[GUIDA] Vademecum locazioni turistiche 2018 - aggiornamento

Risolto!
Emily352
Level 10

[GUIDA] Vademecum locazioni turistiche 2018 - aggiornamento

Cara @Francesca, qui ci tocca aggiornare questo bugiardino per chi loca turistico (con avvertenze, controindicazioni ed effetti collaterali) per approdare vigorosi sulle rive della locazione breve che vi esalta.

 

- DURATA DELLA LOCAZIONE TURISTICA

 

Per le locazioni turistiche è consentita la fissazione di una durata di qualsiasi lunghezza: la locazione turistica prescinde completamente dall’elemento temporale costituito dalla durata del rapporto: infatti l’art.2 della 431 (Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione) non si applica alle locazioni turistiche (art.1, co.2, lettera c).

 

Si può andare da una durata brevissima corrispondente anche soltanto ad un giorno o al fine settimana ad una durata annuale: la figura della locazione turistica è posta al di fuori dei confini della disciplina della 431/1998.

 

L’unica dato caratterizzante è quello relativo alla finalità, che deve soddisfare esigenze esclusivamente di natura turistica, esigenze che possono avere anche una durata considerevole o comunque non sempre necessariamente brevi, e comunque senza alcun collegamento con esigenze abitative stabili: l’interesse di Tizio può consistere nel locare una baita a Cortina d’Ampezzo perché vuole sciare d’inverno e fare escursioni in primavera e in estate.

 

Se invece Tizio viene a Cortina d’Ampezzo per tre settimane per motivi di lavoro o di stage,  io non posso fargli sottoscrivere un contratto ad uso turistico, dovendo ricorrere a un transitorio ordinario., art.5, co.1 della 431.

 

- LOCAZIONI BREVI

 

Il DL 50/2017 ha introdotto un complesso di disposizioni per i contratti sotto i 30 giorni che vengono individuati come “locazioni brevi”.

 

La noma però non individua un nuovo schema contrattuale, ma soltanto detta regole di contenuto fiscale per disciplinare modelli di contratto che già esistono, vale a dire i contratti turistici (disciplinati dal codice civile) e i transitori ordinari (disciplinati dalla legge di riforma del ’98), che, se di durata breve, ossia di durata inferiore a 30 giorni - a patto però che la convenzione locale, recependo il DM 16 gennaio 2017, lo preveda – rientrano anch’essi, a tutti gli effetti, tra le “locazioni brevi”, non dovendo soggiacere alle varie leggi regionali sul turismo: quindi, no comunicazione Comune, no comunicazione statistica Regione flussi turistici, no eventuale imposta di soggiorno ecc.

 

Le disposizioni del DL in questione, in tema di locazioni brevi, trovano ora applicazione alle locazioni di immobili ad uso abitativo, comprese quelle che includono la prestazione di servizi di fornitura di biancheria e pulizia dei locali, ma non la somministrazione di prima colazione che solo un B & B deve fornire ovvero servizi aggiuntivi, tipo ristorazione, vendita di souvenir o libri ecc. (Affittacamere).

 

Non solo. In particolare, i commi 2 e 3, art.4 stabiliscono che ai redditi derivanti da:

 

° contratti di locazione;

° contratti di sublocazione;

° contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ag oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi;

 

stipulati, a partire dal 1° giugno 2017, è possibile applicare la cedolare secca. Infatti per ciò che interessa il famigerato rigo RL10,  è stata aggiunta la nuova casella 3  “Cedolare secca”, per cui è ora possibile optare per tale regime sostitutivo dell’IRPEF anche in caso di redditi diversi se derivanti da:

 

° sublocazione breve (no lunga;

° locazione breve (no lunga) effettuata dal comodatario.

 

Il reddito derivante da locazioni brevi stipulate dal comodatario deve essere indicato nel rigo RL10 dal comodatario stesso, e non dal proprietario-comodante: tale soggetto dovrà dichiarare, nel quado RB del modello Redditi o B del modello 730, il relativo reddito fondiario, vale  dire la rendita catastale.

 

Se tali contratti brevi sono stati stipulati da intermediari fisici od online che sono intervenuti nel pagamento dei relativi canoni, i medesimi devono comunicare telematicamente alle Entrate i dati dei contratti  e conservare gli elementi posti a base delle informazioni comunicate e applicare una ritenuta del 21% a titolo di imposta (CS) o di acconto (IRPEF) al momento del versamento dell’affitto al locatore: l’effettuazione di questa ritenuta viene certificata con il rilascio da parte dell’intermediario della Certificazione unica.

 

A titolo di informazione, si avvisano i signori osti che AIRBNB non ha ancora applicato la legge, non considerandosi intermediario.

 

Pensierino della sera: Beato colui che non è servito da intermediari.

1 Risposta Migliore
Ermanno6
Level 10
Rome, Italy

Bravo @Gabriele241, così si fa, benvenuto a te, la prima cosa da fare è informarsi al proprio Comune se hanno legiferato in materia di locazione turistica, ad esempio sul contributo di soggiorno, credo di no se affitti a Sarteano. Dovrebbe essere sufficiente una comunicazione d'inizio attività al tuo Comune, chiedi/informati sulle modalità. 

Devi poi informarti se devi comunicare anche alla Regione (Toscana?) l'inizio della tua attività e se devi comunicare anche il flusso dei turisti oppure no. 

Qui nella community dovresti trovare discussioni specifiche per la Toscana. Io affitto a Roma.

Sicuramente devi munirti di PEC per ottenere le credenziali di accesso al portale alloggiatiweb della polizia di Stato, visita il loro sito per capirci di più. Le credenziali le potresti avere anche recandoti personalmente alla Questura di riferimento.

Ti consiglio di visitare anche il sito della casacheavanza per chiarimenti sulla locazione turistica, cerca di capire solo se le notizie/informazioni che leggi sono quelle aggiornate.

Un passo alla volta e vedrai che poi tutto diventa più chiaro. 

In bocca al lupo

30 Risposte 30
Francesca
Former Community Manager
Former Community Manager
London, United Kingdom

Carissima @Emily352

Infinite grazie per l'aggiornamento! Rimane aperto l'invito a @Roberto@Orvieto In Centro e @Edoardo a fare le loro aggiunte.

Non potevo certo lasciare questa perla lí da sola fra le decine di commenti al vecchio post del 2016! Troppo preziosa: come vedi Emily ho spostato il commento elevandolo allo status di discussione e aggiornamento, lo ho anche modificato leggermente aggiungendo il link (e il grassetto) per non perdere il filo della discussione. 

Fammi sapere se è OK o desideri tornare alla situazione precedente o whatever! ❤️

 

 


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E' OK, @Francesca.

Gabriele241
Level 2
Sarteano, Italy

Salve ragazzi, sono nuovo della community. La mia intenzione è quella di diventare Host Airbnb con un appartamento adibito a locazione turistica. In sostanza, quale è il primo step, le prime cose da fare per avere lo status di locazione turistica a livello burocratico, per poi inserire l'annuncio su Airbnb ??

Grazie. 

Gabriele. 

Ermanno6
Level 10
Rome, Italy

Bravo @Gabriele241, così si fa, benvenuto a te, la prima cosa da fare è informarsi al proprio Comune se hanno legiferato in materia di locazione turistica, ad esempio sul contributo di soggiorno, credo di no se affitti a Sarteano. Dovrebbe essere sufficiente una comunicazione d'inizio attività al tuo Comune, chiedi/informati sulle modalità. 

Devi poi informarti se devi comunicare anche alla Regione (Toscana?) l'inizio della tua attività e se devi comunicare anche il flusso dei turisti oppure no. 

Qui nella community dovresti trovare discussioni specifiche per la Toscana. Io affitto a Roma.

Sicuramente devi munirti di PEC per ottenere le credenziali di accesso al portale alloggiatiweb della polizia di Stato, visita il loro sito per capirci di più. Le credenziali le potresti avere anche recandoti personalmente alla Questura di riferimento.

Ti consiglio di visitare anche il sito della casacheavanza per chiarimenti sulla locazione turistica, cerca di capire solo se le notizie/informazioni che leggi sono quelle aggiornate.

Un passo alla volta e vedrai che poi tutto diventa più chiaro. 

In bocca al lupo

Gabriele241
Level 2
Sarteano, Italy

Grazie mille @Ermanno0 per le delucidazioni, inizierò a muovermi con i primi passi e speriamo bene. In caso di dubbi mi faccio risentire :)...

Grazie. 

Gabriele 

Francesca
Former Community Manager
Former Community Manager
London, United Kingdom

Hey @Gabriele241, ti consiglio di dare un'occhiata qui:

- tassa soggiorno: https://www.airbnb.it/help/article/653/in-what-areas-is-occupancy-tax-collection-and-remittance-by-a...

- Ospitare responsabilmente https://www.airbnb.it/help/article/1394/ospitare-responsabilmente-in-italia 

 

Facci sapere! 

Fra

 


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Gabriele241
Level 2
Sarteano, Italy

Grazie @Francesca per iniziare ho chiesto al mio comune cosa devo comunicargli, non mi hanno saputo dare una risposta precisa in quanto, dicono, mancano i regolamenti attuativi della legge regionale della Toscana e c'è confusione in merito. Mi pare strano, ci saranno strutture che sono partite nella nostra regione, nonostante la mancanza di questi regolamenti... 

Ennio17
Level 2
Lorenzana, Italy

Non ho capito:

@Emily352 dice che le locazioni brevi non devono soggiacere alle varie leggi regionali sul turismo: quindi, no comunicazione Comune, no comunicazione statistica Regione flussi turistici, no eventuale imposta di soggiorno ecc.

@Ermanno6 dice l'opposto

Si può fare chiarezza? Grazie

Ermanno6
Level 10
Rome, Italy

@Ennio17 la locazione turistica è disciplinata dal codice civile quindi di competenza statale, poi è successo che molte Regioni e Comuni hanno legiferato facendo un'ingerenza perché non era loro competenza. Esistono associazioni, mi pare prolocatur che assistono i locatori che si rifiutano di soggiacere alle leggi regionali e regolamenti comunali in materia di locazione turistica. Ognuno può decidere come crede. Io ho seguito la strada di "regolarizzarmi" con il mio Comune e la mia Regione seguendo per tutto il resto la normativa del codice civile.

@Emily352 cita la legge e i riferimenti normativi ma sa benissimo che poi ciascuno deve fare riferimento al proprio Comune e alla propria Regione...purtroppo.

Ennio17
Level 2
Lorenzana, Italy

@Ermanno6 hai ragione, però se regioni e comuni non hanno competenza sulle Locazioni Turistiche è bene non assecondarli perché la cosa si traduce, almeno qui in Toscana, in notevoli complicazioni burocratiche ed anche economiche (Scia, consulenze di un geometra ...).

Mi sembra un buon riferimento quanto scritto in questo sito:

https://www.homeconcierge.it/locazioni-turistiche

 

Cinzia29
Level 10
La Spezia, Italy

@Emily352 secondo il mio modesto parere airbnb fa bene a rifiutarsi di fare da sostituto d'imposta. E' vergognosa una richiesta del genere da parte di uno Stato che non sa (o più probailmente non vuole) accollarsi i controlli. Controlli che peraltro sarebbero semplicissimi visto che tutti i pagamenti avvengono via bonifico , carte di credito etc, sempre tracciabili e riconducibili al proprietario....Detto questo che cosa vogliamo fare con le altre OTA, e sono tante, che a loro volta non comunicano nulla all'AgE? Booking, Homeaway, Tripadvisor-rental, Holmelidays, Wimdu, solo per citarne alcune....Mi dispiace dirlo ma se uno Stato non è in grado di controllare i suoi contribuenti non può farne carico a terzi!

Ermanno6
Level 10
Rome, Italy

@Ennio17 ma per la Locazione turistica non occorre aprire nessuna SCIA, solo la regione Lombardia è andata oltre e ha equiparato le locazioni turistiche alle CAV imprenditoriali o meno. Proprio in Toscana il governo ha impugnato la legislazione della regione in materia turistica. Insomma, è un problema aperto. 

Tu dici di non assecondarli...ma lo sai che la Questura, cioè alloggiatiweb della polizia di Stato ormai rilascia le credenziali di accesso al portale per la segnalazione obbligatoria degli ospiti, solo se alleghi alla domanda anche la copia della comunicazione d'inizio attività fatta al tuo Comune? Spesso devi allegare anche il n. di protocollo della domanda. E una volta che hai comunicato al tuo comune, devi "regolarizzarti" in tutto ciò che chiedono.

E la mancata segnalazione degli ospiti prevede sanzioni amministrative e penali (due mesi di carcere). Quindi? come si fa? Ti obbligano ad "assecondare"...

Facci poi sapere tu come hai fatto. 

Saluti

Ermanno6
Level 10
Rome, Italy

Emily352
Level 10

Attenzione a non fare confusione, @Ennio17. Le c.d. “locazioni brevi” ricomprendono non solo le locazioni turistiche di durata inferiore ai 30 giorni (a canone libero), ma possono ricomprendere anche le locazioni transitorie ordinarie (art.5, co.1, legge 431/1998) di durata inferiore ai 30 giorni (sempre a canone libero: vedi art.2. co.2 del DM 16 gennaio 2017), previste in qui Comuni dove sono stati sottoscritti accordi territoriali in base alla nuova convenzione nazionale conclusa nell’ottobre 2016 e ora recepita dal DM 16 gennaio 2017.

 

Tali contratti di natura transitoria (non ad uso turistico) possono ora avere anche una durata inferiore a 30 giorni (vedi accordo di Verona), perciò sono anch’essi “locazioni brevi”. Pertanto, non essendo locazioni per finalità turistiche, non sono sottoposte ai poteri legislativi delle Regioni: no comunicazione in Comune, no comunicazione statistica alla Regione, no “Alloggiati web”, no eventuale imposta di soggiorno.

 

 

 

Messaggio inviato con un telefonino da povero da Emily in modalità estiva ridotta

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