A PROPOSITO DEL NUOVO DECRETO LEGGE ...

[Marco376]

Riguardo al nuovo DL (Decreto Legge), al momento dà ancora àdito ad alcuni dubbi. Comunque proverò ad elencare entrambi i diversi punti di vista, e a precisare ciò che è già certo.
 
1) Il DL (Decreto Legge) dovrà essere entro 60 gg. convertito in L (Legge) dal Parlamento, con o senza Modifiche;
 
2) L'A.d.E. ha 90 gg. di tempo per chiarire gli aspetti pratici e tecnici della cosa;
 
3) Il testo riguarda tutti quei contratti stipulati a partire dal 01 giugno, a prescindere dalla data di decorrenza del contratto stesso;
 
4) Secondo alcuni (Pro.loca.tur, Eutekne, e altri siti internet) riguarderebbe esclusivamente le ''locazioni turistiche'' in senso stretto, e solo quelle con contratti scritti di locazione, inferiori ai 30 gg. In più riguarderebbe le ''sublocazioni'' a terzi di immobile non proprio. E altri contratti a titolo oneroso di comodatario ad uso gratuito, ecc. Questo perchè a loro avviso il termine ''locazioni turistiche'' prive di ''servizi'' e ''con servizi'' (fornitura di biancheria e pulizia) resterebbe all'interno delle vere e proprie ''locazioni turistiche'', quelle per intenderci che si basano su contratti scritti, sempre, per legge, anche se inferiori ai 30 gg.;
 
5) Secondo gli stessi soggetti, tali adempimenti riguarderebbero quelle ''agenzie immobiliari'' e quegli ''intermediari immobiliari'' con Sede in Italia e iscritti nel Registro delle Imprese, ma probabilmente anche i portali web del tipo Airbnb e BK, ma lasciano aperti dei dubbi;
 
6) Secondo altri (La Casa Che Avanza, e altri siti internet) riguarderebbe non soltanto le ''locazioni turistiche'' in senso stretto, ma anche le ''locazioni turistiche'' con ''servizi accessori o complementari'', e dunque in senso lato le ''CAV (Case per Vacanze)'' e i ''B&B (Bed and Breakfast)'' a patto che siano occasionali e cioè privi di partita iva o detti anche non imprenditoriali. Questo perchè non esisterebbero a loro avviso ''locazioni turistiche'' in senso stretto caratterizzate dalla fornitura di ''servizi accessori'' e dunque il legislatore non potrebbe che rivolgersi a B&B e CAV; e questo nonostante i loro redditi ''diversi'';
 
7) Secondo gli stessi soggetti, tali adempimenti riguarderebbero non solo quelle ''agenzie immobiliari'' e quegli ''intermediari immobiliari'' con Sede in Italia e iscritti nel Registro delle Imprese, ma probabilmente anche i portali web del tipo Airbnb e BK, sebbene alcuni dubbi restano sulla possibilità che questi ultimi possano rientrare in determinate definizioni viste sopra, anche a causa della loro sede estera;
 
😎 A prescindere da chi siano i soggetti interessati (solo ''locazioni'' e ''sublocazioni'' sotto i 30 gg., oppure anche ''b&b e cav non imprenditoriali'' e ogni altra attività ricettiva extralberghiera priva di partita iva, giacchè ''le imprese con partita iva'' sono chiaramente escluse dal provvedimento, così come anche quelle attività in cui i servizi accessori o complementari diventino prevalenti rispetto alla fornitura di ''alloggio''), è chiaro ciò che succederà a chi sia soggetto interessato, e cioè:
 
a) Quei portali che funzionano con i Contatti Diretti tra guests e hosts e che non impediscono di prenotare al di fuori del portale stesso, assieme a quei portali che non consentono di finalizzare le prenotazioni al di fuori del portale stesso ma che non maneggiano direttamente il denaro dei guests, saranno tenuti esclusivamente a COMUNICARE tempestivamente i dati di tutti i contratti (si vedrà poi se solo quelli ''scritti di locazione'' delle locazioni turistiche o se anche quelli ''verbali da albergo'' di b&b e cav senza partita iva e simili...), a patto che il portale sia a conoscenza di quanti e quali contratti siano stati conclusi ''all'interno'' del portale stesso;
 
b) Quei portali che funzionano con prenotazioni concluse solo esclusivamente all'interno del portale stesso e che in tutto o in parte maneggiano direttamente il denaro dei guests, saranno tenuti non soltanto all'adempimento visto sopra di ''comunicazione'' ma anche a fungere da ''SOSTITUTO D'IMPOSTA'', nel caso di opzione Cedolare Secca al 21% scelta dal contribuente trattenendo un 21% e girandolo a chi di dovere, mentre nel caso non si opti per la Cedolare Secca trattenendo una ritenuta d'acconto (secondo alcuni di aliquota variabile in base al proprio reddito, e in base ai normali Scaglioni Irpef, secondo altri, più probabilmente fatta comunque coincidere forfettariamente in modo fisso con un 21%, come nel caso della Cedolare Secca);
 
9) Innovativamente (nel senso di ''diversamente che in passato''), l'opzione Cedolare Secca potrebbe essere scelta anche dalle Sublocazioni a terzi di immobile non proprio, che fino ad ora producevano esclusivamente ''redditi diversi'' e non ''redditi fondiari o da fabbricato''. Secondo alcuni (La Casa Che Avanza, ecc.) innovativamente l'opzione Cedolare Secca potrà essere scelta d'ora innanzi anche dalle CAV e dai B&B non imprenditoriali, almeno limitatamente ai proventi di alcuni portali online, e nonostante i loro redditi ''diversi'';
 
10) In ogni caso sono errate tutte quelle interpretazioni secondo cui il provvedimento aumenterebbe le tasse, perchè è evidente che lo scopo è quello di far pagare tasse anche ad abusivi e irregolari e non di aumentarle a chi già le paga; infatti non è vero che si debba per forza scegliere la cedolare secca, si può tranquillamente continuare a non esercitare l'opzione, e a preferire l'Irpef come prima; per il resto si tratterà di una ritenuta d'acconto di cui poi il commercialista dovrà tenere conto nella determinazione di quanto far pagare al contribuente al momento della dichiarazione dei redditi e dunque dire che si paga due volte o il doppio non corrisponde a realtà, e non è escluso che si vada ''a credito''; così come non corrisponde a verità il fatto che d'ora in poi non si possano più scaricare le spese, innanzitutto perchè l'opzione cedolare secca al 21% non è obbligatoria, e poi perchè il resto dei propri proventi potranno continuare ad essere considerati come precedentemente. Si sa che la Cedolare Secca non deve necessariamente essere scelta ''per tutti'' i contratti, ma volendo anche solo per una parte, e volendo anche solo dunque per una porzione del proprio reddito.
 
I dettagli verranno chiariti in seguito a breve, ma, qualunque sia l'ipotesi corretta, personalmente vedo favorevolmente questa novità. Mi auguro che questa prima informativa a riguardo possa esservi utile, visto che c'era un utente che giorni fa chiedeva informazioni in merito.

[Giacomo37]

@Giacomo

Grazie per questi chiarimenti, resto e penso come me tantissime altre persone, di sapere alla fine cosa succederà. Sarebbe il massimo, poter aderire alla formula che consenta di optare per la cedolare secca lasciata alla fonte e quindi corrisposta direttamente da AirB&B. Se poi ci consentissero di scaricare anche le spese facilmente dimostrabili di: Condominio, Luce, Gas, Acqua, Lavanderia e Pulizia Finale, sarebbe una legge fatta davvero bene. Ovviamente, sulla possibilità di scaricarsi le spese, non ci faccio nessun affidamento.

Come al solito se andrà tutto bene, sarà una legge incompleta e piena di cose poco chiare. Ma almeno sarebbe un passo avanti. 

[Marco376]

@Giacomo37, grazie del tuo intervento.

Probabilmente sui vari portali che direttamente trattano il denaro del guest avverrà ciò che tu dici, e cioè potrà essere scelta come opzione la Cedolare Secca al 21% che verrebbe trattenuta all'origine (se parli da locazione turistica in senso stretto ciò è quasi certo, l'unico dubbio è a quali portali verrà applicata e se verrà estesa a ricomprendere anche b&b e cav privi di partita iva... stiamo a vedere, ormai manca poco).

Riguardo al secondo punto, temo invece che, a differenza di quanto sostenuto da qualche Associazione online, la norma non sia stata pensata al fine di accreditare nuovi diritti alle locazioni turistiche, ma al contrario semplicemente per contrastare la poca controllabilità degli 'affitti' online dei vari portali e per abbatterre il fenomeno del possibile abusivismo o irregolarità. Nel senso che fino a questo momento l'eventualità che, nonostante Paypal e nonostante i Bonifici, il contribuente non consegnasse i vari dati alla propria commercialista / al proprio commercialista era possibile. Invece trattenendo una percentuale fissa alla fonte si pensa di risolvere questo annoso problema, tutto qui. A patto che ci si riesca, perchè al momento la norma non è chiarissima e non è scritta al suo meglio.

Ho già scritto altrove della detraibilità dalle tasse di alcune spese nel caso delle ''locazioni turistiche'' e comunque non credo sia questo DL che modificherà nulla a tale proposito. Ribadisco dunque qui solo alcuni concetti già noti:

a) I ''redditi fondiari o da fabbricato'' (opzione Cedolare Secca) NON separano online le spese di pulizia e non le scaricano; nè separano online le spese delle ''utenze'', ma non è escluso che, dividendole sul contratto dal canone di locazione vero e proprio, possano non comunicarle al proprio commercialista, secondo una risposta dell'A.d.E. (tuttavia non di quelle ufficiali a veri interpelli);

b) I ''redditi diversi'' delle sublocazioni e di b&b e cav non imprenditoriali NON separano online le spese di pulizia ma possono scaricarle ugualmente in sede di dichiarazione dei redditi; non separano online neppure le utenze, ma possono scaricarle ugualmente (talora percentualmente se anche il proprietario risiede in casa) in sede di dichiarazione dei redditi;

c) I ''redditi da impresa'' fanno ciò che vogliono, soprattutto se intesi come Partita Iva Ordinaria;

d) I ''redditi da impresa'' di chi abbia optato per il regime Agevolato A Forfait, invece, non può considerare nessuna spesa aggiuntiva, in quanto forfettariamente è già stato stabilito per loro un 60% fisso di Spese contrapposto ad un Coefficiente di redditività del 40%.

Dovremmo cominciare a capire, a mio avviso, che un conto è ciò che i vari portali tecnicamente 'consentono' di fare, e un conto molto diverso ciò che ciascuna tipologia ricettiva, sulla base delle PROPRIE regole e leggi, 'può' o 'non può' fare. Nel senso che una determinata tipologia ricettiva NON DEVE utilizzare tutti gli espedienti che un portale gli mette a disposizione, ma solo quella PORZIONE DI STRUMENTI (del portale) che sono 'compatibili' con le proprie norme di settore. Mi rendo conto che è pretendere troppo, che ci si autolimiti, ma di fatto, pensandoci bene, non lo si farebbe per qualcun' altro, bensì per tutelare se stessi da possibili future contestazioni. Buon I maggio.

[Adolfo5]

@Marco376 abbiamo un gran bisogno di pareri pacati e ben informati e i tuoi mi sembrano esserlo.

è un interesse professionale? te lo chiedo perchè vedo che non hai annunci attivi a tuo nome.

Grato se vorrai soddisfare questo mia curiosità.

[Marco376]

@Adolfo5, è lo stesso interesse di tutti, cercare di fare in modo che sui Social (FB in primis, vari gruppi...) e nelle Associazioni (alcune presenti anche su FB...) e nelle Associazioni di categoria, e ove possibile anche sui vari portali, vengano veicolati quanto più possibile messaggi realistici e rispondenti allo stato delle cose e non i propri 'desiderata', perchè i messaggi che a volte passano risultano fuorvianti e forieri di problemi per chi ingenuamente li prende per buoni e li segue ma anche per chi non li prende per buoni, suo malgrado. Oggi ad esempio ho parlato con una vicina di casa, che sosteneva che d'ora innanzi Airbnb non sarà più conveniente perchè si dovrà cominciare a pagare il 21% di tasse che prima (cito le sue parole) ''non si doveva pagare su Airbnb''. Riguardo alla tua domanda, non è mio interesse ottenere prenotazioni qui nè fare iscrivere qualcuno ad una mia associazione qui nè prenotare un soggiorno qui. Restiamo sui contenuti e cerchiamo di capire come stanno le cose, con l'apporto libero e aperto di tutti. Ognuno poi ne farà l'uso che ritiene più fruttifero per sè. : )  

[Adolfo5]

@Marco376 proprio perchè la "confusione" è grande sotto il cielo, mi avrebbe fatto piacere sapere qualcosa di più, comunque sia, confermo il mio apprezzamento per i contenuti.

saluti.

[Marco376]

@Adolfo5, molti iscritti alla Community sono privi di Annuncio attivo, alcuni in quanto ''guests'' e altri in quanto ''ex hosts'' o ''hosts di altri portali'', e altri ancora in quanto nè ''guests'' nè ''hosts''. Io personalmente nella mia vita mi trovo sia a viaggiare sia ad ospitare sia ad interessarmi di consulenze normative e fiscali (al momento gratuite). Ciao ; )

[Giampiero6]

Ciao Marco. L'aspetto che io non ho chiaro o perlomeno dalle mie informazioni (forse errate) trovo sbagliato e poco trasparente è che l'host debba pagare il 21% sul canone lordo pagato dal cliente e non su quanto effettivamente percepisce. La commissione pagata al portale web (airbnb in questo caso) è un costo certificato dallo stesso portale quindi non trovo corretto applicare la cedolare secca su un importo che è chiaramente un costo. Di piu, mi risulta che su questa commissione lo stesso portale paghera sopra le tasse in quanto reddito. Se cosi fosse ci sarebbe una doppia imposizione da parte dello stato.... e ovviamente nel canone applicato ci sono ben altre spese (condominio, acqua, luce, gas, pulizie, noleggio biancheria, costi di riparazione 😞 se almeno su quelle documentate fosse possibile una detrazione pro quota, vedrei il tutto piu corretto. 

[Luigi18]

Quella della cedolare secca è ormai una pratica consolidata per gli affitti. Credo sia stata introdotta proprio per evitare la contabilità che il calcolo delle spese sostenute comporta. Mi sembra che ciscuno possa fare da sé i conti sull'interesse ad applicarla in sostituzione della denuncia del reddito relativo, dal quale potrebbe eventualmente dedrarre le spese sostenute.

[Roberto143]

@Giampiero6 @Luigi18

Un privato che ottiene redditi da affitto deve dichiarare l'ammontare dell'affitto, nella misura del 95% se opta per l'aliquota IRPEF ordinaria (quindi basata sull'ammontare del reddito imponibile, a cui il reddito da affitto partecipa alla formazione), o nella misura del 100% se decide di optare per la cedolare secca al 21% (in questo caso il reddito da affitto non concorre alla formazione del reddito imponibile).

Questo 5% in meno, viene concesso quale forfait spese, che non sono detraibili (se si é un privato) in quanto la dichiarazione dei redditi non é un esercizio contabile di costi e ricavi come un bilancio aziendale.

Il privato infatti può detrarre solo alcune specifiche voci (deduzioni, se detratte dal reddito prima del calcolo dell'imposta, detrazioni se detratte dall'imposta calcolata). Queste detrazioni e deduzioni sono ben precise, e sono quelle delle spese mediche, interessi su mtuo abitazione principale, spese veterinarie, spese scolastiche, ristrutturazioni edilizie, recupero energetico ecc.

La commissione di Airbnb, come quella di un qualunque agente immobiliare che intermedia l'affitto, é un costo non detraibile.

Il fatto che Airbnb effettui il pagamento dell'incasso, detraendovi la propria commissione non deve confondere: si tratta di due scritture contabili ben differenti, (Booking ad esempio addebita in un secondo momento): uno é l'accredito dell'affitto, che quindi va dichiarato per intero, l'altra é l'addebito delle commissioni.

[Roberto143]

@Adolfo5

Anche io non ho annunci attivi!

Perchè a me non lo hai chiesto?  😞

Forse non do pareri pacati? 😄

[Adolfo5]

@Roberto143 perché quando sono arrivato tu eri già qui come membro "anziano" , autorevole e rispettato di questa community! (ho sempre avuto la curiosità di sapere qualcosa del tuo alias (Marta), ma me la sono tenuta) :)))

A parte le batture era una domanda fatta così, senza malizia, mi fa sempre piacere avere qualche dettaglio in più, aiuta a capire.

[Roberto143]

@Adolfo5

Non so quale aggettivo sia più azzeccato, tra autorevole, rispettato e "anziano"!!! 🙂

Comunque Marta è mia moglie, ed è lei la titolare della LT.

Quindi ho iniziato a rispondere dal suo account... ma le notifiche arrivavano sempre sulla sua mail, e all'inizio non era un grande problema... poi con l'aumentare della partecipazione, e anche per non dover rispondere alle continue battutine sull'avatar, ho pensato che rendermi "autonomo" fosse la cosa migliore... 😉

[Adolfo5]

@Roberto143 nel senso di anzianità di partecipante alla community, of course ... la storia di Marta, comunque, l'avevo già "scoperta" 😉 :)))

[Rita282]

@Marco0

buongiorno, vedo che questi post sono del 2017, sapete se ci sono novità per quanto riguarda la ritenuta d’acconto? Io ho fatto un’interrrogazione direttamente ad Airbnb ma la risposta, incerta, è stata che adesso anche Airbnb si adeguerà, ma senza date precise né modalità certe... voi come vi comportate? Dichiarate i compensi o aspettate che Airbnb provveda?

saró grata a chiunque saprà rispondere, guardate che non è un aspetto da sottovalutare e non capisco come Airbnb non abbia ancora provveduto visto che c’è un obbligo di legge...

grazie

rita