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Avendo avuto riscontri positivi indico quali sono i passaggi necessari per fare oggi locazione turistica a Roma:
1. AUTORIZ...
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Ciao a tutti,
Sappiamo tutti che la determinazione dei prezzi è un aspetto molto importante per tutti gli Host, ancora di più nell'attuale situazione economica.
Abbiamo chiesto a @Daniel1651 , membro del consiglio di Host Advisory e Host di Airbnb da 10 anni, di condividere i suoi pensieri sulla determinazione dei prezzi e consigli su come sfruttare al meglio ogni opportunità possibile per ottimizzare i guadagni. Ci auguriamo che i suoi consigli vi siano utili quando definirete la vostra strategia di pricing.
Raccontaci qualcosa di te, Daniel.
Sono Daniel Chamillard di Tenerife, Isole Canarie. Spagna! Sono Hosting dal 16 dicembre 2012. 2012. Sono stato un Superhost per 8 anni di fila, dall'inizio del programma nel 2014 a oggi, 2 anni come Ambasciatore dei Superhost e ho appena iniziato il mio secondo anno come membro del Comitato Consultivo degli Host di Airbnb.
Prima di iniziare a fare l'host su Airbnb, cosa avresti voluto sapere in materia di prezzi?
Quando ho iniziato, non sapevo molto sui prezzi e gradualmente, con il tempo e l'esperienza, ho imparato ad ottenere di più dai miei annunci. Dieci anni fa non c'erano così tante opzioni disponibili nel sistema e, se dovessi ricominciare, vorrei sapere quali strumenti ho a disposizione e come posso usarli per raggiungere i miei obiettivi come host.
Quale è la tua strategia per definire i prezzi?
Sono felice di condividere il mio metodo, avvertendo (anche se può sembrare molto logico) che le strategie non funzionano allo stesso modo per tutti e che non esistono ricette magiche.
Ogni host deve stabilire i propri obiettivi prima di iniziare, conoscendo l'ambiente che circonda i suoi alloggi. Ci sono fattori interni (motivazioni, esigenze e/o aspettative) ed esterni (tipo di proprietà, stagionalità della destinazione, comportamento del mercato, ecc.) che condizionano la nostra strategia generale e, in particolare, la nostra strategia di prezzo.
Nel mio caso, essendo un proprietario unico di 4 piccole proprietà situate su un'isola turistica con un'elevata domanda, un'alta percentuale di occupazione è fondamentale per ottenere una redditività a prezzi accessibili in un mercato altamente competitivo.
Il mio primo compito è quello di stabilire un'aspettativa ragionevole, tenendo conto delle spese che dovrò affrontare e dei benefici che mi aspetto di ottenere.
Sono sicuro che ognuno avrà la sua risposta: da chi ha dovuto crearsi un lavoro in proprio e questa è la sua principale attività e fonte di reddito (come nel mio caso), a chi si aspetta di ottenere denaro extra per pagare il mutuo, mantenere o ristrutturare la casa, inviare denaro alla famiglia, o anche a chi vuole generare il massimo profitto possibile confrontando altre opzioni di mercato.
In secondo luogo, conduco uno studio su proprietà simili nella mia zona, che chiamo il mio "set competitivo reale" e che mi permette di conoscere il prezzo di riferimento, l'occupazione futura e la soddisfazione degli ospiti attraverso le loro recensioni.
Con questi tre parametri analizzo il prezzo medio di base e proietto una stima della percentuale di occupazione mensile/annuale, ottenendo informazioni sul grado di soddisfazione degli ospiti. Con questi dati stabilisco infine il prezzo in base alle caratteristiche del mio annuncio, alla qualità e al valore che offro come host rispetto alle altre opzioni esaminate.
Quali strumenti utilizzi per ottimizzare il potenziale del tuo annuncio?
Tra gli strumenti che utilizzo quotidianamente posso citare l'impostazione di notti minime, sconti settimanali e mensili e promozioni.
Imposto un soggiorno minimo "alto" che garantisce almeno 4 prenotazioni al mese. Utilizzo poi l'opzione di creare regole personalizzate per accorciare quel minimo e ottenere più prenotazioni tra due già confermate.
Per ottenere soggiorni più lunghi, offro sconti settimanali e mensili, in modo che quando l'ospite visita il mio annuncio si veda la dicitura "questo host offre uno sconto settimanale". Di solito gli ospiti finiscono per prenotare per una settimana e questa è una piccola vittoria 🙂
Le promozioni sono uno dei miei strumenti preferiti. Mi permettono di fare un prezzo a lungo termine, di solito 3 mesi prima, e poi di avere la possibilità di fare uno sconto se non c'è interesse in quel periodo. In caso di mancata occupazione immediata, utilizzo una qualsiasi delle 4 opzioni, sia quella che abbatte il prezzo o che mostra il prezzo precedente barrato, sia quella che mostra un messaggio speciale o che include l'annuncio nelle e-mail promozionali che aumentano il numero di visite e migliorano il posizionamento.
Visito quotidianamente il mio calendario e analizzo i prezzi suggeriti dal sistema. In alcuni casi sono solitamente simili a quelli che offro io, quindi accetto direttamente il suggerimento. In altri casi, li prendo semplicemente come riferimento per conoscere il grado di domanda e offerta e agire di conseguenza.
Che consiglio daresti a un Host preoccupato per le poche prenotazioni?
Tutti noi ci preoccupiamo quando non abbiamo riserve sufficienti.
Di fronte a questo, dobbiamo mobilitarci e agire per posizionare meglio il nostro annuncio, rendendolo più attraente e competitivo.
Così come le nostre case hanno bisogno di una manutenzione quasi quotidiana, mi rendo conto che la stessa cosa accade con un annuncio. Non si tratta di crearlo e lasciarlo lì, da solo, in attesa di prenotazioni. Bisogna coccolarlo e prestargli attenzione.
Consiglio di entrare ogni giorno per rivedere i calendari e spostare i prezzi, individuare le tendenze del mercato, giocare con le promozioni e i pernottamenti minimi, nonché rinnovare le foto e rifare le descrizioni; trattare il nostro annuncio come la nostra vera vetrina, perché lo è.
Infine serve condividerlo e generare traffico verso l’annuncio.
Farlo entrare nella "lista dei desideri" di tutti coloro che hanno l'opportunità di vederlo e vogliono visitarlo!
Grazie @Daniel1651
