@Lisa
Mon conseil va sembler un peu nul mais je le donne quand même : Cherchez sur internet! Avec des sources officielles de préférence, croisez les sources, et des articles les plus récents possible! Comme les règles autour de la location meublée changent assez vite, un article datant de 2018 ne sera plus bon aujourd'hui.
Sinon, voici quelques points qui me semblent importants :
- L'enregistrement auprès du greffe pour obtenir un numéro SIRET : beaucoup de loueurs non professionnels l'ignorent mais c'est en réalité obligatoire, quelle que soit la location (chambre, appart, maison, roulotte...). Cela peut être fait en ligne ici : https://www.infogreffe.fr/formalites-entreprise/formalitesdgfip.html . C'est du au fait que les revenus de la location meublée sont considérés comme des revenus commerciaux, il faut donc déclarer son activité, même en tant que particulier.
- La déclaration ou l'enregistrement en mairie (la location de sa résidence principale n'est généralement pas concernée, à part pour quelques communes) : cela dépend de votre commune. Cela peut être fait en ligne : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R14321 (Si votre commune ne prends pas les télédéclarations, le site vous donnera un papier a imprimer et a remettre à votre mairie).
Pour savoir si votre mairie est concernée, vous pouvez consulter des sites internet, dont par exemple : https://www.jedeclaremonmeuble.com/obligation-enregistrement-meubles-de-tourisme/ et https://www.jedeclaremonmeuble.com/declaration-mairie-location-meublee-residence-principale/ . En cas de doute, contactez votre mairie. Toutes les mairies de donnent pas de numéro (seulement celles ou il faut s'enregistrer, pas celles ou une déclaration suffit)
- Choisir son régime d'imposition (micro-bic ou réel). Il existe des simulateurs en ligne pour déterminer lequel est le plus avantageux pour vous (par ex : https://www.jedeclaremonmeuble.com/simulateur/)
En gros : Si vous êtes au régime microBIC, les impôts appliquent un abattement de 50% sur vos revenus (71% si votre meublé est classé); et donc vous n'êtes imposé que sur la moitié de vos revenus Airbnb. Si vous êtes au régime réel, vous pouvez déduire quasiment toutes vos charges, et vous êtes imposé sur ce qui reste (revenus - charges). C'est donc interessant uniquement si vous avez plus de 50% de charges (par exemple, si vous faites des travaux). Cela suppose de tenir une comptabilité et de remplir un formulaire spécial lors de la déclaration d'impôts (2031 SD) qui est un peu (voire très) compliqué pour les non-initiés. Le mieux au début c'est de passer par un site spécialisé de compta en ligne (il y en a des tas) ou par un vrai comptable (bien plus cher), et en plus ces frais sont déductibles. Vous pouvez même adhérer à un OGA (organisme de gestion agréé) en plus qui va vérifier votre liasse fiscale avant de l'envoyer aux impots. Voir plus bas pour le détail sur les adhésions à un OGA.
Les charges déductibles ou amortissables en LMNP sont facilement trouvables sur internet, encore une fois (par ex : www.afex-experts-comptables.fr/charges-deductibles-lmnp/)
- Faire classer son meublé ou pas :Tous les biens mis en loc ne peuvent pas être classés (il doivent être des "meublés de tourismes", c'est une catégorie bien définie dans la loi : https://www.entreprises.gouv.fr/fr/tourisme/conseils-strategie/meubles-de-tourisme -> Voir la FAQ a la fin, très interessante, qui précise par exemple que les hébergements insolites ne peuvent pas être classés)
Si vous déclarez vos revenus au régime réel, il n'y a pas grand intérêt a faire classer votre meublé (vous ne bénéficierez pas de l'abattement de 71%. Les avantages restants sont la taxe de séjour réduite, et la visibilité par un office du tourisme éventuellement). Plus d'infos sur les avantages du classement sont dispo... sur internet! https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/louer/location-de-vacances-les-avantages-de-faire-class...
Plus d'infos sur le classement : https://www.jedeclaremonmeuble.com/classement-meuble-de-tourisme/
- Adhérer à un OGA ou pas (dans le cas d'une imposition au réel) : Adhérer à un OGA présente plusieurs avantages :
- Ca offre la possibilité d'avoir une vérification de votre liasse fiscale avant de la transmettre aux impôts, pour éviter les erreurs.
- (bientôt fini) Ca évite la majoration de 25% appliquée aux bénéfices issus de la location meublée déclarés au réel. Cette majoration est en cours de suppression, à partir de 2023 elle n'existera plus du tout, donc ce sera un argument de moins pour une adhésion à un OGA: https://www.lecoindesentrepreneurs.fr/fin-majoration-non-adhesion-cga-aga/#:~:text=Cette%20adh%C3%A9... . Si vous ne dégagez pas de bénéfices (par exemples, vous réinvestissez tous les revenus en travaux) alors cela ne vous concerne pas.
- Ca permet de bénéficier d'une réduction d'impôt à hauteur de 2/3 des frais de comptabilité (adhésion à l'OGA incluse) : https://www.expert-comptable-tpe.fr/articles/reduction-impot-frais-comptabilite/. Evidemment, si vous êtes non imposable, cela n'a pas grand intérêt
Exemple :
°Sans adhésion à un OGA : Frais d'adhésion au site de comptabilité JD2M= 249€. Si je n'adhère pas à un OGA, je paye donc 249, que je peux inclure dans mes charges de location, et donc déduire de mon revenus locatif, pour abaisser mon bénéfice et donc mon imposition. Imaginons que je suis imposée à 11%, payer ces 249€ me fais en gros "économiser" 27€ d'impôts. Cout total de ma compta: 249-27= 222 €
°Avec Adhésion à un OGA : Frais d'adhésion à un OGA = 120€. Total de mes frais de compta = 249+120=369€. Je déduis les 2/3 de ce montant de mon impôt final personnel, soit 246 € . Ma comptabilité ne me coute donc que 123 € puisque je suis "remboursée" à la fin de 246€. Par contre attention, je ne déduis plus ces 246€ de mes revenus Airbnb, mais uniquement les 123€ qui me restent à charge, et donc mon bénéfice ne sera plus diminué que de 123 (soit environ 13,5€ d'impôts en moins). Cout total compta: 123-13,5= 109,5 €
- La taxe CFE : La CFE n’est pas due pour les meublés de tourisme. Cependant, une délibération du Conseil municipal peut toujours annuler cette exonération. Pour vous renseigner, vous pouvez vous rapprocher des services municipaux. ( https://www.entreprises.gouv.fr/fr/tourisme/conseils-strategie/meubles-de-tourisme et https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/je-fais-de-la-location-meublee-dois-je-payer-de-la-...)
Et voici un récap des sites les plus importants à consulter en cas de question :
https://www.entreprises.gouv.fr/fr/tourisme/conseils-strategie/meubles-de-tourisme
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2043 (locations hors résidence principale)
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33175 (loc résidence principale)
https://www.infogreffe.fr/formalites-entreprise/formalitesdgfip.html -> inscription auprès du greffe
https://www.impots.gouv.fr/particulier/location-meublee
https://www.impots.gouv.fr/particulier/les-locations-meublees
https://www.impots.gouv.fr/particulier/jinvestis-dans-la-location-meublee
