Captação de Imóveis

[Miller18]

Boa noite,

Alguém tem dicas para captação de imóveis?

Hoje eu trabalho assim: Tenho 15 imóveis que alugo pagando um valor fixo ao proprietário e subloco (tudo permitido no contrato).

E mais 1 imóvel que comecei agora onde eu irei adminsitrar para o proprietário, onde repartiremos o lucro. Eu ficarei com todo o trabalho e ele investiu comprando o imóvel.

Além disso estou ajeitando um apartamento próprio para colocar no airbnb tbm.

Gostaria de saber como vocês atuam e se tem alguma dica para eu captar mais imóveis e de que forma (administração, sublocação, arrendamento etc)

[Laura]

Oi @Miller18 , vou marcar alguns anfitriões que trabalham administrando diversos imóveis, não sei se necessariamente sub alocando ou se são imóveis próprios, mas espero que te ajude:

@Marcelo951 , @Leandro420 , @Diego1537 

[Marcelo951]

Boa tarde @Miller18 

Eu já pensei em trabalhar neste mesmo modelo, em alugar um imóvel e sublocar por diárias/temporada, mas aqui na minha região de Florianópolis os alugueis estão muito caros, e o lucro final seria pouco, contando com investimento que eu teria que fazer no imóvel, mas acho a ideia bem legal.

Hoje eu trabalho da seguinte forma 2 imóveis meus que eu alugo e 2 que eu administro da sente forma:

Eu crio a pagina dentro da minha plataforma do Airbnb, e faço toda a gestão, precificação, limpeza, check-in / checkout, resolvo problemas que possam surgir, enfim tudo mesmo, e cobro 20% do valor bruto, essa divisão o aplicativo já faz automático.

Uma dica que eu faço em alguns anúncios é duplicá-lo:

* Sendo que 1 atende 2 pessoas e outro atende 4 pessoas , com valores diferentes para a quantidade de hospedes corretas, desta forma você terá 2 anúncios com o mesmo imóvel. 

* Coloca nomes diferentes mas pode ser parecidos (casa vila 2 / casa vila 4)      

* Não esqueça de sincronizar os calendários, assim quando reserva em um já bloqueia o outro.

Outra dica para captar outros imóveis, é fazer um post e enviar para todos os moradores do seu condomínio, oferecendo seus serviços, postar nas redes sociais...

[Miller18]

Bom dia Marcelo, 

Muito obrigado pelas valiosas informações. 

Aqui na minha cidade funciona bem ainda pq não é turístico e são poucas pessoas que conhecem o potencial do negócio. 

Então consigo bons valores de aluguéis, pago os mesmos valores que moradores fixos. 

Eu conheço muuuitos  proprietários que posso tentar oferecer esse serviço. Vou testar o quanto antes esse modelo de operar que nunca fiz antes.

Toda manutenção do imóvel, itens que precisa repor, roupa de cama e banho, louças ou eletrodomésticos que quebram, conta de luz, pintura quando precisa etc fica por conta do proprietário, certo? Mas vc que cuida de tudo e "manda a notinha" pra eles?

Da forma que eu opero hoje é tudo 100% minha responsabilidade. Pago o valor fixo ao proprietário e tenho a responsabilidade de manter o imóvel. Pinto quando preciso, faço o tipo de manutenção que precisar, melhorias etc...

Toda roupa de cama, eletrodomésticos, decoração etc são meus e de minha responsabilidade. Mas compensa pq tem me dado uma excelente margem de lucro. Porém tô achando muito difícil e demorado expandir com esse modelo. 

Obrigado pelas dicas, estou a disposição para qualquer coisa que queiram perguntar tbm. 

Obrogado

[Marcelo951]

Olá @Miller18 

No meu negócio eu não faço nenhum investimento, mas faço e resolvo tudo ou contrato alguém para fazer e a conta, é o proprietário quem paga, eu passo os valores geralmente mensal, faço uma planilha (lavanderia X , faxinas XX, lâmpadas X ) e ele me repassa os valores.

[Felipe1274]

@Marcelo951

é necessário incluir o proprietário como co host para conseguir fazer a divisão de pagamentos?

[Diego1537]

Bora lá @Laura.

Olá @Miller18, tudo bem?

Eu nunca trabalhei com sublocação, sempre preferi fazer gestão pessoal e para terceiros.

Para terceiros, eu cobro 20% do valor da reserva + o valor integral da limpeza. O proprietário fica com todos os custos do imóvel dele. Nunca fiz esta conta, mas talvez fique "meio a meio" com o proprietário, mas eu, particularmente, prefiro trabalhar neste modelo que te citei, pois ele está consolidado no mercado de gestão de imóveis de locação por temporada. Não me soa bem ter um "sócio" no negócio, pois, neste formato, eles se sentem no direito de "meter o bedelho" em tudo, opinar, questionar preços... e tudo isto são decisões que eu tomo (não ele e nem nós).

Tenho um site www.pirenahospedagem.com.br que você pode ver exatamente como trabalhamos. Se precisar de mais alguma informação, estou aqui.

Ah! Apenas como informação, em mais de 2 anos como gestor profissional, falei com muita gente, mas captei apenas 1 cliente no Google até hoje. No fundo, acho que as pessoas tem medo de dar acesso irrestrito a sua propriedade para um "estranho". Não é a toa que os meus outros 99% dos clientes vieram todos por indicação.

Espero ter ajudado 😃

[Miller18]

Bom dia @Diego1537 , 

Excelentes e valiosas dicas. Já tive pessoas me perguntando se eu administrativa e perdi oportunidades. Ofereci apenas da forma que eu trabalho hoje, que é pagando um aluguel fixo que normalmente o valor que pago é baixo, em o mesmo que para moradia.

Então essas pessoas que me procuraram não acharam atrativo e eu não tinha conhecimento de outra forma de fazer. Mas vou procurar essas pessoas e tentar oferecer algo parecido assim e testar essa forma de funcionamento aqui na minha cidade. 

Da forma que eu trabalho hoje tenho uma margem de lucro líquida que varia de 25 a 40% de acordo com o mês. Mas sacrifico o crescimento do negócio.

Talvez ganhar 20% bruto em prol de ter maior capacidade de captação seja o que preciso.

Como você faz com os custos de manutenção e outros custos do imóvel? Vc cuida de tudo, paga tudo e guarda as notas para abater do repasse que fará ao proprietário?

Como faz com reservas diretas como whatsapp? Já teve algum problema com o proprietário? Pois ele tem que confiar, certo? Já que não terá acesso a esse tipo de reserva caso queira conferir. 

[Paula]

Olá @Miller18 , uma dica para futuras interações: utilize o @ para marcar outros membros. Com isso, eles recebem uma notificação e sua mensagem tem mais chances de ser lida 😉

[Diego1537]

Legal @Miller18!

Respondendo suas perguntas sobre...

MANUTENÇÃO e outros custos similares: Tenho parceria com um marido de aluguel que faz um preço melhor pela quantidade de serviços. Ele mesmo compra as peças que precisam, tira uma foto da NF e dos serviços executados para eu enviar aos proprietários. Não ganho nenhum real em cima disto, pois meu único objetivo é resolver rápido e de forma eficaz.

RESERVAS DIRETAS: Só faço quando o hóspede já se hospedou comigo na plataforma e se comportou de forma exemplar (deixou a casa arrumada antes de sair, por exemplo). Não abro exceções, pois já me ferrei por reservar para "amigos" e detonarem o apartamento. 

RELATÓRIO: No dia 01 de cada mês emito um relatório com todas os valores de reservas e os custos que tivemos no mês anterior. Eu faço absolutamente tudo. O proprietário só vê o dinheiro caindo na conta dele.

Sim, é uma relação de total confiança, afinal, ele está deixando em suas mãos o bem mais caro que ele possui. Então, seja extremamente honesto e tenha empatia em suas decisões (se coloque no lugar dele antes de responder qualquer coisa) que as indicações de novos proprietários surgirão todas as semanas para você 😃

[Miller18]

Muito obrigado Laura 🤝🏻