[ GUIDA ] Cosa sapere per iniziare a fare l'host in Italia

[Marcello8]

Ecco una breve introduzione su cosa è necessario sapere per iniziare ad affittare su Airbnb responsabilmente. Per scriverla ho usato le informazioni delle guide di Airbnb o delle guide della Community che ho trovato nella sezione help, di cui trovate i relativi link. 

0 . CONOSCI REGOLE E RESTRIZIONI ALL'AFFITTO

Prima di iniziare, assicurati di essere in un'area che non applichi restrizioni all'affitto breve, o ad altri tipi di affitto.

• Regole cittadine e regionali 

Alcune città in Italia hanno le proprie regole locali che normano l'affitto. Clicca sulla città in cui ospiti per scoprire le regole locali che potrebbero interessarti. Puoi anche consultare il sito Airbnb Citizen per informazioni generali sugli aggiornamenti delle politiche che interessano gli host di tutto il mondo.

Firenze

Roma

Genova

1. SCEGLI IL TIPO DI LOCAZIONE :

Per affittare, devi scegliere se offrire la casa/stanza come Locazione Turistica, Bed & Breakfast, Casa Vacanze (CAV)Imprenditoriale, Casa Vacanza  (CAV) NON imprenditoriale o Locazione Tradizionale Lunga. Differenti tipologie di affitto, portano a differenti obblighi. 

2. SCRIVI IL CONTRATTO : 

A seconda del tipo di locazione offerta, scriverai un contratto diverso. 

Per soggiorni inferiori a 30 giorni, se non gestisci una struttura ricettiva (vedi sopra), devi stipulare un breve contratto scritto con il tuo ospite al momento del check-in. Questi contratti non devono essere registrati.

Alcuni modelli di contratto di locazione a breve termine sono facilmente disponibili online, o qui nella community, ma puoi contattare un avvocato o un'associazione di categoria per una guida più specifica.

3. INFORMATI SULLA DICHIARAZIONE DEI REDDITI  :

Airbnb non entra nel merito delle normative locali, sta a noi host informarci e pubblicare gli annunci attenendoci alle regole vigenti. Come tutti i redditi, anche quelli derivanti dall'affitto breve (di una casa o di una stanza) vanno dichiarati al fisco. Per questo motivo è molto utile tenere traccia dei periodi in cui hai offerto il tuo alloggio/stanza, per quanto tempo e quanto hai guadagnato.

• Tasse nazionali

Il Decreto 50/2017 ha introdotto una legge che obbliga le piattaforme e gli altri intermediari a riscuotere le imposte ai sensi della Cedolare Secca, tra le altre, da utenti non professionisti. Airbnb ha impugnato la legge in tribunale in quanto discrimina le piattaforme, gli intermediari che incassano i pagamenti e gli host che fanno uso di tali piattaforme. Alla data del presente documento, l'esito del procedimento non è ancora noto. 

Per il momento  dunque, Airbnb non opera come sostituto d'imposta, pertanto lei dovrà continuare a versare le tasse come ha sempre effettuato. Quando Airbnb aderirà e quindi opererà come sostituto d'imposta riceverà subito una comunicazione e le tratterrà l'importo versandolo all'erario per suo conto. 
Per il momento sarà quindi necessario pagare autonomamente le tasse. 

Per quanto riguarda i compensi che lei  percepirà vanno dichiarati al fisco. Si può usufruire della tassazione agevolata cedolare secca al 21% o si può scegliere di pagare in base al suo scaglione IRPEF ( vedi sotto il commento di EMILY per informazioni dettagliate) inerenti all'anno di pagamento, le consiglio di rivolgersi al suo consulente fiscale di fiducia per prendere la decisione più conveniente per lei.

4. CONOSCI LE TASSE LOCALI 

Oltre alle tasse sul tuo reddito, si devono considerare le tasse del tuo comune, come ad esempio la TASSA DI SOGGIORNO.

Ti consiglio di recarti nel comune dove risiede la tua casa, presso l'ufficio attività turistiche e chiedere direttamente lì.  Puoi Informati anche sul sito web del tuo comune, se ne esiste uno (cerca il nome completo su Google e la sezione turismo) per sapere se esiste una tassa di soggiornoe a quanto ammonta (alcuni comuni non hanno la tassa di soggiorno) .  

Se il tuo comune non rientra nell’elenco delle città che hanno un accordo con Airbnb per automatizzare la procedura (qui l'elenco completo dei comuni "automatizzati" : https://www.airbnb.it/help/article/2287 ) Puoi inserirne il costo nelle regole della casa andando in:

>“Annunci” https://www.airbnb.com/rooms 
>“Impostazioni di prenotazione” 
>“Regole della casa” 

4. TROVA LE FATTURE E LE RICEVUTE DA AIRBNB

Generalmente, Airbnb emette agli ospiti (che hanno soggiornato da te) ricevuta non fiscale per il totale della prenotazione.

Invece all'host la FATTURA per i soli costi di servizio di intermediazione. 

Dovri emettere Ricevuta Fiscale o Fattura (dipende se sei soggetto privato o in possesso di Partita IVA) direttamente intestata ai tuoi ospiti.
L'importo da dichiarare sarà il totale della prenotazione, al lordo dei costi di servizio host (ovvero i costi di servizio di Airbnb).

Puoi ottenere questo importo da computer andando in: 
> "La tue prenotazioni" (direct link: https://www.airbnb.com/my_reservations)
> "Stampa Conferma"

Puoi visualizzare e stampare la Fattura per i costi di servizio Airbnb nella sezione "Le tue prenotazioni" (utilizzando esclusivamente un computer )qui:
> "La tue prenotazioni" (direct link: https://www.airbnb.com/my_reservations)
> "Vedi Fatture con IVA"
> "Fattura host N. xxxxxxx"

Maggiori informazioni a questo link:
https://www.airbnb.it/help/article/438/where-do...

- Importi della fattura

Su Airbnb si può trovare la fattura solo sulle commissioni (in quanto Airbnb è solo un tramite dei pagamenti), che viene automaticamente intestata al titolare dell'account e la ricevuta non fiscale sull'intero importo pagato, il suo ospite la potrà trovare nella pagina dei Viaggi facendo l'accesso al sito web di Airbnb da un computer. 

Per quanto riguarda la spesa relativa al soggiorno è l'host che può rilasciare fattura (se non è un privato) oppure solo una ricevuta d'affitto che ha comunque valore fiscale (se è un privato).

- La ricevuta

Per fare la ricevuta devi semplicemente comperare un blocchetto ( tipo quello della Buffetti per affitti, costa 3 euro circa) dove inserirai  il tuo nome e quello dell'alloggio (se ne ha uno),  il nome dell'ospite,  la data di arrivo e partenza e,  i soldi pagati SENZA la commissione trattenuta da AIRBNB, infine se la spesa è superiore ai 77,47 euro devi apporre una marca da bollo da 2 euro (che dovrebbe pagare l'ospite).

5. ASSICURATI DELLA REGISTRAZIONE DEGLI OSPITI  ALLA QUESTURA: 

• Regolamenti e permessi generali

L'Italia dispone di standard di sicurezza che richiedono a ogni host di registrare le informazioni dei propri ospiti e di comunicarle alla Questura locale tramite il portale alloggiati Web della Polizia di Stato al momento del check-in, senza eccezioni.

Per registrarti al portale, visita la Questura della tua città o contatta i loro uffici per informazioni su come ottenere le credenziali online (avrai bisogno di una Posta Elettronica Certificata). 

Altre informazioni utili: 

• Cortesia
• Assicurazione
• Altre informazioni sull'attività di host

Per approfondire lascio anche altri contenuti molto utili. 

Articolo: che cosa significa ospitare

Articolo: Cosa considerare prima di diventare Host

Video: Affittare responsabilmente in Italia

Articolo: Panoramica e domande frequenti

[GIOCO: il guest era qui ma è stato trovato già prima]

[Ermanno6]

Complimenti @Marcello8, ottimo lavoro, sarà utilissimo per molti.

[Marcello8]

Grazie @Ermanno6 , l'idea è stata di @francesca .

Speriamo possa essere utile 🙂 

[Emily352]

Wow, wow, wow! (voce del gergo giovanile per esprimere meraviglia). 😮 😮😮

Tanta roba, frate! ((voce del gergo hip-hop, trap e acid house  per esprimere stupore).🎶

Solo un piccolo appunto, @Marcello8 , poi mi levo di torno. Scusa, ma il cuore della commercialista che è in me, si è fermato quando ho letto che i proventi della locazione breve finiscono nei “redditi diversi".

I redditi fondiari derivanti dalla locazione breve o lunga che sia o da una locazione non breve, cioè lunga effettuata dal comodatario (in questo caso, anche se è il comodatario che affitta, è il proprietario-comodante che dichiara il reddito, non il comodatario), finiscono nel quadro RB (Redditi dei fabbricati) del modello Redditi PF o B del modello 730 in regime ordinario IRPEF (il reddito fondiario si sommerà agli altri redditi prodotti nell’anno di imposta) o sostitutivo della cedolare secca.

Nel quadro RL  (rigo RL10 = redditi diversi) del modello Redditi PF o D (rigo D4 = redditi diversi) del modello 730 ci finiscono dentro:

° redditi da sublocazione breve: cedolarizzabili, ma se i proventi della sublocazione breve vengono cedolarizzati (casella di colonna 3 barrata del rigo RL10 ovvero casella di colonna 2 barrata del rigo D4), non è possibile dedurre le spese inerenti la produzione del reddito (rigo RL10, colonna 5 del modello Redditi PF ovvero rigo D4, colonna 5 del modello 730).

Se, invece, i proventi della sublocazione breve non vengono cedolarizzati (non è stata barrata la casella di colonna 3 del rigo RL10 ovvero la casella di colonna 2 del rigo D4), il trattamento fiscale in tassazione ordinaria delle sublocazioni brevi è identico alle sublocazioni non brevi: il sublocatore “breve” non può sfruttare la deduzione forfetaria del 5% dell’importo totale del canone, riconosciuta al solo locatore, deve dichiarare, quindi, il 100% del canone, come se fosse in cedolare, anche se è in IRPEF, però può dedurre le spese specificatamente inerenti alla produzione del reddito, come ad esempio il canone di locazione da lui corrisposto al proprietario-locatore dell’appartamento (rigo RL10, colonna 5 del modello Redditi PF ovvero rigo D4, colonna 5 del modello 730), che, in sostanza, vuol dire:

affitto breve percepito – affitto pagato.

In caso di sublocazione breve parziale, i canoni di locazione versati al proprietario dovranno essere commisurati proporzionalmente alla parte dell’immobile sublocato: se subloco metà dell’immobile, l’affitto pagato va calcolato al 50% e il risultato della differenza affitto breve percepito – affitto pagato potrebbe essere pari a zero;

° redditi da locazione breve effettuata dal comodatario: cedolarizzabil, ma, anche in questo caso, se i proventi della locazione breve effettuata dal comodatario vengono cedolarizzati (casella di colonna 3 barrata del rigo RL10 ovvero casella di colonna 2 barrata del rigo D4), non è possibile dedurre le spese (rigo RL10, colonna 5 del modello Redditi PF ovvero rigo D4, colonna 5 del modello 730): il reddito derivante dalla locazione breve stipulata dal comodatario va indicato, a differenza del reddito derivante dalle locazioni non brevi da lui stipulate, dal comodatario stesso e non dal proprietario-comodante;

° redditi da sublocazione non breve, cioè lunga: non cedolarizzabili. Il sublocatore “lungo” non può sfruttare la deduzione forfetaria del 5% dell’importo totale del canone, riconosciuta al solo locatore, deve dichiarare, quindi, il 100% del canone, come se fosse in cedolare, anche se è in IRPEF, però può dedurre le spese specificatamente inerenti alla produzione del reddito, come ad esempio il canone di locazione da lui corrisposto al proprietario-locatore dell’appartamento (rigo RL10, colonna 2 del modello Redditi PF ovvero rigo D4, colonna 5 del modello 730), che, in sostanza, vuol dire:

affitto lungo percepito – affitto pagato.

In caso di sublocazione lunga parziale, i canoni di locazione versati al proprietario dovranno essere commisurati proporzionalmente alla parte dell’immobile sublocato: se subloco metà dell’immobile, l’affitto pagato va calcolato al 50% e il risultato della differenza affitto lungo percepito – affitto pagato potrebbe essere pari a zero.

° redditi da CAV occasionale non imprenditoriale: non cedolarizzibili, anche se alcuni CAF disinvolti li fanno rientrare, a torto, nei redditi da fabbricati per non far perdere la cedolare secca ai loro assistiti: le CAV non sono locazioni che rientrano nella legge di riforma del 1998, e come per i B &B (vedi risoluzione 18/E/2008  e circolare 24/E/2017 delle Entrate), le CAV occasionali concorrono a tassazione come reddito diverso: è possibile, però, dedurre le spese documentate direttamente imputabili all’attività per la produzione del reddito, purchè non superino l’ammontare degli introiti.

Tali redditi andranno a cumularsi con quelli IRPEF derivanti dall’attività principale: quindi, scaglione di reddito e relativa aliquota potrebbero subire una variazione.

[Marcello8]

@Emily352  

Grazie della correzione 🙂 

Infatti avevo chiesto a  Francesca (che non riesco a taggare... MANNAGGIA ) , di chiedere a te alcuni particolari , prima di inserire il tutto online...

Non so se si possa modifcare il post , e aggiungere quello che hai scritto tu. 

Grazie ancora 🙂 

Marcello 

[Julian1514]

@Marcello8   Grazie per la Guida

@Emily352 Grazie per questa super dettagliata spiegazione 🙂 
Ho faticato tutta l'estate tra i commercialisti e CAF in giro senza nessuno spiegarmelo cosi bene
 
Faccio una domanda,  so che può sembrare eccessiva, ma credo che il suo cuore della commercialista che e' in lei mi può capire. 
I canoni di locazione versati al proprietario dovranno essere commisurati proporzionalmente solo alla parte dell’immobile, o anche commisurati proporzionalmente anche in tempo? 

Esempio concretto: Quando ho dovuto viaggiare 2 mesi per lavoro. Ho subaffitato la casa due volte per un totale di 40 giorni messi insieme.  Il totale che ho preso da questi due subaffiti e' meno delle due canoni di affito pagati al proprietario in due mesi, ma sono di piu' se commisurati proporzionalmente nel tempo di 40 giorni di affito.
O basta  che metto il totale del affito percepito anche come affito pagato e cosi risulta in 0 ?

Chiamo attenzione anche di un esperta di settore come @Dario0 che appriftto per ringraziarlo per il suo lavoro con Pro.Loca.Tur e per tutti i interventi aiutativi qui in nella comunita' di AirBnb.
E magari spero puo' aver idea di come fare Dichiarazione Reditti per questo caso in cui subaffito si fa' con lo solo scopo di coprire un parte di spese. 

[Paola4]

@Marcello8  ci si deve ricordare anche della comunicazione ai fini Istat ormai obbligatoria penso in tutte le Regioni.Nel Lazio si chiama Radar nelle altre Regioni ognuno dovrà individuare il portale attraverso il quale fare la comunicazione di tutti gli ospiti che arrivano, riportandone la nazionalità, la data di arrivo e partenza ed  il numero di persone.

Per fare poi maggiore chiarezza direi che si debba scegliere tendenzialmente tra due grandi tipologie di affitto : 1) Locazione Turistica regolata dal Codice Civile o 2) Attività ricettiva extra-alberghiera (tra cui Cav imprenditoriale e non, B&B, Affittacamere, etc.)  regolata da Regione.La scelta porta ad obblighi e adempimenti diversi, in alcuni casi e Regioni anche sovrapponibili.

[Marcello8]

Grazie @Paola4  

In effetti, l'istat me lo sono dimenticato  😕

Come si fa a modificare il post, ed inserirlo 🙂 

Marcello 

[Giancarlo10]

@Marcello8 

Chapeau 🙂

[Francesca]

Ciao @Marcello8 @Emily352 @Paola4 grazie mille delle vostre note.

Mandatemi pure il trafiletto da aggiungere, segnalandomi dove inserirlo e io faccio la magia 🙂 

Il bello delle guide è che spesso si fanno tutti insieme: adoro questa community... Le sapete tutte!

Fra

[Emily352]

Io sono solo l’attrezzista defilata dietro le quinte, @Francesca . Il regista, è Marcello. E’ lui che ha aperto questa porta. L’ha lasciata aperta perchè altri viandanti che passavano di qui partecipassero al banchetto, ma spetta a lui imbandire, come meglio crede, la tavola. Io alzo il calice solo per dire: “Lunga ospitalità a voi, cari amici!”

[Annamaria235]

Buonasera Sig. @Marcello8 , sono nuova di questo sito anche se l'account è attivo da molto.

Sto facendo ricerche per iniziare a lavorare su questo portale e trovo una piccola difficoltà nel complendere ciò:

Ho una struttura extraricettiva, quindi dotata di un commercialista e Partita I.V.A..

mi è chiaro che Airbnb rilascia all'Ospite un ricevuta di pagamento non fiscale perché questa deve essere rilasciata da noi host. La domanda che mi pongo è: l'importo da riportare in ricevuta fiscale (o in fattura, se il cliente lo richiede) è quello del soggiorno totale compreso di comm. del 3% di Airbnb o no?

Es. Vendo la camera a €50,00/notte, in ricevuta devo scrivere €50,00 o €48,50? 

Ovviamente si include il 10% di IVA nei €50,00 (riportato su ns ricevuta fiscala).

Ringrazio anticipatamente

[Ermanno6]

@Annamaria235 comprensivo di commissione, nel tuo esempio 50€, che poi è anche la cifra (il modo) che andrai a dichiarare nel 730 per quell'affitto.

La commissione è una spesa a parte che tu hai accettato nel "patto" con airbnb ma non con l'ospite con il quale hai pattuito appunto i 50€ che è il tuo effettivo incasso diretto dall'ospite. Che poi un portale ti chiede prima o a posteriori un 3, 10 o 15% poco importa all'AdE.

Scusa passavo da queste parti 🙂 e così ti ho risposto io, ma credo che anche @Marcello8 confermerà.

[Annamaria235]

Niente scusa Sig. Ermanno, ha semplicemente risposto ad un mio dubbio. 

Mi è chiaro il tutto, la ringrazio per la gentilezza. 

Buona giornata !!

[Giovanni16]

sono Giovanni e ho un Bed&Breakfast, sono anche presidente di una Associazione di B&B e CAV.

scrivo solo per complimentarmi con Marcellotto: è la prima ed unica volta che leggo un riassunto delle regole ed incombenze relativo all'extra-alberghiro così completo consultabile e comprensibile. 

sono i chiarimenti che cerchiamo di dare anche ai nostri associati che si rivolgono all'associzione dopo che soggetti vari hanno loro abbondantemente confuso le idee: commercialisti, caf, altri gestori, comuni, colleghi di lavoro ecc. ecc.

non importa se possa ancora mancare qualche piccolo dettaglio come ad esempio la perfetta precisazione dell'amica Emily, ma se vogliamo cercare il pelo nell'uovo una locazione breve non fa parte dell'extra-alberghiero ma appunto delle locazioni residenziali tra privati .

personalmente uso ed apprezzo Airbnb, lo trovo utile ed economico e non mi interessa paragonarlo ad altri portali di booking più o meno simili.

ma sempre per la massima chiarezza questo casino che pervade tuttora il settore extra-alberghiero è stato in gran parte causato proprio da Airbnb "prima versione" che ha contribuito sì a diffondere l'opportunità per noi di affittare e per i Clienti di trovare molte più sistemazioni e servizi che non prima ma ha affrontato il tema con estrema leggerezza proiettando nel settore dei pasticcioni totali (e seriali....)

perciò ben venga l'emerito lavoro di Marcellotto ma questa "Guida" la doveva pubblicare Airbnb e da subito, ben 10 anni or sono....

scusate il pistolotto e un salutone a tutti

giovanni