Importante webinar su self-check-in e sentenza del Consiglio di Stato sulle norme amministrative comunali e regionali

[Cristiana19]

Cari Tutti,

ieri c'è stato un interessante webinar organizzato dalla mia associazione di categoria ABBAV (Veneto e Venezia) con insigni esperti partecipanti.

Si è parlato di tanti temi: questioni fiscali, aggiornamenti sulle limitazioni del previsto nuovo regolamento civico, considerazioni varie e diverse estremamente interessanti per tutti gli uditori/Soci.

Non smetterò mai di consigliare, a coloro che intendono procedere nella locazione turistica privata, di associarsi alle proprie Associazioni sul territorio. Anche per avere consigli tecnici e trovare validi professionisti che conoscono la questione alla perfezione.

A quelli che procedono nell'ignorare le leggi italiane, non riesco più a consigliarlo, tanto se ne infischiano.

Due argomenti sono emersi, di scottante attualità: il self-check-in se fosse permesso e in quali casi e una analisi sulla nota recente sentenza del Consiglio di Stato che ributta la palla al centro delle leggi nazionali sulla proprietà privata, condannando gli abusi dei Comuni o delle Regioni che tendono a limitarla quando non vi siano i presupposti per farlo.

Self-check-in

Con buona pace di tutti coloro che cercano infinite scappatoie e giustificano in tutti i modi il fatto che non intendono accogliere gli ospiti di persona per il controllo fisico degli stessi attraverso i loro documenti d'identità, non c'è alcun dubbio sulle norme espresse da sempre e ribadite recentemente.

Il self-check-in è proibito. Punto.

E' possibile che ci sarà un approfondimento del tema e forse anche qualche novità in proposito, che si attendeva per Pasqua poi rimandata - forse non è il momento giusto per allargare certe maglie, chissà...-, perché effettivamente gli strumenti tecnici (che però dovrebbero essere talmente sofisticati e costosi che davvero non si capisce come potrebbero essere in possesso di semplici operatori privati) potrebbero consentire qualche deroga, ma non oggi, non ora.

Il senso del check-in in presenza è che si raffronti chi arriva al nostro alloggio con il documento di identità che presenta.

Non ci sono elucubrazioni mentali da opporre, non si può invocare la presunta assurdità della norma a fronte del progresso tecnologico (le telecamere fanno lo stesso "lavoro", ecc.), non si può obiettare che, girato l'angolo chiunque potrebbe arrivare di nascosto e non essere registrato, non si può opporre che il turista è arrivato di notte e non si è potuto effettuarne il riconoscimento che si farà quindi il giorno seguente...

Risposta, chiara, limpida e inequivocabile: se sei un privato locatore accogli soltanto quando puoi farlo e lo stabilisci tu!, nelle ore libere dal lavoro, dai tuoi impegni, e se non puoi farlo tu, lo fai fare a una persona di fiducia.

Non c'è altro da dire.

Pertanto il self-check-in in qualsiasi forma è illegale.

E per coloro che dicono: l'ospite ha già inviato i documenti prima di arrivare (sempre se lo abbia fatto spontaneamente, perché se la richiesta parte dall'host è illegittima; può capitare: alcuni, trasmettono i propri documenti in anticipo...), perché dovrei fare un secondo controllo?

Perché il senso del check-in in presenza è che dovrai verificare direttamente/visivamente i dati che hai già ricevuto con la faccia delle persone che hai di fronte e che stanno per entrare in casa tua. 

E se i documenti sono falsi, che riconoscimento sarà mai? Non è affar tuo, host, questo non sarà mai un tuo addebito.

Domanda di alcuni che evidentemente operano ancora, malgrado tutto, con self-check-in: ma come potremmo essere sanzionati se in difetto? Risposta: vigili urbani, polizia municipale si appostano fuori dalle abitazioni con locazioni turistiche private (e qui casca l'asino: Airbnb non permettere annunci senza CIN!) e chiedono ai turisti come sono stati accolti. Molto pacifico. A Venezia le sanzioni stanno fioccando e sono salatissime. Il Comune è assai felice di ingrassarsi e nel contempo dichiarare agli elettori che ci sono tanti fuori legge fra i locatori turistici privati...

Attenzione: il self-check-in è proibito, ma non lo sono i tastierini esterni o le cassette dove si possono trovare le chiavi degli appartamenti.

Questi sono strumenti già utilizzati anche prima del fenomeno delle locazioni turistiche private per agevolare la vita dei residenti o degli ospiti dei residenti (compresi i turisti!).

Il problema è che la loro ridicola, ingombrante e caotica diffusione ha scatenato secondo me giuste proteste, anche se la loro rimozione forzata da parte delle forze dell'ordine è immotivata e illegale.

A me pure, però, non piacerebbe avere appese al cancello di casa mia decine di cassettine con all'interno le chiavi del cancello stesso e/o di un appartamento dentro il mio condominio. Fra l'altro su superfici non esclusive ma comuni (quindi bisognerebbe avere il permesso dei condòmini, almeno).

Non si può passare da uno strumento legittimo di organizzazione/condotta personale (quindi piuttosto raro) a uno stuolo di orribili aggeggi che tappezzano ogni angolo del condominio o del suo ingresso...

Tastierini e cassettine sono diventati inevitabilmente il simbolo dell'accoglimento turistico illegale, non cerchiamo di prenderci in giro.

Airbnb, perché permetti ancora comportamenti illegali? Perché permetti anzi incentivi il self-check-in? Perché permetti agli annunci sprovvisti di CIN di stare su questo sito?

La sentenza del Consiglio di Stato, analizzata dal nostro valente Avvocato Giuliano Marchi, strenuo difensore del diritto e, a cascata, dei nostri diritti.

La sentenza è in effetti rivoluzionaria, e non perché "ribalta" le norme, ma perché le "riallinea".

Aldilà del singolo caso di Sirmione (Lombardia) apre la discussione (purtroppo per ora solo la discussione cui però i Comuni affamati di limitare pesantemente le locazioni turistiche private dovranno sottostare, altrimenti fioccheranno i ricorsi) sulla legittimità delle normative civiche che non seguono il principio del CC che detta la linea di comportamento.

Si parla di locazione turistica non imprenditoriale, naturalmente.

In sostanza, la questione di fondo è (spero di esprimermi comprensibilmente): i provvedimenti amministrativi (quali quelli comunali, provinciali e regionali) devono seguire il principio di tipicità e legalità legato alla legislazione nazionale (del CC).

Il principio di tipicità degli atti e dei provvedimenti amministrativi comporta che l'autorità amministrativa ha il potere di emanare solo atti disciplinati nel contenuto, nei presupposti e nell'oggetto dalla legge (statale).

Se un Comune infrange questo principio di tipicità, ad esempio imponendo una norma che restringe un diritto che sopravviverebbe in altra fattispecie, agisce senza titolo per farlo.

Ad esempio: imporre a chi fa locazione turistica privata la costruzione di fosse settiche private o di presentare una SCIA per aprire l'attività, mentre lo stesso alloggio/unità abitativa residenziale (attenzione: residenziale!) non deve sottostare a queste limitazioni/imposizioni per locare normalmente (contratti consueti 3+3, 4+4, ecc.) è illegittimo perché contrae senza ragione e giustificazione un principio generale della disposizione della proprietà privata sancita dalla legge.

La tipicità della norma non può essere modificata soltanto perché si cambia la definizione della locazione (locazione residenziale "normale" con locazione turistica privata). Il Comune/Regione non può farlo.

La legge amministrativa non può scavalcare la legge dello Stato se restringe vistosamente e senza un motivo che sovrasti gli interessi nazionali (come potrebbe essere in certi siti, soprattutto montani, dove la limitazione al turismo acquista altri accenti e motivazioni) del principio cardine che la proprietà privata è sacra e non limitabile nei suoi usi consentiti.

La verità (come anche espresso dalla sentenza del Consiglio di Stato) è che i Comuni, attraverso norme locali che comprimono questo principio generale, stanno attuando una forte disparità di trattamento fra cittadini: tu puoi locare turisticamente perché hai le fosse settiche, tu che non puoi costruirle no ma puoi locare lo stesso appartamento con contratti consueti; tu puoi locare solo un appartamento di dimensione maggiore di 50 mq, e tu che l'hai di 40mq no ma puoi locarlo con contratti consueti, ecc.

Quindi la stessa unità abitativa è locabile se è locazione residenziale consueta ma non lo è se è turistica privata. Non cambia la sua planimetria, gli obblighi urbanistici e abitativi, la quantità per superficie di residenti possibili, non cambia financo la natura della locazione nella sua impostazione normativa, ma cambia la tua possibilità di destinarla a un tipo di locazione o a un'altra, laddove "l'altra" è quella che offre maggiori garanzia al privato proprietario.

La conseguenza prima, lo dico subito, è che la richiesta della SCIA per aprire una locazione turistica privata, che già è operativa mi pare almeno a Bologna ma forse anche a Firenze e sarà presto operativa a Venezia, è del tutto illegittima, perché cambia la natura e la destinazione dell'immobile senza alcuna giustificazione, perché l'attività è privata e non imprenditoriale.

Tutti coloro che sono nelle plaghe della presentazione (costosa, fra l'altro) della SCIA possono davvero appellarsi a questa sentenza e fare ricorso.

Attenzione: se è vero (ed è così) che in Italia le sentenze (qualsiasi sentenza) non mutano la norma, qui non siamo di fronte a una modifica della norma vigente, ma alla conferma che la norma statale vigente supera quella civica, regionale, ecc. Quindi si ribadisce un principio sancito dalla normativa nazionale e dalla Costituzione, non si cerca di creare un precedente diverso da quanto espresso dal CC.

Il CC vince sempre.

Se lo Stato vorrà legiferare in proposito (ma troverebbe facilmente molti ostacoli contrari alla limitazione della proprietà privata in una Nazione che la prevede costituzionalmente e invita alla libera iniziativa), potrà farlo e cambiare così i contorni della normativa sulle locazioni turistiche, ma i Comuni non possono intervenire in senso restrittivo.

Ora, per me, che non riesco più a vendere un mio appartamento che non ha possibilità (non c'è fisicamente lo spazio privato, come accade spesso in Città) di costruire le fosse in centro storico a Venezia perché non ci sono più residenti che comprano casa, gli stranieri compratori latitano, e gli unici interessati chiedono subito "e le fosse settiche"? nell'immediato cambia poco, purtroppo. Il compratore del mio appartamento, che non potrebbe più locarlo turisticamente (io agivo in deroga alle norme civiche in quanto avevo aperto la locazione turistica prima dell'arrivo delle nuove disposizioni nel 2020) dovrebbe intraprendere una costosa causa per poter riaprire l'attività.

A chi conviene? Chi lo farebbe?

Grazie, caro sindaco (minuscolo), hai fregato tanti, li hai impoveriti, e sono persone che hanno investito in stabili storici cadenti e distrutti sanandoli, proprio laddove il Pubblico latita. Hai attuato quella disparità di trattamento fra cittadini che la sentenza del Consiglio di Stato denuncia e sanziona. Complimenti a te e a tutti quelli come te, che nascondete, agendo sulla pancia della gente, le vostre colpevoli mancanze in merito ai provvedimenti per chi la casa non l'ha e non sa come averla. Avete avuto buon gioco a gettare su di noi le vostre pochezze e incapacità (per non dire altro).

Grazie, amministratori avveduti e insigni...

Ma forse da questa sentenza per altri verrà fuori del buono. Io ci conto e ne sono convinta. Contateci anche voi.

[Cristiana19]

Mini chiosa: una sentenza del Consiglio di Stato ha un peso assai maggiore normativamente rispetto a sentenza emanata nei tre gradi di giudizio previsti dal Codice Civile!

[Alberto1535]

@Cristiana19 Cara Cristiana buona giornata.

Grazie per l'impegno e il tempo dedicato a questa tua esauriente e chiarissima esposizione.

Dopo la sentenza del Consiglio di Stato la Regione Emilia Romagna ha dichiarato che è urgente una legge regionale che consenta ai Comuni una regolamentazione (urbanistica) degli affitti brevi. Si vuole fornire una "stampella" al Regolamento edilizio del Comune di Bologna che ha introdotto il cambio di destinazione d'uso e, soprattutto, l'Alloggio minimo di 50 mq di SU.

Di certo, la sentenza del Consiglio di Stato ha molto ristretto le possibilità di manovra di una legge regionale.

[Cristiana19]

@Alberto1535 

Hai perfettamente ragione, caro Alberto, la sentenza del Consiglio di Stato, ribadendo la primazia della legge nazionale (CC) intende bloccare ANCHE le iniziative delle Regioni che subito accorreranno in ausilio ai Comuni scellerati.

La sentenza (ribadire che il CC è prioritario rispetto alle leggi amministrative) vince anche sulle Regioni, pertanto i dubbi in merito (che mi pareva fossero stati sollevati da qualcuno anche qui in Forum) possono essere fugati, anche laddove la Regione si fosse GIA' espressa in sintonia con il Comune limitante. Farebbero insomma una cosa inutile in Emilia Romagna e dovrebbero fra l'altro renderne conto ai cittadini, di questa attività del tutto illegittima e inutile...

Non c'è scampo: se la legge amministrativa (che sia di Comune, Provincia, Regione) comprime e distorce la tipicità della legge di riferimento (sulle locazioni, sulla proprietà privata) non può essere permessa.

Prepariamoci alla pugna, accidenti, ma questa volta con un puntello un poco più solido.

Grazie per la tua sempre importante attenzione.

[Ermanno8]

Ehila',cara  @Cristiana19 ,e caro  @Alberto1535 ,siete due pilastri importanti per il Forum,sempre attenti alle buone e meno buone notizie e relativi approfondimenti.

Purtroppo nel nostro Bel Paese,il famoso UCAS (Ufficio Complicazioni Affari Semplici)

ha Sedi distaccate ovunque,ed è piena di solerti funzionari,a fronte di una massa omogenea di "Sudditi",che poco si informano,anzi spesso si disinformano,e comunque aspettano che "altri" risolvano il loro problema,possibilmente subito,ed a gratis.

Tant'e'.Questa è la diffusa mentalita'.

Percui Grazie,per l'impegno che mettete nella ricerca e divulgazione.

Cordialmente

[Mira63]

Mi verrebbe da dire che più che forum cari  @Cristiana19  @Alberto1535  @Ermanno8 siamo

ormai fuori dal forum. Evidente il disinteressamento per la questione in assenza di una discussione e partecipazione accese che smuovano gli animi a corollario di questo post.
Tanti hanno abbandonato: intendo tanti host seri del periodo post-covid, quando sembrava ancora semplice seppur seguendo le regole. Tanti altri pensano a cavarne fuori un ragno da un buco, data la complessità di tutta questa faccenda, e non  si fermano a riflettere e cercare di capire cosa sta succedendo sul serio. Ammetto che continuare a leggere di post sull’onda del cosa mi consigliate per avere prenotazioni o sta meglio il colore lilla del verde pistacchio mi trovano ormai indifferente. Mi spiace, ma ci vuole un pò di senso di realtà. E ho la sensazione di un fuori fuoco qui nella community. Spero di sbagliarmi. Sempre ad maiora.

[Cristiana19]

@Mira63 Cara Mira,

è triste vedere come, malgrado di certo l'argomento "locazione turistica privata" non abbia più nulla a che vedere con il passato e chi pratica questa attività non può e non deve più pensare di essere al tè con le signore, niente smuove i cervelli, niente permette di ragionare collettivamente, niente ci farà fare il passo avanti.

Italia, Paese di pigri, che quando sono ben comodi in una illusoria e ipocrita insipienza, mettono la testa sotto la sabbia come gli struzzi sperando che il vento passi accarezzandoli di striscio. Ma non è così.

Senza voler insultare nessuno, concordo desolatamente con te.

E ha ragione il caro @Ermanno8 : siamo sudditi, non protagonisti.

Ma siamo sudditi colpevoli (come tutti i sudditi nel terzo millennio). Naturalmente non solo per questo argomento marginale della nostra vita.

Eppure il tema "vince la norma dello Stato e non quella delle Amministrazioni" dovrebbe essere centrale nella nostra quotidianità. Possibile che non se ne afferri la portata? Coinvolge infiniti aspetti e i diritti sanciti dalla Costituzione, perché non dovrebbe interessare?

Vedo bene quali sono gli argomenti spesso "in cima" a questo Forum: che biancheria utilizzare, come decorare meglio l'ingresso, ma mai "a che punto siamo con la normativa" (del resto Airbnb è contrario alla normativa, soprattutto a quella italiana che è molto restrittiva: perché mettere in bella vista qualcosa che irrita e copre quel bel saporino di campo rasato di fresco?...).

Siamo indolenti, colpevoli e indolenti. Fino a quando qualcuno non ci schiaccia il piede, allora diventiamo dei cannoni roboanti, per qualche giorno, al massimo una settimana o due.

Fa niente, io scriverò ai soliti 6-7 che sono interessati. Anche se mi ero ripromessa di smettere di frequentare il Forum, che - come te - vedo indifferente e decisamente sorpassato rispetto a quanto stiamo vivendo.

Certamente ad maiora.

P.S. Airbnb togli gli annunci senza CIN e che praticano il self-check-in! 

P.P.S. non voglio fare pubblicità, ma è appena uscito un utile MANUALE del Sole 24Ore a proposito di locazioni (brevi e turistiche, normali e commerciali). Per un piccolo sforzo di €12,90 potrete dire di essere finalmente informati e non avrete più scuse.

P.P.P.S. non voglio più leggere qui post su quale aggeggio per il riconoscimento da remoto delle facce al check-in sia migliore...