L'apprentissage Airbnb en tant qu'hôte - retour d'expérience et gestion du voisinage

Fanny324
Level 2
Chevilly Larue, France

L'apprentissage Airbnb en tant qu'hôte - retour d'expérience et gestion du voisinage

Bonjour à tous,

 

Je suis hôte depuis quelques semaines sur Airbnb, ainsi que sur d'autres plateformes. Je souhaitais partager ma petite expérience, avoir votre avis sur les quelques difficultés que j'ai eu et que je traverse. Mon récit va être un peu long, faîtes-vous couler un petit café/thé, installez-vous, c'est parti 🙂

 

Petite introduction :

J'ai eu la chance de pouvoir faire construire ma maison en Normandie dans une zone assez touristique il y a quelques mois. J'ai accepté une opportunité professionnelle en région Parisienne avant que la construction soit achevée. J'ai eu la volonté de garder ma maison et de me laisser la possibilité d'en profiter quand le besoin d'air frais se fait sentir dans ma nouvelle vie citadine. Quoi de mieux pour "rentabiliser" ma maison est moins sentir les remboursements des mensualités que de proposer des locations saisonnières ?

 

Je m'embarque donc dans l'aventure : je finis ma maison, réalise une déco sympa, je me renseigne sur le fonctionnement du saisonnier, démarche des sociétés de ménage, monte une serrure connectée pour gérer mes entrées/sorties à distance... Enfin, je mets en ligne mon annonce et c'est avec plaisir que je reçois mes premières réservations à partir du mois de juillet 2020.

 

La prestation que je propose à mes guests :

 

Une maison, 3 chambres (capacité de 6 personnes max), un jardin, un book des activités à réaliser, une maison toute meublée et équipée. Entrées et sorties autonomes grâce à une serrure connectée.

Réservation de minimum 2 nuits (parfois 1 quand je veux remplir, mais c'est pas une bonne stratégie : on y reviendra dans la suite de mon message).

 

Je stipule dans mon règlement intérieur que le ménage doit être fait (la liste complète est bien sur l'annonce, renvoyée aux guests avant chaque arrivée, le règlement est placardé dans toute la maison), la maison en état d'usage après chaque sortie.

Pour un back-up sur le ménage, je cale une prestation de nettoyage avec une société d'aide à la personne chaque semaine. 

 

La location saisonnière en pratique :

 

L'accès à distance séduit mais... c'est aussi un problème entre les rotations car c'est la porte ouverte aux dérives ménagères.

Je propose la literie et des serviettes de bain, il m'est arrivé plusieurs fois, malgré les indications dans le règlement intérieur, que des draps usagés soient laissés à l'abandon après un départ et la maison pas forcément rendue très propre. Vu que je ne rencontre pas mes guests, c'est la porte ouverte à quelques dérives.

Du coup, je retirerai à la fin de la saison estivale la literie et les draps pour éviter tout débordement : chacun apporte son matériel, en voulant faciliter le séjour, je me retrouve en difficulté, donc les draps et serviettes, c'est terminé pour moi. Dommage pour ceux qui ont joué le jeux (et heureusement, il y en a 🙂 ).

 

Je vais également mettre plus de prestations de nettoyage, que je facturai  en supplément à présent à chaque séjour. Le ménage fait par les guests n'est pas toujours fait correctement (malgré mes rappels et règlements) : problème qui sera résolu pour les prochaines réservations (il faudra tenir le mois d'août sur mon système hebdomadaire :)).

 

J'ai également recalé la durée minimum de séjour dans ma maison à minimum 2 jours. Il m'arrive de compléter les trous entre deux locations par un guest qui vient pour une nuit : système que je vais abandonner à la fin de la saison car c'est sur les séjours les plus courts que j'ai le plus de dérives ménage (et pas rentable de faire intervenir la société de prestation pour une nuit... paradoxalement, c'est là où on en a le plus besoin, vous me suivez ? ^^ Ou peut-être que la solution sera de maintenir le supplément).

 

Globalement, jusqu'à présent, j'ai eu de bon retours. Quelques dérives évidemment, mais ça reste à la marge.

 

Au niveau des commentaires des guests, parfois se mettre en 4 n'est pas suffisant pour avoir une très bonne note. Exemple : Il me restait une nuit en juillet à proposer. Une personne était intéressée et souhaitait négocier le tarif. J'ai finalement accepté sa proposition. Ma société de ménage était passée avant l'arrivée de la personne. La personne arrive, prend possession des lieux, je l'ai contactée le soir de son arrivée : tout est OK. Le lendemain, la personne repart, laisse des draps en vrac (retrouvés par les guests suivants : donc pas très contents) et en plus ne m'attribue pas la note maximale (sur le ménage notamment). Moralité : ne pas brader ses prix, ceux qui discutent trop peuvent toujours aller ailleurs (à l'hôtel par exemple).

 

Tarification :

 

Petit retour d'expérience sur la plateforme Airbnb et sur la fâcheuse tendance du site à nous faire réduire nos tarifs. Je trouve que la "tarification intelligente" ne propose jamais les tarifs les plus élevés dans les fourchettes que l'on indique, j'ai toujours mon prix le plus bas. Airbnb nous incite beaucoup à "brader" les prix (pour apparaître dans les newsletters, attirer plus de voyageurs...) et prône la facilité côté guest : les cautions ? A éviter car ça fait fuir des voyageurs ; des surcoûts selon le nombre de personnes ? >> encourage les guests à mentir sur le nombre réel de personnes ; des surcoûts liés au ménage ? Dissuasif selon le site.

C'est mon ressenti, du coup, comme quelques débutants, j'ai fait quelques erreurs sur ces critères-là, pensant que cela allait être plus simple pour décrocher des réservations.

Retour d'expérience : mettez des cautions, facturez vos frais ménages réels (ne comptez pas sur la bonne volonté de vos voyageurs, elle n'existe pas toujours) et calez votre prestataire ménage en fonction des arrivées/sorties. Peut-être que cela vous amènera moins de monde, mais vous allez taper dans des profils de voyageurs un peut-être un peu plus qualitatifs, qui vous causeront peut-être moins de problème et seront "responsabilisés" aux éventuels dégâts qu'ils pourront vous générer. Et surtout, vous avez un tout petit recours en cas de casse chez vous.

 

De ma vision, j'ai l'impression qu'Airbnb souhaite proposer du prix, parfois au détriment de votre rentabilité. A vous de laisser faire ou pas 😉 (encore une fois, c'est mon ressenti après un tout petit mois d'exploitation).

 

Les relations avec les voisins :

 

Autre mauvaise expérience toute récente : mes relations avec le voisinage ont changé.

J'ai eu le plaisir de recevoir des messages assassins de l'une de mes voisines. Elle se plaint du bruit, des limites des terrains qui ne sont pas toujours respectées... Le moindre micro-événement du lotissement est attribué à mes guests. Quand ils arrivent, l'accueil du voisinage n'est pas toujours au beau fixe.

Cependant, mes voisins ne m'ont remonté que deux fois des problèmes. Ma réaction : j'ai immédiatement appelé les locataires pour clarifier la situation, faire un rappel des règles, proposer des alternatives quand c'était nécessaire (comme jouer au ballon dans une zone du lotissement où des voitures et baies vitrées ne sont pas présentes). Aucune récidive ne m'avait été remontée.

 

Petit cas pratique de cette semaine : l'un de mes voisins a tiré des feux d'artifice dans son jardin en pleine soirée vendredi, ma voisine m'envoie un message hier (donc le lendemain soir des faits) comme quoi elle a passé une très mauvaise soirée à cause de mes locataires (car ce sont forcément eux les responsables) et de la nuisance générée. Après appel de mes guests, ce ne sont pas eux qui ont joué avec les feux d'artifices, ils ont même subit la nuisance (au même titre que ma voisine) et ont eu peur.

 

Ma voisine souhaite que j'arrête la location saisonnière sous peine d'appeler les autorités compétentes et la gendarmerie quand il y a des débordements. De mon côté, il est clair que ma volonté est de respecter la loi : la limite des 120 jours de location par an, la déclaration des revenus locatifs, appeler mes locataires en cas de problème que l'on me remonte (faut-il encore que l'on me prévienne !).

 

Pour le moment, je ne sais pas du tout comment gérer cela. Je sais que je suis responsable de maintenir la tranquillité du voisinage, cependant, que faire quand on ne me remonte pas les problèmes ? Que faire si la gendarmerie est sollicitée et qu'il y a réellement une nuisance ? J'en appelle à votre expérience...

Je sais que ma voisine aime beaucoup sa tranquillité : pendant des mois, ma maison n'était pas occupée car la construction se finissait. Le contraste entre le 0 bruit et la maison habitée semble la déranger. Sauf que nous sommes en lotissement, il y a donc de la proximité et que si elle est sur sa terrasse et que les guests sont dans mon jardin, oui ils vont nécessairement se croiser. Je lui ai rappelé que même si j'y habitais personnellement, il aurait été possible que j'ai des enfants qui pleurent, un chien qui aboie et que si je passe en location longue durée, les locataires ne seront pas forcément plus discrets. De plus, je suis propriétaire de ma maison, au même titre que mes voisins de leurs maisons, j'ai le droit d'en disposer à ma guise.

 

J'avoue que j'ai un peu peur de revenir chez moi après la saison et que je ne souhaite pas subir du harcèlement par ma voisine (qui n'est à priori pas justifié).

 

Qu'en pensez-vous ? Avez-vous vécu des situations similaires, comment avez-vous géré la chose ? Pensez-vous que je dois faire d'autres actions que ce que je fais déjà, si oui, lesquelles ?

 

 

En conclusion

 

 La location saisonnière n'est pas un long fleuve tranquille. Vous prenez des risques : dégradation potentielle de votre maison, nuisances du voisinage... Cependant, beaucoup des risques et dérives peuvent être maîtrisés en anticipant un peu les choses.
Financièrement est-ce intéressant ? Oui si vous facturez "au vrai prix" en incluant bien tous les frais (eau, électricité, ménage qui monte très très vite !! Je suis à 60€ par passage) (donc les 40€ par nuit pour une maison de 6 personnes, vous oubliez tout de suite... ou sinon je veux bien votre recette 😛 )

A titre personnel, malgré les difficultés et les petites mésaventures, c'est une belle expérience : en terme de gestion, rencontres (dans mon cas, c'est plutôt des échanges par téléphone). La location saisonnière me permettra à terme de rembourser ma maison plus facilement, c'est une chance et un gain de tranquillité (du moins quand ça se passe bien).

J'ai appris énormément, j'apprendrai encore. J'essaie de transformer chaque mésaventure en apprentissage (dérive sur les draps, OK, quelle solution ? ménage mal fait, comment faire mieux ?) et de mettre en place les actions correctives au fur et à mesure.

 

J'ai fini mon long récit, merci d'avoir lu jusqu'au bout 🙂 

21 Réponses 21
Nathalie-Et-Gilles0
Level 10
Paris, France

@Cyril252 

 

Le temps de travail que ça représente.

Apres si ça ne vous dérange pas de passer 5 h à nettoyer pour 1 nuit, pourquoi pas.

Mais avec une conciergerie à payer, il faut mettre un prix élevé pour que ce soit rentable.


On ne perd aucune location en passant à 2 nuits minimum car l’algorithme fonctionne en recherche exacte.

Il propose en priorité les logements de 2 nuits minimum aux recherches de 2 nuits et garde en stock les logements de 1 nuit pour les recherches de 1 nuit et ne le propose que s’il y a peu de logements de 2 nuits.

Le but est de louer les plus de logements pour toucher le plus de location.

 

Qu’est ce que Airbnb proposerait en 1 nuit s’il loue en priorité les logements de 1 nuits et qu’il ne reste que des logements de 2 nuits minimum ?

 

Fabien122
Level 10
Villeneuve-Saint-Georges, France

Bonjour @Fanny324 

C'est l'été et cela entraine inévitablement des débordements et des nuisances au voisinage relatives aux activités dans le jardin, que votre voisine vous saute dessus à pieds joints car elle sait que ce sont des locataires n'a rien d'étonnant , c'est ce qu'on appelle une C#@!)"#se.

Fanny324
Level 2
Chevilly Larue, France

Mon autre voisine s'y est aussi mise depuis mon 1er post ^^'

Je lui propose une clôture avec l'artisan qui vient faire l'autre côté : elle refuse car trop cher. Je propose que l'on recherche un artisan moins cher, elle refuse aussi et finit par me dire qu'elle mettra une clôture bas de gamme de son côté. Moi je lui ai dis que ma proposition de recherche était toujours valable si elle changeait d'avis. Réponse par un texto qui me dit que je suis ultra irrespectueuse de mes voisins et que je me devais de les "protéger". Heureusement qu'on ne parle que de touristes... 🙂

 

Je ne cherche plus le compromis ou à me justifier, la discussion est stérile. Si certains locataires sont un peu bruyants, tant pis, ça ne durera que quelques jours pour eux (ça aurait pu être un locataire infernal à plein temps).

Cyril252
Level 3
Bastanès, France

Merci Nathalie , 
j'avais commencé à mettre certains week-ends et jours fériés en 2 nuits ...et garder en semaine pour 1 nuit ... C'est sur , c'est au moins 6 heures , de ménage et de désinfection , à 2 sans compter les réparations occasionnelles et récurrentes ...  une porte cassée , une douche , un spot grillé , le four ,une table cassée , les chauffages arrachés du mur ...etc  etc 
c'est vrai que c'est lourd ...

Fanny324
Level 2
Chevilly Larue, France

C'est clair que chaque rotation est énormément de travail et du coup, je ne prends plus le risque sur ma maison.

 

J'ai eu aussi quelques dégradations (moi c'est la plaque à induction qui ne fonctionne plus... je me dis qu'elle s'est peut-être mise en sécurité et que mes locataires n'arrivent plus à la relancer (la plaque est neuve !!), j'ai donc fait livrer des plaques d'appoint le temps de finir la saison et de passer le temps nécessaire au redémarrage).

Nora789
Level 2
Orry-la-Ville, France

je suis une "voisine"

parlez leur, garantissez leur que leur quiétude sera respectée, comprenez que AirB a modifié les vies de quartier et transformé certains coins en zones semi commerciales... on achète près d une famille et on se retrouve avec des voisins qui changent tous les we. 

je suis également cliente AirB. on est toujours super attentifs aux voisins et quand c'est une location régulière et répétée, on a carrément sympathisé avec le voisinage 🙂

Je trouve personnellement que @Fanny324  a pris le temps de décrire méticuleusement sa situation actuelle en tant que nouvel hôte en cherchant des recommendations de notre part à tous, ce qui est honorable en soi! Je trouve en revanche que la réponse de @Nathalie-Et-Gilles0 manque de tact et de douceur. Conseiller une personne qui faute, c’est une chose très honorable bien sûr! mais cela doit se faire de la meilleure des manières et je trouve pour ma part que la manière n’était pas vraiment au rendez-vous.

Bon courage à toi @Fanny324 !

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