Audizione ABBAV al Comune di Venezia sulla Moratoria Affitti Brevi (10.12.2025)

[Cristiana19]

Cari Tutti,

spero di fare cosa gradita riportando i punti salienti presentati dalla mia Associazione di categoria ABBAV l'altroieri in Commissione IX in Comune a Venezia a proposito della programmata introduzione del nuovo regolamento relativo agli affitti brevi in Venezia, in particolare nel centro storico e per ciò che riguarda la locazione privata non professionale.

Forse non tutti conoscono le novità che verranno presto introdotte dal Comune, salvo retromarce che non si vedono, e che ridurranno drasticamente la possibilità di procedere con la locazione turistica privata a Venezia. Invito tutti a informarsi presso fonti accurate e non improvvisate, per favore.

Desidero ricordare che ogni provvedimento civico (quindi locale, non nazionale) ha però fortissime ripercussioni nell'intero Paese, perché costituisce un pericoloso precedente cui altri sindaci contrari alla locazione turistica privata (cioè quasi tutti sul territorio nazionale) in genere si rifanno con enorme piacere per poter raccattare voti dalle lobbies degli albergatori (ben più forti dei singoli cittadini) e dalla popolazione-bue che ci vede come il fumo negli occhi.

Venezia è sempre stata sotto la lente d'ingrandimento degli altri Comuni, reputata una sorta di nave-scuola in tema di affitti brevi. Se da noi passa una legge molto restrittiva, potete essere certi che presto verrà adottata anche da altri Comuni. E questo malgrado le ultime sentenze tentino di riportare nei limiti delle loro prerogative i Comuni che spesso esondano in terre contrarie alla nostra Costituzione.

Solo pochi giorni fa ho avuto uno scambio veloce con una host italiana che non crede nelle possibilità rappresentative delle Associazioni e non crede nella loro capacità di tutelarci. Se avrete la bontà soprattutto di verificare con la diretta streaming, vedrete quanto siamo lontani da questa considerazione.

Vi invito infatti a cercare e seguire la diretta streaming (ricchissima anche di casi legali, con sentenze varie e diverse - per favore cercatela, se interessati, inserendo le parole chiave che ho qui descritto) durante la quale la nostra capace e tosta Presidente, Ondina Giacomin, ha esposto in Consiglio Comunale senza mai perdere il punto e senza trovare vere plausibili contestazioni.

Ciò significa che procederemo anche mediante ricorsi legali contro il Comune in caso di eccessi regolamentativi contrari al diritto di proprietà che si avvicinano pericolosamente a un vero e proprio esproprio.

Intendo comunque riassumere qui i punti più importanti dell'intervento di ABBAV che espone in modo approfondito praticamente qualsiasi problema che qui abbiamo sviscerato negli anni relativo alla PA contro di noi.

Associatevi e collaborate con le vostre Associazioni per poter:

a) informarsi seriamente e non per finta per lavorare all'interno delle normative italiane (e capire quanto Airbnb sia fuori legge)

b) ricevere assistenza per qualsiasi (qualsiasi) problema relativo all'hosting

c) essere tutelati in caso di contenzioso

d) lavorare

Un caro saluto a Tutti.

    Moratoria sulle locazioni turistiche: criticità giuridiche, dati oggettivi e proposte operative

In occasione dell’audizione tenutasi il 10 dicembre presso il Comune di Venezia, ABBAV ha illustrato un’analisi articolata e documentata sul tema della moratoria alle locazioni turistiche, evidenziandone le criticità sotto il profilo giuridico, economico e di coerenza con il diritto europeo e costituzionale.

1. Il quadro giuridico di riferimento

ABBAV ha richiamato i principi fondamentali sanciti:

• dall’art. 17 della Carta dei Diritti Fondamentali dell’Unione Europea (diritto di proprietà),

• dall’art. 52 CDFUE (necessità e proporzionalità delle limitazioni),

• dall’art. 42 della Costituzione italiana.

Qualsiasi compressione del diritto di proprietà e della libertà di prestazione dei servizi:

• deve fondarsi su evidenze concrete e istruttoria tecnico-scientifica,

• deve essere necessaria, proporzionata e non discriminatoria,

• non può tradursi in uno svuotamento sostanziale del diritto, tantomeno senza indennizzo.

La recente sentenza del Consiglio di Stato n. 2928/2025 ha ribadito l’illegittimità dei divieti generalizzati sulle locazioni turistiche non imprenditoriali, richiamando espressamente il principio di proporzionalità.

  2. Assenza di evidenze sulla correlazione locazioni brevi – emergenza abitativa

Dall’analisi illustrata in audizione emerge che:

• non esiste una dimostrazione oggettiva del nesso causale diretto tra locazioni turistiche ed emergenza abitativa a Venezia;

• l’aumento dei canoni è influenzato anche da fattori strutturali: costi di restauro elevatissimi, bonus edilizi, aumento dei materiali, oneri finanziari;

• una moratoria priva di basi scientifiche risulta giuridicamente fragile ed esposta a contenzioso.

  3. Il dato strutturale ignorato: il patrimonio pubblico sfitto

ABBAV ha portato all’attenzione dell’Amministrazione un dato centrale:

• oltre 2.600 alloggi pubblici sfitti tra Comune e ATER,

• immobili inutilizzati da anni per carenze manutentive, lentezze procedurali e assenza di una strategia di riqualificazione.

Colpire la proprietà privata senza intervenire prioritariamente su questo patrimonio rappresenta, a nostro avviso, un fallimento delle politiche abitative pubbliche, non una soluzione.

  4. Overtourism: gestione dei flussi, non divieti

Le raccomandazioni UNESCO non chiedono il blocco delle locazioni turistiche, ma:

• la gestione dei flussi giornalieri,

• il controllo del turismo pendolare,

• politiche integrate su mobilità, accessi e capacità di carico.

Le locazioni turistiche intercettano un turismo stanziale, non il turismo “mordi e fuggi”, che rappresenta il vero fattore di congestione urbana.

  5. Impatto reale della moratoria: chi verrebbe colpito

I dati nazionali indicano che l’88,7% delle locazioni turistiche è riconducibile a piccoli proprietari con un solo immobile.
La moratoria colpirebbe quindi:

• famiglie,

• pensionati,

• soggetti che utilizzano l’affitto come integrazione al reddito o per sostenere mutui e spese sanitarie.

Non grandi operatori, ma cittadini.

  6. Le proposte operative di ABBAV

ABBAV ribadisce una posizione chiara e costruttiva:

- Nessuna moratoria, ma:

• regolazione intelligente,
• sistemi di controllo basati su CIR e CIN,
• sanzioni mirate contro l’abusivismo.

- Applicazione effettiva delle norme su sfratti e morosità, per:

• restituire sicurezza ai proprietari,
• incentivare il ritorno di immobili alla locazione tradizionale.

- Utilizzo prioritario del patrimonio pubblico sfitto:

• piani straordinari di riqualificazione,
• uso di una quota del contributo di accesso e della tassa di soggiorno per restaurare immobili pubblici,
• convenzioni che riservino una parte significativa delle unità restaurate a cittadini in difficoltà, ma non in edilizia popolare.

- che Comune, Regione, ATER, ULSS ed enti religiosi mettano a disposizione dei propri dipendenti gli immobili sfitti.

- Procedure edilizie accelerate:

• rilascio dei permessi in massimo 5 mesi per interventi di riqualificazione finalizzati anche alla residenza, vedi il Comune di Varese il quale non chiederà gli oneri per la riqualificazione degli immobili o il cambio di destinazione d’uso, attuando la legge del Ministro Salvini;
• superamento delle attuali lungaggini decennali;
• che gli uffici dell’edilizia non inventino normative che non esistono per bloccare le aperture dell’extralberghiero;
• che gli uffici ecologia non chiedano quale è lo scopo del restauro perché se la risposta è locazione turistica non accettano la pratica;
• che il Comune modifichi il regolamento edilizio del 2020 in virtù della sentenza del Consiglio di Stato n. 2928 dove chiaramente è scritto che la locazione turistica aperta con C.F. rimane una civile abitazione e pertanto può andare in deroga come qualsiasi civile abitazione sono passati 8 mesi e nulla è stato fatto.

- Mantenimento di un’offerta ricettiva plurale:

• coesistenza equilibrata di alberghiero ed extralberghiero, in linea con il principio di concorrenza e con il diritto europeo.

- Allineamento alle richieste UNESCO:

• interventi sui flussi giornalieri;
• gestione della capacità di carico;
• politiche di mobilità, trasporti e accessi;
• non misure punitive contro chi ospita in modo regolare e tracciato.

Conclusione

Venezia ha bisogno di politiche basate sui dati, non di misure simboliche. L’Europa chiede governance, proporzionalità e rispetto dei diritti fondamentali.

Venezia merita:
● un approccio equilibrato, sostenibile e giuridicamente solido,
● politiche che tutelino il diritto all’abitare,
● la continuità del tessuto economico e sociale, che si ha solo con il lavoro, che a Venezia è rappresentato solo dal turismo.
● il rispetto delle libertà fondamentali riconosciute a proprietari e operatori del settore extralberghiero.

[Cristiana19]

Per ogni evenienza, inserisco qui il link alla diretta streaming:

https://streaming.comune.venezia.it/basestream.php?tipo=commissione&data=10122025_3&cal=atti-assembl...

Ripeto: sentitela perché si parla anche dei motivi per cui in Italia, anche se con margini risicati, quando si può si sceglie comunque l'affitto breve a fronte dei fortissimi rischi, che tutti noi conosciamo, rispetto all'affitto "normale" a cui la PA ci vorrebbe costringere.

[Ermanno8]

Orbene,cara Cristiana, @Cristiana19  , come sempre pronta a divulgare concetti fondamentali per l'Hosting,con particoalre riguardo all Normative.

In effetti,come descrive un vecchio adagio, " L unione fa la forza".Singolarmente sia come cittadini,che  come Host,poco o niente si puote contro la inapplicazione di cio' che gli stessi hanno decretato.Tant'e'..

Complimenti per per la pervicacia.

Avanti tutta

Cordialmente Ermanno8

[Cristiana19]

@Ermanno8 

E' per le persone come te, caro Ermanno, che "trascrivo".

Per chi capisce il valore della notizia.

E per te vale doppio, dato che hai lasciato il campo (e non sai quanto ti invidio).

Ti mando un abbraccio forte, uno a te e uno alla tua signora, per festività serene, in salute, gioiose e di riposo.

A presto! (e grazie)

Cristiana

[Cristiana19]

AGGIORNAMENTO in relazione alla proposta governativa di introduzione di P.IVA a partire dal terzo immobile locato, una norma presente in testo dell'ultima finanziaria.

Dalla mail giunta oggi dalla mia Associazione di categoria ABBAV (che riguarda certamente la città di Venezia ma anche tutta Italia per certi temi base).

Gentili Soci,

come avrete appreso anche dall’intervista rilasciata dalla Presidente a Il Gazzettino, la recente manovra finanziaria apre un nuovo fronte critico in merito all’obbligo di Partita IVA oltre il terzo immobile, che si presenterà in tutte le città con un centro storico tutelato.

ABBAV ha immediatamente richiesto un’audizione urgente agli Assessori del Comune di Venezia e ha trasmesso una PEC ai Ministri del Turismo e dell’Economia, di cui riportiamo di seguito il testo integrale:

Egregi Ministri,

alla luce delle prime anticipazioni di stampa relative alla possibile introduzione, nella legge di bilancio 2026, dell’obbligo di apertura della Partita IVA per i soggetti titolari di almeno tre locazioni turistiche, l’Associazione ritiene necessario segnalare alcuni profili operativi e normativi che, ove la misura fosse confermata, richiederebbero un adeguato periodo transitorio e un coordinamento legislativo.

1. Esigenze operative e transitorie

L’eventuale adozione della nuova disciplina renderebbe necessario disciplinare con chiarezza:

1. la continuità gestionale degli immobili operativi al 01/01/2026 e con clientela presente;
2. le prenotazioni future già contrattualizzate;
3. i tempi tecnici per l’adeguamento amministrativo presso:
   1. Regione (chiusura con c.f. + nuova apertura con p.iva)
   2. Ministero (richiesta nuovo CIN)
   3. SCIA tramite SUAP (per nuova apertura con p.iva)
   4. Questura (chiusura con c.f. + nuova apertura con p.iva)
   5. Comune per Imposta di Soggiorno (chiusura con c.f. + nuova apertura con p.iva)

In assenza di indicazioni transitorie si determinerebbe una paralisi amministrativa con effetti economici rilevanti per gli operatori.

A tal proposito, manifestiamo fin d’ora la nostra disponibilità a fornire un contributo tecnico-operativo, mettendo a disposizione la decennale esperienza nel settore, in particolare con riferimento alla predisposizione e gestione delle pratiche amministrative di apertura e chiusura delle attività.

2. Criticità specifiche del centro storico di Venezia

In tale contesto, un’applicazione automatica e generalizzata dell’obbligo di Partita IVA produrrebbe effetti particolarmente problematici in ragione della normativa speciale vigente sulla città di Venezia. Come noto, la legge speciale n. 206/1995, infatti, prevede che lo svolgimento di attività con Partita IVA sia subordinato alla dotazione di fosse settiche, requisito che per un numero significativo di immobili del centro storico risulta tecnicamente e urbanisticamente non realizzabile (si evidenzia che la medesima legge prevede l’obbligo, in capo all’Amministrazione comunale, di dotare la città storica di adeguati collettori fognari, intervento che, a distanza di oltre trent’anni, risulta solamente iniziato in pochissime parti della Città Antica).

Tale onere non era invece richiesto per le locazioni avviate con codice fiscale, per le quali l’obbligo è stato introdotto solo con il Regolamento Edilizio del 2020. In precedenza, numerose locazioni turistiche gestite senza Partita IVA erano state legittimamente attivate e sono rimaste operative in un quadro normativo che non richiedeva la dotazione delle fosse settiche.

A ciò si aggiunge che l’art. 63 dello stesso Regolamento non risulta ancora adeguato alla sentenza del Consiglio di Stato n. 2928/2025, che ha censurato l’applicazione generalizzata dell’obbligo delle fosse settiche alle locazioni turistiche, in qualità di civili abitazioni.

In questo quadro, una norma fiscale nazionale produrrebbe effetti distorsivi e sproporzionati su attività pienamente conformi alla normativa vigente al momento dell’avvio.

3. Criticità specifiche nei portali di prenotazione (O.T.A.)

Si segnala che alcuni portali di prenotazione online, in occasione del passaggio da codice fiscale a partita IVA, impongono la chiusura del profilo esistente e la creazione di un nuovo account, con la conseguente perdita delle recensioni maturate negli anni. Tale prassi comporta un danno economico e di visibilità particolarmente rilevante, considerato che oggi le prenotazioni si basano in larga misura sul numero, sul punteggio e sui contenuti delle recensioni.

4. Esigenze di coordinamento normativo

Alla luce di quanto sopra, sottoponiamo alla Sua attenzione quattro questioni politiche e istituzionali:

1. quali tempi transitori si intendano concedere per consentire agli operatori interessati di adeguarsi all’eventuale nuovo obbligo di apertura della Partita IVA, tenuto conto delle prenotazioni già contrattualizzate e del fatto che la procedura di chiusura dell’attività con codice fiscale e successiva riapertura con Partita IVA richiede, nella pratica, almeno due settimane;
2. quali misure si intendano prevedere per tutelare cittadini e operatori che hanno avviato la loro attività nel pieno rispetto delle norme allora vigenti;
3. come evitare che una norma fiscale determini, indirettamente, l’obbligo di uniformarsi a requisiti edilizi di difficile o impossibile attuazione in un contesto urbano con vincoli strutturali unici;
4. A nostro avviso, il Ministero dovrebbe imporre a tutti i portali di prenotazione (O.T.A.) di prevedere il cambio del titolare da codice fiscale a partita IVA mantenendo gli stessi annunci, nonché tutte le recensioni.

Riteniamo indispensabile un intervento di coordinamento tra legislazione fiscale, disciplina edilizia e normativa speciale del Comune di Venezia, al fine di evitare incertezze applicative e contenzioso.

Restiamo in attesa di un incontro, anche in modalità telematica, per poter approfondire i profili operativi e collaborare alla definizione di una soluzione equilibrata.

Ondina Giacomin
Presidente ABBAV

Questo per tutti coloro che pensano che le Associazioni degli hosts non abbiano alcun peso o non facciano nulla per noi.

Ondina è tenace e ha sempre avuto la possibilità di parlare con "il potere" che in alcuni casi ha soppesato le sue indicazioni e modificato le proprie intenzioni (almeno quello locale, vediamo se avrà successo con quello nazionale).

Lei agisce. 

Buon Natale a Tutti.