Affittare una stanza con bagno. B&b, affitti brevi o altro?

[Fabio1862]

Buongiorno, questa è la mia prima domanda in questo blog da cui sto imparando tante cose.

A breve io e la mia compagna inizieremo a ristrutturare l’appartamento (regione Liguria) in cui andremo a vivere come prima casa e avrei pensato di “isolare” una camera con il suo bagno privato potendo questi avere un ingresso indipendente dal giardino anzichè il classico  dalla scala condominiale.

Ho letto parecchie guide e disposizioni regionali ma spesso o sempre si parla di immobili, mentre nel mio caso sarebbe solo una porzione.

Tra locazioni brevi e b&b cosa potrebbe convenire nel mio caso?

Da quello che ho capito sembra che con le locazioni brevi ci si riferisca ad immobili interi oppure che ci sia obbligatoriamente una cucina e da qui nasce il primo dubbio: cosa si intende per cucina? Un microonde, macchinetta del caffè e una piastra elettrica portatile potrebbero essere una cucina?

Con il B&B, invece, la cucina non serve, però l’esercizio occasionale è subordinato alle notti prenotate o alla percentuale di ricavi rispetto al reddito totale? Io ho già un lavoro part time e una partita iva professionale, vorrei affittarlo regolarmente con l’aiuto della famiglia che abita vicino ma non sarebbe la mia attività principale. Vorremmo solo arrotondare per rientrare nelle spese e mutuo.

Ultima domanda, forse banale. Può essere chiusa dal cartongesso, un domani removibile, la porta di accesso alla camera affittata, interrompendo la comunicazione con l’appartamento, avendo questa stanza l’accesso indipendente?

Oppure devo lasciare la porta chiusa a chiave?

Ringrazio chi saprà aiutarci 😊💐

[Luisa1270]

ciao @Fabio1862 tu poni due questioni per così dire "delicate" la cui attuazione potrebbe influire significativamente.

1) per la scelta tra b&b e locazioni brevi , anche per le eventuali implicazioni burocratiche, potresti valutare di farti consigliare dal tuo commercialista.

cucina, cucinotto, angolo cottura...non saprei dirti la normativa cosa prevede 

2) sul discorso "cartongesso" mi sembra che sarebbe un abuso edilizio,

esagerando direi che si creerebbe una unità autonoma. "tutto bene" finché il Comune non viene a saperlo... se hai  un amico geometra chiedigli consiglio.

penso anche a certe implicazioni: se si rende "autonoma" la stanza, si può ancora parlare di b&b?  

[Luisa1270]

@Fabio1862    scusa non ti avevo taggato nella mia risposta di ieri

[Ermanno8]

Ciao @Fabio1862,ti hanno gia' dato risposta,a cui mi associo.

Nello specifico,per quanto riguarda il discorso normativo,troverai risposta sul sito della  Regione Liguria,"Turismo",ed eventualmente in Comune.

Se non è cambiata la normativa,si puo' affittare,purche' a Norma di Legge,anche una sola stanza,in un appartamento.

Non potrai invece fare una seconda "cucina",in quanto la normativa vuole una sola cucina in un appartamento(per quanto di mia conoscenza,meglio chiedere ad un geom.)

Per il divisorio in cartongesso,ti hanno gia' dato risposta,e quindi mi limito a darti un suggerimento,visto che sei in fase di ristrutturazione.

Sai che ci sono porte da interno "blindate"? In tal caso  potresti avere la divisione "sicura" ed essere a Norma.Poi magari,nessuno ti vieta di mettere o da una parte o da entrambe,un mobile a tutta parete,che essendo elemento di arredo,non cambia le caratteristiche della casa.

Il BeB,è un po' piu' impegnativo,secondo me,pur fattibile in alternativa.

Sicuramente a Rapallo,funziona in ogni caso.

Buon lavoro

Cordialmente

[Fabio1862]

@Ermanno8 @Luisa1270 vi ringrazio per la risposta e per i consigli. Valuterò la porta blindata, la mia intenzione non è creare abusi ma essere in regola visto che ristruttureremo con Cila.

Riguardo gli affitti brevi avevo sempre letto di “immobili” e per questo pensavo che affittare una sola stanza, senza cucina, dovesse essere obbligatoria la formula b&b.

In settimana contatto la Regione sperando in una conversazione costruttiva perchè qui in zona, essendo seconde case interamente affittate, sembra ci sia parecchia confusione vista l’iniziativa insolita della camera e bagno staccate dal resto dell’appartamento, abitato.

Grazie

[Luisa1270]

mi sorge un dubbio: se interrompi la comunicazione tra la stanza e il  resto dell'appartamento, fai un secondo bagno solo per quella stanza? 

affittare uno spazio "condiviso"  senza dare il permesso di accedere alla cucina è concesso dalla normativa sulle locazioni brevi? 

mettere fornelli o forni microonde in una camera da letto è permesso dalla normativa antincendio?

Se vuoi facci sapere che risposte ti danno gli enti competenti in merito.

[IsabellaEValerio0]

@Fabio1862 ,

La differenza tra locazione turistica è struttura ricettiva ( come B&B , CAV o affittacamere) è data principalmente dai servizi aggiuntivi.

Nella locazione non è ammesso nessun servizio ad eccezione della prima fornitura di biancheria e della pulizia iniziale.

Nelle strutture ricettive invece, il gestore deve tassativamente offrire dei servizi aggiuntivi che variano a seconda della tipologia e del tipo di struttura.

Possono essere ad esempio la colazione ( nel caso del B&B), oppure le pulizie intermedie o il cambio biancheria durante la permanenza dell'ospite.

Le regioni, per quanto riguarda le strutture ricettive, hanno facoltà di normare anche il discorso della residenza; ad esempio nella struttura ricettiva B&B è quasi sempre richiesta la residenza del gestore nella stessa unità.

Per quanto riguarda la locazione, a livello statale la locazione di porzioni di immobile, senza erogazione di servizi aggiuntivi è assolutamente lecita.

Peccato però che, restando in tema di locazione turistica e breve, molte regioni sono entrate a gamba tesa anche in ambiti non di loro competenza.

In Liguria, almeno fino ad un anno fa, mi risultava che per registrare in regione un appartamento ammobiliato ad uso turistico ( così la Liguria definisce la LT) occorresse disporre di unità intera o che comunque la porzione dovesse essere dotata di bagno e cucina ( o angolo cottura) ad uso esclusivo e che non fosse consentita la locazione parziale di sole camere con bagno ( o con cucina in condivisione con il locatore).

Di recente è però intervenuta una modifica alla legge regionale, che non ho approfondito.

Dovresti chiedere lumi alla tua regione; se tuttora fosse in vigore quella regola, l'unica alternativa per evitare contenziosi sarebbe l'apertura di una struttura ricettiva di B&B o affittacamere.

Passando invece a parlare delle strutture ricettive non imprenditoriali, occorre innanzitutto verificare che cosa prevede la regione : ad esempio la struttura ricettiva "affittacamere" in alcune regioni è prevista esclusivamente nella forma imprenditoriale.

Se si rimane nella gestione non imprenditoriale, anche nelle regioni che non prevedono una chiusura forzata, occorre considerare che rimane valido il criterio della occasionalità.

Un lavoro continuo, con una piena occupazione da cui si ricava un reddito prevalente ( ancorché non esclusivo) non è fiscalmente compatibile con una gestione non imprenditoriale e potrebbe essere contestato dal fisco che potrebbe obbligare all'apertura di partita iva.

Per quanto riguarda invece l'aspetto del creare una porzione separata ( seppur con cartongesso amovibile ) e magari con angolo cottura, devi considerare che nel momento in cui registri in regione il tuo appartamento come AAUT e richiedi il CITRA (o il CITR se apri una struttura ricettiva) e come se accendessi un faro sul tuo immobile.

Restando sul tema "locazione" può anche darsi che la regione non entri nel merito di questi aspetti, ma a mio parere ti metteresti a rischio di contestazioni di carattere urbanistico.

In questo caso la figura di riferimento a cui chiedere informazioni è un tecnico : geometra, architetto o ingegnere.

Facci sapere.