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Buonasera a tutti, sono un ragazzo di 26 anni che ha iniziato ad essere host nel maggio 2023. Ovviamente sono consapevole che...
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Ciao @Patrizio31 ,
Ciรฒ che segue vale se stiamo parlando di locazione turistica:
๐ถ๐ถLA LOCAZIONE TURISTICA SECONDO LA SARDEGNA ๐ถ๐ถ
๐ข DENOMINAZIONE :
Locazione occasionale a fini ricettivi ( locazione turistica occasionale ).
๐ข DEFINIZIONE:
Alloggi privati locati in regime di locazione turistica o locazione breve ai sensi del D.L.50/2017 e del Codice Civile.
๐ข LEGGI REGIONALI DI RIFERIMENTO :
- LR 23/2018
- LR 16/2017
๐ข PER INIZIARE:
ร richiesta la presentazione - allo sportello SUAPE del Comune territorialmente competente - della comunicazione preventiva di locazione occasionale a fini ricettivi, con l'indicazione del periodo di disponibilitร , utilizzando il modulo scaricabile dal sito regionale o dai siti comunali.
Con il numero di protocollo acquisito dal SUAPE, va presentata in regione ( allegando copia del documento d'identitร ) la โDichiarazione per lโattribuzione dello IUN e delle credenziali di accesso a ROSS 1000 per alloggi privatiโ ( modulo scaricabile dal sito regionale)- in cui il proprietario o il locatario/sublocatario/comodatario (la Sardegna non mette paletti di titolaritร ) dichiara di aver presentato la comunicazione al Comune - allโAzienda Regionale che attribuirร lo IUN.
L'assessorato regionale del turismo rilascerร il codice IUN - in seguito all'avvenuta iscrizione al registro regionale delle strutture ricettive extralberghiere - e le credenziali di accesso a ROSS 1000 per la comunicazione obbligatoria del movimento degli ospiti a fini statistici.
Espletati questi adempimenti, si potranno richiedere alla questura competente i codici di accesso Alloggiati web, per registrare gli inquilini ai sensi dell'art. 109 del TULPS.
Dove istituita, occorrerร riscuotere e trasmettere l'imposta di soggiorno, secondo le modalitร previste dal comune.
๐ข CODICE REGIONALE:
IUN ( identificativo univoco numerico).
Il codice IUN deve essere esposto in ogni strumento di comunicazione e di commercializzazione on line ( per le forme pubblicitarie che non avvengono on line, l'esposizione dello IUN non รจ obbligatoria, ma opportuna e raccomandata).
La legge regionale 16/2017 ( art 16, c 8 ) ha istituito il registro regionale delle strutture ricettive extra-alberghiere, distinto per tipologia, tenuto dall'Assessorato regionale del turismo, che attribuisce l'Identificativo univoco numerico (IUN) per singola struttura.
La legge regionale 23/2018 ha introdotto nella LR 16/2017 l'art. 21 bis - relativo agli adempimenti per le locazioni occasionali ai fini ricettivi - e ha stabilito che lo IUN , giร previsto per le strutture ricettive extra alberghiere, venisse assegnato anche alle locazioni occasionali a fini ricettivi.
๐ข COMUNICAZIONE FLUSSI TURISTICI AI FINI ISTAT : avviene attraverso il gestionale Ross 1000 che dal 03/04/23 ha sostituito il sistema precedentemente in uso, denominato SIRED.
๐ข SOSPENSIONE - CESSAZIONE:
Non ho trovato alcun riferimento alla sospensione.
Per la cessazione a livello regionale non sono stati predisposti moduli appositi, cosa che invece รจ stata fatta da alcuni comuni.
Nei comuni dove non รจ stata predisposta apposita modulistica, occorrerร comunicare via PEC allโUfficio Turismo del comune e alla Regione, la volontร di cessare la locazione occasionale ai fini ricettivi.
๐ข LE CAV IN SARDEGNA (breve cenno ) :
La Sardegna prevede per le CAV la sola forma imprenditoriale.
Le descrive come strutture ricettive composte da unitร abitative ubicate nello stesso comune o in comuni limitrofi delle quali il gestore abbia la disponibilitร organizzata e non occasionale.
Tali unitร abitative, in numero non inferiore a TRE, sono arredate e dotate di servizi igienici e cucina autonoma, gestite unitariamente in forma imprenditoriale per l'affitto a turisti, assicurando ALMENO i servizi di accoglienza e recapito del cliente, pulizia dei locali a ogni cambio cliente.
๐ข ALTRI ASPETTI DA CONSIDERARE.
โพGestione imprenditoriale della locazione.
Due circolari (la Nr 1 del 10/03/2021"Individuazione della tipologia CAV e differenze con attivitร similari svolte da persone giuridiche" e la 7446 del 22/06/2018 "Locazione turistica di immobili privati. Chiarimenti") distinguono la locazione svolta da persona fisica, dalla locazione svolta da persona giuridica.
Gli aspetti relativi alla gestione imprenditoriale vengono affrontati principalmente in riferimento alla CAV, nel caso in cui il locatore persona giuridica disponga in modo organizzato e non occasionale di un numero di immobili inferiore a tre.
In assenza del requisito dei tre immobili previsto dalla legge, la persona giuridica non puรฒ operare come impresa ricettiva, ma puรฒ svolgere soltanto locazione, senza la fornitura di servizi non direttamente inerenti al godimento dellโimmobile ( servizi complementari che invece sono consentiti alle CAV).
La locazione viene considerata in relazione allo status giuridico del locatore :
๐นPERSONA FISICA:
Si richiama la disciplina fiscale delle locazioni brevi del DL 50/17 e la relativa circolare 24/ E 2017 precisando che, in attesa del regolamento che definisca i criteri di imprenditorialitร , non operano limiti il numero di immobili (ai tempi della circolare non era ancora stato stabilito il limite dei 4 immobili, in vigore oggi ) o il numero di contratti; l'accertamento dell'esercizio dell'attivitร di impresa รจ comunque sempre possibile, se vi รจ organizzazione.
In presenza di servizi non inerenti alla locazione, l'attivitร diventa attivitร ricettiva di impresa e, se esercitata senza aver seguito la procedura prevista, si configura come abusiva.
Si ribadisce che
le locazioni turistiche "non costituiscono attivitร ricettiva, non sono soggette alla disciplina vigente per le attivitร ricettive non integrano l'esercizio abusivo di attivitร ricettiva".
๐นPERSONE GIURIDICHE
Si distingue la locazione di immobili dall'attivitร ricettiva; l'elemento discriminante รจ la presenza o meno di servizi ( nella locazione sono ammessi soltanto quelli inerenti alla locazione).
La linea di demarcazione tra locazione imprenditoriale e attivitร ricettive viene demandata alla normativa regionale : in Sardegna, qualora gli immobili di cui si ha la disponibilitร organizzata e non occasionale sono tre, ricorrendo le condizioni previste dalla norma regionale, le imprese sono obbligatoriamente CAV (indipendentemente dai servizi offerti).
โพContratto di locazione:
La circolare del 2018 prende posizione sull'obbligo di contratto scritto, richiamando la L 431/1998 e ritenendolo
"uno degli aspetti determinanti per distinguere la locazione breve (non in forma dรญ impresa), dalla prestazione di alloggio (obbligatoria la forma di impresa) per la quale non รจ richiesta la forma scritta".
๐ข CONSIDERAZIONI :
La Sardegna ha normato gli adempimenti amministrativi a carico delle locazioni brevi e delle locazioni turistiche, senza entrare in sfere che non gli competono ( almeno per quanto riguarda la locazione non imprenditoriale) : non ci sono interferenze sulla residenza del locatore o sulla locazione parziale e l'apertura delle pratiche puรฒ essere fatta da chiunque ne abbia diritto.
La regione ribadisce che " gli aspetti turistici (leggi amministrative) delle locazioni ricadono nella competenza residuale delle regioni, mentre la regolamentazione dellโattivitร negoziale fra le parti e dei suoi effetti, ricade nella competenza statale in materia di ordinamento civile".
Il confine con la CAV sembra ben delineato, sul sito regionale, nella sezione CAV si precisa: " da non confondersi con le locazioni turistiche o locazioni brevi ".
La cosa che perรฒ non comprendo รจ la scelta della denominazione " locazione occasionale ai fini ricettivi".
Probabilmente con l'accostamento stonato - "locazione - fini ricettivi" - si vuole intendere che sono d'interesse regionale non soltanto le locazioni per finalitร esclusivamente turistica ( brevi o lunghe ), ma anche le locazioni brevi di natura transitoria, aspetto che emerge anche dalla definizione presente sul sito regionale ( alloggi privati locati in regime di locazione turistica o locazione breve ).
Ma perchรฉ " occasionale"?
Nella stessa circolare del 2018 viene scritto che "una persona fisica puรฒ affittare anche enne immobili ciascuno con enne contratti di locazione breve all'anno, che sommino l'intero anno solare, senza che ciรฒ determini, automaticamente, l'assorbimento della locazione nell'alveo dell'attivitร di impresa".
Perchรฉ allora mettere nel nome la parola "occasionale " che richiama il tipico elemento distintivo delle attivitร commerciali svolte non abitualmente?
โ
Ciao @Patrizio31 ,
Ciรฒ che segue vale se stiamo parlando di locazione turistica:
๐ถ๐ถLA LOCAZIONE TURISTICA SECONDO LA SARDEGNA ๐ถ๐ถ
๐ข DENOMINAZIONE :
Locazione occasionale a fini ricettivi ( locazione turistica occasionale ).
๐ข DEFINIZIONE:
Alloggi privati locati in regime di locazione turistica o locazione breve ai sensi del D.L.50/2017 e del Codice Civile.
๐ข LEGGI REGIONALI DI RIFERIMENTO :
- LR 23/2018
- LR 16/2017
๐ข PER INIZIARE:
ร richiesta la presentazione - allo sportello SUAPE del Comune territorialmente competente - della comunicazione preventiva di locazione occasionale a fini ricettivi, con l'indicazione del periodo di disponibilitร , utilizzando il modulo scaricabile dal sito regionale o dai siti comunali.
Con il numero di protocollo acquisito dal SUAPE, va presentata in regione ( allegando copia del documento d'identitร ) la โDichiarazione per lโattribuzione dello IUN e delle credenziali di accesso a ROSS 1000 per alloggi privatiโ ( modulo scaricabile dal sito regionale)- in cui il proprietario o il locatario/sublocatario/comodatario (la Sardegna non mette paletti di titolaritร ) dichiara di aver presentato la comunicazione al Comune - allโAzienda Regionale che attribuirร lo IUN.
L'assessorato regionale del turismo rilascerร il codice IUN - in seguito all'avvenuta iscrizione al registro regionale delle strutture ricettive extralberghiere - e le credenziali di accesso a ROSS 1000 per la comunicazione obbligatoria del movimento degli ospiti a fini statistici.
Espletati questi adempimenti, si potranno richiedere alla questura competente i codici di accesso Alloggiati web, per registrare gli inquilini ai sensi dell'art. 109 del TULPS.
Dove istituita, occorrerร riscuotere e trasmettere l'imposta di soggiorno, secondo le modalitร previste dal comune.
๐ข CODICE REGIONALE:
IUN ( identificativo univoco numerico).
Il codice IUN deve essere esposto in ogni strumento di comunicazione e di commercializzazione on line ( per le forme pubblicitarie che non avvengono on line, l'esposizione dello IUN non รจ obbligatoria, ma opportuna e raccomandata).
La legge regionale 16/2017 ( art 16, c 8 ) ha istituito il registro regionale delle strutture ricettive extra-alberghiere, distinto per tipologia, tenuto dall'Assessorato regionale del turismo, che attribuisce l'Identificativo univoco numerico (IUN) per singola struttura.
La legge regionale 23/2018 ha introdotto nella LR 16/2017 l'art. 21 bis - relativo agli adempimenti per le locazioni occasionali ai fini ricettivi - e ha stabilito che lo IUN , giร previsto per le strutture ricettive extra alberghiere, venisse assegnato anche alle locazioni occasionali a fini ricettivi.
๐ข COMUNICAZIONE FLUSSI TURISTICI AI FINI ISTAT : avviene attraverso il gestionale Ross 1000 che dal 03/04/23 ha sostituito il sistema precedentemente in uso, denominato SIRED.
๐ข SOSPENSIONE - CESSAZIONE:
Non ho trovato alcun riferimento alla sospensione.
Per la cessazione a livello regionale non sono stati predisposti moduli appositi, cosa che invece รจ stata fatta da alcuni comuni.
Nei comuni dove non รจ stata predisposta apposita modulistica, occorrerร comunicare via PEC allโUfficio Turismo del comune e alla Regione, la volontร di cessare la locazione occasionale ai fini ricettivi.
๐ข LE CAV IN SARDEGNA (breve cenno ) :
La Sardegna prevede per le CAV la sola forma imprenditoriale.
Le descrive come strutture ricettive composte da unitร abitative ubicate nello stesso comune o in comuni limitrofi delle quali il gestore abbia la disponibilitร organizzata e non occasionale.
Tali unitร abitative, in numero non inferiore a TRE, sono arredate e dotate di servizi igienici e cucina autonoma, gestite unitariamente in forma imprenditoriale per l'affitto a turisti, assicurando ALMENO i servizi di accoglienza e recapito del cliente, pulizia dei locali a ogni cambio cliente.
๐ข ALTRI ASPETTI DA CONSIDERARE.
โพGestione imprenditoriale della locazione.
Due circolari (la Nr 1 del 10/03/2021"Individuazione della tipologia CAV e differenze con attivitร similari svolte da persone giuridiche" e la 7446 del 22/06/2018 "Locazione turistica di immobili privati. Chiarimenti") distinguono la locazione svolta da persona fisica, dalla locazione svolta da persona giuridica.
Gli aspetti relativi alla gestione imprenditoriale vengono affrontati principalmente in riferimento alla CAV, nel caso in cui il locatore persona giuridica disponga in modo organizzato e non occasionale di un numero di immobili inferiore a tre.
In assenza del requisito dei tre immobili previsto dalla legge, la persona giuridica non puรฒ operare come impresa ricettiva, ma puรฒ svolgere soltanto locazione, senza la fornitura di servizi non direttamente inerenti al godimento dellโimmobile ( servizi complementari che invece sono consentiti alle CAV).
La locazione viene considerata in relazione allo status giuridico del locatore :
๐นPERSONA FISICA:
Si richiama la disciplina fiscale delle locazioni brevi del DL 50/17 e la relativa circolare 24/ E 2017 precisando che, in attesa del regolamento che definisca i criteri di imprenditorialitร , non operano limiti il numero di immobili (ai tempi della circolare non era ancora stato stabilito il limite dei 4 immobili, in vigore oggi ) o il numero di contratti; l'accertamento dell'esercizio dell'attivitร di impresa รจ comunque sempre possibile, se vi รจ organizzazione.
In presenza di servizi non inerenti alla locazione, l'attivitร diventa attivitร ricettiva di impresa e, se esercitata senza aver seguito la procedura prevista, si configura come abusiva.
Si ribadisce che
le locazioni turistiche "non costituiscono attivitร ricettiva, non sono soggette alla disciplina vigente per le attivitร ricettive non integrano l'esercizio abusivo di attivitร ricettiva".
๐นPERSONE GIURIDICHE
Si distingue la locazione di immobili dall'attivitร ricettiva; l'elemento discriminante รจ la presenza o meno di servizi ( nella locazione sono ammessi soltanto quelli inerenti alla locazione).
La linea di demarcazione tra locazione imprenditoriale e attivitร ricettive viene demandata alla normativa regionale : in Sardegna, qualora gli immobili di cui si ha la disponibilitร organizzata e non occasionale sono tre, ricorrendo le condizioni previste dalla norma regionale, le imprese sono obbligatoriamente CAV (indipendentemente dai servizi offerti).
โพContratto di locazione:
La circolare del 2018 prende posizione sull'obbligo di contratto scritto, richiamando la L 431/1998 e ritenendolo
"uno degli aspetti determinanti per distinguere la locazione breve (non in forma dรญ impresa), dalla prestazione di alloggio (obbligatoria la forma di impresa) per la quale non รจ richiesta la forma scritta".
๐ข CONSIDERAZIONI :
La Sardegna ha normato gli adempimenti amministrativi a carico delle locazioni brevi e delle locazioni turistiche, senza entrare in sfere che non gli competono ( almeno per quanto riguarda la locazione non imprenditoriale) : non ci sono interferenze sulla residenza del locatore o sulla locazione parziale e l'apertura delle pratiche puรฒ essere fatta da chiunque ne abbia diritto.
La regione ribadisce che " gli aspetti turistici (leggi amministrative) delle locazioni ricadono nella competenza residuale delle regioni, mentre la regolamentazione dellโattivitร negoziale fra le parti e dei suoi effetti, ricade nella competenza statale in materia di ordinamento civile".
Il confine con la CAV sembra ben delineato, sul sito regionale, nella sezione CAV si precisa: " da non confondersi con le locazioni turistiche o locazioni brevi ".
La cosa che perรฒ non comprendo รจ la scelta della denominazione " locazione occasionale ai fini ricettivi".
Probabilmente con l'accostamento stonato - "locazione - fini ricettivi" - si vuole intendere che sono d'interesse regionale non soltanto le locazioni per finalitร esclusivamente turistica ( brevi o lunghe ), ma anche le locazioni brevi di natura transitoria, aspetto che emerge anche dalla definizione presente sul sito regionale ( alloggi privati locati in regime di locazione turistica o locazione breve ).
Ma perchรฉ " occasionale"?
Nella stessa circolare del 2018 viene scritto che "una persona fisica puรฒ affittare anche enne immobili ciascuno con enne contratti di locazione breve all'anno, che sommino l'intero anno solare, senza che ciรฒ determini, automaticamente, l'assorbimento della locazione nell'alveo dell'attivitร di impresa".
Perchรฉ allora mettere nel nome la parola "occasionale " che richiama il tipico elemento distintivo delle attivitร commerciali svolte non abitualmente?
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