Calcolo redditi imponibili in base all'anteprima dell'importo che gli ospiti devono pagare

[Guido323]

Salve,

Sto preparando un foglio excel per impostare al meglio i prezzi.

Su "anteprima dell'importo che gli ospiti devono pagare" leggo:

Prezzo a notte (per il proprietario) 146

Costi pulizie e servizio (impostati dal proprietario) 65

(Totale prezzo a notte+costi pulizie e servizio 211)

Prezzo pagato dall'ospite (comprensivo di commissioni Airbnb ecc.) 251

I tuoi guadagni 198

Quanto devo dichiare come reddito? 211, 198 o altro importo?

Grazie

[Angela1056]

Ciao @Guido323 , il tuo reddito è il prezzo per notte + spese di pulizia.

Devi sempre dichiarare il lordo, nel caso del mio screenshot: 187 + 30 = 217. 

Nel tuo esempio non capisco come si compone la cifra di  „Costi pulizie e servizio (impostato dal proprietario) 65“ perché di costi hai impostato solo 30 euro per la pulizia. Forse Airbnb calcola anche già la tassa di soggiorno nella „Anteprima che gli ospiti devono pagare“ ma quella non è un tuo reddito.

[Guido323]

@Angela1056, Oltre alle pulizie, Airbnb permette di aggiungere anche costi di servizio, community fee e resort fee che sono versati al proprietario. Immagino vadano dichiarati anche quelli se aggiunti?

[Angela1056 · Accepted solution]

@Guido323  si certo, compongono il reddito.

[Paola1593]

Salve Angela, 

ho trovato la sua risposta e volevo farle un'altra domanda per favore.

Se l'importo imponibile da dichiarare nel suo caso è 217, significa che poi non può portare in detrazione le commissioni di Airbnb, giusto? (nel mio caso non usufruisco della cedolare secca, in quanto CAV, e vorrei capire cosa posso detrarre o meno).

Altra domanda, per caso sa se anche per Booking va considerato l'importo al netto delle commissioni?

grazie

[Angela1056]

Ciao @Paola1593 , mi permetto di copiare e incollare qui una risposta data in un’altra discussione del 12 dicembre dal nostro espertissimo @Alberto1535 

“Gestendo una CAV, gestisci (anche in forma non imprenditoriale) una struttura ricettiva extralberghiera……omissis…

La gestione in forma non imprenditoriale determina redditi diversi (da attività commerciale non esercitata abitualmente). Non c'è la possibilità di avvalersi della cedolare secca, ma è possibile dedurre dai compensi tutte le spese strettamente inerenti (a partire dalle commissioni di Airbnb).

Il reddito (dedotte le spese) è assoggettato a IRPEF e addizionali….”

Il grassetto è mio.

Lo stesso vale per i compensi ricevuti da Booking. 

[Paola1593]

ciao @Angela1056 e @Alberto1535, 

vi chiedo cortesemente se sapete con quale criterio Airbnb e anche Booking stabiliranno per chi pagare la cedolare secca. Mi sembra di aver capito che la pagheranno per chi NON ha la partita iva, ma questo sarebbe un errore perché le CAV anche senza partita IVA non usufruiscono della cedolare secca.

Che voi sappiate, dal codice CIR sono in grado di capire se si è CAV o Locazione Breve?

[Alberto1535]

@Paola1593 ciao

l'applicazione della ritenuta fiscale, quindi di una ritenuta d'acconto, dovrà essere effettuata solo nei confronti dei canoni di locazione breve, in forma non imprenditoriale.

Sui compensi da attività non imprenditoriale di CAV o di B&B non deve essere applicata.

Per quanto riguarda la Regione Emilia-Romagna (ma penso sia simile ovunque) nel Codice identificativo ci sono delle lettere che differenziano le diverse tipologie.

Dubito peraltro che Airbnb sia in grado di distinguerle autonomamente.

E' probabile [auspicabile] che prima dell'applicazione della ritenuta, Airbnb richieda qualche informazione sulla tipologia ricettiva.

E' vero che CAV e B&B occasionali non possono beneficiare dell'opzione dell'imposta sostitutiva, ma qualora Airbnb [per errore o assenza di informazioni]  applicasse la ritenuta del 21% sui compensi, si tratterebbe di una ritenuta d'acconto recuperabile in sede di dichiarazione dei redditi.

Mi pare peraltro una situazione più favorevole rispetto ad esempio, all'ipotesi di locazione breve da parte di uno solo dei due comproprietari.

In altre parole ci sono diversi casi che l'attuale procedura di Airbnb non riesce a gestire, quindi attendiamo gli eventi.

[Angela1056]

@Paola1593 come sempre la risposta di @Alberto1535 toglie ogni dubbio! Grazie!

[Alberto1535]

Cara @Angela1056 ti ringrazio, sei molto gentile.

Tanti dubbi purtroppo restano sia sulla fiscalità che sui nuovi obblighi e relativi costi, in particolare estintori e rilevatori di gas 

(anche in un appartamento che funzioni solo a energia elettrica?).

Speriamo nelle prossime settimane di avere le idee più chiare.

[Paola1593]

Grazie Alberto1535, 

la cosa mi preoccupava perché su Booking mesi fa hanno raccolto la P.IVA, per chi ce l'aveva, e adesso hanno pubblicato la notizia che per chi NON ha la P.IVA pagheranno la cedolare secca.

Sarebbe assurdo, spero facciano prima un "censimento".

Ero indecisa se richiedere alla Provincia il passaggio da Cav (aperta per errore) a Locazione Breve, ma a questo punto aspetto. Chissà se le Regioni per semplificare e far pagare tutto a Booking e AirBnb, non decidano di semplificare lasciando usufruire della cedolare secca a tutti i NON p.Iva.

Questa difformità ha creato infatti delle inutili confusioni ed una volta si può almeno sperare in una semplificazione.