@Nicola2482 ciao,
fare una valutazione di un investimento importante e dei suoi ritorni in un certo lasso di tempo è sempre un'operazione complessa. Gli eventi straordinari e imprevedibili degli ultimi anni hanno totalmente stravolto previsioni che si ritenevano accurate (parlo per esperienza diretta).
Da un lato hai dei costi certi o ragionevolmente prevedibili: costo totale di acquisto, costi di manutenzione ordinaria/straordinaria per rendere l'immobile affittabile, IMU annuale, TARI, utenze, costi condominiali, costi di manutenzione periodica da sostenere collegati all'utilizzo.
Dall'altro lato, hai dei ricavi incerti e oggi poco prevedibili (l'incertezza tende a ridursi in relazione alla conoscenza del "mercato" da parte dell'host).
Pensi di fissare un prezzo di pernottamento a 120 euro/notte in bassa stagione per arrivare a 180 euro/notte in alta stagione: quanto dura? il prezzo è fisso indipendentemente dal numero di ospiti (2 pagano come 4 o 6 ? Fissato un prezzo ad esempio per 2, potresti valutare un incremento per ogni ospite aggiuntivo).
Per la pulizia, il lavaggio della biancheria e la preparazione per il nuovo ospite, ti affidi completamente a terzi: quanto costa ? Non credo meno di 120 euro.
Supponiamo che ricevi una prenotazione per un week-end lungo (3 notti: hai fissato un numero minimo di pernottamenti ?) in bassa stagione: considerato il prezzo per notte, i costi di pulizia (120), le commissioni guest di Airbnb, la tassa di soggiorno, ne risulterebbe un costo complessivo per i due ospiti di circa 580, che significa 193 euro/notte (in alta stagione 800, 266/notte).
Sulla base di questi costi per l'ospite, che frequenza di occupazione pensi di ottenere ?
Occore poi considerare la commissione host di Airbnb e la fiscalità (per semplicità, consideriamo più conveniente l'opzione per la cedolare secca, oggi al 21%): il taglio è di circa 1/4 (quindi a fronte di ricavi lordi per 100, te ne restano 75).
Hai evidenziato due vincoli: la lontananza dall'appartamento e l'impossibilità di check-in check-out in presenza.
Potrebbero essere superati affidandosi ad un co-host di fiducia (quanto ti costa ?).
La lontananza durante il soggiorno può creare dei problemi con l'ospite (banalmente, salta la luce in casa e l'ospite non è in grado di ripristinarla, oppure ha un problema con la lavatrice o il forno).
Inoltre, secondo le Questure l'identificazione degli ospiti al check-in va fatta di persona sulla base di documento di identificazione in originale. Per cui il self check-in non sarebbe consentito.
Un cordiale saluto.
