Am Dienstagabend haben sich Gastgeber aus München und Umgebung zum Thema „advanced hosting – Gastgeben auf hohem Niveau“ getroffen. Wir wurden von Arne herzlich seiner tollen Wohnung, die er während seines Urlaubs teilt, direkt an der Isar Mitten im Herzen von München, empfangen und durften an diesem schönen Tisch Platz nehmen.
Wir haben uns vorgestellt und wie immer zeigte sich die bunte Mischung an Gastgebern, die Airbnb mit sich bringt. Besonders spannend war es dieses Mal zwei Gastgeber bzw. Airbnb-Gäste dabei zu haben, die das Gastgeben bzw. Airbnb quasi zu ihrem Beruf gemacht haben und das Startup „Airgreets“, das Homesharer unterstützt, gegründet haben.
Wir sammelten Themen mit Fokus „Homesharing ganzer Unterkünfte“. Das Teilen seiner Wohnung während man selbst verreist ist, birgt viel Herausforderung. Man braucht viel Vertrauen und eine gute Vorbereitung – daher ist es wirklich ein „advanced hosting“ und man braucht viel Erfahrung und Fingerspitzengefühl, um ein guter Gastgeber sein zu können und das von Airbnb gewünschte Niveau halten zu können. Diese Fragen mischten sich auch mit allgemeinen Fragestellungen.
Kalendereinstellungen:
- Bevorzugung von Langzeitbuchungen: Auch im Hinblick auf die Zweckentfremdungsverordnung in München macht es Sinn, sich darüber Gedanken zu machen, wie man bevorzugt Langzeitbuchungen erhält. Die Herausforderung ist dabei, keine Kurzzeitbuchungen abzulehnen. Da die Software von Airbnb keine Priorisierung möglich macht und man aber auch nicht grundsätzlich kurze Buchungen ablehnen möchte, wie z. B. bei saisonalen Mindestaufenthalten, besteht eine Möglichkeit darin, für eine Unterkunft zwei Inserate anzulegen. Im ersten Inserat stellt man den gewünschten langen Mindestaufenthalt ein und öffnet den Kalender so weit im Voraus, wie man möchte. Im zweiten Inserat hat man dann einen entsprechend kurzen Mindestaufenthalt und öffnet den Kalender für kurzfristige Buchungen. Das geht über Kalender > Verfügbarkeitseinstellungen > Buchungseinstellungen > Zeitfenster für Buchungen (Staffelung 3, 6 oder 12 Monate im Voraus oder alle Daten). Hier auch die neue FAQ für Langzeitbuchungen für Gastgeber (siehe Signatur). Eine andere Variante wäre die saisonalen Mindestaufenthalte immer wieder überarbeiten und anzupassen.
- Wenn man den Kalender weit im Voraus geöffnet hat, dann muss man unbedingt seine saisonalen Voraussetzungen aktuell haben. Beispiel in München die Wiesn: Ist der Zeitraum in eurem Kalender jetzt schon buchbar, dann habt eure Bedingungen dort auch schon fix. Im Nachhinein kann man nicht zum Gast sagen „ich bin da eigentlich teurer, Du musst noch XY € mehr zahlen“.
- Wenn man selbst verreist ist, ist es wichtig, dass Inserat zu pausieren oder auf „nicht inseriert“ zu stellen, damit man keine Anfragen verfallen lässt.
- Stornierungen sind unbedingt zu vermeiden. Sie schaden dem Gast, dem Ruf von Airbnb und der Gastgeber wird sanktioniert.
Steuern:
- Eine Steuerberatung untereinander kann nicht stattfinden, nur ein Erfahrungsaustausch.
- Man muss mit seinem Steuerberater oder Finanzamt abklären, ob auf die Umsätze Umsatzsteuer bezahlt werden muss. Sich ggf. auf die Kleinunternehmerregelung berufen.
- Die Einnahmen, die man macht, kann man mit den Ausgaben, die man tätigt, in einer Gewinn- und Verlustrechnung gegenrechnen. Hierzu am besten fleißig Belege sammeln und damit zum Steuerberater gehen.
Zweckentfremdung
- Die Zweckentfremdungsverordnung in der Stadt München ist immer wieder ein schwieriger Diskussionspunkt für uns Gastgeber. Die Novellierung des landesweiten Gesetzes, die im Sommer ansteht, macht es nicht besser und betrifft alle bayerischen Gastgeber.
- Grundsätzlich ist es nicht möglich, eine ganze Unterkunft in der Stadt München ausschließlich über Airbnb für die Beherbergung anzubieten. Die Stadt München verfolgt dies als Zweckentfremdung. Bietet man seine eigene Wohnung während Abwesenheiten an, gibt es eine Grauzone bzw. Duldung, die rechtlich aber (noch) nicht verankert ist. Ein Merkblatt, nicht der Gesetzestext, der Stadt München sagt, dass man seinen Erstwohnsitz ca. 6 Wochen im Jahr über Airbnb vermieten darf.
- Außerdem kann man bis zu 50 % der Wohnungsfläche ganzjährig über Airbnb vermieten; in die Berechnung fließt alles ein, was der Gast benutzt: Schlafzimmer, Flur, Küche, Wohnzimmer, Bad, Balkon etc.
- Ob es eine entweder/oder-Regelung ist, ist nicht ganz klar, da ja die 6-Wochen-Regelung nur eine Grauzone ist. An verschiedenen Stellen wurde vom KVR persönlich rückgemeldet, dass es eine entweder-/oder-Regelung sei. Sprich: Entweder 50 % der Fläche ganzjährig oder alles bis zu ca. 6 Wochen – dies ist aber NICHT gesetzlich geregelt.
- Daher gilt auch hier wie bei den Steuern: Sich mit Fachleuten in Verbindung setzen, also dem KVR selbst, das, wenn man sich selbst meldet, recht hilfsbereit erscheint.
- Wichtig ist auch, den Grund der Vermietung gleich ins Profil bzw. ins Inserat zu schreiben. Z. B. ich vermiete meine Wohnung, während ich im Urlaub bin oder ich vermiete diese Wohnung, wenn meine Familie sie nicht nutzt. So kann das KVR bei seinen Recherchen die Art der Vermietung einschätzen.
- Großer Diskussions- und Aufklärungsbedarf besteht hinsichtlich des Einflusses von Gastgebern ganzer Unterkünfte auf die schwierige Lage des Wohnungsmarktes in München. Es lässt sich relativ leicht rechnerisch nachweisen, dass die ganzen Unterkünfte in München kaum die aktuelle Wohnungsnot auffangen können. Die Wohnungsnot in München hat diverse Ursachen, Airbnb macht es nicht schlimmer, vielleicht auch nicht besser. Das Zweckentfremdungsverbot selbst ist ein politisches Instrument - wichtiger wäre, den Wohnungsbau voranzutreiben. Nur so wird wirklich Wohnraum geschaffen. Wichtig bleibt daher, dass wir uns nicht zum Spielball politischer Interessen machen lassen und ein faires und verantwortungsvolles Gastgeben leben.
Hochwertige Ausstattung/Einrichtung
Gerade in ganzen Unterkünften, die man selbst bewohnt und während Abwesenheit vermietet, hat man wenig direkten und unmittelbaren Einfluss auf Gäste. Aber oft sind die privaten vier Wände hochwertig eingerichtet, ein teures Ledersofa oder vielleicht ein wertvoller Kunstdruck – wie geht man damit um?
- Die Kaution ist das erste Mittel der Wahl. Sie wird nicht direkt vom Gast eingezogen. Das Zahlungsmittel des Gastes wird im Kautionsfall erneut beansprucht. Liegt ein Schaden vor, protokolliert ihn am besten gemeinsam mit dem Gast, haltet alles per Foto fest und beschreibt den Schaden genau. Informiert den Gast per Airbnb-Nachrichtensystem über den Schaden. Vielleicht bietet er von sich aus eine Zahlung an. Passiert das nicht, müsst ihr binnen 14 Tagen bzw. vor dem Check-in des nächsten Gastes den Fall im Mediations-Center eröffnen. Stimmt der Gast zu, bekommt ihr das Geld. Lehnt er ab, müsst ihr Airbnb hinzuziehen (den Button findet ihr in der Browserversion). Airbnb entscheidet dann über den Fall. Bitte beachtet, dass Barkautionen bei Airbnb nicht zulässig sind.
- Darüber hinaus gibt es die Airbnb-Gastgeber-Garantie. Keiner von den anwesenden Gastgebern musste bis dato etwas daraus beanspruchen (toi toi toi!). Das Prozedere ist vergleichbar mit dem Kautionsfall. Hierzu muss man in erster Linie sagen, dass diese Versicherung ein kulantes Entgegenkommen von Airbnb ist. In Deutschland fällt das Mietrecht ins Zivilrecht und ist damit Privatsache – man ist selbst für seinen Schutz verantwortlich. Daher kann man auch entsprechende Versicherungen selbst abschließen. Wie bei jeder Versicherung empfiehlt es sich, sich die Bedingungen genau durchzulesen, damit man weiß, worauf man sich einlässt: https://www.airbnb.de/terms/host_guarantee
- Eine andere Möglichkeit ist vorzubeugen, dass es überhaupt zu einem Schaden kommen kann, z. B. kann man in einer Wohnung ein Zimmer mit sehr privaten Gegenständen abschließen. Man räumt wichtige Dinge in einen abschließbaren Schrank oder versiegelt Schranktüren oder Schubladen mit einem Aufkleber.
- Bestenfalls werden die Gäste beim Check-in persönlich in die Besonderheiten der Wohnung eingewiesen. So können Unklarheiten geklärt werden und eine persönliche Einweisung schafft Verbindlichkeit.
- Verbindlichkeit und Vertrauen bringt auch der ausgefüllte Meldeschein mit sich, der verpflichtend von allen Gästen am Tag der Anreise ausgefüllt bzw. unterschrieben werden muss.
- Einbruchschutz schafft außerdem ein selbstschließendes Schloss, falls die Gäste den Schlüssel nach dem Check-out in der Wohnung zurücklassen sollen.
Unterstützung für Gastgeber
- Unregelmäßig und auf Gefälligkeit ist es sicherlich möglich Bekannte oder Verwandte mit der Übergabe zu betrauen. Geschieht das regelmäßig, ist unbedingt zu klären, ob und inwiefern ein Arbeitsverhältnis daraus ensteht.
- Airbnb hat eine Partnerschaft mit der App „Properly“. Hier kann man seine Inserat bzw. insb. die Fotos in der App abbilden und durch kleine Marker („Fähnchen“) einzelnen Bereichen der Unterkunft bestimmten Aufgabe zuweisen (z. B. auf der Kommode Staub wischen, das Bett beziehen, den Gästen frisches Wasser hinstellen o.ä.); eine externe Reinigungskraft kann dann diese Checkliste abrufen und die Wohnung für die Gäste herrichten und die Übergabe machen. Es soll wohl auch möglich sein, Reinigungskräfte über Properly zu bekommen.
- Persönlich wurde uns auf unseren Wunsch hin an diesem Abend „Airgreets“ vorgestellt, ein ureigenes Münchner Startup. Toll war es, dass Sebastian und Julian den ganzen Abend über immer wieder spannende Ideen und Hinweise zu allen Themen hatten, die uns Gastgeber bewegt haben. Man merkt sehr, wie intensiv sie sich mit Airbnb beschäftigen. Ihre Agentur betreut zu 70 % neue Gastgeber bei Airbnb, insb. solche Gastgeber, die ohne externe Unterstützung einfach nicht die Kapazitäten hätten, ihre Unterkunft auf Airbnb zu vermieten. Dazu gehört u.a. das Erstellen des Inserats und Profils, das Airgreets dann auch betreut, die gesamte Kommunikation, das Pflegen des Kalenders, Check-in mit den Gästen usw. Sie sind der Ansprechpartner für Ort für die Gäste. Dafür bekommt Airgreets 25 % der Einnahmen. Die Reinigungsgebühr geht an Airgreets, wenn sie die Reinigung übernehmen sollen. Es ist dabei auch möglich als Gastgeber ein Veto einzulegen. Für Gastgeber, die ihre Unterkunft während ihrer Abwesenheit vermieten wollen, ist ein solcher Dienstleister eine gute Unterstützung. Hier geht's zu Airgreets: http://airgreets.com/de/home/
Best-Practice-Runde – von jedem Gastgeber ein Tipp für erfolgreiches Gastgeben:
- Eine gute, dem Preis angemessene Ausstattung der Unterkunft.
- Sauberkeit ist oberstes Gebot.
- Absolute Ehrlichkeit im Inserat, nichts verschweigen.
- Ein kleines Willkommenspaket (z. B. Wasser oder ein Flasche Wein).
- Ein Informationspaket für den Gastgeber (z. B. Restaurants, einkaufe).
- Trotz sharing Privatsphäre für sich sichern (z. B. ein abschließbarer Schrank).
- Eine gute und herzliche Kommunikation vor und während des Aufenthalts.
- Probleme immer sofort ansprechen.
- Klare Regeln (z. B. nicht rauchen).
- Eine hohe Bereitschaft (z. B. schnell antworten). Die Gäste kommen aus der Hotel-Welt, wir sind immer noch ein Stück weit Botschafter des Home Sharing.
- Einen schönen Abschied gestalten (z. B. persönlicher Check-out oder eine nette Abschiedsnachricht).
Fazit: Viel Diskussion, viel Information und noch mehr Wein! Danke nochmal an Arne für seine Gastfreundschaft und vor allem für den Impuls, dass wir uns zu diesem Thema treffen.
Ein Wunsch über den allgemeinen Erfahrungsaustausch für die Zukunft wäre, dass sich Gastgeber mit ähnlichen Angeboten noch besser vernetzen können.
Und als nächstes sehen wir uns alle beim Launch des Home Sharing Clubs München & Oberbayern:
https://www.airbnb.de/meetups/43dzssnck-home-sharing-club-launch-munchen
