Bonjour à tous,
Les lois et réglementations locales son...
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Bonjour à tous,
Les lois et réglementations locales sont un sujet qui fait couler beaucoup d’encre au sein de ce forum. ...
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Bonjour,
Je me permets d'écrire un message ici car j'ai mené beaucoup de recherches sur le net et qu'il est difficile d'accéder à des informations claires.
Je vous explique ma situation. Je suis actuellement en train de faire l'acquisition de deux locaux commerciaux à Marseille dans l'optique d'en faire des airbnb. Cependant je n'arrive pas à comprendre quel sera le régime de fiscalité que je devrais mettre en place. C'est pourtant une étape importante afin de pouvoir faire des estimations de revenus et ainsi une planification à moyen et long terme.
Comme ce sont des locaux commerciaux, est-ce que cela m'oblige à les exploiter en créant une entreprise ? Ou est-ce possible en auto-entreprise ? Ou encore en régime Micro-Bic ?
J'aimerai déterminer les différents régimes fiscaux possibles et les charges associées à chacun, je vous serai reconnaissant pour l'aide que vous pourrez m'apporter.
Merci.
bonjour @Antoine1095,
franchement le mieux c’est de prendre un conseil auprès d’un fiscaliste. Est il possible de transformer des logements commerciaux en locatif? Sans passer par un changement de destination…
je ne pense pas
bon courage
nathalie
Bonjour @Antoine1095, je crois que Marseille, au même titre que Nice n'accepte pas 2 changements d'usage pour location meublée tourisme sans compensation.Il faut justifier le rachat en plus d'un local commercial...Il faut regarder dans le changement d'usage et faire les démarches auprès de la mairie.Autorisation 6 ans max.Pourquoi pas prévoir l'un puis l'autre
Pour la fiscalité tous les amis me prônent la sci ou Sarl .
Bon courage, bon projet
nathalie
Bonjour @Antoine1095,
Pour commencer, le fait que ce soit des locaux commerciaux qui vont être transformés en location type Airbnb, c'est vraiment le top.
En effet, je ne connais pas la réglementation de la ville de Marseille mais dans certaines grandes villes de France ( comme Paris par exemple ), le nombre de logement de type Airbnb est limité et il faut au préalable l'accord de la mairie, ce qui n'est pas le cas pour des locaux commerciaux ( pas besoin de l'accord de la mairie ) et il n'y a évidemment pas besoin de faire un quelconque changement, je dirais même mieux il faut absolument garder le statut de local commercial, je pense également qu'avec des locaux commerciaux on ne doit pas payer la taxe d'habitation, je dit peut être une bêtise à vérifier.
Le fait que ce soit des locaux commerciaux ne vous oblige en rien à créer une entreprise, il vous faudra passer en auto-entreprise si vous dépassez 23 000€ de revenu locatif par an ou si votre revenu locatif dépasse votre revenu "principal" si vous en avez un.
Ensuite pour la fiscalité, il y a deux choix qui s'offre à vous, soit au régime micro-bic ou au régime réel mais avant de choisir l'un des deux, il vous faut déterminer combien vous pensez réaliser de revenu locatif par an.
Je m'explique si vous choisissez le régime micro-bic ( en meublé de tourisme classé, petite parenthèse il est indispensable de classé le meublé de tourisme, c'est très simple et cela coût un peu plus de 200€ pour 5 ans ), la loi est en train de changer malheureusement ( fini les 71% d'abattement fiscal avec le plafond à 188 700€ ), on s'oriente vers un abattement fiscal à 50% et un plafond à 77 700€, mais la situation est pour le moment extrêmement flou. Dans un premier temps le gouvernement à par erreur lors de l'examen du projet de budget 2024 conservé l'avantage de 71%, puis les sénateurs ont voté un abattement à 30% avant que le gouvernement ne propose un abattement à 50%, puis Macron voulait nommé une commission mixte paritaire pour s'accorder sur un texte final qui aurait du être appliqué en 2026 sur les revenus 2025 mais il y a eu la dissolution mais ne croyez pas que nous soyons sorti d'affaire car des associations ont déposé des recours devant le conseil d'état et ont obtenu gain de cause sur l'abattement fiscal à 71% ( oui je sais on s'y perd un peu ).
https://www.vie-publique.fr/loi/292100-loi-airbnb-desequilibres-du-marche-locatif-2024
Ou alors il y a la solution de passer au régime réel qui je pense peut être une bonne solution.
Au réel il vous faudra faire estimer le prix de vos différents logements, ensuite vous avez la possibilité d'étalonner votre abattement de 20 à 30 ans.
Par exemple mon bien est estimé à 300 000€, je décide de l'étalonner sur 25 ans, 300 000 diviser par 25 égal 12000, j'aurais donc 12 000€ d'abattement fiscal chaque année pendant 25 ans.
Ensuite je pourrais déduire toutes mes factures, je dit bien toutes ( EDF, eau, taxe foncière, factures diverses ).
Il est quasiment obligatoire de prendre un expert comptable ( spécialisé dans l'immobilier de préférence ) pour qu'il fasse un bilan chaque année et qu'il vous aide pour la déclaration aux impôts et qu'il vous fasse le dégrèvement pour la taxe professionnelle ( qui est exonéré pour les meublés de tourismes classé )
Cela n'est pas très cher, ça tourne au alentour de 400€ par an.
Tout cela à pour but de déterminer combien on devra payer si il a lieu l'impôt sur le revenu et la CSG.
Mais il y a aussi les cotisations et contributions sociales à payer ( pour la retraite, la sécurité sociale ect ), voilà comment on les calcule : revenu locatif - 23 000€ - 87% ( en meublé de tourisme classé sinon c'est - 60% en non classé ), avec le résultat obtenu on est imposable à hauteur de 43% ( avec un minimum de 1145€ ).
Petit exemple avec 45 000€ de revenu locatif, 45 000 - 23 000 égal 22 000 - 87% égal 2860 - 57% égal 1344€ à payer au fisc.
Si vous avez d'autres questions, n'hésitez pas.
Pour la mise en habitation des locaux commerciaux, effectivement il faut appeler la mairie si il y a besoin de changement d'usage ou de destinations. Certaines communes ne demande pas le changement d'usage ou de destination (j'ai un doute) car si le local est exploité exclusivement en LCD, cela peut-être considéré comme une activité commerciale.
Il faut également regarder le règlement de copropriété si ils font partie d'une copro pour savoir si cela est autorisé.
Pour la partie fiscale, tout dépend de ta situation en fait, la il faut voir avoir ton/un comptable pour savoir quel régime sera le mieux.
J'espère t'avoir aider sur le sujet, ce ne sont pas des réponses claires mais des pistes à creuser pour que cela te corresponde le mieux.
Bon courage et n'hésite pas à nous tenir au courant de l'avancer de ton projet.
Bonjour, en France il faut changer la destination du local commercial en destination habitation sinon vous êtes en infraction. Et ensuite déclarer le bien pour de la location tourisme courte durée.