[GUIDA] LOCAZIONE TURISTICA, NORMATIVE E TASSE: come operare da Regolari e Responsabilmente!

[Orvieto-In-Centro0]

[GUIDA] NORMATIVE e TASSE per LOCAZIONI TURISTICHE o LT regolari e responsabili! (partendo dal buon testo base di Edoardo, ma completandolo correggendolo integrandolo e modificandolo secondo la mia personale conoscenza e sensibilità)

COSA:

La locazione turistica è la concessione di unità immobiliari ad uso abitativo per finalità “turistiche”, dunque precaria, voluttuaria e di durata limitata.
A differenza del B&B, si concede il semplice godimento dell’immobile e NON anche la fornitura di 'servizi alla persona' tipici extralberghieri ed alberghieri quali la Colazione, la Pulizia / il Riordino delle camere DURANTE il soggiorno ed il Cambio Biancheria da letto e da bagno DURANTE il soggiorno, NE' 'servizi aggiuntivi o complementari o accessori' di alcun genere.

DOVE / PRESUPPOSTI NORMATIVI:

Articoli 1571 e seguenti del Codice Civile.
Articolo 1 c. 2 lettera c) L. 09.12.1998 n. 431.
Articolo 53 D.Lgs. 79/2011 (CODICE DEL TURISMO): “Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del Codice Civile in tema di locazione”.
Per la Pubblica Sicurezza, il TULPS (Testo Unico Leggi Pubblica Sicurezza).
Per i Redditi, il TUIR (Testo Unico Imposte sui Redditi).
Spesso: Legge / Regolamento Regionali sul Turismo, e/o Norme locali comunali.

CONTRATTO SCRITTO:

Anche per locazioni inferiori a 30 gg. SERVE SEMPRE UN CONTRATTO SCRITTO.
Diverso è dire che IL CONTRATTO DEVE ESSERE REGISTRATO PRESSO L'AGENZIA DELLE ENTRATE OBBLIGATORIAMENTE SOLO SE IL SOGGIORNO E' DI ALMENO 30 GG.
L’art. 1, c. 4 della Legge n. 431/1998 in combinato disposto con l'art. 13, c. 5, è il PRESUPPOSTO di questo Obbligo.

a) LOCAZIONE TURISTICA LUNGA (“Contratto Casa Vacanze”): incluse clausole su modalità di pagamento del canone, sua rivalutazione in corso di contratto e deposito cauzionale;

b) LOCAZIONE TURISTICA BREVE (“Contratto Brevi Vacanze”): non più di 15/30 giorni, incluse clausole sul recesso, sull'entità delle spese accessorie e su eventuali spazi accessori;

c) LOCAZIONE TURISTICA BREVISSIMA (“Contratto Week-End”): inclusa pattuizione forfetaria dei consumi utenze (luce, acqua, gas, ecc.).

REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO:

Se almeno 30 gg.
Marca da bollo su Ricevute di pagamento del canone di locazione (2 Euro se superiori a 77,47 Euro). Marca da bollo sul Contratto registrato, da 16 Euro, ogni 4 facciate o ogni 100 righe.
Il DPR 26/04/1986 n. 131 Tariffa Parte II – Atti soggetti a registrazione solo in caso d’uso – art. 2-bis è il PRESUPPOSTO.
Circolare 26/2011 Agenzia delle Entrate: 30 gg. calcolando TUTTI i rapporti di locazione che uno stesso soggetto ha intrattenuto nel corso dell’ANNO con quel locatario (superati i 30 gg. scatta l’obbligo).

SUBLOCAZIONE DA PARTE DI INQUILINO NON PROPRIETARIO:

Necessario che il contratto base “proprietario-conduttore” contempli la clausola di sublocazione!

DICHIARAZIONE DEI REDDITI (CEDOLARE SECCA SI O NO):

a) PROPRIETARIO di immobile CHE LOCA produce Redditi “Fondiari” o ''Da Fabbricato'' (art. 25 c. 1 TUIR), dunque Cedolare Secca al 21% sul 100% del reddito SI, a patto che i due soggetti siano privati. Incluso il caso di Locazione di Singole Stanze (Circolare 26/2011 Agenzia delle Entrate).

Oppure si può pagare per Scaglioni IRPEF (con possibile deduzione del 5% del reddito a titolo forfettario – DPR n. 917/1986, dunque sul 95% del reddito totale).

b) INQUILINO di immobile CHE SUBLOCA non produce Redditi Fondiari o Da Fabbricato, ma Redditi ''Diversi'' e pertanto NO CEDOLARE SECCA, bensì il Reddito imponibile sarà la differenza tra quanto incassato nell’anno ed il canone di locazione riconosciuto al proprietario (art. 67 c. 1 l. h TUIR).

RICEVUTA PER PAGAMENTI:

Sebbene per pagamenti online tracciati altrimenti (bonifico, paypal, ecc.) secondo alcuni non serva emettere Ricevute, sarebbe bene SEMPRE consegnare una RICEVUTA DI PAGAMENTO al momento del pagamento. Nel caso di importi superiori a 77,47 € si deve apporre a cura di chi loca / subloca 1 Imposta di bollo da 2 € sulla copia Originale per il cliente / ospite (volendo se ben specificato in anticipo anche a carico del cliente / ospite), annotando sulla copia del gestore la voce “Imposta di Bollo da 2 Euro appplicata sull’originale, ID dell'imposta XXXXXXXXXXXXXX”, perchè queste cose non funzionano ''sulla fiducia''.
Anche se il pagamento avviene tramite Web, infatti, se il portale di riferimento si limita ad emettere ricevuta per i suoi Costi del Servizio (commissione), il gestore DEVE ugualmente emettere Ricevuta.

TASSA DI SOGGIORNO:

Alcuni Comuni (almeno quelli inclusi in determinate liste di città a vocazione turistica) prevedono l’obbligo per i Gestori di farsi 'AGENTI CONTABILI DI FATTO' per conto del proprio Comune, così da dover prelevare all'arrivo in contanti in Euro la cosiddetta Tassa di Soggiorno, variabile da Comune a Comune e talora anche sulla base della propria specifica Tipologia Ricettiva. Si potrà chiedere meglio al proprio SUAR (Roma) o SUAP (altrove) Comunale.

COMPETENZA REGIONALE, PROVINCIALE E COMUNALE:

Ciascuna Regione ha la possibilità eventualmente di specificare o delimitare alcuni aspetti, grazie alla POTESTA' CONCORRENTE IN MATERIA DI TURISMO, ad esempio al fine di delimitare chi eserciti l'attività imprenditorialmente e chi invece solo per godere del proprio diritto di proprietà. Pertanto si consiglia di leggere sempre ANCHE la propria Legge / Regolamento Regionali sul Turismo, per verificare se quei testi citano anche la propria Locazione (o LT o Appartamenti ad Uso Turistico o AAUT o termini equivalenti).

Le Regioni (ex Province, o in alcuni casi tuttora qualche Provincia) possono richiedere la comunicazione (di solito tramite internet, in determinati Portali dedicati) dei Flussi o Movimenti ISTAT di ospiti a fini statistici. Si consiglia dunque di verificare tale incombenza sia sul Testo Regionale sul Turismo sia presso il proprio SUAP comunale.

I Comuni, come detto, possono richiedere la Tassa o Imposta di Soggiorno.

COMUNICAZIONE ALLA QUESTURA (PORTALE ALLOGGIATI WEB POLIZIA DI STATO):

Anche le locazioni turistiche hanno SEMPRE E OVUNQUE l’obbligo di comunicare alle Questura competente come gli Extralberghieri e gli Alberghieri (ecc.) i dati / le presenze / gli arrivi degli ospiti.
Il Presupposto è la Circolare interpretativa del Ministero dell’Interno del 26/06/2015.

Per il Link al Portale Alloggiati Web basta cercare su Google, selezionare la propria Questura ed accedere all’area “Carta dei Servizi” per scaricare i i moduli on-line. Nota: nel frattempo è possibile comunicare i dati degli alloggiati (sempre entro le 24 ore dall’arrivo o all’arrivo stesso per soggiorni inferiori alle 24 ore), attraverso le Schedine Alloggiati da comunicare via fax o consegnare personalmente, ma solo fino all'attivazione del servizio online, con consegna di apposite Credenziali di Accesso (Username e Password), ottenibili anche o solo via PEC (indirizzo di posta certificata).

SEGNI DISTINTIVI DELL’ATTIVITA’:

No Insegne. No Segnaletiche di alcun tipo. No denominazioni quali B&B, CASE VACANZE, APPARTAMENTI VACANZA, né le altre già utilizzate ad indicare precise ed esistenti Tipologie Ricettive dell'Extralberghiero e dell'Alberghiero (ecc.). Nota: è possibile che in alcuni Testi Regionali sul Turismo LT e CAV siano equiparate quanto a incombenze burocratiche e solo in quel caso, creando non poca confusione, si parla indifferentemente di Locazioni Turistiche e di CAV. Un esempio al momento è Milano e la Lombardia. Sulla legittimità o meno di queste prescrizioni si parlerà altrove.

QUALI SERVIZI:

No SERVIZI ALLA PERSONA. No SERVIZI AGGIUNTIVI, ACCESSORI, COMPLEMENTARI. Tuttavia è possibile fornire la biancheria (copriletto, lenzuola, coperte) a condizione che ciò non avvenga nel corso della permanenza dell’ospite, cioè DURANTE lo stesso soggiorno.

Una pronuncia della Suprema Corte di Cassazione (Ord. 6501/2014) afferma che “In materia di IVA, in ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della “res locata” (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria), il rapporto, specialmente se si inserisca in un'attività avente ad oggetto la cessione di una pluralità di immobili, non è qualificabile come locazione immobiliare ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 10 del DPR 26 ottobre 1972, n. 633”.

Insomma, detto in altre parole, TUTTI I DIRITTI DI UNA LOCAZIONE TURISTICA FINISCONO DOVE INIZIA L'ESERCIZIO ABUSIVO DI ATTIVITA' RICETTIVA EXTRALBERGHIERA DI B&B AFFITTACAMERE CASA VACANZE (ECC.) O ALBERGHIERA DI HOTEL (ECC.). Anche perchè in quel caso i Redditi prodotti muterebbero la propria natura, di certo non sarebbero più definibili Fondiari o Da Fabbricato.

ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA:

Non varia in base alla diversa durata del Contratto di locazione.

L’art. 6, c. 3 del D.Lgs. n. 192/2005 prevede per i nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari l’inserimento di un’apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla prestazione energetica degli edifici.

PUBBLICITA’, SI O NO:

E’ ammesso l’utilizzo di piattaforme di booking come AirBnb (salvo diversi pronunciamenti di singole Regioni, sulla cui legittimità o meno tuttora si discute: si veda il caso Emilia-Romagna e Bologna), almeno finchè trattasi di Redditi Fondiari o da Fabbricato. Da leggi preesistenti e sovraordinate invece sappiamo tutti bene come le valutazioni Fiscali (di valenza nazionale statale) della Guardia di Finanza, dell'Agenzia delle Entrate e dell'Amministrazione Finanziaria siano di carattere più complesso e trattino di una serie di 'concause' o 'indizi' che potrebbero far presumere l'IMPRENDITORIALITA' e pertanto l'assoggettamento ad IVA di alcune attività. In particolare, quando si parla di Redditi Diversi e Redditi Da Impresa il discrimine viene messo in riferimento a Criteri nazionali statali quali: OCCASIONALITA', SALTUARIETA', NON ORGANIZZAZIONE di un'attività, contrapposti a CONTINUATIVITA', STABILITA', ORGANIZZAZIONE di un'attività, sul cui significato si rimanda a leggi e norme di tipo statale e valide nell'intero territorio della Nazione Italiana. Alla luce di questi criteri, non tutti i siti internet sarebbero altrettanto 'organizzati', ad esempio Booking, con la sua prenotazione immediata obbligatoria e la sua imponente organizzazione potrebbe essere valutato diversamente rispetto ad un semplice sito che elencasse nomi, numeri di telefono e indirizzi mail (Subito, ecc.). Il discorso, tuttavia, sembra NON riguardare al momento coloro che, come locazione, producano Redditi Fondiari o da Fabbricato, ma si consiglia di tenersi aggiornati ed informati sull'argomento per la propria tutela.

LOCAZIONE TURISTICA E COMODATO D’USO:

Il Comodatario di immobile ad uso gratuito che gestisce l’immobile con finalità turistiche, benchè non viga alcun divieto in tal senso, farebbe bene a ricordare che, secondo la Risoluzione n. 394 del 22/10/2008 (Agenzia delle Entrate) il Reddito prodotto AVRA' NATURA FONDIARIA O DA FABBRICATO MA SARA' IN CAPO AL REALE PROPRIETARIO e NON a lui stesso NE' come Reddito Diverso!

Sperando di aver chiarito una serie di primi dubbi, buon godimento dei vostri / nostri diritti, nel rispetto dei diritti degli altri! : )

[Valerio7]

Grazie mille Roberto! Mi hai risolto il problema!

[Francesco469]

Salve, la questura di Roma richiede di unire alla richiesta delle credenziali del portale Alloggiati la SCIA. Ma il mio appartamento non rientra in nessuno dei casi in cui effettuare la SCIA, e perciò la questura mi ha già respinto una pratica di rilascio credenziali. Che devo fare?

[Le-Stanze-Del-Monsignore0]

Buongiorno, 

vorrei sapere se la normativa delle locazioni brevi si applica anche a porzioni casa. Inparticolare vorrei affittare 2 piccole depandance relative alla mia abitazione che si trovano nel giardino e sono  complete di angolo cottura. Grazie

[Susanna0]

@Le-Stanze-Del-Monsignore0, se queste dependances sono unità abitative di tua proprietà, accatastate come abitazione e con tutti i requisiti di abilitabilità, direi di si.

Attenzione però: la locazione breve è un contratto tra privati.
Se tu ti chiami “Le stanze del Monsignore Dimora Let” di nome (e magari sas o srl di cognome?) mi sa tanto di azienda, o di attività ricettiva, Quindi dovresti essere casa vacanza, o bed&breakfast.

Se invece sei un privato e hai sbagliato scambiando il titolo del tuo annuncio col nome del tuo profilo personale, beh direi che è il caso di cambiarlo!

[Giorgione0]

@Roberto143 Un dubbio: la locazione breve per finalità turistica vale solo se stipulata fra privati oppure è applicabile anche se a firmare come conduttore è il rappresentante di un'associazione culturale che ha necessità di affittare per i suoi soci un appartamento per n. tot giorni? Mi spiego meglio: è meglio piuttosto far sottoscrivere il contratto all'effettivo occupante/i o al rapprsentante dell'associazione che paga effettivamente l'affitto? Grazie ancora della cortesia e della competenza 🙂

[Roberto143]

@Giorgione0

All'effettivo occupante (conduttore) fai firmare il contratto, anche perché è lui che deve sottoscrivere la varie clausole che concernono il comportamento, il rispetto delle regole ecc.

Alla società che paga il soggiorno farai la ricevuta, bollata, se richiesta, con l'indicazione nella descrizione: ... per soggiorno di...

[Gianluigi13]

Guida interessante, ma con alcune inesattezze.

ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA

Orvieto in Centro afferma che l’APE non varia in base alla durata del contratto di locazione: affermazione non persuasiva, dal momento che l’obbligo di consegna e l’obbligo di inormastiva dell’APE al turista scattano solo in caso di “nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione” (l’art.6 del D.Lgs. 192/2005 è stato oggetto di ulteriori modifiche da parte dell’art.1, co.7 del DL 145/2013), pertanto per le c.d. “locazioni brevi” (di durata non superiore a 30 giorni), non soggette all’obbligo di registrazione, nessun obbligo di consegna, di informativa, ma solo di dotazione.

Rimane l’obbligo di consegna dell’APE e di informativa solo per quei contratti di durata non superiore a 30 giorni registrati in via facoltativa. Cosa vuol dire ciò? Vuol dire che se io mi ritrovo con una locazione breve di 5 giorni e intendo comunque registrarla, ad esempio per dare data certa all’atto, non scatta l’esonero di consegna e informativa: io devo consegnare l’APE all’inquilino e inserire l’apposita clausola - richiestami dal decreto del 2013 – nel corpo del contratto.

COMUNICAZIONE ALLA QUESTURA

L’OP afferma che il presupposto per la comunicazione è la circolare del Ministero dell’Interno del 26 giugno 2015 che obbliga anche i gestori di strutture di accoglienza non convenzionali (ad es. locazione turistica, art.27-bis LR 11/2013 = Veneto; appartamenti ammobiliati per uso turistico, art.12 LR 16/2004 = Emilia Romagna) ad utilizzare il portale ALLOGGIATI WEB. Verissimo, ma si dimentica di leggere la parte finale della circolare ministeriale.

Le strutture ricettive – di qualunque tipo - devono rispettare la norma regolatrice (art.109 TULPS) comunicando le presenze delle persone alloggiate comunitari o extracomunitarie con il servizio “Alloggiati web” nel caso di locazioni di appartamenti per un periodo non superiore a 30 giorni.

Non sempre è necessario allegare la SCIA per accreditarsi al sistema informatico: ad esempio a Bologna è necessario allegare non la SCIA (come richiedono altri Comuni sia per le forme imprenditoriali che per quelle non imprenditoriali), ma la “Comunicazione di locazione di appartamenti ammobiliati per uso turistico” che “corrisponde” alla SCIA.

Per locazioni turistiche di durata superiori a 30 giorni scatta invece l’obbligo di registrazione dei contratti soggetti all’obbligo di registrazione in termine fisso (30 giorni), e, in tal caso, l’obbligo di comunicazione all’autorità di P.S. è assorbito, come sempre, dalla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, escluse, quindi, le locazioni che, pur nell’obbligo (durata superiore a 30 giorni), non vengono registrate, evento che fa ricadere la fattispecie nell’obbligo di comunicare la cessione all’autorità di P.S., e i contratti stipulati con soggetti extraUE o apolidi per i quali permane sempre l’obbligo di comunicazione a mezzo modello “Comunicazione di ospitalità”.

Il Ministero dell’Interno, dopo le premesse iniziali, nella parte conclusiva della citata circolare esplicativa, chiarisce che:

“L’interpretazione cennata pare l’unica in armonia con un orientamento che intende comunque assicurare all’Autorità di p.s. la notizia sulle variazioni di alloggio delle persone (per le finalità anzidette), tramite il regime di cui all’art.109 TULPS, quanto ai soggiorni brevi, e tramite quello delle “cessioni di fabbricati” di cui all’art.12 del D.L. n.59/1978, convertito dalla legge n.191/1978 e successive modifiche, quanto ai soggiorni di lunga durata.

Tale ultima disposizione prevede infatti l’obbligo di comunicazione all’autorità locale di p.s. nei casi di cessione della proprietà o di concessione in godimento esclusivo di fabbricati o di porzioni di essi indipendentemente dal titolo giuridico dell’uso, purché esso sia esclusivo e protratto per un tempo superiore al mese.

Il regime previsto per le “cessioni di fabbricati” è pertanto applicabile, in luogo di quello previsto dall’art.109 TULPS, tutte le volte che l’alloggio assuma carattere “abitativo”, in quanto di durata superiore al mese e sulla base di un titolo che conferisca all’utilizzatore le facoltà di uso e godimento esclusivo del bene tipiche del proprietario, dell’usufruttuario, del locatore ecc., e non invece allorché l’alloggio presenti i connotati del soggiorno temporaneo in un esercizio pubblico ricettivo”.

DICHIARAZIONE DEI REDDITI (CEDOLARE SECCA SI O NO)

Si sostiene che l’inquilino che subloca non produce redditi fondiari, ma redditi diversi e non può optare per il regime della cedolare secca. In verità, il DL 50/2017 (art.4, commi 1 e 3) ha esteso, dal 1° giugno 2017, il raggio applicativo della cedolare secca, in deroga all’art.67, lettera h del TUIR: in caso di sublocazione breve (di durata non superiore a 30 giorni) il sublocatore può scegliere se trattare i proventi come redditi diversi oppure optare per la cedolare secca al 21%, quindi, sublocazioni brevi con doppio regime fiscale. Trattandosi poi di regimi fiscali autonomi, nulla vieta che il locatore rimanga in regime ordinario IRPEF  e il sublocatore opti invece per quello sostitutivo.

[Roberto143]

@Gianluigi13

Precisazioni interessanti le tue ma...

- per quanto attiene l'APE, mi sembra che la precisazione tra allegare o solo dotarsi sia quantomeno fuorviante per chi legge.

se la dotazione di un'APE valida è comunque un obbligo, il fatto di riportarla in contratto (sempre e comunque) al massimo può essere considerato ridondante, ma di certo lascia più tranquilli (tanto l'APE ce la devi avere, quindi...)

da un punto di vista "pratico", basta lasciare una copia dell'APE nella casa (io l'ho plastificata ed appesa come un quadretto all'interno dell'abitazione) e in contratto citarne gli estremi e dire che è a disposizione del conduttore.

- anche per quanto attiene le precisazioni sulla segnalazione degli alloggiati alla Questura, mi sembra di riscontrare una maggior confusione, piuttosto che una maggiore chiarezza.

- sulla dichiarazione dei redditi, va precisato che all'epoca il DL50/2017 non era nemmeno in fase embrionale, quindi quanto affermato (all'epoca) era assolutamente corretto. 

[Gianluigi13]

E chi ha mai parlato di allegare? L’obbligo di allegare l’APE al contratto (pena nullità dello stesso) non sussiste più dal 24 dicembre 2013. Io sto parlando di altro: dell’obbligo di consegna e di informativa al turista che, nei contratti di locazione non soggetti a registrazione, non sussiste (in senso conforme si veda Consiglio Nazionale del Notariato, Studio 657/2013/C, Il decreto “Destinazione Italia” – Le novità in materia di certificazione energetica, par. 1 e par.6.5).

Che poi sia una cosa buona e giusta, dal momento che si dispone dell’APE – anche nelle locazioni non soggette a registrazione in termine fisso - mettere a disposizione della controparte il documento energetico dietro l’uscio di casa e “proteggersi” con la clausola informativa nel contratto io posso (come lo sono) anche essere d’accordo con te, ma che questo (consegna dell’APE e informativa in locazioni non soggette a registrazione)  – alla luce del nuovo comma 3 dell’articolo 6 del D.Lgs. 192/2005 – sia un obbligo prescritto al locatore dalla legge, è del tutto privo di fondamento giuridico.

Riguardo la segnalazioni degli alloggiati in Questura, io sono dell’opinione che la circolare in questione, peraltro poco conosciuta, sia invece di buona fattura: si tratta di un conforto interpretativo ministeriale, ad uso interno, una volta tanto, per nulla nebuloso quando, in risposta ad una domanda posta da AGICAV & AIBBA, ritiene che:

“L’interpretazione cennata pare l’unica in armonia con un orientamento che intende comunque assicurare all’Autorità di p.s. la notizia sulle variazioni di alloggio delle persone (per le finalità anzidette), tramite il regime di cui all’art.109 TULPS, quanto ai soggiorni brevi, e tramite quello delle “cessioni di fabbricati” di cui all’art.12 del D.L. n.59/1978, convertito dalla legge n.191/1978 e successive modifiche, quanto ai soggiorni di lunga durata.

In sostanza, per fare chiarezza, in caso di locazione di un’abitazione:

° per un periodo non superiore a 30 giorni  (locazioni brevi) ------> modalità esclusivamente telematiche di cui all’art.109 TULPS = ALLOGGIATI WEB

° per un periodo superiore a 30 giorni (locazioni lunghe) -----------> l’obbligo è assorbito dalla registrazione del contratto = si ricade nell’ambito della  “comunicazione di cessione di fabbricato”, di cui all’art.12 del DL 59/1978

E sai qual è la cosa buffa? La cosa buffa è tu stesso, un anno fa, condividevi gli argomenti così riassunti quando, rispondendo a Giovanna, scrivevi:

“Se superiore a 30 giorni, il contratto deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate, che provvederá a trasferire i dati al Ministero degli Interni, evitandoti così di fare la segnalazione su alloggiatiweb.

Preciso, per completezza di informazione, e considerando i precedenti:

- parliamo di locazione turistica (appartamento ammobiliato per turismo);

- i soggiorni devono essere tutti confermati tramite contratto scritto: sopra i 30 gg devono anche essere registrati (come detto sopra ci pensa l'AdE alla comunicazione alla Questura), sotto i 30 giorni non necessita la registrazione (ma il contratto comunque si) e la comunicazione alla Questura tramite alloggiati web”.

https://community.withairbnb.com/t5/Supporto/questura-denuncia-ospiti/td-p/217618

Esattamente le stesse cose che sostengo io ora, o no? Ad ogni modo, bisogna però aggiungere – se intendiamo davvero consapevolizzare chi legge - che, attesa la natura interpretativa del succitato documento (si tratta pur sempre di un’interpretazione, sia pure autorevole, di una norma di legge), il parere espresso non vincola il locatore, il quale, se ritiene che la Direzione Centrale per gli Affari Generali della Polizia di Stato erri, può decidere di non uniformarsi al parere reso: questa è la vera ratio di una circolare esplicativa, la cui procedura indicata rimane all’interno dell’ambito di competenza, perché al di fuori di questo - e segnatamente davanti ad un giudice - nessuna rilevanza può avere il suo parere espresso (in caso di contenzioso il giudice può benissimo discostarsi dal parere reso dal competente Ministero dell’Interno).

[Rosario46]

Speriamo bene... 

[Valerio67]

Ho iniziato ad affitare con contratto di locazione turistica la mia casa da APRILE 2017.

Tutti contratti sotto i 30gg, con cedolare secca 21%.

Volevo sapere le prime scadenze delle tasse da pagare.

Vi ringrazio per l'aiuto, buona giornata!

[Roberto143]

@Valerio67

La normale dichiarazione dei redditi il prossimo anno, con 730 o Unico.

[Antonio358]

Salve.

Mi chiamo Antonio e sono di Catania.

Ho letto quasi tutti i commenti e le relative risposte.

Avrei diversi quesiti anch'io ma, per evitare ulteriori confusioni,

ne pongo, per il momento,due soltanto.

1) Sui contratti di locazione sotto i trenta giorni:

Cosa accade, nella pratica, se uno è sprovvisto di contratto scritto (il contratto verbale esiste ancora?) pur non avendo omesso di pagare le tasse?

Ovvero, qulcuno può chiedere di visionarli? Per quale motivo dovrebbe farlo?

Sono previste sanzioni? Quali?

2) A Catania non si capisce come funzioni la tassa di soggiorno (leggi: io non

capisco come funzioni); mi sembra che sul portale del comune non sia menzionata.

Grazie mille.

[Roberto143]

@Antonio358

2) sembra che il Comune di Catania non preveda, per il momento, la tassa di soggiorno per gli appartamenti ad uso turistico o “locazioni brevi”; ma solo per le strutture ricettive (vedi REGOLAMENTO)

1) di conseguenza, é essenziale, anche per questo, distinguerti dalle attivitá ricettive (come ad esempio le case vacanza), che non essendo LOCAZIONI, non devono fare i contratti (di locazione).

inoltre, GdF o AdE potrebbero sempre richiedere, per un accertamento fiscale, le copie dei contratti (non ho idea delle possibili, eventuali sanzioni)

Il contratto comunque, dovrebbe essere una tua preoccupazione, a prescindere dagli obblighi di legge e dalla necessità di distinguerti dalle attività ricettive.

Ricorda infatti, che dai il possesso (con le chievi) di un tuo immobile a dei perfetti sconosciuti; nel 99,9% dei casi va tutto bene e non ci sono problemi, ma se si presentano, allora avere un contratto (serio, con tutte le clausole di salvaguardia per te, firmato in originale), potrebbe aiutare.

Conosco situazioni dove questa “pigrizia” e superficialità del locatore é costata cara.

[Antonio358]

@Roberto143

Mi sono accorto soltanto adesso della tua risposta e ti ringrazio.

Devo dirti, però, che non sempre si tratta di pigrizia (almeno nel mio caso ti assicuro che non lo è), nè di superficialità. Forse, sempre nel mio caso, l'epiteto risulta ancor meno gratificate: incapacità comunicativa, probabilmente; oppure remissività.

Tuttavia, considera un caso, che vale come esempio, per dimostrare che non sempre è

così facile per un comune mortale far firmare un contratto.

Una famiglia bielorussa che non spiccica una parola d'inglese (e probabilmente non è 

nemmeno tanto avvezza ai viaggi).

Già noti le prime "facce strane" quando chiedi loro i 

documenti perché - lo intuisci - non hanno acomunato la struttura presso cui stanno per soggiornare a una classica struttura ricettiva (albergo per esempio). Però ti imponi dicendo semplicemente: <<è la legge>>. 

Per il contratto non è così semplice. 

In questo caso (ed in molti altri) nascono tensioni per le quali, alla fine, sei tu a cedere, perché proprio non capiscono cosa stanno andando a firmare.

Cosa fai se si rifiutano di sottoscrivere qualcosa che non capiscono (ovvero che non sei capace

di far loro comprendere)?

Chiami le forze dell'ordine?

Oppure metti in chiaro preventivamente sull'annuncio che c'é l'obbligo di sottoscrizione di contratto di locazione. Ma ciò potrebbe "suonare" come un campanello d'allarme agli occhi del possibile ospite il quale,

leggendo tra le righe, si ritrova quella che potrebbe sembrare una clausola senza la quale adesione "faresti meglio a rivolgerti altrove".

Attenzione. Con questo non voglio assolutamente significare che non sia giusto, nè che

non rappresenti una garanzia per il proprietario.

Voglio soltanto sottolineare che (nell'esperienza del sottoscritto) la stipula di un contratto

non è un fatto dato per scontato da parte degli ospiti, specie se extracomunitari e, per questo, di difficile attuazione.

Certamente, accetto ed attendo volentieri suggerimenti in merito.

Antonio