La réponse de la mairie est juridiquement cohérente avec le Code du tourisme, même si le terme « chambre chez l’habitant » est souvent utilisé de façon informelle sur Airbnb.
En droit français, il existe principalement 3 catégories différentes :
- le meublé de tourisme,
- la chambre d’hôtes,
- et les structures dépassant certains seuils (plus de 5 chambres / 15 personnes), qui basculent vers d’autres régimes plus proches de l’hôtellerie.
Dans votre cas (une chambre louée dans votre résidence principale avec accueil chez l’habitant) la mairie considère que vous entrez dans la définition légale de la chambre d’hôtes prévue par l’article L324-3 du Code du tourisme.
La définition légale de la chambre d’hôtes impose :
- une chambre meublée située chez l’habitant,
- l’accueil par l’habitant,
- la fourniture du linge,
- et le petit-déjeuner.
C’est ce dernier point qui pose souvent problème sur Airbnb, car beaucoup de personnes louent simplement une chambre sans proposer de petit-déjeuner, tout en parlant de « chambre chez l’habitant ». Mais cette appellation n’est pas vraiment une catégorie juridique autonome.
Concernant les seuils « plus de 5 chambres » ou « plus de 15 personnes » :
la mairie veut simplement dire que la réglementation spécifique des chambres d’hôtes cesse de s’appliquer au-delà de ces limites. Cela ne signifie pas qu’en dessous vous êtes libre de choisir un autre statut.
À Marseille, il faut aussi distinguer :
- la réglementation nationale,
- et les règles locales de changement d’usage / déclaration.
Pour une chambre dans votre résidence principale :
- vous n’êtes normalement pas concernée par la limite des 90 jours (qui vise surtout certaines résidences principales transformées en meublés touristiques dans des communes ayant adopté cette règle),
- mais la déclaration en mairie peut rester obligatoire selon le régime retenu.
Beaucoup d’hôtes Airbnb ne respectent pas strictement cette distinction juridique et louent simplement une chambre sans :
- déclaration,
- petit-déjeuner,
- ni statut clair.
Mais cela ne signifie pas que ce soit juridiquement conforme ; simplement que les contrôles sont rares tant qu’il n’y a pas de plainte ou de fiscalité problématique.
En pratique, vous avez trois options :
1. Vous conformer au régime « chambre d’hôtes »
- déclaration Cerfa,
- petit-déjeuner (même simple),
- respect des obligations associées.
C’est la solution la plus sécurisée juridiquement.
2. Louer l’ensemble du logement ponctuellement comme meublé de tourisme
Mais cela ne correspond pas à votre cas si vous restez sur place.
3. Continuer comme beaucoup d’hôtes Airbnb « en pratique »
Sans petit-déjeuner ni déclaration.
C’est fréquent, mais avec un risque juridique si la mairie décide de contrôler.
Le point important : la mairie vous a répondu par écrit. À partir du moment où vous avez une position officielle écrite de leur part, il devient beaucoup plus difficile ensuite d’invoquer la bonne foi en cas de contrôle.
Le plus prudent serait donc :
- soit de vous déclarer en chambre d’hôtes,
- soit de demander à la mairie sur quel fondement exact elle exclut votre activité du régime du meublé de tourisme, afin d’obtenir une réponse juridique plus détaillée.
