Zweckentfremdung bei Einliegerwohnung Bayern

[Christine-and-Franz0]

Hallo zusammen,

es ist schon sehr viel über dieses Thema geschrieben worden - ich blicke aber immer noch nicht durch.

Ich vermiete seit über einem halben Jahr mit gutem Erfolg - vor allem Kurzzeitgäste, die meistens nur 1 - 2

Nächte bleiben. Jetzt in der Ferienzeit sind dies mehr als 50 % der Tage/Monat.

Bei den Wohnungen handelt es sich um abgeschlossene Einheiten in unserem Haus, die wir nicht an Dauer-

mieter vermieten wollen.

Kommen dadurch Probleme auf mich zu bzw. wo müsste ich mir eine "Lizenz" dafür holen?

Raum Niederbayern. Einen Anwalt oder Steuerberater zu Hilfe nehmen möchte ich aus Kostengründen nicht.

Vielen Dank vorab für euere Antworten.

Schöne Grüße

Christine

[Veronica-and-Richard0]

Auch unsere Nachbarn (in Oberding) haben ihr Nebenhaus, wo ihr Sohn drin wohnte, umgewandelt in eine Unterkunft

(offizieller Name Ferienwohnung) fuer laengerfristige Vermietungen >1 Monat, maximal 6 Monate).

Im Gegensatz zu uns (reines Tagesgeschaeft, wir leben im selben Haus) musste sie das von der Gemeinde Oberding genehmigen lassen,

hat Unmengen Geld fuer den Architekten ausgegeben,

der 4 Stellplaetze gezeichnet hat und dann ging das ganze seinen Weg ueber Gemeinderatssitzungen, ...

und ist jetzt auch offiziell genehmigt.

Andere Vermieter, die in der Nachbarschaft ohne Genehmigung vermietet hatten und wo

Stellplaetze fehlten und das mit den wild parkenden Mietern immer wieder Probleme gab,

haben die Genehmigung jetzt verloren.

Was bei Weitervermietung da an Strafe auf die zukommt, weiss ich nicht.

[Veronica-and-Richard0]

Der Bebauungsplan koennte gegen den Betrieb von Ferienwohnungen in reinen Wohngebieten sprechen,

siehe z. B. Aerger um Online-Ferienwohnungen aus Merkur, 1.4.2019

https://www.merkur.de/lokales/erding/erding-ort28651/erding-anonyme-anzeige-gegen-airbnb-vermieter-a...

[Veronica-and-Richard0]

Von der Wohnung zur Ferienwohnung - und die Baugenehmigung

Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 30. Mai 2016 – OVG 10 S 34.15

aus  Rechtslupe, 8. Juni 2016

Siehe auch

https://www.baurechtsiegen.de/nutzungsaenderung-wohnung-zu-ferienwohnung/

[Veronica-and-Richard0]

Aber eine Gesetzesaenderung will teils auch den Tourismus foerdern:

"

Inhalt der Gesetzesänderung

Der Gesetzgeber will diese Rechtsunsicherheit nunmehr beseitigen, indem er einen „§ 13a Ferienwohnungen“ in die Baunutzungsverordnung (BauNVO) einfügt. Durch die Gesetzesänderung wird klargestellt, dass Ferienwohnungen je nach Ausgestaltung als nicht störender Gewerbebetrieb, Betrieb des Beherbergungsgewerbes oder als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes angesehen werden können. Solche Nutzungen sind bauplanungsrechtlich auch in reinen und allgemeinen Wohngebieten bauplanungsrechtlich zulässig."

Aus https://www.bauanwaelte.de/blog/rechtssicherheit-fuer-ferienwohnungen/

Text des P 13a: https://www.gesetze-im-internet.de/baunvo/__13a.html

[Sabine-Ingrid0]

In unserem Bebauungsplan steht folgendes Nutzungsrecht :

"Betriebe des Beherbergungsgewerbes in Form von Ferienwohnungen mit max. 2 Nutzungseinheiten"

Ich habe damals bei der Gemeinde angefragt ob ich eine private Kurzzeitvermietung über  Airbnb/Booking etc. als Ferienwohnung anmelden muss..., die Antwort war NEIN , das gilt nur für gewerbliche Ferienwohnungen.

Ich glaube @Christine-and-Franz0  ihr habt da schlafende Hunde geweckt.. hättet ihr nicht angefragt hätte es wahrscheinlich niemanden interessiert..!

Oder wolltet ihr eine gewerbliche Ferienwohnung anmelden ?

Im Umkehrschluss müsste ja jeder Airbnb-Vermieter seine Einliegerwohnung als Ferienwohnung anmelden !

[Christine-and-Franz0]

Ich denke, es muss jeder AIRBNB-Vermieter  für sich entscheiden, ob er seine ansonsten nicht oder  nur privat genutzte Einliegerwohnung als Ferienwohnung anmeldet.

Wir führen unsere Vermietung  nicht gewerblich sondern als Kleinunternehmer und wollten die Wohnung nur privat zeitweise an Kurzzeitgäste vermieten. Nachdem wir in einer reinen Wohngegend leben, war mir die Genehmigung der Bauverwaltung wichtig, auch wenn ich - da habt ihr vielleicht Recht - damit schlafende Hunde geweckt habe. Wie ich weiter unten ausgeführt habe, reicht es aus, wenn EIN Nachbar Probleme mit dieser Art von Vermietung hat.

[Sabine-Ingrid0]

@Veronica-and-Richard0  Dass eine normale Wohnung, die ja von der Stadt also solche genehmigt wird um die Infrastruktur im Wohnraumsegment zu managen, nicht einfach in eine Ferienwohnung gewandelt und so dem Wohnungsmarkt entzogen werden kann , ist ja eigentlich logisch und richtig.

Hier ging es aber anscheinend um eine reine Einliegerwohnung, die ja dem Wohnungsmarkt normalerweise nicht zur Verfügung steht.

Vielleicht wurden auch einfach nur Begrifflichkeiten durcheinandergebracht.

[Christine-and-Franz0]

Das war genau der Grund, weshalb mir die Genehmigung der Stadtverwaltung wichtig war.

Wenn ein Nachbar sich über diese Art von Vermietung bzw. Veränderung des Wohnraumes  beschwert, kann das viele Unannehmlichkeiten bis hin zu finanziellen Strafbescheiden zur Folge haben. Eine vorläufige Erlaubnis (Vorbescheid) hatten wir vor zwei Jahren erhalten, sonst wäre eine Kurzzeitvermietung  für mich ein Problem gewesen.

[Ute42]

.

Vielen Dank für die verschiedenen Beiträge. Ich muß vorausschicken daß ich mich mit Baurecht nicht auskenne, ich versuche hier etwas zu lernen. Es geht im Folgenden um Privatvermietungen, also nicht gewerblich.

Laut Christine von @Christine-and-Franz0   steht in der Begründung der Stadtverwaltung Deggendorf, daß ihr „Bauvorhaben“ genehmigungspflichtig sei. Und zwar u.a. nach Artikel 55 der Bayerischen Bauordnung. In diesem Artikel steht, daß Nutzungsänderungen genehmigungspflichtig sind. Die Stadt Deggendorf geht also wohl davon aus, daß dadurch, daß Christine und Franz die Wohnung über airbnb kurzzeitig vermieten, eine Nutzungsänderung stattfindet. Warum?

Würde die Wohnung an einen Langzeitmieter vermietet, dann würde dieser sie zu Wohnzwecken nutzen. Airbnb Gäste nutzen die Wohnung aber auch zu Wohnzwecken. Die Art der Nutzung ist doch vollkommen identisch. Wo ist denn da eine Nutzungsänderung?

Dann habe ich mir die Links durchgelesen, die @Veronica-and-Richard0  eingestellt hat.

In Städten und Gemeinden gibt es offensichtlich Bebauungspläne. Das ist ein geografischer Bereich des Ortes, und in diesen Bebauungsplänen steht, welche Nutzung hier zulässig ist, also zu Wohnzwecken, gewerblich oder beides.

Wenn in einem bestimmten Gebiet eines Bebauungsplans eine Nutzung für Wohnzwecke zulässig ist, dann kann ich die eigene Immobilie bewohnen, ich kann aber Wohnraum auch vermieten, z.B. durch einen unbefristeten Mietvertrag für Wohnraum. Für Wohnraum kann aber auch ein Zeitmietvertrag nach § 575 BGB abgeschlossen werden, also z.B. für 2 Jahre. Ab 1 Jahr Mietdauer ist die Schriftform vorgeschrieben, darunter braucht man keinen schriftlichen Mietvertrag.

Im Netz habe ich gefunden:

• Laufzeit des Zeitmietvertrages
  
  Es gibt keine Laufzeitbeschränkung, ein Zeitmietvertrag kann also beispielsweise auf 2, 4 oder auch auf 10 Jahre abgeschlossen werden.

Über eine Mindestdauer eines Zeitmietvertrages habe ich nichts gefunden. Ich gehe also davon aus, daß ich einen Zeitmietvertrag auch für 1 Jahr, 6 Monate, einen Monat, 2 Wochen oder 3 Tage abschließen kann.

Deshalb stellt sich mir die Frage: Wann wird allgemeiner Wohnraum eigentlich zur Ferienwohnung? Wodurch wird das ausgelöst? Durch die Mietdauer scheinbar nicht. Wenn doch, dann müßte es irgend ein Gesetz geben in dem steht:

• Vermietet ein Vermieter Wohnraum (regelmäßig) für eine Woche oder kürzer, dann handelt es sich bei diesem Wohnraum um eine Ferienwohnung.

So eine Bestimmung habe ich aber nirgends gefunden. Weiß jemand dazu etwas?

[Sabine-Ingrid0]

@Ute42  ich bin auch kein Baurechtsexperte aber da wir von einigen Jahren ein Haus komplett Um-und An-gebaut haben mussten wir zwangsläufig durch die zahlreichen Vorschriften und Genehmigungsverfahren.. wobei einiges an Erfahrungen zu sammeln war.

Zu deiner Frage

"Deshalb stellt sich mir die Frage: Wann wird allgemeiner Wohnraum eigentlich zur Ferienwohnung? Wodurch wird das ausgelöst?"

kann ich eigentlich nur folgendes pauschal sagen :

Es wird durch deinen Antrag ausgelöst.

Es wird nichts automatisch umgewandelt sondern man braucht eine Genehmigung für einen bestimmten Zweck und sobald man wieder etwas daran ändern will muss man es erneut beantragen (und zwar bevor man zu bauen beginnt !!!).

Dieser Änderungs-Antrag, (auch wenn es nur eine Änderung von Wohnung zu Ferienwohnung ist ), muss also genehmigt werden und alle entsprechenden Bau+++Vorschriften erfüllen.... sonst bekommt man Ärger ohne Ende.

Die Airbnb-Vermietung ist momentan noch eine rechtliche Grauzone und sehr viele Unterkünfte würden massive Probleme bekommen (wenn sie eine Ferienwohnungsgenehmigung bräuchten) weil sie eben sehr oft nicht den Bauvorschriften/Brandschutz usw entsprechen.

Ich denke nur an die Garagen, Keller und Speicher die oft als Unterkunft angeboten werden..... nur um ein paar zu nennen.

Zusammengefasst :

Es ist einfach so dass jede Änderung des vorhandenen Bauplanes beantragt werden muss, da kommt man nicht drum herum !

Hierzu eine interessante Gerichtsverhandlung:

VG München, Urteil v. 15.12.2015 – M 1 K 15.4034

[Sabine-Ingrid0]

Und so stehts geschrieben...

Die „temporäre (unter 6 Monate im Jahr), jährlich wiederkehrende“ Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung (Vermietung an Feriengäste) ist kein „Wohnen“ i. S. des § 4 Abs. 1 BauNVO. Wird die Nutzung einer Wohnung in einem bislang nur zum „Wohnen“ i. S. des § 4 Abs. 1 BauNVO genehmigten Gebäude in dieser Weise geändert, liegt darin eine Nutzungsänderung i. S. des § 29 Abs. 1 BauGB.

[Veronica-and-Richard0]

Zur Befristung des Mietvertrages: bei >6 Monate braucht man wohl explizite und fest vorgeschriebene Gruende warum die Befristung vorliegt, siehe

https://deutschesmietrecht.de/mietvertrag/75-die-regeln-des-zeitmietvertrages.html

[Sabine-Ingrid0]

Strafe für Zweckentfremdung in München bis zu 500000€ !

Ist jede zweckfremde Nutzung automatisch verboten?

Nein. Wenn weniger als 50 Prozent der Wohnfläche beispielsweise als Büro genutzt wird und der restliche Wohnraum ansonsten regulär bewohnt wird, liegt keine Zweckentfremdung von Wohnraum vor.

Dies gilt auch im Falle der Nutzung als Ferienwohnung.

Wann kann eine Zweckentfremdung genehmigt werden?

Grundsätzlich kann eine Zweckentfremdung genehmigt werden, wenn

• innerhalb Münchens als Ersatz mindestens gleichartiger Wohnraum neu geschaffen wird oder
• eine Ausgleichszahlung (Höhe abhängig von der Größe des Wohnraumes) geleistet wird.

Die Einnahmen aus den Ausgleichszahlungen kommen dem öffentlich gefördertem Wohnungsbau in München zugute.

Näheres unter :

https://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Sozialreferat/Wohnungsamt/Zweckentfremdung/Was-ist-e...