[ GUIDA ] Host e Airbnb: ricevute, fatture e a chi intestarle

Level 10
8.862 Visualizzazioni

Questo è uno di quei “tormentoni” che  suscitano dubbi e ansie in coloro che si dedicano agli affitti brevi gestendo, tutto in prima persona, le c.d. “esperienze”, una delle tante creazioni artificiali di AIRBNB che se, innestate su un rapporto locativo puro, possono avere effetti dirompenti.

 

Come sempre scrivo e dico, so di non possedere la verità, e so altrettanto bene che posso commettere errori, dai quali nessuno è esente.

 

Perché dico questo? Perché ognuno sul tema “ricevute & fatture” dice la sua, che potrebbe rivelarsi un’emerita fandonia o la stupidaggine del secolo: i commercialisti, i CAF, le Case che Avanzano e adesso, ossignore, pure quella (antipatica) saputella della Emily… Sadiciiii! Non  si torturano così gli host italici…😏

 

Inizio col dire che c’è chi dice che AIRBNB agisca in intermediazione, forte di un mandato senza rappresentanza (art.1705 cod. civ.) che sarebbe desumibile dai “Termini di utilizzo”, cioè come se locasse a nome proprio per conto dell’host, perciò tutto (comprese le somme pagate da terzi al mandatario) ricadrebbe su AIRBNB, esonerando l’host (mandante) dal rilasciare qualunque tipo di ricevuta o fattura.

 

C’è, invece, chi – come Vasco Rossi - dice no, in quanto, ove un debitore (guest) richieda formalmente, in forza dell’art.1199 cod. civ., al creditore (host), a totale liberazione di una obbligazione pecuniaria, una quietanza del solo corrispettivo concordato in contratto, al netto di ogni tipo di commissione fatturatagli dal mandatario (trattasi di due transazioni economiche distinte – non sovrapponibili -  che non vanno assolutamente confuse), il creditore è tenuto, comunque, a rilasciare quietanza, anche se il pagamento è stato veicolato dal mandatario con modalità tracciabile.

 

Riguardo le “esperienze” a pagamento (controllate sempre le regole che disciplinano le attività e rispettatele: alcune sono rigidamente normate, occorre avere un titolo/patentino/certificato, altre no), gli adempimenti sono analoghi a quanto previsto per i corrispettivi dei contratti di locazione.

 

Si parte sempre da lì. Da lì dove, scusa? Dalla tipologia di appartenenza dell’host.

 

Perché?  Perché lo svolgimento dell’attività in forma non imprenditoriale o in forma imprenditoriale implica l’emissione di documenti differenti a seguito dell’incasso concordato con l’ospite (ripeto: del solo prezzo concordato), che sia semplice affitto o “esperienza”.

 

“Devo emettere fattura?”

 

Se siete dei privati, la risposta è no: a richiesta (art.1199 cod. civ.) del guest, dovreste emettere, in duplice copia, una ricevuta semplice, con data e luogo di emissione, l’oggetto per il quale voi emettete quel documento, i dati del vostro ospite, l’importo totale pattuito con lui (non quello che riceviete da AIRBNB, al netto delle sue commissioni, che è un altro tipo di transazione economica) in cifre e in lettere, firma ecc.

 

Nel caso l’importo totale superi € 77,47, sulla copia del cliente, a suo carico, dovrà essere apposta un identificativo telematico (ex marca da bollo) da € 2,00 per ogni percepiente (guest), indipendentemente dal tipo di pagamento intercorso a monte: alcuni commercialisti sostengono, a torto, che sulla ricevuta non va applicata la marca da bollo perché il pagamento non è stato effettuato in contanti, dimenticandosi che l’imposta di bollo non è legata alla modalità di pagamento, ma al documento stesso, vale a dire ciò che viene attestato su quel determinato pezzo di carta, in questo caso la quietanza.

 

La norma non rileva il tipo di pagamento (contanti, assegno, bonifico, forme di parmigiano-reggiano stagionato 36 mesi ecc.) o la forma (potrei benissimo rilasciare le mie ricevute anche su un tovagliolino di carta!), ma la funzione: è la funzione che sostanzia il contenuto: l’imposta di bollo non rileva il tipo di pagamento a monte, l’imposta di bollo colpisce la carta scritta (quietanza) attestante un negozio giuridico, a differenza dell’imposta di registro che colpisce, invece, il negozio giuridico, o meglio il contenuto patrimoniale dello stesso.

 

Non è finita.

 

Se l’attività è occasionale, sareste esonerati da tutti gli obblighi dovuta alla natura imprenditoriale di un’attività, come l’iscrizione alla Camera di Commercio e l’apertura della partita IVA, ma voi capite bene che, se mi cominciate ad offrire lezioni a pagamento di motoslitta acrobatica, come coltivare la cannabis sul terrazzo di casa, escursioni alla ricerca dei tartufi bianchi nel basso Cuneense, fotografia subacquea in Val di Non 🙃, magari servendovi di collaboratori, dipendenti ecc., vale a dire delle attività aggiuntive, dei servizi accessori ulteriori non congruenti con il rapporto locativo e le esigenze abitative (se brevi, vedi circolare 24/E/2017, pag.7), rischiate di “cadere” nell’ambito imprenditoriale, assoggettabile ad IVA, tanto più se tali attività le esercitate in modo sistematico con carattere di stabilità.

 

Le attività economiche che determinano  ricavi aventi un certo carattere di stabilità sono, infatti, “attratte” nella sfera impositiva dell’IVA (vedi art.4 del DPR 633/1972).

 

Diametralmente opposto il percorso se operate come imprenditori (ad es. gestori di CAV): se l’ospite (non titolare di partita IVA) non richiede la fattura (la fattura è obbligatoria solo se l’ospite la richiede)  – ai sensi del primo comma dell’articolo 12 della legge 413/1991 - dovreste rilasciare una semplice ricevuta fiscale in duplice copia all’atto del pagamento, descrivendo il servizio prestato e l’importo totale.

 

La voce IVA non compare su una ricevuta fiscale, perché su un siffatto documento l’IVA non può essere scorporata dall’importo totale: i campi “IVA”, “imponibile” e “imposta” non sono valorizzabili.

 

La fattura, richiesta soprattutto dai titolari di partita IVA, dai dipendenti in trasferta di società, consente, invece, non solo la deducibilità della spesa, ma anche la detraibilità dell’IVA per i soggetti che possono detrarla: i campi “IVA”, “imponibile” (importo sul quale si calcola e si applica l’IVA) e “imposta” (importo IVA calcolato sull’imponibile) non possono rimanere vuoti.

 

Riguardo i contribuenti residenti che accedono al regime forfetario, ora anche in formato extra large con la nuova legge di Bilancio (nuovo tetto a 65 mila euro, no addebito dell’IVA, no fattura elettronica B2B e B2C, salvo Pubblica Amministrazione destinataria della fattura, no obbligo di tenuta delle scritture contabili e aliquota flat del 15%, ridotta al 5% per i newbie applicata sul reddito determinato in modo forfetario applicando i coefficienti di redditività: rivolgetevi ad un bravo commercialista per valutare la convenienza economica: deduzioni e detrazioni fiscali pesanti, costi d’esercizio elevati ecc. possono rendere il regime sconveniente), il discorso cambia: ai fini IVA costoro non applicano l’IVA, ossia non esercitano la rivalsa e non detraggono l’imposta.

 

Sono esonerati dagli obblighi di versamento e di liquidazione dell’imposta nonché da tutti gli obblighi dichiarativi e contabili previsti dal DPR 633 sopracitato.

 

Pertanto, occorrerà emettere fattura, ma senza addebito d‘imposta, Obbligatoria una marca da bollo da € 2,00 sulle fatture di importo superiore a € 77,47. Sulla fatture emesse dovrà essere indicata l’annotazione “Operazione in franchigia di IVA, ai sensi dell’articolo 1, commi 54-88 della legge 190/2014”, non “Inversione contabile o reverse charge IVA articolo 7-ter DPR 633/1972”, che è un’operazione fiscale del tutto diversa in cui l’IVA la integra chi la riceve (non fate confusione!).

 

“A chi devo emettere la ricevuta o la fattura?”

 

Ed eccoci arrivati finalmente al problemone che – dopo la fornitura di carta igienica ai guest -  di più angustia gli host italici: il destinatario del documento.

 

Riguardo le “esperienze” (anche qui è AIRBNB che gestisce il pagamento), gli adempimenti fiscali richiesti – ripeto - sono del tutto analoghi per gli host di “esperienze” a quanto previsto per i corrispettivi dei contratti di locazione.

 

Il rapporto che lega host, guest ed AIRBNB, che è un semplice intermediario di home-booking, si basa su due tipi di “negozi” giuridici diversi.

 

Il primo scaturente dalla principale prestazione gravante sul guest nei confronti dell’host in conseguenza del corrispettivo della c.d. ’“esperienza”, il cui pagamento viene accertato dalla ricevuta/fattura (commissioni escluse) rilasciata direttamente dal creditore-host a favore del debitore-guest, non a favore dell’intermediario: concentratevi sul rapporto che vi lega all’ospite, rimaniamo in questo ambito per un attimo: chiedo. “Sul corrispettivo voi applicate forse delle commissioni!?”).

 

Il secondo negozio coinvolge, invece, l’host, in virtù non della “esperienza” con il suo guest, ma del rapporto di intermediazione (lasciamo perdere se con rappresentanza o senza rappresentanza) che lo lega ad AIRBNB, il quale, posto che gli addebita i costi del servizio per le “esperienze”, emetterà la sua fattura, riaccreditandogli ia somma concordata, tenuto conto del servizio offertogli (commissioni incluse).

 

Conclusione di questo lungo predicozzo: mai confondere l’obbligazione che sorge a carico dell’ospite per effetto dell’esperienza o dell’affitto con l’obbligazione che sorge a carico dell’host nei confronti del portale per effetto del rapporto di intermediazione.

 

Il post è finito, andate in pace! 

31 Risposte

Re: Esperienze: emissione fattura

Online Community Manager a
London, United Kingdom
Online Community Manager

Ciao @Emily352 ,

grazie mille del tuo post: io credo sia utilissimo e - come dici tu - è una domanda gettonatissima nella community! Vorrei farne una guida, che ne dici?

Fra

 


___________________________


Hey, hai un dubbio o una domanda?

Pubblicala cliccando >>QUI<< troveremo la risposta insieme.

Rif.: [ GUIDA ] Host e Airbnb: ricevute, fatture e a chi intestarle

a
Rome, Italy
Level 10

Grazie @Emily352

Rif.: [ GUIDA ] Host e Airbnb: ricevute, fatture e a chi intestarle

a
Catania, Italy
Level 7

@Emily352 complimenti per il post.molto utile.

Rif.: [ GUIDA ] Host e Airbnb: ricevute, fatture e a chi intestarle

a
Venice, Italy
Level 10

@Emily352 

 

Post utilissimo ! 

Da oggi, chiamatemi pure "Marcellotto", ma Ricordatevi di mettere la chiocciola "@" prima del mio nome, cosi vedo la notifica 🙂

Rif.: [ GUIDA ] Host e Airbnb: ricevute, fatture e a chi intestarle

a
Nocera Inferiore, Italy
Level 2

@Emily0
grazie tante per tutte le info 


scusami se "insisto" , ho capito bene?

 nel caso di fattura emessa da una ditta individuale (P.iva in r. forfettario) l'intestatario della stessa sarà Airbnb con importo pari alla somma ricevuta da Airbnb stessa?

ma poi  all'ospite non si rilascia nulla o  , come ho letto in diversi post passati , una ricevuta "a 0" ?

grazie

Rif.: [ GUIDA ] Host e Airbnb: ricevute, fatture e a chi intestarle

a
Nocera Inferiore, Italy
Level 2

ops... dimenticavo ..........ma il bollo ?!? non c'è:? 🙂

Rif.: [ GUIDA ] Host e Airbnb: ricevute, fatture e a chi intestarle

a
Aosta, Italy
Level 2

Aspetto anch'io la risposta a questa domanda... 

 

Rif.: [ GUIDA ] Host e Airbnb: ricevute, fatture e a chi intestarle

a
Nocera Inferiore, Italy
Level 2

@Emily352 

ho inviato una richiesta di interpello all'agenzia delle entrate come ditta individuale in regime forfettario in merito alla questione della intestazione della fattura.

Non posso lasciarci alla "libera interpretazione",  occorre UN PUNTO FERMO

poichè senza questo qualsiasi funzionario addetto ai contolli potrebbe interpretare a modo suo ..........e l'Italia è piena di casi del genere

 

se io ricevo 96 euro da AIRBNB per una prenotazione (il cui bonifico  giusto per complicare le cose arriva dall'UK ,ma sarà Airbnb con una p.iva in inghilterra o un ulteriore intermediario  e AIRBNB società in irlanda  trattiene 4 euro di sue commissioni..... 

 

probabilmente , dovrei procedere in questo modo :

emettere  una fattura di 96 euro intestandola all'ospite (che è il soggetto che usufruisce del bene/servizio) ed una seconda fattura di 4 euro (senza iva e gestendo il reverse charge)

ad Airbnb

 

 

 

Rif.: [ GUIDA ] Host e Airbnb: ricevute, fatture e a chi intestarle

Level 10

Decisione saggia, @Valeria365! Sono molto curiosa. 😉 Posta qui il responso delle Entrate.😎

Rif.: [ GUIDA ] Host e Airbnb: ricevute, fatture e a chi intestarle

a
Nocera Inferiore, Italy
Level 2

Certo che si .........se mi risponderanno , la risposta poi sarà  di pubblico dominio.

Se non rispondo ......vale il silenzio assenzo a quanto pare

Rif.: [ GUIDA ] Host e Airbnb: ricevute, fatture e a chi intestarle

a
Aosta, Italy
Level 2

@Valeria365 @Emily352 

 

Ma la fattura dei 4 euro in realtà è Airbnb che la fa a te. 

Secondo me cio' che dovresti fatturare ad Airbnb sarà 100 euro (96 + 4)

E poi ti scarichi quello che hai "pagato" tu cioè i 4 euro di commissione, in modo che il tuo guadagno netto sia 96. 

 

Questo è il ragionamento che mi ha fatto il mio commericialista che secondo me ha senso. Il problema rimane che aribnb non vuole fatture, per cui a chi la rilasciamo? Al cliente? 

 

 

Rif.: [ GUIDA ] Host e Airbnb: ricevute, fatture e a chi intestarle

a
Rome, Italy
Level 2

@Beau-Sejour---0 @Emily352 @Valeria365

Ciao a tutti! Riprendo questi post molto utili, visto che ora tocca a me affrontarli e se ci sono ulteriori aggiornamenti condivideteli please.

Mia interpretazione: La. Linea corretta per l'host con partita Iva è quindi di emettere fattura di 100 (imponibile +Iva) al cliente (quanto il cliente ha pagato ad airbnb per il soggiorno senza le tasse di soggiorno di cui si occupa airbnb) e scaricare poi la fattura di airbnb emessa per il servizio del valore di 15.

Ma così facendo il valore  presente in fattura e il valore da loro bonificato non pareggiano. Va bene lo stesso?

Ultima considerazione, applicano una commissione del 15% dell'intero soggiorno comprese le tasse di soggiorno, che noi nn riscuotiamo,vi torna? Se è così nn mi sembra un flusso corretto... 🤔

Rif.: [ GUIDA ] Host e Airbnb: ricevute, fatture e a chi intestarle

a
Aosta, Italy
Level 2

@Loredana177 

Ciao, 

si, esatto. fattura di 100 al cliente e scarichi commissione di 4 emessa da airbnb.

Il bonifico sarà di 96, ma non importa. (Basta ricordarti che loro avrebbero dovuto fare un bonifico di 100, e tu avresti dovuto farne uno a loro di 4 quindi la differenza è cmq di 96 euro).

 

(il 15% che dici tu penso sia l'importo di commissione totale, l'host mi sembra paga il 4% e il clienti l'11%) 

 

La tassa di soggiorno NON la paga  airbnb, la devi richiedere direttamente all'ospite al suo arrivo. Se la metti in fattura o in uno scontrino deve avere una contabilità a parte e l'iva esente, non deve  aumentare il totale del tuo ricavo, perchè tu la stai riscuotendo come sostituto d'imposta e non è quindi un tuo guadagno.

 

 

Rif.: [ GUIDA ] Host e Airbnb: ricevute, fatture e a chi intestarle

a
Milan, Italy
Level 10

@Beau-Sejour---0 , forse Airbnb non riscuote la tassa di soggiorno ad Aosta; ma a Milano sì, ad esempio, e a Roma non lo so. Comunque basta fare una simulazione di una prenotazione e si vede subito.

Per quanto riguarda la commissione di Airbnb, dipende.
Può essere il 3, 4 o 5% (+Iva) a seconda dei termini di cancellazione, se l'host è un privato. Ma se l'host viene considerato prefessionale (ad esempio perchè usa un channel manager) allora la commissione è tutta a carico suo, per il 15%, e l'ospite non paga nulla in più.

E' una cosa da verificare bene prima di stabilire i prezzi. Del resto, si presume che se uno è un professionista può anche scaricare la fattura di Airbnb, che quindi non è più un costo indeducibile come è per noi privati.

Unisciti alla conversazione