L'apprentissage Airbnb en tant qu'hôte - retour d'expérience et gestion du voisinage

Fanny324
Level 2
Chevilly Larue, France

L'apprentissage Airbnb en tant qu'hôte - retour d'expérience et gestion du voisinage

Bonjour à tous,

 

Je suis hôte depuis quelques semaines sur Airbnb, ainsi que sur d'autres plateformes. Je souhaitais partager ma petite expérience, avoir votre avis sur les quelques difficultés que j'ai eu et que je traverse. Mon récit va être un peu long, faîtes-vous couler un petit café/thé, installez-vous, c'est parti 🙂

 

Petite introduction :

J'ai eu la chance de pouvoir faire construire ma maison en Normandie dans une zone assez touristique il y a quelques mois. J'ai accepté une opportunité professionnelle en région Parisienne avant que la construction soit achevée. J'ai eu la volonté de garder ma maison et de me laisser la possibilité d'en profiter quand le besoin d'air frais se fait sentir dans ma nouvelle vie citadine. Quoi de mieux pour "rentabiliser" ma maison est moins sentir les remboursements des mensualités que de proposer des locations saisonnières ?

 

Je m'embarque donc dans l'aventure : je finis ma maison, réalise une déco sympa, je me renseigne sur le fonctionnement du saisonnier, démarche des sociétés de ménage, monte une serrure connectée pour gérer mes entrées/sorties à distance... Enfin, je mets en ligne mon annonce et c'est avec plaisir que je reçois mes premières réservations à partir du mois de juillet 2020.

 

La prestation que je propose à mes guests :

 

Une maison, 3 chambres (capacité de 6 personnes max), un jardin, un book des activités à réaliser, une maison toute meublée et équipée. Entrées et sorties autonomes grâce à une serrure connectée.

Réservation de minimum 2 nuits (parfois 1 quand je veux remplir, mais c'est pas une bonne stratégie : on y reviendra dans la suite de mon message).

 

Je stipule dans mon règlement intérieur que le ménage doit être fait (la liste complète est bien sur l'annonce, renvoyée aux guests avant chaque arrivée, le règlement est placardé dans toute la maison), la maison en état d'usage après chaque sortie.

Pour un back-up sur le ménage, je cale une prestation de nettoyage avec une société d'aide à la personne chaque semaine. 

 

La location saisonnière en pratique :

 

L'accès à distance séduit mais... c'est aussi un problème entre les rotations car c'est la porte ouverte aux dérives ménagères.

Je propose la literie et des serviettes de bain, il m'est arrivé plusieurs fois, malgré les indications dans le règlement intérieur, que des draps usagés soient laissés à l'abandon après un départ et la maison pas forcément rendue très propre. Vu que je ne rencontre pas mes guests, c'est la porte ouverte à quelques dérives.

Du coup, je retirerai à la fin de la saison estivale la literie et les draps pour éviter tout débordement : chacun apporte son matériel, en voulant faciliter le séjour, je me retrouve en difficulté, donc les draps et serviettes, c'est terminé pour moi. Dommage pour ceux qui ont joué le jeux (et heureusement, il y en a 🙂 ).

 

Je vais également mettre plus de prestations de nettoyage, que je facturai  en supplément à présent à chaque séjour. Le ménage fait par les guests n'est pas toujours fait correctement (malgré mes rappels et règlements) : problème qui sera résolu pour les prochaines réservations (il faudra tenir le mois d'août sur mon système hebdomadaire :)).

 

J'ai également recalé la durée minimum de séjour dans ma maison à minimum 2 jours. Il m'arrive de compléter les trous entre deux locations par un guest qui vient pour une nuit : système que je vais abandonner à la fin de la saison car c'est sur les séjours les plus courts que j'ai le plus de dérives ménage (et pas rentable de faire intervenir la société de prestation pour une nuit... paradoxalement, c'est là où on en a le plus besoin, vous me suivez ? ^^ Ou peut-être que la solution sera de maintenir le supplément).

 

Globalement, jusqu'à présent, j'ai eu de bon retours. Quelques dérives évidemment, mais ça reste à la marge.

 

Au niveau des commentaires des guests, parfois se mettre en 4 n'est pas suffisant pour avoir une très bonne note. Exemple : Il me restait une nuit en juillet à proposer. Une personne était intéressée et souhaitait négocier le tarif. J'ai finalement accepté sa proposition. Ma société de ménage était passée avant l'arrivée de la personne. La personne arrive, prend possession des lieux, je l'ai contactée le soir de son arrivée : tout est OK. Le lendemain, la personne repart, laisse des draps en vrac (retrouvés par les guests suivants : donc pas très contents) et en plus ne m'attribue pas la note maximale (sur le ménage notamment). Moralité : ne pas brader ses prix, ceux qui discutent trop peuvent toujours aller ailleurs (à l'hôtel par exemple).

 

Tarification :

 

Petit retour d'expérience sur la plateforme Airbnb et sur la fâcheuse tendance du site à nous faire réduire nos tarifs. Je trouve que la "tarification intelligente" ne propose jamais les tarifs les plus élevés dans les fourchettes que l'on indique, j'ai toujours mon prix le plus bas. Airbnb nous incite beaucoup à "brader" les prix (pour apparaître dans les newsletters, attirer plus de voyageurs...) et prône la facilité côté guest : les cautions ? A éviter car ça fait fuir des voyageurs ; des surcoûts selon le nombre de personnes ? >> encourage les guests à mentir sur le nombre réel de personnes ; des surcoûts liés au ménage ? Dissuasif selon le site.

C'est mon ressenti, du coup, comme quelques débutants, j'ai fait quelques erreurs sur ces critères-là, pensant que cela allait être plus simple pour décrocher des réservations.

Retour d'expérience : mettez des cautions, facturez vos frais ménages réels (ne comptez pas sur la bonne volonté de vos voyageurs, elle n'existe pas toujours) et calez votre prestataire ménage en fonction des arrivées/sorties. Peut-être que cela vous amènera moins de monde, mais vous allez taper dans des profils de voyageurs un peut-être un peu plus qualitatifs, qui vous causeront peut-être moins de problème et seront "responsabilisés" aux éventuels dégâts qu'ils pourront vous générer. Et surtout, vous avez un tout petit recours en cas de casse chez vous.

 

De ma vision, j'ai l'impression qu'Airbnb souhaite proposer du prix, parfois au détriment de votre rentabilité. A vous de laisser faire ou pas 😉 (encore une fois, c'est mon ressenti après un tout petit mois d'exploitation).

 

Les relations avec les voisins :

 

Autre mauvaise expérience toute récente : mes relations avec le voisinage ont changé.

J'ai eu le plaisir de recevoir des messages assassins de l'une de mes voisines. Elle se plaint du bruit, des limites des terrains qui ne sont pas toujours respectées... Le moindre micro-événement du lotissement est attribué à mes guests. Quand ils arrivent, l'accueil du voisinage n'est pas toujours au beau fixe.

Cependant, mes voisins ne m'ont remonté que deux fois des problèmes. Ma réaction : j'ai immédiatement appelé les locataires pour clarifier la situation, faire un rappel des règles, proposer des alternatives quand c'était nécessaire (comme jouer au ballon dans une zone du lotissement où des voitures et baies vitrées ne sont pas présentes). Aucune récidive ne m'avait été remontée.

 

Petit cas pratique de cette semaine : l'un de mes voisins a tiré des feux d'artifice dans son jardin en pleine soirée vendredi, ma voisine m'envoie un message hier (donc le lendemain soir des faits) comme quoi elle a passé une très mauvaise soirée à cause de mes locataires (car ce sont forcément eux les responsables) et de la nuisance générée. Après appel de mes guests, ce ne sont pas eux qui ont joué avec les feux d'artifices, ils ont même subit la nuisance (au même titre que ma voisine) et ont eu peur.

 

Ma voisine souhaite que j'arrête la location saisonnière sous peine d'appeler les autorités compétentes et la gendarmerie quand il y a des débordements. De mon côté, il est clair que ma volonté est de respecter la loi : la limite des 120 jours de location par an, la déclaration des revenus locatifs, appeler mes locataires en cas de problème que l'on me remonte (faut-il encore que l'on me prévienne !).

 

Pour le moment, je ne sais pas du tout comment gérer cela. Je sais que je suis responsable de maintenir la tranquillité du voisinage, cependant, que faire quand on ne me remonte pas les problèmes ? Que faire si la gendarmerie est sollicitée et qu'il y a réellement une nuisance ? J'en appelle à votre expérience...

Je sais que ma voisine aime beaucoup sa tranquillité : pendant des mois, ma maison n'était pas occupée car la construction se finissait. Le contraste entre le 0 bruit et la maison habitée semble la déranger. Sauf que nous sommes en lotissement, il y a donc de la proximité et que si elle est sur sa terrasse et que les guests sont dans mon jardin, oui ils vont nécessairement se croiser. Je lui ai rappelé que même si j'y habitais personnellement, il aurait été possible que j'ai des enfants qui pleurent, un chien qui aboie et que si je passe en location longue durée, les locataires ne seront pas forcément plus discrets. De plus, je suis propriétaire de ma maison, au même titre que mes voisins de leurs maisons, j'ai le droit d'en disposer à ma guise.

 

J'avoue que j'ai un peu peur de revenir chez moi après la saison et que je ne souhaite pas subir du harcèlement par ma voisine (qui n'est à priori pas justifié).

 

Qu'en pensez-vous ? Avez-vous vécu des situations similaires, comment avez-vous géré la chose ? Pensez-vous que je dois faire d'autres actions que ce que je fais déjà, si oui, lesquelles ?

 

 

En conclusion

 

 La location saisonnière n'est pas un long fleuve tranquille. Vous prenez des risques : dégradation potentielle de votre maison, nuisances du voisinage... Cependant, beaucoup des risques et dérives peuvent être maîtrisés en anticipant un peu les choses.
Financièrement est-ce intéressant ? Oui si vous facturez "au vrai prix" en incluant bien tous les frais (eau, électricité, ménage qui monte très très vite !! Je suis à 60€ par passage) (donc les 40€ par nuit pour une maison de 6 personnes, vous oubliez tout de suite... ou sinon je veux bien votre recette 😛 )

A titre personnel, malgré les difficultés et les petites mésaventures, c'est une belle expérience : en terme de gestion, rencontres (dans mon cas, c'est plutôt des échanges par téléphone). La location saisonnière me permettra à terme de rembourser ma maison plus facilement, c'est une chance et un gain de tranquillité (du moins quand ça se passe bien).

J'ai appris énormément, j'apprendrai encore. J'essaie de transformer chaque mésaventure en apprentissage (dérive sur les draps, OK, quelle solution ? ménage mal fait, comment faire mieux ?) et de mettre en place les actions correctives au fur et à mesure.

 

J'ai fini mon long récit, merci d'avoir lu jusqu'au bout 🙂 

21 Réponses 21
Nathalie-Et-Gilles0
Level 10
Paris, France

Bonjour @Fanny324 

 

Vous avez fait des erreurs de débutant.

Ca arrivé aux meilleurs.

 

1/ On ne loue JAMAIS une maison de 6 personnes avec jardin pour 1 nuit (à la limite 2 pour les week-ends).


2/ Rendre la maison propre.

Oui pas de problème.

Tant qu’on ne facture pas de frais de ménage.

Et même en faisant propre, il faut nettoyer entre 2 locataires.
Quand on facture des frais de ménage , les voyageurs ont tendance à croire que ce n’est pas à eux de le faire puisqu’ils ont payé.

Je ne facture pas de frais de ménage et en général, je retrouve l’appartement propre.

Mais je repasse derrière (sdb, cuisine, sol ...) et je m’occupe du linge.

 

 

3/ Des draps en vrac , et qu’est que les voyageurs sont supposés en faire?

ils ont défaits les lits, c’est déjà sympa.

Qu’a fait la société de nettoyage si elle n’est même pas capable de ramasser des draps?
En période de covid , c’est aberrant.

Changez de société de ménage.

Il y a un sacré trou dans la raquette.

Le virus reste actif jusqu’à 4 j sur du metal (poignée, robinet, clé etc).

 

4/ Vous avez un trou d’une nuit et vous louez alors qu’on est en période de covid avec une société de ménage qui ne lave pas les draps.

Vos voyageurs ne sont pas contents.
C’est normal.

 

5/ Les prix : ce n’est pas Airbnb qui décide, c’est l’hôte.

Calculez la rentabilité + marge pour couvrir les bris.

Airbnb ne sait pas si l’hôte embauche du personnel, son régime fiscal, les charges d’entretien et de chauffage, les impôts etc.

Comment voulez-vous qu’il fixe un prix ?

 

6/ Les draps : mauvaise décision de votre part de les enlever.

Les voyageurs qui oublient les draps dorment sans draps.

Quand ils auront pourris les oreillers et les matelas, qu’allez-vous faire? Enlever les oreillers et draps?

En Normandie, ce sont beaucoup des parisiens.

Ils voyagent sans draps. 
A vous de voir.

7/ 120 j de location, c’est pour les résidences principales.
Celle habitée fiscalement au moins 8 mois par an.

Si vous travaillez à Paris, votre résidence normande n’est pas votre résidence principale.

C’est une résidence secondaire.

Que dit la réglementation locale?

certaines communes interdisent les locations de courte durée des résidences secondaires, d’autres l’autorisent.

Dans quel cas êtes-vous?

 

8/ Se mettre mal avec les voisins est le moyen le plus sûr d’arrêter la location de courte durée car ils peuvent pourrir le séjour de vos voyageurs.

A l’inverse, ils peuvent être les meilleurs alliés en prévenant immédiatement l’hôte de dérives.

Vous auriez dû faire amie-amie avec votre voisine avant de lui balancer des voyageurs.

 

9/ Pour la caution, comment comptez-vous faire puisque vous ne vérifiez rien entre 2 locataires?

Fanny324
Level 2
Chevilly Larue, France

Bonjour, merci pour votre retour ! Ce qui m'aide à me poser les bonnes questions et à m'améliorer.

 

1/ Vous avez raison et j'ai donc retiré les réservations d'une nuit, c'est trop de contraintes.

 

2/ OK donc je ne facture pas le ménage, j'inclus le ménage dans le prix à la nuit pour éviter des dérives et m'assure de caler un passage avec la société de nettoyage.

 

3/ Quand la société passe, elle s'occupe des draps et s'il y en a qui traîne, elle le gère.

 

4/ Tout à fait, c'est un point que j'ai amélioré.

 

5/ Je ne reproche pas à Airbnb de ne pas m'aider à fixer un prix, mais plutôt l'incitation de la plateforme qui nous pousse, je trouve, à les brader avec des petits stratagèmes marketing (prix barré si on accorde une promotion de x%, proposition de promotions, promotions à accorder aux premiers voyageurs... Cela ne reste que de la suggestion, mais très/trop présente à mon sens par rapport à d'autres plateformes de location).

 

6/ Donc plutôt garder les draps, je n'avais pas vu les choses sous cet angle. Et avec la société de ménage qui passera à chaque location, je ne devrais plus avoir de problème.

J'ai mis des alèses sur les matelas et les oreillers depuis le démarrage.

 

7/ Point que je compte rapidement caler avec la mairie de ma commune. Si je suis contrainte d'être considérée en tant que résidence secondaire à voir si la commune est compatible avec du saisonnier. Si ce ne serait pas le cas, je repasserai sur de la location longue durée.

 

8/ J'avais fait amie-amie, hélas, les cris d'enfant et l'association systématique du moindre problème dans le lotissement à mes locataires ont eu très vite raison de la relation. J'ai toujours été claire avant le démarrage des locations sur le fait qu'il ne fallait pas hésiter à me contacter en cas de problème, ce qui n'a pas été fait et aujourd'hui, cela créé de la frustration et des craintes de leur côté. Comment je peux les aider si on ne me remonte rien ? Je cherche quelques pistes de réponse.

Si demain je mets ma maison en location classique, mon locataire causera peut-être des nuisances, ce n'est pas inhérent à la location saisonnière.

 

9/ Point à travailler, vous avez parfaitement raison.


Damien23
Level 10
Avranches, France

Salut @

Françoise152
Level 10
Créon, France

Bonjour @Fanny324 ,

Suivez les bons conseils de @Nathalie-Et-Gilles0 .

Je confirme que demander un ménage complet (aspirateur et serpillère) aux voyageurs alors que vous demandez 60€ de frais de ménage est mal compris, et c'est normal. 

Pour les draps et serviettes, comment voulez-vous que vos voyageurs vous les rendent propres et sec.

Le check-out est à 12h, comment pourraient-ils les laver et sécher avant leur départ, à moins de ne pas prendre de douche le matin de leur départ et de dormir sans drap la dernière nuit. 😉

L'usage est de demander simplement que les draps soient retirés et pliés sur les lits et les serviettes placées dans une corbeille à linge dans la salle de bain.

C'est à votre société de ménage de faire le roulement et de refaire les lits propres.

 

Vous avez raison, la location saisonnière n'est pas un long fleuve tranquille mais vous allez trouver les ajustements nécessaires.

Bon courage et bienvenue dans cette aventure !

Fanny324
Level 2
Chevilly Larue, France

Merci pour le partage des bonnes pratiques, je vais mettre cela en place, c'est effectivement beaucoup plus simple.

 

Comme vous le dîtes : la location n'est pas un long fleuve tranquille, je l'ai rapidement mesuré 😛 

Petit à petit je gère mieux les choses, c'et l'expérience qui rentre 😉 

Laure3270
Level 2
Saint-Règle, France

Bonjour @Fanny324 @et @Françoise152 

Je fournis également les draps pour logement 10 couchages.

je demande aux vacanciers de défaire les lits et de déposer les draps au sol dans la grande salle de bain. J’ai localisé l’endroit avec une petite affiche et une flèche.

au départ je ne voulais pas des affiches et des injonctions partout mais je m’aperçois que certaines personnes ont besoin d’être guidées... 

pareil pour les coussins des salons de jardins j’ai mis des affiches un peu « drôles » pour leur faire penser à les ranger dans les coffres le soir.

je facture le ménage mais je demande que la maison soit rendue  dans état « acceptable »

J’ai aussi essuyé quelques désagréments lors des premières réservations 😌

 

bonne journée 

Sylvia307
Level 10
Sète, France

@Fanny324, je crois que @Nathalie-Et-Gilles0 a tout dit.

Concernant le ménage, je ne prends pas de frais, mes appartements sont rendus globalement propres voires très propres.

Pour autant je n'attends pas des voyageurs que le ménage soit professionnel et permette de relouer tel quel. Je refais TOUT.

Pour le linge pareil, ce n'est pas aux voyageurs de laver et rendre sans taches et plié.

Je perds du linge en route, c'est le jeu, c'est prévu dans mes frais.

 

Pour les voisins, c'est plus compliqué.

S'il y a vraiment nuisances, vous le saurez vite.

Un de mes voisins a été ignoble dès qu'il a su que j'allais faire du saisonnier, vraiment ignoble.

J'ai fini par lui hurler dessus devant d'autres témoins, en lui disant d'aller se faire soigner depuis il rase les murs et tout va bien !

Ca ne m'empêche pas d'être extrêmement attentive afin que tout se passe au mieux dans l'immeuble.

Mais je n'ai que des nids pour 2, c'est plus facile aussi.

 

Pour les tarifs Airbnb, je regarde juste de temps en temps pour rigoler.

mes petits apparts sont à 80 la nuit, je loue très bien, et on me propose.......30 !! hihihi quel plaisantin ce airbnb.....

 

Fanny324
Level 2
Chevilly Larue, France

Merci @Sylvia307 pour ce retour d'expérience dont je vais m'inspirer ! 😉

 

Suite aux réponses reçues aujourd'hui, je vais faire en sorte que la société ménage passe systématiquement à chaque rotation (j'augmente un peu le tarif pour bien couvrir les frais) pour le mois d'août et qu'à l'avenir on se cale très bien.

 

Pour les voisins... affaire à suivre, j'ai encore reçu des messages très sympathiques aujourd'hui. On me reproche de ne pas respecter le voisinage du fait de mon activité, mais quand je lis les griefs et réactions, je ne pense pas être la plus irrespectueuse dans l'histoire... La pilule est difficile de leur côté.

 

Charles680
Level 10
Dol-de-Bretagne, France

@Fanny324 

 

Après un mois...vous avez tout compris, je crois!

 

Je me pose juste quelques questions.

Hors sujet, les questions.

 

La maison des voisins semble construite en limite de propriété.

Cette maison est-elle celle de la voisine qui aime sa tranquillité?

Une fenêtre semble ouverte directement sur votre parcelle.

Est-ce le cas?

L'élément extérieur de climatisation appartient-il au voisin?

Est-il sur votre parcelle?

 

 

Fanny324
Level 2
Chevilly Larue, France

@Charles680, merci pour votre commentaire ! J'essaie d'apprendre de mes erreurs de débutant 😛 

En effet, les maisons sont en limite de propriété. Il y a un écart de 3 mètres entre chaque maison et la climatisation est bien sur le terrain de son propriétaire.

 

Il y a bien une proximité, mais ça reste du chacun chez soi et pas de fenêtre qui ouvre directement sur ma parcelle. La clôture va enfin être posée par l'artisan !! Bientôt bientôt 🙂 

Charles680
Level 10
Dol-de-Bretagne, France

@Fanny324 

 

Le fait de clore résoudra déjà bien des problèmes...il faut l'espérer.

Cyril252
Level 3
Bastanès, France

Bonjour , 
pourquoi ne loue t on pas une maison 6 pers avec jardin pour une nuit ? 
La réponse m'intéresse ... lol 
Apres ne perd t on pas trop de location en passant sur 2 nuits minimum ? 

merci pour vos éclairages ....

Fanny324
Level 2
Chevilly Larue, France

Pour plusieurs raisons : le temps de trouver le paramétrage qui permet de régler le nombre de nuit minimum sur l'ensemble des sites de réservation... Et puis je voulais vraiment booker les nuits, chose sur laquelle je suis beaucoup plus détendue aujourd'hui.

 

En soi, pas d'intérêt à valider une seule nuit, chose que je ne referai plus jamais 🙂 

le parametrage  où  on  peut  choisir   jour d'arrivée , durée , periode  c'est  le truc  le plus dur a trouver  sur  RBNB    (on se demande  pourquoi ) 

 

ANNONCE  puis 

DISPONIBILITE   puis 

DETAIL DU VOYAGE    puis  MODIFIER 

DUREE DU SEJOUR  (tout en bas ) cliquer sur "ajouter une autre  condition

   choisir   - période

                    - durée

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