COSA BISOGNA FARE PER INIZIARE AD AFFITTARE UN APPARTAMENTO (LOCAZIONE TURISTICA)?

Marta38
Level 10
Bologna, Italy

COSA BISOGNA FARE PER INIZIARE AD AFFITTARE UN APPARTAMENTO (LOCAZIONE TURISTICA)?

Per affittare – come privato, SENZA partita Iva - un appartamento ammobiliato per turismo (“LOCAZIONE TURISTICA” o “PURA”) bisogna ottemperare ad alcune incombenze PRIMA di iniziare, ed altre DURANTE  lo svolgimento dell’attività.

PRIMA DI INIZIARE:

 

1) NECESSARIO INFORMARSI PRESSO IL PROPRIO COMUNE PER CONOSCERE LE MODALITA’

In base alle regole della Regione in cui è ubicato l’alloggio da affittare (ogni Regione legifera autonomamente in materia di turismo) è necessario accreditarsi presso il proprio Comune.

A seconda dei casi può essere necessaria una vera e propria SCIA o anche solo una segnalazione, ma non si può affittare senza farlo sapere al Comune.

 

2) NECESSARIO INFORMARSI PER OTTENERE LE CREDENZIALI DALLA QUESTURA

Espletata la pratica di accreditamento in Comune, si devono richiedere alla Questura, le credenziali per poter effettuare la segnalazione degli ospiti.

Segnalazione OBBLIGATORIA per tutti gli ospiti (italiani, stranieri, adulti, minori) da fare telematicamente entro 48 ore dall’arrivo.

La sanzione per il mancato adempimento è PENALE (3 mesi di reclusione + 260 euro di multa – pene TRIPLICATE in caso di reiterazione).

 

3) OPPORTUNO PREDISPORRE UN CONTRATTO DI AFFITTO E UN BLOCCHETTO DI RICEVUTE

Per ogni soggiorno, bisogna sottoscrivere insieme all’ospite, un contratto di locazione turistica, dove riportare i propri estremi, quelli dell’ospite, i dati catastali dell’abitazione, i dati del soggiorno (data inizio, data termine, importo concordato) oltre alle clausole di salvaguardia comuni a tutti i contratti di affitto. Anche per affitti di un solo giorno.

Se il soggiorno è inferiore ai 30 giorni il contratto NON deve essere registrato; se superiore ai 30 giorni, DEVE ESSERE REGISTRATO presso l’Agenzia delle Entrate (tassa di registro 2% + 16 euro di bolli).

A richiesta dell’ospite (o meglio, sempre) rilasciare la ricevuta per l’importo dell’affitto concordato (non per l’importo che si riceve da AirBnb) con marca da bollo di 2 euro.

 

4) INFORMARSI SULLA EVENTUALE IMPOSTA DI SOGGIORNO

Se il Comune lo prevede, in fase accreditamento verrà detto se è richiesta l’imposta di soggiorno (verificare comunque su Internet).

In tal caso verranno anche fornite le indicazioni sulle modalità di riscossione (ammontare, per quanti giorni, eventuali esenzioni, ecc.) e di riversamento in Comune (possono essere procedure telematiche o manuali o miste, dipende dal Comune).

 

5) INFORMARSI SULLE SEGNALAZIONI STATISTICHE ISTAT

Alcune Regioni prevedono la segnalazione statistica dei flussi turistici all’ISTAT; la conoscenza di tali flussi è necessaria per poter attrezzare adeguatamente le infrastrutture e le politiche turistiche nel territorio.

Anche per questa attività, in sede di accreditamento in Comune vi verrà detto, altrimenti chiedetelo voi.

 

6) INFORMARSI SULLA DICHIARAZIONE DEI REDDITI

Gli affitti percepiti vanno dichiarati; salvo casi particolari, dipendenti dalla propria posizione fiscale, i redditi da affitti vengono posizionati nel quadro RB (redditi da fabbricati) e concorrono come gli altri redditi alla determinazione dell’imponibile.

E’ possibile anche optare in sede di dichiarazione (al CAF o commercialista) per la CEDOLARE SECCA al 21% invece di pagare l’aliquota Irpef ordinaria (solitamente più alta).

La convenienza però deve essere valutata attentamente, per cui è opportuno rivolgersi ad un commercialista.

 

IN CONCLUSIONE:

Il mancato adempimento (in tutto o in parte) di questi aspetti, può comportare conseguenze più o meno gravi (dalle sanzioni per esercizio abusivo, a quelle per evasione fiscale, alla sanzione penale per l’eventuale mancata segnalazione ospiti alla Questura).

 

La compilazione dell’annuncio, con quattro foto da mettere su Airbnb non esaurisce le incombenze del locatore.

Airbnb è solo un tramite per far conoscere il vostro appartamento in giro per il mondo e consentire quindi la domanda, ma non è la controparte dell’affitto, non sostituisce il contratto con il conduttore, non fa praticamente nulla delle incombenze burocratiche e legali per vostro conto.

Airbnb gestisce i pagamenti (e per questo percepisce una commissione) ed entro certi limiti e certe situazioni vi tutela e vi garantisce, ma non è responsabile delle eventuali inadempienze.

 

NB: altre forme di ospitalità (Casa Vacanza, Affittacamere, Bed&Breakfast) hanno altre regole ed altre incombenze, anche se più o meno, sono le stesse con alcuni dettagli differenti (tipo di domanda, caratteristiche della struttura, tipo di reddito da dichiarare, ecc.).

 

Roberto

139 Risposte 139

grazie @Salvatore199 la soluzione del comodato penso sia perfetta, per non lasciare a lei nessuna incombenza.

Le bollette al momento le paga l'inquilino quindi andranno volturate e mi sembra più semplice intestare a me anche quelle.

A lei rimarrebbe da pagare solo l'IMU, che del resto paga già ora in quanto seconda casa

Grazie ancora

Ciao @Federica498, la soluzione del comodato gratuito non è perfetta ma pessima, certo però che probabilmente non riceverai un controllo visto le piccole somme e te la caverai. Perchè dovrebbe qualcuno dare via gratis una casa ad un altro che la subaffitta con lauti guadagni? É una soluzione elusiva, se poi il proprietario per vari motivi incorrerebbe in aliquote più alte o ci sono detrazioni in corso, sarebbe chiaramente elusiva. Dando in comodato gratuito gli immobili a destra ed a manca si raggirerebbero facilmente le regole sulle tasse da locazione immobiliare permettendo di dichiarare i redditi a chi ha aliquote più basse o maggiori detrazioni. La soluzione perfetta è decidere un compenso plausibile secondo il mercato e quindi non un comodato gratuito. La soluzione nella pratica perfetta è lasciare tutto così, è tua suocera...puoi fare tutto per suo conto e se vuoi puoi farti firmare una delega. Ciao

Grazie @Francesco1333 , io non voglio assolutamente eludere o imbrogliare ecc

Cercavo solo un consiglio su come meglio muovermi

L'appartamento in questione è attualmente affittato con regolare contratto, ma l'inquilina ha deciso di lasciarlo alla fine dell'anno. Mia suocera vorrebbe venderlo, ma visto l'andamento del mercato ha pensato di provare con gli affitti turistici e ha chiesto a me e mio marito di occuparci della cosa: lei è anziana, poco "informatica" e poco "smart", vorrebbe che noi seguissimo airbnb e poi dividessimo con lei il guadagno.

Pensavo di aprire un c/c dedicato, da cui attingere per pagare utenze, tasse, IMU ecc, e alla fine dividere il guadagno netto. Se in questo c'è qualcosa di sbagliato chiedo scusa, non era assolutamente mia intenzione frodare nessuno

@Federica498 

 

Come accennavo nella precedente risposta, se non avete particolari necessitá per “formalizzare” la cosa (visto lo stretto rapporto di parentela), forse la cosa migliore per non incappare nei sospetti di possibile elusione ipotizzati da @Francesco1333 , sarebbe proprio fare tutto direttamente a nome di tua suocera, continuando a dichiarare tutto a nome suo, come corretto in considerazione del titolo di proprietá.

Nulla vieta che ad occuparsi della parte burocratica e “smart” della cosa siate voi a suo nome (intendo proprio operando per suo conto in tutto e per tutto), prestandole cioé la vostra dimestichezza giovanile, ma lasciando tutto in capo a lei.

@Salvatore199 

 

ti ringrazio, probabilmente faremo così anche perché almeno all'inizio sarà più che altro una prova. Sia io sia mio marito abbiamo già un lavoro, due figli... non so se ce la faremo 🙂

@Federica498 

 

Per riuscire, in questo caso, il suggerimento é di impostare le cose con “grano salis”, senza lasciarsi travolgere da modalitá di tipo imprenditoriale alberghiero: quindi operando intelligentemente sui giorni minimi di affitto (lasciando perdere chi dice che la media degli affitti turistici é di tre giorni), e sui prezzi che devo essere adeguati e non svendere la casa. La casa deve essere qualitativamente interessante per poter richiedere un prezzo adeguato.

insomma, con un giusto mix si possono ottenere (ante covid) dei riscontri interessanti, senza diventare matti.

Ma bisogna metterci un po’ di testa.

sì infatti ci stiamo andando con i piedi di piombo. L'appartamento è molto appetibile, e molto vicino a casa nostra, il che renderebbe la gestione abbastanza "semplice". Non deve darci un reddito con cui vivere, piuttosto un extra tolte tutte le spese vive. Sono molto tentata ma non ho intenzione di fare colpi di testa, per questo ho chiesto a voi i primissimi passi da compiere. Grazie 🙂

Fabio-and-Luisa0
Level 1
Mereto di Tomba, Italy

buongiorno, mi voglio avventurare in questa nuova esperienza ma ho dei dubbi...

Volevo chiedere che differenza che c'è tra locazione turistica ed affittacamere/casa vacanze?

L'inquadramento della casa verrà rilasciato dal Comune o decidiamo noi?

Abbiamo una casa enorme, della quale, una parte, che ha cucina, camera e bagno, vorremmo affittarla.

Fa parte della stessa unità abitativa ma ha due ingressi separati, mentre internamente sono collegate con una porta che ovviamente vorremmo tenere chiusa dal momento che riceveremo ospiti.

Vi ringrazio Luisa

 

Francesca
Former Community Manager
Former Community Manager
London, United Kingdom

 

Ciao @Fabio-and-Luisa0 ,

ti consiglio sempre di "chiocciolare" (@) le persone a cui ti rivolgi per attirare la loro attenzione (loro ricevono una notifica se nominati). Farlo è semplicissimo: prima del nome inserisci un @: ti si aprira' una tendina dal quale puoi scegliere le persone coinvolte nella discussione. 

Se vuoi inserire una persona esterna alla discussione ricorda di inserire il nome e i numeri e dovrebbe andare in automatico. Ad esempio @Marta38 @Andrea4391 @Federica498 @Salvatore199 

A presto!
Fra

 


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Fabio-and-Luisa0
Level 1
Mereto di Tomba, Italy

@Marta38 buongiorno, ho letto le sue pubblicazioni, potrebbe aiutarmi..?

mi voglio avventurare in questa nuova esperienza ma ho dei dubbi...

Volevo chiedere che differenza che c'è tra locazione turistica ed affittacamere/casa vacanze?

L'inquadramento della casa verrà rilasciato dal Comune o decidiamo noi?

Abbiamo una casa enorme, della quale, una parte, che ha cucina, camera e bagno, vorremmo affittarla.

Fa parte della stessa unità abitativa ma ha due ingressi separati, mentre internamente sono collegate con una porta che ovviamente vorremmo tenere chiusa dal momento che riceveremo ospiti.

Vi ringrazio Luisa

Francesca
Former Community Manager
Former Community Manager
London, United Kingdom

 

Hey @Fabio-and-Luisa0 

ti suggerisco di lanciare una ricerca nella sezione guide: trovi degli ottimi strumenti per iniziare

qui trovi anche un interessante video.

Facci sapere come va!
Fra

 


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Fabio-and-Luisa0
Level 1
Mereto di Tomba, Italy

grazie molto gentile!  @Francesca 

Alexsandra13
Level 2
Soliera, Italy

Buongiorno,

qualcuno sa come potermi aiutarmi e indicarmi come poter adempiere alla prima parte della regolarizzazione? Esempio: dove trovare informazioni, quando nemmeno il tuo comune, non ne sa mezza sulla normativa e non sa nemmeno lui dove dirottarti per sapere cosa serve per locare intero appartamento sia come attività ricettiva o come locazione turistica.. aiuto non sanno nemmeno qual’é ufficio che se ne occupa.

tuttavia ho cercato di contattare altri host x sapere il loro iter.. nessuno mi ha saputo rispondere 

 

Ale

 

 

Alexsandra KOKO TINY HOUSE CARPI
Francesca
Former Community Manager
Former Community Manager
London, United Kingdom

 

Hey @Alexsandra13 

cerca "senza pensieri" qui nella community e approfondisci i vari link che trovi. Airbnb collabora con Lexdo.it per offrire info su contratti e tasse!
Facci sapere come va!
Fra

 


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Adriano260
Level 2
Scafati, Italy

Ciao e grazie per le informazioni chiare. L'unico dubbio che mi rimane e' l'eventuale esistenza di limitazioni per quanto riguarda la categoria catastale dell'immobile da utilizzare come locazione turistica. Forse la risposta e' nel regolamento regionale? Grazie!

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