@Costanza50
Io ho abbassato la saracinesca turistica a Milano. L’avevo sollevata nel 2010.
Non cambio più lenzuola e asciugamani. Non penso più alle cancellazioni last minute, ai ritardi dei voli di Malpensa, ai check-in a mezzanotte. E’ stato tutto vero e io l’ho vissuto, ma adesso concludo locazioni in un'altra lingua.
Quando due anni fa il Turismo si è inceppato e quella specie di domestica emozione si è dissolta, non me la sono più sentita di personalizzare l’offerta solo sui turisti, da centrare con la precisione da entomologa che spillona sola i coleotteri della famiglia degli Scarabeidi.
Per uscire dal mio Covid blues, ho ritarghettizzato le campagne pubblicitarie, buttando alle ortiche la vecchia, cara locazione turistica, e afferrando al volo la ciambella di salvataggio della locazione transitoria, con l’urgenza che ti prende quando cerchi una rivincita.
Ho imparato a percorrere a occhi chiusi un territorio molto più vasto che non avevo mai esplorato prima, avviando locazioni brevi (a canone libero), e lunghe (a canone concordato), e, poiché gli immobili sono affittabili non solo a corpo, ma anche a porzioni, su alcuni di essi ho frazionato la locazione transitoria a camere, ovviamente senza offrire servigi di natura alberghiera.
Ma per fare questo, ho dovuto prima “sganciarmi” dalla Regione. Poiché la fattispecie tipica lombarda “Locazioni turistiche” (durata max 30 giorni) non è una struttura ricettiva, dotata di una SCIA che può essere sospesa, ho dovuto cessare definitivamente la “Locazione turistica”, facendo tutto il percorso a ritroso, ossia chiudere a cascata i servizi “ROSS 1000”, “Soggiorniamo” e “Alloggiatiweb”, come, peraltro, deve fare chi intende concludere locazion turistiche in Lombardia di durata superiore a 30 giorni.
A questo punto, chiudendo la “Locazione turistica”, sono diventata un’altra “cosa”, ed essendomi derubricata dagli elenchi di “Locazione turistica” non sono più tenuta a seguire gli adempimenti amministrativi regionali, che vuol dire che non devo più utilizzare il codice regionale CIR presente nell’”Anagrafica” perché adesso il mio appartamento non è più una “Locazione turistica”, e, pertanto, posso pubblicizzarlo senza il CIR.
I nuovi ospiti sono conchiglie dalle forme stranissime che rimangono sulla sabbia quando l’onda del mare si ritrae. Non più viaggiatori sbilenchi a cui disegnare una mappa sulle tovagliette di carta del ristorante, ma buffe creature, mai viste prima, e me li sono tenute strette, come fanno gli avari con i loro tesori: lavoratori con i capelli impolverati di cemento, professionisti in trasferta, smart worker in fuga dall’ufficio, docenti di rimpiazzo del “Beccaria”, studenti universitari, concorsisti, infermiere del “Niguarda”. Una cosa così.
In questo momento:
° non indosso più le spesse lenti affumicate della normativa regionale lombarda;
° mi affido alla prodezza di canali diretti: la locazione, priva degli spigoli e delle asperità dei portali, torna ad essere compatta, euclidea, come una pagina fitta e senza a capo;
° non mi sono vincolata a lungo termine: ho scelto studenti stranieri con Erasmus brevi e schivi studenti trentini all’ultimo anno di corso, tonde studentesse di Trani quattro esami + la tesi;
° ho un tasso di occupazione mensile del canone “lungo” nell’ordine del 100% (che sarebbe come dire 30 notti al mese del canone “breve”);
° non devo più farmi carico di una serie di costi obbligatori che non sono più di mia competenza (dalle spese del personale per le pulizie e il “check-in” a quelle del condominio, dalle spese del lavaggio della biancheria alle utenze);
° ho diminuito l’usura degli immobili (con le locazioni “lampo” la tinteggiatura andava rinfrescata con cadenze annuali o quasi);
° beneficio di un’aliquota agevolata e di una riduzione IMU del 25%;
° cedolarizzo i contratti al 10%, e non al 21%;
° vengo pagata anticipatamente a inizio mese, con mezzi tracciabili;
°posso finalmente abbandonarmi al dolce smarrimento di attività molteplici, quanto futili, senza gli strepiti e gli stridori di una prenotazione o di una cancellazione all’ultimo minuto.
Gli scomodi bagagli della cruda realtà sono:
° limite nella libertà di determinazione del canone sui transitori “lunghi”: è un canone concordato, aumentato del 15% perché gli immobili sono completamente arredati;
° contratto-tipo con clausole inderogabili;
° l’accordo locale prevede l’”attestazione di rispondenza” di ogni singolo contratto da parte delle associazioni sindacali di categoria firmatarie dell’accordo perché possa conseguire benefici fiscali previsti.
E’ un filone d’affari vincente? Dipende. Da cosa? Dipende dai valori minimi e massimi dei canoni di locazione per zone omogenee (le più remunerate sono ovviamente quelle centrali in zone di pregio).
Nel mio caso è un’operazione che ha un senso: zona 1, subfascia 3, stanze di taglia medio-grande, che vuol dire un malloppetto di più di 700 euro per stanza al mese. Confrontando i numeri del mio storico, ho venduto più “notti”, ma ad un prezzo meno aggressivo, coprendo, però, tutti i “buchi” di calendario nelle date migliori e peggiori e portandomi a casa un discreto coefficiente di revenue.
Non ho alcuna intenzione di darmi delle arie da gran dama, ma posso dirti già ora che – alternando locazioni brevi e lunghe – i margini di profitto, cioè quello che alla fine dell’anno mi metterò in tasca al netto delle spese fisse e delle tasse - perché è questo quello che poi conta alla fine, non l’incasso iniziale! – sarà soddisfacente e questo pensiero mi solleva.
