CODICE FISCALE HOST/PROPRIETARIO

[Nicola415]

Ciao a tutti,

sono host Airbnb da diversi anni e sono diversi anni che provo a chiedere a Airbnb la possibilità di cambiare intestatario annuncio senza perdere il lavoro svolto in questi anni… ora questa richiesta penso sarà necessaria anche per molti altri proprietari alla luce delle nuove normative del 2023…

Se condividi questa mia considerazione potremmo fare qualcosa per sollecitare Airbnb e consentire entro il 2023 a tutti di normalizzare le posizioni di (Host/Proprietario/Codice Fiscale) sulla piattaforma…?

ciao grazie arrivederci,

Nicola

Questo il mio messaggio inviato al centro assistenza:

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Buongiorno,
sono host Airbnb da diversi anni, abbiamo visto cambiare le normative in materia di affitto breve continuamente e ci siamo sempre adeguati alle nuove regolamentazioni. Oggi abbiamo la richiesta di inserimento dei CODICI FISCALI degli host (proprietari immobile). Come noi altre migliaia di persone hanno iniziato ad affittare casa anni fa con l’aiuto di un amico, conoscente, che ci ha introdotto in questo mondo delle piattaforme come Airbnb, è frequente, quindi, che l’account host sia stato creato da una persona che gestisce per conto dell’effettivo proprietario. Il fatto che la piattaforma Airbnb, considerata la nuova normativa sui Codici Fiscali, non permetta dopo anni di pubblicazione di un annuncio con uno storico recensioni che ne determina il valore, la possibilità di modificare l’intestatario dell’account crea ora un serio problema. Saremo costretti in migliaia a cancellare gli annunci esistenti e crearne di nuovi (identici), con un nuovo account, così da avere Host e Codice Fiscale corretti (come richiesto dalla piattaforma/normativa).
Siamo quindi a chiedervi di darci la possibilità entro la fine del 2022 di poter modificare gli intestatari degli account Airbnb per poter mantenere gli annunci esistenti e poter essere messi nelle condizioni di fornire i dati corretti a Airbnb (Proprietario/CodiceFiscale).
In attesa di un vostro gentile riscontro, cordiali saluti.
Nicola

[Alberto192]

Il co-host è un concetto di Airbnb, non dell'agenzia delle entrate. Per il fisco il concetto è semplice: chi è proprietario di un immobile che dà un in affitto, paga le tasse sugli introiti di quell'immobile, il profilo Airbnb può anche essere intestato a Topolino. Se poi il proprietario affida ad un professionista la gestione dell'immobile è un discorso diverso, non è più un affitto!

Comunque fino a dicembre siamo a posto, poi ognuno farà le proprie considerazioni. Spero solo che ad andarsene siano anche gli evasori totali che pullulano in airbnb

[Debora1454]

Esatto @Alberto192 , il co-host è  una figura  creata da Airbnb  per aiutare  i proprietari nella gestione, cosa poi ne faccia la gente di questa figura, non è un problema della piattaforma. Il punto é che con questa nuova modalità, un co-host sarà a tutti gli effetti un co-host (figura che per altro andrebbe in qualche modo inquadrata dal fisco), di sicuro sarà difficile, se non impossibile, evadere le tasse come proprietari e fare concorrenza sleale a chi le paga, quindi ben venga.

[Nicola415]

Ho trovato delle informazioni interessanti… per molti che in famiglia hanno demandato la gestione a un unico soggetto comproprietario… persone che non hanno mai avuto lo scopo di evadere il fisco!!! Ma di sopravvivere il più delle volte!!! 
…….
Il caso nel quale l’effettivo proprietario di un immobile (in particolare una casa vacanza) non abbia il tempo o la voglia di gestire il bene e deleghi questa incombenza a un terzo; un esempio frequente è quello dei genitori che incaricano il figlio.

Il figlio può stipulare un contratto di comodato con i genitori? Come può dichiarare gli affitti da un contratto di comodato?

Per rispondere a queste domande è necessario chiarire il concetto di Locazione Breve e di Contratto di Comodato

Locazione breve

La Locazione breve (come disciplinato dal D.L. 50/2017) consiste in un contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo, che ha una durata non superiore a 30 giorni e non è soggetta all’obbligo di registrazione.

Dal punto di vista del soggetto, sono contratti di locazione breve quelli stipulati tra persone fisiche, che operano fuori dall’attività d’impresa. Non è quindi necessario aprire una partita Iva per poter guadagnare con la propria casa vacanze.

È stabilito dalla norma che gli immobili debbano avere finalità abitative.

Le locazioni brevi possono essere previste per unità immobiliari di categoria catastale dalla A1 alla A11, tranne la A10 che è quella relativa agli uffici di studi privati.

La normativa stabilisce che perché si possa applicare il contratto di Locazione Breve non possano essere forniti servizi accessori quali colazione, noleggio di auto e simili, che renderebbero l’attività riconducibile ad un profilo fiscale di attività d’impresa, mentre, come uniche eccezioni, possono essere erogati i servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.

Comodato ad uso gratuito

Il contratto di comodato gratuito è regolato d all’art.1803 del Codice Civile:

“Si ha un contratto di comodato gratuito quando un soggetto, definito comodante, concede un bene mobile o immobile ad un altro soggetto, definito comodatario, per un determinato periodo di tempo, senza il pagamento di alcun corrispettivo.”

Per sua natura il comodato è nella maggior parte dei casi ad uso gratuito; non sono esclusi però i casi nei quali sia stabilito un compenso, a patto che questo non snaturi la tipicità del contratto.

È interessante notare come esista una particolare tipologia di contratto di comodato che non ha obbligo di registrazione, parliamo del contratto di comodato verbale. Esso può comunque essere volontariamente registrato.

Dal punto di vista fiscale è generalmente previsto che il reddito sia da attribuirsi esclusivamente al proprietario.

Poiché il contratto di comodato non prevede il passaggio della proprietà del bene in capo al comodatario (non vi è quindi un trasferimento di un diritto reale) ne consegue che tutti i ricavi da un contratto di locazione da attribuire in capo al proprietario, che dovrà inserirlo in dichiarazione dei redditi.

Come vedremo più avanti nello specifico, però il caso delle Locazioni brevi turistiche prevede una deroga a tale disciplina generale. Infatti con il D.L. n. 50/2017 si prevede l’applicabilità della cedolare secca anche nei casi di sublocazione e di comodato.

Nel caso in cui il comodatario non decida di optare per la cedolare secca, dovrà dichiarare il reddito nel quadro dei redditi diversi della propria dichiarazione.

Normativa Fiscale

Il D.L. 50/2017 ha ben definito quale siano le regole fiscali da applicarsi alle Locazioni brevi sia per i locatori, sia per gli intermediari immobiliari.

Rientrano nella categoria dei locatori:

• I proprietari
• I comodatari
• I sublocatari

Per quello che ci interessa, nel presente articolo tratteremo nello specifico della locazione a terzi da parte del titolare di una concessione di comodato d’uso gratuito di un immobile.

Al reddito generato da una locazione breve si può applicare il regime della cedolare secca sugli affitti e quindi sul reddito verrà applicata un’imposta sostitutiva del 21%.

L’opzione della cedolare secca è da inserire direttamente nella dichiarazione dei redditi nel modello 730 o nel modello redditi.

Dal punto di vista normativo è ilD.L. n 50/2017 a prevedere l’applicabilità della cedolare seccasugli affitti anche per le locazioni brevi.

Anche la stessa Agenzia delle Entrate, nella Circolare n. 26/E/2011, afferma che la cedolare secca:

“può essere esercitata anche per i contratti di locazione di durata inferiore a trenta giorni nell’anno, per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso”.

il reddito del canone di locazione è tassato in capo al comodatario come reddito diverso e quindi va indicato dal comodatario nel quadro D del 730 0 nel quadro RL del modello redditi. Il proprietario dell’immobile invece indicherà nel quadro B del 730 o, in alternativa, nel quadro RB del modello redditi la sola rendita catastale dell’immobile concesso in comodato gratuito.

[Alberto192]

Ok, mi arrendo! 😉

Probabilmente non ho capito nulla, mi andrò a studiare cosa è un co-host!

[Debora1454]

@Alberto192 il co-host non lavora gratis, percepisce un compenso per il suo lavoro, però non è chiaro come paghi le tasse su quel compenso, questo perchè non esiste alcun inquadramento per questa figura (sempre in ambito "privato"). Guadagnano troppo poco per aprire partita iva, ma troppo per cavarsela con ritenuta d'acconto. Morale della favola, moltissimi co-host lavorano completamente a nero.

[Francesca]

Ciao @Alberto192 !

seguendo il link che ho pubblicato nel primo commento, ho trovato proprio la definizione di Co-Host: 

"In questo articolo:

Per "co-host" si intende un "co-host" registrato sulla piattaforma di Airbnb, come definito nei nostri Termini.

Per "Host" si intende un utente della piattaforma di Airbnb che pubblica e offre un servizio.

Per Paese in cui una persona è "residente" ai fini del DAC7 si intende il Paese in cui la persona ha il suo indirizzo principale e, in più, qualsiasi altro Paese in cui la persona è stata emessa con un codice fiscale (TIN).

DAC7 fa riferimento alla Politica del Consiglio dell'UE 2021/514, che richiede alle aziende online come Airbnb di raccogliere e segnalare le informazioni fiscali sugli host che guadagnano sulla piattaforma di Airbnb."

[Alberto192]

Sì @Francesca , ma ribadisco che il co-host è un concetto di Airbnb, non del fisco; Il fisco conosce solo codici fiscali e intestatari di immobili! Se io fino ad ora ho gestito l'appartamento di mia nonna, basta indicare il suo cf in associazione all'immobile! Non la reputo una scorrettezza perché il nome utente di Airbnb è poco più di un nickname (quante volte vi sarà capitato un ospite con "identità verificata" che sul documento ha un nome che non c'entra nulla con quello del suo profilo?), e quello che è eventualmente il rapporto tra proprietario e (co-)host non dovrebbe essere di interesse del portale! Un po' come se il portale venisse a chiedermi a chi do le spese di pulizia.....

Ma perché poi ci stiamo fissando sulle tasse che pagano o non pagano i co-host e non andiamo a scavare un po' sulle "Esperienze"? Lì in effetti l'aspetto fiscale passa quasi in secondo piano, visto che abbiamo host di visite guidate che sono di fatto guide turistiche abusive e rubano il lavoro a quelle vere, host di corsi di cucina che non non sanno cosa è la HACCP, host di giri in moto che se hanno un incidente magari non hanno un'assicurazione perché hanno scopo di lucro..... E poi, naturalmente, il tutto in nero. Potrebbe essere un thread interessante!

Comunque io non sono e non ho co-host, l'appartamento dell'annuncio è mio e di mia moglie e avevo solo il problema dell'applicazione che non faceva inserire due codici fiscali, ma il dubbio è stato risolto in altro thread per cui .....sono soddisfatto! 😉

E quando mi arriva qualche raro ospite fuori da airbnb, si stupiscono che io non possa fare uno sconto che loro si aspettano perché sono convinti che io non ci paghi le tasse..... 😉

[Debora1454]

@Alberto192 il rapporto di inquadramento tra proprietario e co-host, non è interesse del portale, ma è interesse dell'Agenzia delle Entrate. In caso di controlli certi dettagli fanno la differenza. Come abbiamo già detto, il lavoro del co-host deve essere in qualche modo inquadrato. Le opzioni sono 3: contratto di assunzione, partita iva o ritenuta d'acconto (fino a 5000 mila euro). Nel caso nonna/nipote, se metti il CF della nonna, significa che la nonna paga le tasse sull'affitto dell'immobile, quindi, se c'è un co-host, è possibile che l'Agenzia delle Entrate voglia sapere come è inquadrato ai fini fiscali. Nel caso specifico, mi sembra che @Nicola415 abbia detto che chiede da anni di cambiare l'intestazione dell'annuncio, perchè ha un contratto in comodato d'uso gratuito che gli consente di affittare la proprietà della nonna. Il problema di fondo qui è capire se conviene fare un nuovo annuncio (forse conveniva farlo subito, invece di chiedere per anni di cambiare l'intestazione), o se invece, per salvare il lavoro fatto fino ad oggi, si preferisce correre qualche rischio in caso di controlli dell'Agenzia delle Entrate.

[Patrizia607]

Gentile Alberto, 

io e mia sorella siamo entrambe proprietarie i un appartamento che abbiamo adibito a "casa vacanza" è un attività che gestiamo insieme. Entrambe paghiamo le tasse al 50%. Ora ci viene richiesto di inserire il c.f. 

Noi dovremmo inserire entrambi i c.f. 

La piattaforma di Airbnb ne consente solo uno.

Leggendo il tuo messaggio abbiamo visto che hai risolto il problema.

Come lo hai risolto?

Grazie mille

Patrizia Superhost

[Alberto192]

Ciao Patrizia, non l'ho risolto, nel senso che finché sono io a farmi il 730 e a pagarmi le tasse (nel mio caso cedolare secca) divido con mia moglie e il problema non si pone. Si potrebbe se Airbnb trattenesse la ritenuta d'acconto, perché in tal caso la tratterrebbe tutta a me e io avrei un'eccedenza, mentre mia moglie avrebbe un debito d'imposta. Comunque se si tratta di due cointestatari alla fine se ne esce, il problema è se l'intestatario dell'account non è intestatario dell'immobile o dell'attività 

[Mattia2]

In questo caso il limite tecnico di Airbnb è evidente, visto che chi ha creato l'annuncio e poi ha fatto creare un profilo al proprietario diventando co-host rimane cmq penalizzato. 

Tecnicamente non  sarebbe un grande sforzo implementare la parte di "Account - Pagamenti" dove vengono inseriti i dati di chi riceve effettivamente i soldi (il proprietario appunto). 

Basterebbe inserire lì i dati fiscali di chi riceve i soldi ed il ruolo (proprietario, collaboratore...)

Alternativa potrebbe essere permettere di spostare le recensioni sul nuono annuncio (di questo parliamo, di creare ex-novo lo stesso annuncio). 

Oppure spostare la proprietà dell'account al proprietario effettivo senza dover ricreare l'annuncio.

[Debora1454]

Penalizzato non saprei @Mattia2 , dipende da quante tasse ha pagato o non pagato in tutti questi anni di attività di co-host.

[Tom212]

@Debora1454  si si, con me sfondi una porta aperta, le tasse vanno fatte pagare fino all'ultimo centesimo.

@Alberto192 , non sfugga un importante dettaglio: il costo di intermediazione non è detraibile per il proprietario privato, quindi quando dici che il privato paga le tasse sul canone e l'intermediario sulla sua commissione, non va dimenticato che il privato paga le tasse sull'importo complessivo del canone + commissione, poi versa la commissione, su cui l'intermediario paga le sue tasse.  Poco importa che per praticità la piattaforma trattenga la commissione.

Analogo il discorso per chi si avvale di un co-host. Prima paghi il co-host -- attenzione, va correttamente inquadrato (partita iva? dipendente?) poiché bisogna versare i relativi oneri sociali. Il costo del co-host non è detraibile. Con il nuovo sistema, finalmente vengono alla luce tutti coloro che percepiscono denaro in qualità di co-host, e sarà possibile sommare il compenso percepito dal proprietario al compenso percepito dal co-host alle commissioni pagate ad Airbnb, anche quelle pagate dal co-host evidentemente, affinché il reddito totale del proprietario sia correttamente determinato. E' finita la pacchia! 

Per quello che posso capire io, che non sono un esperto, chi vuole inserire correttamente le informazioni sulla piattaforma deve acquisire la "responsabilità fiscale" dell'appartamento che affitta, vale a dire che deve organizzarsi affinché il reddito legittimamente intestato ad una sola persona, altrimenti corre il rischio di dichiarare cose inesatte.   Immagino che si potrà avviare l'attività con una partita iva, fra l'altro con la possibilità di scaricare i costi.

[Alberto192]

@Tom212 lasciamo perdere il discorso dei co-host (che comunque non mi convince), parliamo solo dei comproprietari: visto che 5 anni fa ho commesso l'errore di mettere l'appartamento su Airbnb con un account solo a mio nome, e che Airbnb al momento non è capace di accettare due codici fiscali con la relativa percentuale di attribuzione degli introiti, penso che farò così: domani vado da un notaio e mi faccio vendere la metà dell'appartamento da mia moglie, così Airbnb non avrà difficoltà a segnalare i miei introiti all'ade! Oppure cambio portale, ci penso stanotte....;-)

[Nicola415]

…ho trovato queste informazioni molto interessanti penso possano riguardare molti proprietari o comproprietari che hanno demandato a un unico soggetto la gestione dell’annuncio, ancor prima che le normative fossero chiare, persone che nella maggior parte dei casi non hanno nessuna intenzione di evadere il fisco, semmai la necessità di una sopravvivere!!!

LOCAZIONI BREVI e COMODATO D’USO

Analizziamo il caso nel quale l’effettivo proprietario di un immobile (in particolare una casa vacanza) non abbia il tempo o la voglia di gestire il bene e deleghi questa incombenza a un terzo; un esempio frequente è quello dei genitori che incaricano il figlio.

Il figlio può stipulare un contratto di comodato con i genitori? Come può dichiarare gli affitti da un contratto di comodato?

Per rispondere a queste domande è necessario chiarire il concetto di Locazione Breve e di Contratto di Comodato.

Locazione breve

La Locazione breve (come disciplinato dal D.L. 50/2017) consiste in un contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo, che ha una durata non superiore a 30 giorni e non è soggetta all’obbligo di registrazione.

Dal punto di vista del soggetto, sono contratti di locazione breve quelli stipulati tra persone fisiche, che operano fuori dall’attività d’impresa. Non è quindi necessario aprire una partita Iva per poter guadagnare con la propria casa vacanze.

È stabilito dalla norma che gli immobili debbano avere finalità abitative.

Le locazioni brevi possono essere previste per unità immobiliari di categoria catastale dalla A1 alla A11, tranne la A10 che è quella relativa agli uffici di studi privati.

La normativa stabilisce che perché si possa applicare il contratto di Locazione Breve non possano essere forniti servizi accessori quali colazione, noleggio di auto e simili, che renderebbero l’attività riconducibile ad un profilo fiscale di attività d’impresa, mentre, come uniche eccezioni, possono essere erogati i servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.

Comodato ad uso gratuito

Il contratto di comodato gratuito è regolato d all’art.1803 del Codice Civile:

“Si ha un contratto di comodato gratuito quando un soggetto, definito comodante, concede un bene mobile o immobile ad un altro soggetto, definito comodatario, per un determinato periodo di tempo, senza il pagamento di alcun corrispettivo.”

Per sua natura il comodato è nella maggior parte dei casi ad uso gratuito; non sono esclusi però i casi nei quali sia stabilito un compenso, a patto che questo non snaturi la tipicità del contratto.

È interessante notare come esista una particolare tipologia di contratto di comodato che non ha obbligo di registrazione, parliamo del contratto di comodato verbale. Esso può comunque essere volontariamente registrato.

Dal punto di vista fiscale è generalmente previsto che il reddito sia da attribuirsi esclusivamente al proprietario.

Poiché il contratto di comodato non prevede il passaggio della proprietà del bene in capo al comodatario (non vi è quindi un trasferimento di un diritto reale) ne consegue che tutti i ricavi da un contratto di locazione da attribuire in capo al proprietario, che dovrà inserirlo in dichiarazione dei redditi.

Come vedremo più avanti nello specifico, però il caso delle Locazioni brevi turistiche prevede una deroga a tale disciplina generale. Infatti con il D.L. n. 50/2017 si prevede l’applicabilità della cedolare secca anche nei casi di sublocazione e di comodato.

Nel caso in cui il comodatario non decida di optare per la cedolare secca, dovrà dichiarare il reddito nel quadro dei redditi diversi della propria dichiarazione.

Normativa Fiscale

Il D.L. 50/2017 ha ben definito quale siano le regole fiscali da applicarsi alle Locazioni brevi sia per i locatori, sia per gli intermediari immobiliari.

Rientrano nella categoria dei locatori: i proprietari , i comodatari , i sublocatari.

Per quello che ci interessa, nel presente articolo tratteremo nello specifico della locazione a terzi da parte del titolare di una concessione di comodato d’uso gratuito di un immobile.

Al reddito generato da una locazione breve si può applicare il regime della cedolare secca sugli affitti e quindi sul reddito verrà applicata un’imposta sostitutiva del 21%.

L’opzione della cedolare secca è da inserire direttamente nella dichiarazione dei redditi nel modello 730 o nel modello redditi.

Dal punto di vista normativo è ilD.L. n 50/2017 a prevedere l’applicabilità della cedolare seccasugli affitti anche per le locazioni brevi.

Anche la stessa Agenzia delle Entrate, nella Circolare n. 26/E/2011, afferma che la cedolare secca:

“può essere esercitata anche per i contratti di locazione di durata inferiore a trenta giorni nell’anno, per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso”.

il reddito del canone di locazione è tassato in capo al comodatario come reddito diverso e quindi va indicato dal comodatario nel quadro D del 730 0 nel quadro RL del modello redditi. Il proprietario dell’immobile invece indicherà nel quadro B del 730 o, in alternativa, nel quadro RB del modello redditi la sola rendita catastale dell’immobile concesso in comodato gratuito.