@Francesca ciao,
i metodi di pricing "dal basso" ricercano, nella sostanza, il costo complessivo cui aggiungere un margine, variabile in funzione dell'intensità della domanda.
Hanno il pregio di consentire la determinazione preventiva del prezzo break-even.
Ma presentano elevata complessità di applicazione e, nel nostro caso, impongono scelte che possono stravolgere i risultati.
Ad esempio, per il proprietario locatore vi sono tanti costi fissi che sarebbero comunque sostenuti indipendentemente dalla scelta di fare locazione.
Ad esempio l'IMU: la considero o no ?
Ad esempio la TARI: nel mio Comune la locazione turistica implica utenza non domestica, per cui considero la TARI per intero o solo il costo differenziale ?
Ad esempio, le spese generali condominiali: le considero o no ?
Se l'immobile messo in locazione è stato acquistato a questo scopo, dovrò imputare ai costi annuali una quota di ammortamento. Se ho acceso un finanziamento, le rate finiranno tra i costi.
Stessa cosa per l'arredo.
Altro problema è la stima e la conseguente imputazione dei costi periodici: dovrò stanziare un fondo annuale per manutenzioni periodiche programmate in modo tale che nell'anno di sostenimento abbia già costituito la disponibilità.
Ulteriori difficoltà si incontrano nella determinazione dei costi variabili: qui un aiuto possono essere i dati sull'occupazione dell'anno precedente.
Ma in questo difficile periodo non sono sufficienti: se abbiamo troppi costi variabili di cui non controlliamo l'andamento, non riusciamo a determinare stime attendibili.
In un mercato a fortissima concorrenza (nel quale, per l'assenza di barriere, continuano ad entrare nuovi concorrenti) la formazione del nostro prezzo è influenzata dai prezzi praticati dai diretti concorrenti (per posizione e tipologia).
Inoltre, per il singolo locatore, vi sono dei concorrenti più agguerriti: i professionisti che applicano politiche di prezzo dinamiche a decine di appartamenti, diventano il punto di riferimento per i nostri prezzi.
Altro elemento che influisce sul pricing è il valore da noi attribuito all'appartamento: se questo coincide con il valore attribuito dall'ospite, è un bel passo avanti verso le prenotazioni.
Ma l'elemento che maggiormente incide nel pricing è costituito dagli obiettivi personali (come diceva @Mira63 ).
In particolare chi fa locazione come attività principale, può correttamente tendere all'utilizzo intensivo dell'appartamento praticando le politiche di pricing tipiche dei professionisti (elevata variabilità nei prezzi; prezzi molto elevati nei periodi di intensa domanda; prezzi molto scontati nei periodi di domanda scarsa) le quali richiedono attenzione continua, capacità e forte impegno.
In particolare chi fa locazione non come attività principale, e quindi non a tempo pieno, dovrà forzatamente praticare un utilizzo più selettivo (durata minima dei soggiorni, periodo tra un check-out e il successivo check-in, ...) e probabilmente praticherà prezzi meno variabili.
In conclusione, per la formazione del prezzo si dovrà necessariamente partire dai "metodi dall'alto" (la concorrenza, il valore, gli obiettivi).
Sarebbe poi opportuno verificare il prezzo utilizzando i metodi basati sui costi, ma io non sono in grado di farlo.
Preso atto di questo, mi comporto in questo semplice modo.
Ho acceso un conto corrente dedicato esclusivamente a un appartamento in locazione (che parte con saldo zero, o minimo, al 1 gennaio).
Le entrate sono costituite solo dai bonifici di Airbnb.
Le uscite riguardano solo l'appartamento in locazione:
- le utenze
- le spese di pulizia
- le spese per i prodotti per il bagno, la cucina, ecc.
- IMU, TARI, spese condominiali, tutte per intero
- saldi e acconti della cedolare
- spese impreviste.
A fine anno verifico il saldo del conto corrente.
Tolgo un importo forfettario stimato per ammortamenti e manutenzioni periodiche e, grossolanamente, determino il mio compenso per l'attività svolta.
Ne è valsa la pena ? Ve lo dico il prossimo 31 dicembre.
P.S. più percorribile un obiettivo molto parziale di stimare alcuni costi variabili, ma se non abbiamo il controllo dell'andamento futuro come facciamo ?