Burocrazia Sardegna

Risolto!
Patrizio31
Level 2
Uta, Italy

Burocrazia Sardegna

Buongiorno a tutti e a tutte.
La mia situazione è la seguente:
Avrò la gestione online di 3 appartamenti situati tutti e 3 all'interno di una villa, naturalmente separati tra loro.
I proprietari, come me, non se la cavano così bene con la burocrazia, ma è compito loro.
Qualcuno sarebbe così gentile da dirmi (possibilmente passo passo) quali sono le cose da fare per essere a norma di legge?
Vi ringrazio in anticipo!

1 Risposta Migliore
IsabellaEValerio0
Level 10
Cuneo, Italy

Ciao @Patrizio31 ,

Ciò che segue vale se stiamo parlando di locazione turistica:

 

 

🔶🔶LA LOCAZIONE TURISTICA SECONDO LA SARDEGNA 🔶🔶

 

🟢 DENOMINAZIONE : 

Locazione occasionale a fini ricettivi ( locazione turistica occasionale ).

 

🟢 DEFINIZIONE:

Alloggi privati locati in regime di locazione turistica o locazione breve ai sensi del D.L.50/2017 e del Codice Civile.

                               

🟢 LEGGI REGIONALI DI RIFERIMENTO :

  - LR 23/2018 

  - LR 16/2017 

   

🟢 PER INIZIARE:

È richiesta la presentazione - allo sportello SUAPE del Comune territorialmente competente - della comunicazione preventiva di locazione occasionale a fini ricettivi, con l'indicazione del periodo di disponibilità, utilizzando il modulo scaricabile dal sito regionale o dai siti comunali.

 

Con il numero di protocollo acquisito dal SUAPE, va presentata in regione ( allegando copia del documento d'identità) la “Dichiarazione per l’attribuzione dello IUN e delle credenziali di accesso a ROSS 1000 per alloggi privati” ( modulo scaricabile dal sito regionale)- in cui il proprietario o il locatario/sublocatario/comodatario (la Sardegna non mette paletti di titolarità) dichiara di aver presentato la comunicazione al Comune - all’Azienda Regionale che attribuirà lo IUN.

 

L'assessorato regionale del turismo rilascerà il codice IUN - in seguito all'avvenuta iscrizione al registro regionale delle strutture ricettive extralberghiere - e le credenziali di accesso a ROSS 1000 per la comunicazione obbligatoria del movimento degli ospiti a fini statistici. 

 

Espletati questi adempimenti, si potranno richiedere alla questura competente i codici di accesso Alloggiati web, per registrare gli inquilini ai sensi dell'art. 109 del TULPS.

Dove istituita, occorrerà riscuotere e trasmettere l'imposta di soggiorno, secondo le modalità previste dal comune.

 

🟢 CODICE REGIONALE:

IUN ( identificativo univoco numerico).

Il codice IUN deve essere esposto in ogni strumento di comunicazione e di commercializzazione on line ( per le forme pubblicitarie che non avvengono on line, l'esposizione dello IUN non è obbligatoria, ma opportuna e raccomandata).

 

La legge regionale 16/2017 ( art 16, c 8 ) ha istituito il registro regionale delle strutture ricettive extra-alberghiere, distinto per tipologia, tenuto dall'Assessorato regionale del turismo, che attribuisce l'Identificativo univoco numerico (IUN) per singola struttura. 

La legge regionale 23/2018 ha introdotto nella LR 16/2017 l'art. 21 bis - relativo agli adempimenti per le locazioni occasionali ai fini ricettivi - e ha stabilito che lo IUN , già previsto per le strutture ricettive extra alberghiere, venisse assegnato anche alle locazioni occasionali a fini ricettivi.

 

🟢 COMUNICAZIONE FLUSSI TURISTICI AI FINI ISTAT : avviene attraverso il gestionale Ross 1000 che dal 03/04/23 ha sostituito il sistema precedentemente in uso, denominato SIRED.

 

🟢 SOSPENSIONE - CESSAZIONE:

Non ho trovato alcun riferimento alla sospensione.

Per la cessazione a livello regionale non sono stati predisposti moduli appositi, cosa che invece è stata fatta da alcuni comuni.

Nei comuni dove non è stata predisposta apposita modulistica, occorrerà comunicare via PEC all’Ufficio Turismo del comune e alla Regione, la volontà di cessare la locazione occasionale ai fini ricettivi.

 

🟢 LE CAV IN SARDEGNA (breve cenno ) :

 

La Sardegna prevede per le CAV la sola forma imprenditoriale.

Le descrive come strutture ricettive composte da unità abitative ubicate nello stesso comune o in comuni limitrofi delle quali il gestore abbia la disponibilità organizzata e non occasionale. 

Tali unità abitative, in numero non inferiore a TRE, sono arredate e dotate di servizi igienici e cucina autonoma, gestite unitariamente in forma imprenditoriale per l'affitto a turisti, assicurando ALMENO i servizi di accoglienza e recapito del cliente, pulizia dei locali a ogni cambio cliente.

 

🟢 ALTRI ASPETTI DA CONSIDERARE.

Gestione imprenditoriale della locazione.

Due circolari (la Nr 1 del 10/03/2021"Individuazione della tipologia CAV e differenze con attività similari svolte da persone giuridiche" e la 7446 del 22/06/2018 "Locazione turistica di immobili privati. Chiarimenti") distinguono la locazione svolta da persona fisica, dalla locazione svolta da persona giuridica.

Gli aspetti relativi alla gestione imprenditoriale vengono affrontati principalmente in riferimento alla CAV, nel caso in cui il locatore persona giuridica disponga in modo organizzato e non occasionale di un numero di immobili inferiore a tre.

In assenza del requisito dei tre immobili previsto dalla legge, la persona giuridica non può operare come impresa ricettiva, ma può svolgere soltanto locazione, senza la fornitura di servizi non direttamente inerenti al godimento dell’immobile ( servizi complementari che invece sono consentiti alle CAV).

 

La locazione viene considerata in relazione allo status giuridico del locatore :

 🔹PERSONA FISICA: 

 Si richiama la disciplina fiscale delle locazioni brevi del DL 50/17 e la relativa circolare 24/ E 2017 precisando che, in attesa del regolamento che definisca i criteri di imprenditorialità, non operano limiti il numero di immobili (ai tempi della circolare non era ancora stato stabilito il limite dei 4 immobili, in vigore oggi ) o il numero di contratti; l'accertamento dell'esercizio dell'attività di impresa è comunque sempre possibile, se vi è organizzazione.

In presenza di servizi non inerenti alla locazione, l'attività diventa attività ricettiva di impresa e, se esercitata senza aver seguito la procedura prevista, si configura come abusiva.

Si ribadisce che 

le locazioni turistiche "non costituiscono attività ricettiva, non sono soggette alla disciplina vigente per le attività ricettive non integrano l'esercizio abusivo di attività ricettiva".

 

 🔹PERSONE GIURIDICHE

Si distingue la locazione di immobili dall'attività ricettiva; l'elemento discriminante è la presenza o meno di servizi ( nella locazione sono ammessi soltanto quelli inerenti alla locazione).

La linea di demarcazione tra locazione imprenditoriale e attività ricettive viene demandata alla normativa regionale : in Sardegna, qualora gli immobili di cui si ha la disponibilità organizzata e non occasionale sono tre, ricorrendo le condizioni previste dalla norma regionale, le imprese sono obbligatoriamente CAV (indipendentemente dai servizi offerti).

 

Contratto di locazione: 

La circolare del 2018 prende posizione sull'obbligo di contratto scritto, richiamando la L 431/1998 e ritenendolo 

"uno degli aspetti determinanti per distinguere la locazione breve (non in forma dí impresa), dalla prestazione di alloggio (obbligatoria la forma di impresa) per la quale non è richiesta la forma scritta".

  

🟢 CONSIDERAZIONI :

La Sardegna ha normato gli adempimenti amministrativi a carico delle locazioni brevi e delle locazioni turistiche, senza entrare in sfere che non gli competono ( almeno per quanto riguarda la locazione non imprenditoriale) : non ci sono interferenze sulla residenza del locatore o sulla locazione parziale e l'apertura delle pratiche può essere fatta da chiunque ne abbia diritto.

La regione ribadisce che " gli aspetti turistici (leggi amministrative) delle locazioni ricadono nella competenza residuale delle regioni, mentre la regolamentazione dell’attività negoziale fra le parti e dei suoi effetti, ricade nella competenza statale in materia di ordinamento civile".

Il confine con la CAV sembra ben delineato, sul sito regionale, nella sezione CAV si precisa: " da non confondersi con le locazioni turistiche o locazioni brevi ".

 

La cosa che però non comprendo è la scelta della denominazione " locazione occasionale ai fini ricettivi".

Probabilmente con l'accostamento stonato - "locazione - fini ricettivi" - si vuole intendere che sono d'interesse regionale non soltanto le locazioni per finalità esclusivamente turistica ( brevi o lunghe ), ma anche le locazioni brevi di natura transitoria, aspetto che emerge anche dalla definizione presente sul sito regionale ( alloggi privati locati in regime di locazione turistica o locazione breve ).

Ma perché " occasionale"?

Nella stessa circolare del 2018 viene scritto che "una persona fisica può affittare anche enne immobili ciascuno con enne contratti di locazione breve all'anno, che sommino l'intero anno solare, senza che ciò determini, automaticamente, l'assorbimento della locazione nell'alveo dell'attività di impresa". 

Perché allora mettere nel nome la parola "occasionale " che richiama il tipico elemento distintivo delle attività commerciali svolte non abitualmente?

 

Screenshot_2023-06-05-23-56-52-13_f598e1360c96b5a5aa16536c303cff92.jpg

Gruppo facebook Locazione Turistica o breve

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12 Risposte 12
Ezia0
Level 10
San Terenzo, Italy

@Patrizio31  ciao . Ogni regione penso abbia le sue regole. Comunque io sono in provincia della Spezia. Ho portato foto dell'appartamento e dati catastali in un ufficio predisposto della Regione. Compilato moduli per appartamento ammobiliato uso turistico. Quando la pratica è  stata accettata l'ho portata nel Comune dove ha sede l'appartamento . Poi alla questura ho richiesti lo credenziali per registrare gli ospiti. La regione poi mi ha dato il codice citra che deve sempre comparire negli annunci e pubblicità.  Trimestralmente pago la tassa di soggiorno al Comune. Tutto qua saluti e buon lavoro Ezia0 

Walter
Community Manager
Community Manager

Ciao @Patrizio31 Benvenuto nella community ed in bocca al lupo per la tua nuova attività!

 

Hai già usato la funzione "Cerca nella community" nella parte alta della pagina?

 

Se inserisci parole chiave come "Sardegna" hai un rapido accesso alle principali discussioni sul tema.

 

Sentiti poi libero di taggare nel tuo messaggio gli Host ai quali vorresti fare domande più specifiche.

 

Ho trovato, per esempio un incredibile intervento di @Emily352 qui: https://community.withairbnb.com/t5/Supporto/SARDEGNA-Come-mettersi-in-regola/m-p/612684#M47298 spero sia ancora attuale.

 

Buona navigazione!

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Per favore segui le linee guida della community

IsabellaEValerio0
Level 10
Cuneo, Italy

Ciao @Patrizio31 ,

Ciò che segue vale se stiamo parlando di locazione turistica:

 

 

🔶🔶LA LOCAZIONE TURISTICA SECONDO LA SARDEGNA 🔶🔶

 

🟢 DENOMINAZIONE : 

Locazione occasionale a fini ricettivi ( locazione turistica occasionale ).

 

🟢 DEFINIZIONE:

Alloggi privati locati in regime di locazione turistica o locazione breve ai sensi del D.L.50/2017 e del Codice Civile.

                               

🟢 LEGGI REGIONALI DI RIFERIMENTO :

  - LR 23/2018 

  - LR 16/2017 

   

🟢 PER INIZIARE:

È richiesta la presentazione - allo sportello SUAPE del Comune territorialmente competente - della comunicazione preventiva di locazione occasionale a fini ricettivi, con l'indicazione del periodo di disponibilità, utilizzando il modulo scaricabile dal sito regionale o dai siti comunali.

 

Con il numero di protocollo acquisito dal SUAPE, va presentata in regione ( allegando copia del documento d'identità) la “Dichiarazione per l’attribuzione dello IUN e delle credenziali di accesso a ROSS 1000 per alloggi privati” ( modulo scaricabile dal sito regionale)- in cui il proprietario o il locatario/sublocatario/comodatario (la Sardegna non mette paletti di titolarità) dichiara di aver presentato la comunicazione al Comune - all’Azienda Regionale che attribuirà lo IUN.

 

L'assessorato regionale del turismo rilascerà il codice IUN - in seguito all'avvenuta iscrizione al registro regionale delle strutture ricettive extralberghiere - e le credenziali di accesso a ROSS 1000 per la comunicazione obbligatoria del movimento degli ospiti a fini statistici. 

 

Espletati questi adempimenti, si potranno richiedere alla questura competente i codici di accesso Alloggiati web, per registrare gli inquilini ai sensi dell'art. 109 del TULPS.

Dove istituita, occorrerà riscuotere e trasmettere l'imposta di soggiorno, secondo le modalità previste dal comune.

 

🟢 CODICE REGIONALE:

IUN ( identificativo univoco numerico).

Il codice IUN deve essere esposto in ogni strumento di comunicazione e di commercializzazione on line ( per le forme pubblicitarie che non avvengono on line, l'esposizione dello IUN non è obbligatoria, ma opportuna e raccomandata).

 

La legge regionale 16/2017 ( art 16, c 8 ) ha istituito il registro regionale delle strutture ricettive extra-alberghiere, distinto per tipologia, tenuto dall'Assessorato regionale del turismo, che attribuisce l'Identificativo univoco numerico (IUN) per singola struttura. 

La legge regionale 23/2018 ha introdotto nella LR 16/2017 l'art. 21 bis - relativo agli adempimenti per le locazioni occasionali ai fini ricettivi - e ha stabilito che lo IUN , già previsto per le strutture ricettive extra alberghiere, venisse assegnato anche alle locazioni occasionali a fini ricettivi.

 

🟢 COMUNICAZIONE FLUSSI TURISTICI AI FINI ISTAT : avviene attraverso il gestionale Ross 1000 che dal 03/04/23 ha sostituito il sistema precedentemente in uso, denominato SIRED.

 

🟢 SOSPENSIONE - CESSAZIONE:

Non ho trovato alcun riferimento alla sospensione.

Per la cessazione a livello regionale non sono stati predisposti moduli appositi, cosa che invece è stata fatta da alcuni comuni.

Nei comuni dove non è stata predisposta apposita modulistica, occorrerà comunicare via PEC all’Ufficio Turismo del comune e alla Regione, la volontà di cessare la locazione occasionale ai fini ricettivi.

 

🟢 LE CAV IN SARDEGNA (breve cenno ) :

 

La Sardegna prevede per le CAV la sola forma imprenditoriale.

Le descrive come strutture ricettive composte da unità abitative ubicate nello stesso comune o in comuni limitrofi delle quali il gestore abbia la disponibilità organizzata e non occasionale. 

Tali unità abitative, in numero non inferiore a TRE, sono arredate e dotate di servizi igienici e cucina autonoma, gestite unitariamente in forma imprenditoriale per l'affitto a turisti, assicurando ALMENO i servizi di accoglienza e recapito del cliente, pulizia dei locali a ogni cambio cliente.

 

🟢 ALTRI ASPETTI DA CONSIDERARE.

Gestione imprenditoriale della locazione.

Due circolari (la Nr 1 del 10/03/2021"Individuazione della tipologia CAV e differenze con attività similari svolte da persone giuridiche" e la 7446 del 22/06/2018 "Locazione turistica di immobili privati. Chiarimenti") distinguono la locazione svolta da persona fisica, dalla locazione svolta da persona giuridica.

Gli aspetti relativi alla gestione imprenditoriale vengono affrontati principalmente in riferimento alla CAV, nel caso in cui il locatore persona giuridica disponga in modo organizzato e non occasionale di un numero di immobili inferiore a tre.

In assenza del requisito dei tre immobili previsto dalla legge, la persona giuridica non può operare come impresa ricettiva, ma può svolgere soltanto locazione, senza la fornitura di servizi non direttamente inerenti al godimento dell’immobile ( servizi complementari che invece sono consentiti alle CAV).

 

La locazione viene considerata in relazione allo status giuridico del locatore :

 🔹PERSONA FISICA: 

 Si richiama la disciplina fiscale delle locazioni brevi del DL 50/17 e la relativa circolare 24/ E 2017 precisando che, in attesa del regolamento che definisca i criteri di imprenditorialità, non operano limiti il numero di immobili (ai tempi della circolare non era ancora stato stabilito il limite dei 4 immobili, in vigore oggi ) o il numero di contratti; l'accertamento dell'esercizio dell'attività di impresa è comunque sempre possibile, se vi è organizzazione.

In presenza di servizi non inerenti alla locazione, l'attività diventa attività ricettiva di impresa e, se esercitata senza aver seguito la procedura prevista, si configura come abusiva.

Si ribadisce che 

le locazioni turistiche "non costituiscono attività ricettiva, non sono soggette alla disciplina vigente per le attività ricettive non integrano l'esercizio abusivo di attività ricettiva".

 

 🔹PERSONE GIURIDICHE

Si distingue la locazione di immobili dall'attività ricettiva; l'elemento discriminante è la presenza o meno di servizi ( nella locazione sono ammessi soltanto quelli inerenti alla locazione).

La linea di demarcazione tra locazione imprenditoriale e attività ricettive viene demandata alla normativa regionale : in Sardegna, qualora gli immobili di cui si ha la disponibilità organizzata e non occasionale sono tre, ricorrendo le condizioni previste dalla norma regionale, le imprese sono obbligatoriamente CAV (indipendentemente dai servizi offerti).

 

Contratto di locazione: 

La circolare del 2018 prende posizione sull'obbligo di contratto scritto, richiamando la L 431/1998 e ritenendolo 

"uno degli aspetti determinanti per distinguere la locazione breve (non in forma dí impresa), dalla prestazione di alloggio (obbligatoria la forma di impresa) per la quale non è richiesta la forma scritta".

  

🟢 CONSIDERAZIONI :

La Sardegna ha normato gli adempimenti amministrativi a carico delle locazioni brevi e delle locazioni turistiche, senza entrare in sfere che non gli competono ( almeno per quanto riguarda la locazione non imprenditoriale) : non ci sono interferenze sulla residenza del locatore o sulla locazione parziale e l'apertura delle pratiche può essere fatta da chiunque ne abbia diritto.

La regione ribadisce che " gli aspetti turistici (leggi amministrative) delle locazioni ricadono nella competenza residuale delle regioni, mentre la regolamentazione dell’attività negoziale fra le parti e dei suoi effetti, ricade nella competenza statale in materia di ordinamento civile".

Il confine con la CAV sembra ben delineato, sul sito regionale, nella sezione CAV si precisa: " da non confondersi con le locazioni turistiche o locazioni brevi ".

 

La cosa che però non comprendo è la scelta della denominazione " locazione occasionale ai fini ricettivi".

Probabilmente con l'accostamento stonato - "locazione - fini ricettivi" - si vuole intendere che sono d'interesse regionale non soltanto le locazioni per finalità esclusivamente turistica ( brevi o lunghe ), ma anche le locazioni brevi di natura transitoria, aspetto che emerge anche dalla definizione presente sul sito regionale ( alloggi privati locati in regime di locazione turistica o locazione breve ).

Ma perché " occasionale"?

Nella stessa circolare del 2018 viene scritto che "una persona fisica può affittare anche enne immobili ciascuno con enne contratti di locazione breve all'anno, che sommino l'intero anno solare, senza che ciò determini, automaticamente, l'assorbimento della locazione nell'alveo dell'attività di impresa". 

Perché allora mettere nel nome la parola "occasionale " che richiama il tipico elemento distintivo delle attività commerciali svolte non abitualmente?

 

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Gruppo facebook Locazione Turistica o breve

Grazie, molto ma molto esaustiva
Ma mi chiedevo, posso iniziare con la CAV in ritenuta d'acconto per poi aprirmi il prima possibile la P. Iva?

@Patrizio31 ,

In Sardegna le CAV ( a differenza delle locazioni turistiche) sono soltanto imprenditoriali.

Il mio commento precedente si riferisce principalmente alla locazione turistica ( le CAV sono soltanto accennate ).

Ma tu vorresti affittare gli appartamenti oppure aprire una struttura ricettiva extralberghiera denominata CAV?

 

Gruppo facebook Locazione Turistica o breve

Io gestirò l'annuncio e basta, ma il proprietario non ha mai fatto nulla burocraticamente
E per non ritrovarmi nella sua stessa situazione cerco di informarmi il prima possibile
Gli appartamenti sono all'interno di un a villa, dove 3 locali saranno destinati agli affitti brevi, il restante è abitato dal proprietario

@Patrizio31 ,

 

Per fare locazione breve, chi vanta diritti reali sugli immobili ( tu o il proprietario a seconda di come vi accorderete ) dovrà seguire la procedura che ho descritto nella sezione " per iniziare" nel mio primo commento.

 

Lì è descritto tutto dettagliatamente.

 

 

 

È opportuno che l'annuncio sia intestato alla persona che vantando diritti reali sull'immobile, è intestatario delle pratiche burocratiche, percepisce i compensi e dichiarerà i redditi.

 

 

 

Se tu ti occuperai esclusivamente della parte on line, senza aver stipulato col proprietario un contratto di locazione che prevede la sublocazione,  l'annuncio dovrà essere intestato al proprietario, così come le pratiche burocratiche.

 

 

 

PS : avrai notato che quando ti scrivo ti arriva una notifica. Questo avviene perché davanti al tuo nome metto la chiocciola, se lo farai anche tu riceverò anch'io la stessa notifica e non mi perderò la tua eventuale risposta 🙃

 

 

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@IsabellaEValerio0 
grazie, si ho notato e credevo che anche senza notifica ti arrivassero le notifiche...
Ti ringrazio per il tuo tempo
Volevo farti un'ultima domanda...
Ho cercato le leggi per informarmi, perché comunque ci finirò io in questa situazione prima o poi, e la legge sul turismo della regione Sardegna è la Legge 16/2017. La mia domanda è: che tu sappia, è valida tutt'oggi o è stata aggiornata? Perché su internet ho trovato questa e basta


PS: Ti ringrazio ancora per il tuo tempo, siete preziosi!

@Patrizio31 ,

perfetto, questa volta la notifica mi è arrivata 😎! Grazie.

 

Si, la legge 16/2017 è ancora in vigore, ma è stata  la  legge  23/2018 ad aver introdotto nella LR 16/2017 l'art. 21 bis - relativo agli adempimenti per le locazioni occasionali ai fini ricettivi.

Sul sito regionale con un po' di pazienza troverai tutti i riferimenti, ma nel commento " la locazione turistica secondo la Sardegna", al di là delle mie considerazioni e divagazioni, ho comunque riassunto tutti gli step aggiornati.

 

Ti lascio qualche link :

https://www.google.com/url?sa=t&source=web&rct=j&url=https%3A%2F%2Fsus.regione.sardegna.it%2Fsus%2Fs...

 

https://www.google.com/url?sa=t&source=web&rct=j&url=https%3A%2F%2Fsus.regione.sardegna.it%2Fsus%2Fs...

 

http://www.regione.sardegna.it/j/v/2644?s=1&v=9&c=390&c1=1285&id=72135

 

https://buras.regione.sardegna.it/custom/frontend/viewInsertion.xhtml?insertionId=37a6040e-9b47-4864...

 

https://www.google.com/url?sa=t&source=web&rct=j&url=http%3A%2F%2Foperatori.sardegnaturismo.it%2Fit%...

 

Buono studio 🙂!

 

 

 

 

Gruppo facebook Locazione Turistica o breve

@IsabellaEValerio0 
Sei un angelo, grazie mille....
Dovresti essere livello 11 guarda
Alla prossima (mia) incomprensione!

Figurati @Patrizio31 🙂!

Gruppo facebook Locazione Turistica o breve

@Patrizio31 @IsabellaEValerio0 , le informazioni di Valerio sono sempre perfette, accurate e dettagliate.

Per le locazioni turistiche la Sardegna, per mia esperienza personale accetta solo due immobili. Ecco quanto mi è stato comunicato LA LEGGE REGIONALE PREVEDE CHE CON TRE IMMOBILI SI DEFINISCE LA TIPOLOGIA DI CASA VACANZE E QUINDI ATTIVITA' IMPRENDITORIALE CON PARTITA IVA
QUINDI IL TERZO IMMOBILE NON PUO' ESSERE REGISTRATO COME IMMOBILE IN LOCAZIONE TURISTICA.

Questo per informazione.

 

 

 

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