IMPOSTO DE RENDA NO BRASIL EM 17 PONTOS

[Brux0]

Entao Galera,

li atentamente nos últimos meses todos os posts sobre IR aqui no clube e pois na maioria das vezes so foram postadas informacoes erradas, achei bom dar uma clarificada aqui em baixo.

1) airbnb tem sim cnpj, porem no cnpj dele ele consta basicamente com atividade de corretagem de imovel, processamento de datos etc....... Ou seja, e' um mero intermediario como seria qualquer agencia imobiliaria. Por esta razao voce esta recebendo o dinheiro dos seus hospedes pessoas fisicas e nao pelo airbnb. Funciona como qualquer aluguel. Voce tem que declarar mensalmente os rendimentos atraves do programa da receita "carne leão".

2) Aconselho baixar o manual do carne leao onde esta tudo detalhado claramente. Eu li ele inteiramente este final de semana, e qualquer duvida esta escrita ali.

3) Nao se pode generalizar em um post, webinar, encontro como pagar porque cada caso e' diferente: 1) se voce e' proprietário e' uma cosa. 2) se o proprietario por exemplo e' sua avo que deixa voce o usufruto e' outra. 3) se voce e' co host e' outra. 4) se voce aluga um apartamento e subaluga via airbnb e' outra. 5) se voce administra varios apartamentos e' outra. 5) se voce tem nua propriedade do apartamento mas quem usufrui e' seu primo e' outra, etc..... então no momento de fazer a declaração parte por definir e entender quem e' proprietário escriturado no RGI.

4) a Danielle Gross (lider do clube de anfitrioes do Rio) e Haydee Wyllie(super host querida do Rio) acabaram de fazer um encontro no rio sobre isso apos recolher informacoes na RF com dois super-diretores de Receita que encontraram umas 5 vezes. Ela postou as informacoes no clube de anfitrioes do Rio. Se voces nao fazem parte aconselho de se cadastrar no Clube de Anfitrioes do Rio, para baixar o PDF da apresentacao.

https://community.withairbnb.com/t5/Dicas-e-Tutoriais/Material-sobre-Imposto-de-Renda/m-p/380436#M51...

5) Se voce e' proprietario do apartamento que aluga inteiro so pode abater basicamente condominio, IPTU. Nao pode abater luz, gas, faxina, cafe da manha etc........ Se voce mora no apartmento e aluga quarto pode abater condominio e IPTU de maneira proporcional a area a qual os hospedes tem accesso.

6) Se voce esta alugando o apartamento e depois subaluga no airbnb alem das despesas citadas acima pode abater o aluguel. Na lei esta escrito assim, no manual esta escrito assim e nas ajuda do programa do carne leão esta escrito assim. Porem ambos os diretores da receita falaram que nao pode abater. Ou seja...... ?!?!?!

7) No caso voce e' proprietario, voce pega sua renda mensal de airbnb ja descontada do 3% de corretagem deles, desconta iptu, condominio e declara o liquido no carne leao. Ele faz o calculo do imposto a ser pago, emite darf e voce paga.

😎 Se voce ainda nao recolheu o carne leaos dos meses de 2016, tem que fazer mes a mes e recolher. A multa e' de 20% + juros. Porem a Danielle Gross ontem no encontro informou que existe a Denuncia Espontanea (art 138 da lei 5172/1966) pela qual a multa fica excluida. Porem voce tem que recolher os meses atrasados antes de fazer o IRPF e antes de cair na fiscalizacao. Baixe a lei e estude o artigo.

9) conforme tem faixa de imposto no IRPF, as mesmas faixas tem no carne leao. Voce paga imposto para cada faixa. Ou seja se voce super a faixa mais alta de 4664 R$ isso nao significa que voce paga 27,5% sobre o todo o valor. Voce paga 0% sobre a primeira faixa, 7,5 sobre a segunda, 15 sobre a terceira, 22,5 sobre a quarta e 27,5 % sobre o eccedente acima R$ 4664

10) se voce administra imoveis como co-host, voce poderia ser considerado trabalhador autonomo, isso significa que voce pode usar livro caixa para receitas e despesas podendo abater todas as despesas admitida no carne leão. Porem, tem varias interpretacoes sobre corretor imobiliario, administrador, etc..... Alei fala que se voce faz corretagem deveria ter creci, mas também tem outros sindicados como o CRA (conselho regional de administração) que consideram administração de imoveis dentro do espelho deles. Ou seja, tem que estudar mais aprofundatamente o assunto.

11) a RF nao tem accesso a sua conta bancaria ja que existe o sigilo bancario. Porem, no 2016 saiu uma nova lei pela qual os bancos e qualquer instituicoes financeiras, deverão prestar informações relativas a saldos de qualquer conta de depósito, inclusive de poupança, saldo de cada aplicação financeira e aquisições de moeda estrangeira, quando o montante global movimentado ou o saldo, em cada mês, por tipo de operação financeira, for superior a R$ 2 mil para as pessoas físicas e R$ 6 mil, no caso das pessoas jurídicas. Isso NAO significa que elas vao repassar o extrato da sua conta, pois seria ilegal, mas que vão enviar uma alerta quando o saldo ou movimentacao for superior a R$ 2000. Se os fiscais acharam as alertas nao batem com o padrao de vida do contribuintes irao colocar na malha fina.

12) mesmo quando a sua receita mensal e' isenta por ser abaixo do limite da primeira faixa, voces devem declarar no carne leao, isso nao vai gerar impostos, mas no final do ano todas essas receitas irao ser importada na declaracao IRPF e irao adicionar as outras sua rendas, mudando os parametros da declaracao.

13) se voce nao fazer o carne leão mensalmente, e declarar diretamente no IRPF, praticamente voce estarao declarando que voces nao recolheram carne leao, e provavelmente cairam na malha fina. Multa de 50%.

14) se voce abre uma MEI, que seja de turismo, etc..... nao pode colocar a renda inteira do apartamento por ai. Esse tipo de empresa usam codigo de corretagem de alugueis, corretagem para reservas de apartamentos etc...... voce so pode usar para uma percentual referente a corretagem do imóvel. Se voce for proprietário do imóvel duvido que a RF vai deixar voce fazer corretagem do seu imóvel.

15) Existe uma empresa chamada Empresa Familiar para gerenciar bens próprios. Tem algumas complicações mas em caso de muitos imoveis e' a maneira mais correta e rentável para gerenciar seus bens imoveis.

16) Existe MEI para hospedagem também, mas os limites de renda mensal sao fixados e por ter acesso precisa ter todas as regulamentações em dia, tipo alvará de bombeiro etc...

17) Ante-ontem o primeiro ponto da apresentacao da Danielle foi o ponto mais importante, que eu também nao canso de repetir.

NAO CONFIE EM NINGUEM SOBRE INFORMACOES REFERENTE A COMO FAZER O IMPOSTO DE RENDA, NAO CONFIE NO GRUPO DO FACE, NAO CONFIE EM OUTROS GRUPOS DE ANFITRIOES, EM WEBINAR, EM POST AQUI NA COMUNIDADE, EM MIM, NA DANI.........

LEIA O QUE ESTA ESCRITO OU SUGERIDO, PESQUISE A LEI TRIBUTARIA, LEIA O MANUAL DO CARNE LEAO (QUE E' SUPER COMPLETO E FACIL DA ENTENDER), VAI NA RECEITA FEDERAL NO PLANTAO FISCAL, ETC..... OU SEJA USE SUA CABEÇA E NAO A DOS OUTROS (QUE AS VEZES VOCE NEM CONHECE).

SE CAIR NA MALHA FINA O FISCAL NAO VAI ACEITAR COMO DESCULPA QUE O CARA DO WEBINAR FALOU QUE ERA ASSIM.

Boa declaracao a todos

Brunello

[🍫]

[Luiz-Victor0]

Como faz para acessar o link? Diz que é acesso restrito.

[May]

@Luiz-Victor0 a qual link você se refere?

[Saviani0]

Olá @Brux0 , tudo bem? Vi que você é um usuário antigo e com bastante experiência e que talvez possa me ajudar. Vejo que as informações são muito confusas.

Comecei uma empresa de administração por temporada, onde 40% do valores das reservas é depositado na conta do meu CNPJ, e os outros 60% na conta dos proprietários.

Sobre esses 40%, metade é a minha comissão e a outra parte pago algumas despesas do proprietário, como limpezas e lavanderia. Considerando que o Airbnb é uma empresa do exterior, para quem eu emito a nota fiscal de comissão?

As despesas de lavanderia e limpeza, eu posso abater dos rendimentos do proprietário, mesmo sem uma nota fiscal do serviço?

O que sobra, após pagar essas despesas, eu deposito para o proprietário.. E se não for superior a 1.900,00.. o que estaria isento de imposto de renda.. eu sou responsável por fazer relatórios desses rendimentos dentro dessa faixa de isenção?

Se puder me ajudar te agradeço muito, estou bem perdido nesses pontos.

Grande abraço!

[Brux0]

@Saviani0 

Então primeiramente voce tem que dividir cada assunto.

1) voce como co-host

Primeiramente e' importante falar que como administrador do imóvel voce tem que fazer uma contabilidade separada para a percentual que voce ganha, e para as despesas que voce tem para ganhar essa percentual (ou seja as despesas especifica dos imoveis, nao sao suas mas entram em outra contabilidade do proprietario).  Para administrar imoveis, voce pode optar para varias soluções:

1) pode trabalhar como autonomo, usar o livro caixa do carne leao mensalmente para contabilizar rendimento e despesas, e em abril voce importa o carne leao no seu IRPF e dependendo se voce tem outras rendas, pode ser que voce vai ter que pagar mais imposto ou menos.

2) pode abrir alguns tipos de MEI para gerenciamento de hospedagem, locação de imoveis, hospedaria, etc.... ai a contabilidade e' feita da empresa, dependendo da faixa de imposto, se e' simples nacional ou nao, etc...

Mas em todos os casos essa contabilidade, que seja como autonomo, MEI, simples, etc.... e' unicamente sobre a percentual que voce ganha como administrador/co-host.

2) Lucro do proprietario

Para cada proprietario voce tem que fazer uma contabilidade diferente.  Locação de temporada, sendo abaixo da lei do inquilinato, tem que ser declarada igualmente a como e' declarada locação de longo prazo. Ou seja, voce tem que lançar mensalmente o carne leao.  Voce vai achar pessoas que falam qualquer coisa, mas no manual do carne leao, no codigo tributário e no manual do IRPF esta indicado que e' assim que voce declara.  

Neste caso especifico voce tem que considerar que por cada proprietario voce deve lançar um carne leao especifico por ele.  E dependendo de cada situação, se eles ja lançam outras coisas, ou nao, fica mais o menos complicado.  Se eles ja lançam outros proventos mensalmente (tipo trabalho autonomo), acho melhor voce simplesmente repassar os valores a ser lançados e eles lançam mesmo.  Se eles nao usam o carne leao e voce quer lançar, voce faz para eles, e no final, voce repassa para eles o file do carne leao que voce exportou e eles tem que importar na declaração IRPF em abril.

Onde voce recebe os proventos e' irrelevante, o importante e' que a contabilidade seja certinha.  Em um caso assim, eu abriria uma conta CNPJ (me parece de entender que voce falou que abriu empresa) e 100% das entradas colocaria ali, e dali repassaria para os proprietários o acordado, depois das despesas etc....

Uma grande confusão sobre esse 1900 de isenção e' a seguinte:

1) mesmo isento voce tem que lançar no carne leao mensalmente.

2) a isenção nao e' 1900 para locação, e também as faixas de impostos sao para locação etc... e' para renda inteira do proprietario.  

Isso significa que mesmo sendo isento em cada um dos doze meses, digamos que a locação gere 1000 por mes para o proprietario.  Se ele tiver uma renda de 5000 de outro trabalho, a renda dele no final vai ser 6000 por mes, fato que coloca ele fora da faixa de isenção.

Por isso e' importante lançar mes a mes no carne leao, mesmo se isento, porque uma vez que voce importa o carne leao, no IRPF, os rendimentos do carne leao, irao se adicionar ao rendimentos de outros trabalhos, vao entrar as isenções, abatimentos, etc..... e o programa vai calcular de fato o que tem que ser pago ou restituído.

Espero ter ajudado.

abs

[Higor-Aécio0]

Obrigado pelo post, sobre o item 16 gostaria de uma ajuda caso seja possível:

"16) Existe MEI para hospedagem também, mas os limites de renda mensal são fixados e por ter acesso precisa ter todas as regulamentações em dia, tipo alvará de bombeiro etc..."

Estou iniciando no airbnb para aluguel de imóveis em um pequeno condômino próprio e até então atendendo as regulamentações da minha cidade, sendo assim meu risco seria somente no valor de faturamento do MEI?

Minha pergunta é pq o imóvel está em meu CPF, porém vou aluga-lo pelo meu CNPJ MEI com intenção de pagar melhor alíquota de IR.

[Brux0]

Então, primeiramente de caráter geral a locação de temporada é regulamentada pela lei federal do inquilinato conforme as locações de longo prazo.  Sendo assim a tributação vai ser igual a de locação de longo prazo através de carne leão .

Eu não sou contador, mas do que eu sei existem MEI para administração de imóveis onde vc pode só declarar uma percentagem do lucro (que seria a quota que um administrador cobraria) e não o valor total.  Existem também MEI para “hospedaria”, “albergue” e “pensão”.... que porém tem caraterísticas diferentes de locar apartamento por temporada.  O fato que existem não significa que vc pode usá-los no seu caso.  

alem disso, MEI é burocrático em termos de alvará etc..... 

uma ótima opção no seu caso é abrir um CNPJ, transferir os imóveis no capital da empresa (que isenta o pagamento de ITBI), e usar o código 5590-6/99 aluguéis de imóveis próprios para curta temporada .

[Higor-Aécio0]

Obrigado pela resposta @Brux0 , foi exatamente este CNAE que abrir o meu MEI!

[Brux0]

@Higor-Aécio0 cuidado, porque voce mencionou MEI.  O codigo 5590-6/99 especifico para aluguéis de imóveis próprios para curta temporada que eu saiba nao e' previsto para MEI.

Se voce vai ver a tabela de atividade permitidas para MEI (https://blog.sejakino.com.br/tabela-cnae-mei/) a voz alugueis de imoveis próprios para temporada nao existe.  Existe "hospedaria" .... "pensionado" etc.... que sao diferentes de locação de temporada mesmo tendo o codigo 5590-6/99

Ou seja, no MEI pode fazer pensionado, hospedaria, e acho alguns outros, mas nao pode alugueis de imoveis próprios para curta temporada.

Ai tem que abrir um CNPJ no simples nacional.

[José-Edson1]

Amigo, no MEI só tem proprietário de Albergue e não é burocrático faz tudo pela internet no portal do gov.br e não paga nada para abrir a licença é automática, agora realmente não é condizente com aluguel de espaço. Não faz sentido

[Byanca1]

Oi,pergunta,meu amigo é host e ele tem a conta bancária dele (para os imóveis dele)e a conta da minha mãe q recebe por mim em uma das casas anunciadas,essa casa o meu amigo  não tira nenhum percentual pra ele,mas como a conta bancária da minha mãe está associada ao Airbnb dele, a pergunta é: Na hora do impostos de renda quem declara é ela por receber ? Ou ele por estar no perfil do Airbnb dele a casa ainda q ele n receba nada por ela?

[Brux0]

o unico que pode declarar rendimento de um imóvel è o proprietário.  Onde os rendimentos sao recebidos, se em uma conta ou na outra è irrelevante.  O que importa è de quem è o imóvel, e no final quem fica com os rendimentos. 

O fato que o perfil è do seu amigo è irrelevante, se o imóvel è de sua mae e ela que recebe os proventos, è ela que deve declarar.

[Laura]

Obrigada @Brux0 , vou marcar a @Byanca1 para que o seu comentário tenha mais chances de ser lido.

[Brux0]

obrigado laura, eu respondi ao comentario dela, acho vai receber uma notificação .  No final nao conseguimos nos ver no rio. 

[Laura]

Pois é @Brux0 , eu até vi fotos de vocês todos, fiquei com inveja kkk

Mas cheguei dia 2 as 10 da noite, por algumas horinhas não consegui ver vocês....

Se fosse qualquer outro mês dava mas maio com essas atualizações é outra história 😳

[Loni56]

@Brux0 olá amigo gostaria de saber

Por exemplo se a construção do imóvel é toda minha!!!

mais o terreno não está no meu nome!

quem declara os impostos dos aluguéis?

do imóvel?

grata Loni