Fiscalité Airbnb et Maison de résidence de vacances

[Philippe-and-Qier0]

Bonjour,

Nous avons une maison dans une résidence de vacances (loi Censi Bouvard) gérée par une entreprise. On est obligé de déclarer ce revenu au régime réel des locations meublées non professionnelles pour la réduction d'impôt Censi-Bouvard.

Nous avons débuté Airbnb en 2018 avec une chambre de notre résidence principale (3000 € de revenu brut en 2018). Peut-on opter pour le régime micro BIC pour ce revenu ?

Merci pour votre réponse

[Philippe-and-Qier0]

Nous pensons qu'on est obligé de le déclarer en régime réel.

Mais on a aucune idée sur les charges déductibles (eau, électricité, thé, café, savon, lessive, ménage)  parce qu'il s'agit d'une chambre de notre résidence principale. 

[Nathalie-Et-Gilles0]

bonjour

Si j'ai bien compris, vous louez un logement entier en loi Censi bouvard et une chambre chez l'habitant.

Vous pouvez opter pour le réel pour votre résidence secondaire et pour le régime forfaitaire pour la chambre chez l'habitant.
Comme vous l'indiquez, il n'est pas aisé de calculer les charges d'eau, électricité et chauffage en logement partagé.

Et 50% de forfait devrait normalement couvrir vos charges locatives pour cette chambre.

[Olivier-Et-Stéphanie0]

@Philippe-and-Qier0  selon moi, vous ne pouvez pas à la fois relever d'un régime forfaitaire et d'un régime au réel. Vos deux revenus se cumulent, reste à voir quelle proportion de vos charges personnelles pourrait être déductible pour ne pas être requalifiable fiscalement.

[Nathalie-Et-Gilles0]

@Olivier-Et-Stéphanie0 

si on peut a condition que ce soit 2 biens différents (adresses différentes).
Je déclare les loyers de ma résidence principale au forfaitaire. 

Je déclare les loyers de mon studio étudiant au réel (achat récent).

[Philippe-and-Qier0]

@Nathalie-Et-Gilles0 

Merci beaucoup. Avez vous le text de loi sur la coexistence de deux régimes?

J'ai cherché partout, mais je n'ai rien trouvé.

[Olivier-Et-Stéphanie0]

@Nathalie-Et-Gilles0  ah OK, autant pour moi. Je pensais que du moment que cela appartient à la même personne, le choix du réel l'importait sur tous les biens, comme pour la location de biens non meublés. 

[Philippe-and-Qier0]

@Olivier-Et-Stéphanie0 

C'est ce que je pensais aussi.

Le seul problème est qu'on ne peut pas calculer et justifier les frais et charges.

[Nathalie-Et-Gilles0]

@Olivier-Et-Stéphanie0 

Le critère de base, c'est 1 SIRET par appartement.
Chacun a sa comptabilité.

Et chacun a sa déclaration fiscale.

Avec 1 SIRET, on ne peut pas faire 2 à n appartements.

[Yuliya-and-Mathieu0]

@Philippe-and-Qier0  

@Olivier-Et-Stéphanie0 

Moi aussi je pensais que c'était comme le foncier nu et qu'il était interdit de cumuler les deux statuts au sein d'un même foyer fiscal (avec ou sans plusieurs Siret)  

Comme vous j'ai cherché et n'ai rien trouvé dans le Bofip. Alors que pour le foncier c'est explicitement interdit. Donc ce qui n'est pas interdit est-il autorisé ? 

Ce site en a l'air convaincu :

http://www.accompagnement-solutions.fr/articles_detail/TkRF/ir-est-il-possible-de-cumuler-le-regime-...

Problème c'est le seul. D'autres sites et blogs stipulent justement le contraire. 

@Nathalie-Et-Gilles0 peut être pourrais tu nous en dire plus ? J'imagine que tu t'étais bien renseignée 

[Philippe-and-Qier0]

@Yuliya-and-Mathieu0 

Pour le fonicer nu, il est impossible de cumuler les deux régimes quand on déclare en ligne. La déclaration est bloquée.

Par contre, il est possible de cumuler les deux régimes pour les locations meubleés quand on déclare en ligne.

[Yuliya-and-Mathieu0]

@Philippe-and-Qier0 

C'est plutôt bon signe, mais à ce stade je ne suis pas franchement rassuré. Dans le Bofip ( http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1799-PGP.html alinea 90 ) il est écrit :

"le contribuable peut, le cas échéant, opter pour un régime réel d'imposition (CGI, art. 50-0). Cette option s'exerce entreprise par entreprise."

Entreprise par entreprise OK. Mais pas établissement par établissement. Dans le cas d'un LMNP ayant plusieurs logements, il dispose certes de plusieurs SIRET (= plusieurs établissements) mais d'un seul SIREN (= 1 seule entreprise).

Voilà au moins 2 sources qui prétendent que ce n'est pas possible :

"Il n’est pas possible de choisir deux régimes d’imposition différents pour une même activité. Si vous déclarez un bien au régime micro-BIC et que vous en acquérez un nouveau, vous devrez donc le déclarer également au régime micro-BIC. Afin de changer de régime, il vous faudra lever l’option pour le régime réel, avant le 1er février de l’année fiscale concernée. Cette levée d’option concernera donc vos deux biens."

http://www.jedeclaremonmeuble.com/lmnp-faq-sur-les-demarches-administratives-du-regime-reel/

"Il n’est effectivement pas possible d’avoir 2 régimes distincts.
Si vous optez pour le réel pour le bien en cours d’acquisition, alors les 2 autres appartements basculeront automatiquement sous le même régime."

http://www.compta.com/blog/metiers/immobilier/location_meublee/attention-aux-pieges-du-regime-micro/...

J'aimerais bien connaître le fin mot de l'histoire. Jusqu'à présent je m'étais résigné à appliquer un seul régime (micro-BIC) alors qu'il serait plus profitable pour nous de mixer les deux. 

[Anonymous]

@Yuliya-and-Mathieu0 

jusqu'a maintenant je n'avais JAMAIS entendu la possibilité de mixer les deux, et réel et micro .

sauf a créer des entités / siret différentes pour chaque logement.

ce qui doit être possible en LMP, mais pas en LMNP

statut et impositions différentes.

ils y ont quand même pensé faut pas rêver, puisque le but ultime, la disparition de toutes les niches fiscales .

[Nathalie-Et-Gilles0]

@Yuliya-and-Mathieu0   @Philippe-and-Qier0 

c'est mon expert comptable qui m'a fournie l'information.
Je vais me rapprocher de lui pour savoir sur quel texte il se base...