COSA BISOGNA FARE PER INIZIARE AD AFFITTARE UN APPARTAMENTO (LOCAZIONE TURISTICA)?

Marta38
Level 10
Bologna, Italy

COSA BISOGNA FARE PER INIZIARE AD AFFITTARE UN APPARTAMENTO (LOCAZIONE TURISTICA)?

Per affittare – come privato, SENZA partita Iva - un appartamento ammobiliato per turismo (“LOCAZIONE TURISTICA” o “PURA”) bisogna ottemperare ad alcune incombenze PRIMA di iniziare, ed altre DURANTE  lo svolgimento dell’attività.

PRIMA DI INIZIARE:

 

1) NECESSARIO INFORMARSI PRESSO IL PROPRIO COMUNE PER CONOSCERE LE MODALITA’

In base alle regole della Regione in cui è ubicato l’alloggio da affittare (ogni Regione legifera autonomamente in materia di turismo) è necessario accreditarsi presso il proprio Comune.

A seconda dei casi può essere necessaria una vera e propria SCIA o anche solo una segnalazione, ma non si può affittare senza farlo sapere al Comune.

 

2) NECESSARIO INFORMARSI PER OTTENERE LE CREDENZIALI DALLA QUESTURA

Espletata la pratica di accreditamento in Comune, si devono richiedere alla Questura, le credenziali per poter effettuare la segnalazione degli ospiti.

Segnalazione OBBLIGATORIA per tutti gli ospiti (italiani, stranieri, adulti, minori) da fare telematicamente entro 48 ore dall’arrivo.

La sanzione per il mancato adempimento è PENALE (3 mesi di reclusione + 260 euro di multa – pene TRIPLICATE in caso di reiterazione).

 

3) OPPORTUNO PREDISPORRE UN CONTRATTO DI AFFITTO E UN BLOCCHETTO DI RICEVUTE

Per ogni soggiorno, bisogna sottoscrivere insieme all’ospite, un contratto di locazione turistica, dove riportare i propri estremi, quelli dell’ospite, i dati catastali dell’abitazione, i dati del soggiorno (data inizio, data termine, importo concordato) oltre alle clausole di salvaguardia comuni a tutti i contratti di affitto. Anche per affitti di un solo giorno.

Se il soggiorno è inferiore ai 30 giorni il contratto NON deve essere registrato; se superiore ai 30 giorni, DEVE ESSERE REGISTRATO presso l’Agenzia delle Entrate (tassa di registro 2% + 16 euro di bolli).

A richiesta dell’ospite (o meglio, sempre) rilasciare la ricevuta per l’importo dell’affitto concordato (non per l’importo che si riceve da AirBnb) con marca da bollo di 2 euro.

 

4) INFORMARSI SULLA EVENTUALE IMPOSTA DI SOGGIORNO

Se il Comune lo prevede, in fase accreditamento verrà detto se è richiesta l’imposta di soggiorno (verificare comunque su Internet).

In tal caso verranno anche fornite le indicazioni sulle modalità di riscossione (ammontare, per quanti giorni, eventuali esenzioni, ecc.) e di riversamento in Comune (possono essere procedure telematiche o manuali o miste, dipende dal Comune).

 

5) INFORMARSI SULLE SEGNALAZIONI STATISTICHE ISTAT

Alcune Regioni prevedono la segnalazione statistica dei flussi turistici all’ISTAT; la conoscenza di tali flussi è necessaria per poter attrezzare adeguatamente le infrastrutture e le politiche turistiche nel territorio.

Anche per questa attività, in sede di accreditamento in Comune vi verrà detto, altrimenti chiedetelo voi.

 

6) INFORMARSI SULLA DICHIARAZIONE DEI REDDITI

Gli affitti percepiti vanno dichiarati; salvo casi particolari, dipendenti dalla propria posizione fiscale, i redditi da affitti vengono posizionati nel quadro RB (redditi da fabbricati) e concorrono come gli altri redditi alla determinazione dell’imponibile.

E’ possibile anche optare in sede di dichiarazione (al CAF o commercialista) per la CEDOLARE SECCA al 21% invece di pagare l’aliquota Irpef ordinaria (solitamente più alta).

La convenienza però deve essere valutata attentamente, per cui è opportuno rivolgersi ad un commercialista.

 

IN CONCLUSIONE:

Il mancato adempimento (in tutto o in parte) di questi aspetti, può comportare conseguenze più o meno gravi (dalle sanzioni per esercizio abusivo, a quelle per evasione fiscale, alla sanzione penale per l’eventuale mancata segnalazione ospiti alla Questura).

 

La compilazione dell’annuncio, con quattro foto da mettere su Airbnb non esaurisce le incombenze del locatore.

Airbnb è solo un tramite per far conoscere il vostro appartamento in giro per il mondo e consentire quindi la domanda, ma non è la controparte dell’affitto, non sostituisce il contratto con il conduttore, non fa praticamente nulla delle incombenze burocratiche e legali per vostro conto.

Airbnb gestisce i pagamenti (e per questo percepisce una commissione) ed entro certi limiti e certe situazioni vi tutela e vi garantisce, ma non è responsabile delle eventuali inadempienze.

 

NB: altre forme di ospitalità (Casa Vacanza, Affittacamere, Bed&Breakfast) hanno altre regole ed altre incombenze, anche se più o meno, sono le stesse con alcuni dettagli differenti (tipo di domanda, caratteristiche della struttura, tipo di reddito da dichiarare, ecc.).

 

Roberto

139 Risposte 139
Orvieto-In-Centro0
Level 10
Orvieto, Italy

E COSA NON FARE SE SI E' UNA LOCAZIONE TURISTICA?

 

 

- non offrire servizi alla persona, cioè quelli tipici alberghieri;

 

 

- dunque non dare prime colazioni;

 

 

- dunque non cambiare la biancheria da letto e da bagno agli ospiti durante il soggiorno;

 

 

- dunque non fornire il servizio di riordino e pulizia dell'alloggio durante il soggiorno;

 

 

- non dare a persone diverse la stessa notte più camere di un alloggio in cui tu stesso risiedi e dimori (potrebbe esserti contestato l'esercizio di attività di affittacamere o b&b); la locazione turistica può riguardare un intero appartamento o immobile o anche solo parte di esso, ma inteso come UNA stanza in questo caso e senza servizi cosiddetti aggiuntivi o complementari (quelli 'alla persona');

 

 

- non utilizzare insegne nè segnaletiche di alcun tipo come mezzo pubblicitario;

 

 

- non segnarti sui siti esclusivamente dedicati alla promozione turistica istituzionale (Comune, Provincia, e Regione), a meno che non sia previsto dalla tua specifica Regione;

 


- non segnarti su siti di promozione del territorio, generalmente sponsorizzati e sostenuti da Comuni, Province e Regioni, perchè non seri una 'struttura ricettiva' vera e propria.

 

 

- non utilizzare le medesime denominazioni di tipologie già esistenti di strutture ricettive vere e proprie (b&b, affittacamere, casa vacanza, appartamento vacanza), perchè è vietato e perchè non lo sei.

 

 

Così penso sia ancora più completo. Un saluto, @Marta38.

Ciao ,

 

una specifica, nel caso in cui io non debba fittare un'appartamento, ma solo delle stanze della casa in cui vivo, come devo comportarmi?

come dovrò inquadrare tale situazione.

 

Voi siete chiarissimi , ma visto il dettaglio di cosa non fare mi è sorto il dubbio.

 

Vi ringrazio anticipatamente.

 

 

sarei interessanta anch'io a questo punto perchè nel mio comune (villafranca di verona) sembra che io debba inquadrarmi come b&b.

 

Stefano109
Level 2
Turin, Italy

Siete perfetti Grazie
Sarebbe bello sapere anche la normativa specifica per Torino
Mi sembra ce ne siano già un numero importante
Silvia219
Level 2
Breganze, Italy

Relativamente al contratto con dati dell'immobile... io non ne ho mai firmato uno in nessuna delle mie vacanze. 

E' necessario? E la ricevuta, non avendo partita IVA, va fatta?

 

Per la dichiarazione dei redditi esiste un minimo oltre il quale vanno dichiarati? Per dire, se in un anno affito la camera per una notte a 35 euro, devo dichiarare anche 35 euro?

 

Grazie

Marta38
Level 10
Bologna, Italy

@Silvia219

 

1) "... io non ne ho mai firmato uno in nessuna delle mie vacanze": non é una argomentazione valida.

potresti aver soggiornato sempre in attivitá ricettive vere e proprie (hitel, b&b, case vacanza, agriturismi, ecc) dove il contratto non é richiesto, oppure se hai soggiornato, senza saperlo, in una locazione turistica, il locatore ha sbagliato.

 

2) "...la ricevuta devo farla?": SI (con bollo di 2 euro se superiore a 77,47 euro)

 

3) " esiste un minimo per la dichiarazione dei redditi ?: non ci sono limiti che evitano da dichiarare tali canoni di locazione per finalità turistiche ma solo nel caso in cui l’imposta da pagare sia inferiore a 20 €uro (senza considerare eventuali detrazioni di imposta per spese sanitarie, assicurazioni eccetera).

 

Roberto

Annalisa3
Level 2
Bologna, Italy

Ciao e grazie,

unico interrogativo, la mia commercialista (Cofesrecenti BOlogna) li ha inquadrati come redditi diversi no da fabbricato.

Roberto143
Level 10
Bologna, Italy

@Annalisa3

Io non sono commercialista.

però se fai locazione turistica, i redditi sono da fabbricati (quadro RB):

 

Uno dei tanti link dove si possono ricavare queste informazioni:

il-regime-fiscale-delle-locazioni-brevi/

 

Se poi fai una attivitá ricettiva (b&b, casa vacanza o altro) allora siamo d'accordo.

Claudia12
Level 10
Venice, Italy

@Annalisa3 anch'io (locazione turistica, anzi sublocazione)  li dichiaro come redditi diversi (mio marito è commercialista). Non sono proprietaria dell'appartamento, che è di una mia società, e gestisco da persona fisica l'appartamento, che detengo in virtù di un contratto d'affitto con la società proprietaria.
Di conseguenza i redditi non possono essere redditi da fabbricati.

Federica29
Level 2
Bologna, Italy

ma airbnb chiede di pulire la casa e mettere lenzuola e asciugamani....cosa diversa dalla legge per uso turistico

inoltre quella è la casa dove abito, dove ho la residenza... ben diversa da seconda casa

 

Roberto143
Level 10
Bologna, Italy

@Federica29

 

Se abiti nella stessa casa puoi fare b&b, allora puoi (anzi devi) servire la colazione, cambiare la biancheria, fare le pulizie. 

Devi fare la SCIA di inizio attivitá, max 3 stanze, max 6 posti letto, max 120 giorni all'anno oppure 500 notti all'anno (in quest'ultimo caso, raggiunte le 500 notti, comunicazione sospensione).

Dichiari i soggiorni tra i REDDITI DIVERSI, non puoi beneficiare della cedolare secca.

 

Quello che dice Airbnb non conta per le normative e le leggi italiane.

Non pagano loro eventuali sanzioni.

Silvia1112
Level 2
San Lazzaro, Italy

@Marta38 @Marta38 @Roberto ma se io ho la casa da affittare in provincia di Bologna e non a Bologna esattamente a san lazzaro di savena e li non ci abito quindi non faccio B & B non devo fare la SCIA in comune oppure la devo fare? non ci sono moduli sul sito del mio comune per questa scia.. e se non c'e'da fare la scia in questura le credenziali le devo richiedere lo stesso e me le danno anche senza la scia?

Francesca
Former Community Manager
Former Community Manager
London, United Kingdom

Ciao @Silvia1112

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Grazie! 

Fra

 


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