrativos de apuração" e na coluna alugueis voce preenche mes a mes o valor liquido ja descontado de IPTU, 3% de airbnb, condominio etc.... 

 

O resto voce pode ler o manual do carne Leao que è bem facil e explicativo.

 

boa sorte.

 

brux

 

 

 

 

 

 

Richard1892
Level 2
Santa Catarina, Brazil

Beleza @Brux0 ?

 

Tenho uma outra situação, veja se consegue me ajudar. Sou o proprietário e anfitrião (cadastro do Airbnb está no meu nome) porém a conta que disponibilizei ao Airbnb para receber os pagamentos é da minha mulher.

 

Quem deve declarar este rendimento eu (cadastro) ou minha mulher (conta dela que recebe os pagamentos)???

 

Obrigado desde já, abs

Voce,

Brux0
Level 10
Rio de Janeiro, Brazil

Voce.

Uma duvida!   No IR não  posso  descontar os 3% do airbnb.   Pois no valor  líquido  depositado ja foi subtraido esta porcentagem. 

Rodolfo188
Level 2
Brasilia, Brazil

Gostei muito!

Rodolfo

Explore os artigos da Central de Recursos

Como preparar sua acomodação para os hóspedes
Dicas de anfitriões no Airbnb Plus: como dar um toque único à sua acomodação
Ajude os hóspedes durante as estadias