Cambio destinazione d'uso in B3 per affitti brevi a Bologna - cosa comporta a livello pratico?

[Marcello354]

Salve a tutti. Ho un appartamento di 70mq a Bologna e volevo utilizzarlo per affitti brevi.
Da Aprile scorso il Comune richiede prima della SCIA un cambio di destinazione d'uso in B3 (attualmente è un residenziale A3).
Non riesco però a determinare gli impatti di questa cosa, ovvero quanto potrebbe costare questo cambio (a parte l'onorario del tecnico) ma soprattutto l'incremento in termini di imposte, tasse, rendita catastale e quant'altro che devo valutare..

Qualcuno potrebbe aiutarmi a capire, anche sulla base eventualmente della propria esperienza? Devo capire se ne vale la pena.

GRAZIE!

[Nicola3825]

Ciao Marcello, come hai risolto? Potresti contattarmi al: [***Dati personali rimossi in accordo alle  Linee Guida della community ***]

per uno scambio in merito?

[Benedetta]

Ciao @Nicola3825 , 

Noterai che alcune parti del tuo commento sono state rimosse per sicurezza: sui post pubblici non sono consigliabili dati personali (cognomi, numeri di telefono personali, email personali...). 

La Community è un luogo pubblico, aperto a tutti, perfino indicizzabile su Google ed è sempre meglio essere cauti e non condividere dati personali online. 

TI consiglio sempre anche ti taggare le persone a cui ti rivolgi con la @, questo faciliterà le vostre conversazioni. 😊

@Marcello354 

[Nicola3825]

Ciao @Benedetta , è possibile venire indirizzato a qualcuno che sappia guidare verso l'ottenimento del CIN e SCIA idonea per il comune di Bologna?
Abbiamo 2 appartamenti in precedenza affittati per lungo periodo e che abbiamo ristrutturato per metterli qui su Airbnb, ma avendo io un lavoro a tempo pieno è 2 mesi che provo a gestire la parte burocratica per mettermi in regola ma non riesco ad avere il tempo per trovare qua e là tutte le info utili e venirne a capo

[Alberto1535]

@Nicola3825 ciao.

In Emilia Romagna per il proprietario che intenda dare in locazione turistica l'unità immobiliare di sua proprietà esistono una serie di vincoli introdotti dalle ingerenze sulla locazione della Legge regionale sul turismo e da una delibera (di 20 anni fa) della Giunta regionale.

In particolare, nel Comune di Bologna, il nuovo Regolamento edilizio vigente dal 10 aprile 2024 ha introdotto ulteriori e pesanti vincoli.

Si tratta quindi di procedere con un'attenta verifica preliminare prima di prendere delle iniziative.

Secondo le norme regionali, è solo il proprietario (o l'usufruttuario) che può dare in locazione turistica [in forma non imprenditoriale] l'intero (NO stanza) appartamento ammobiliato per uso turistico con contratti di durata sino a 6 mesi, e in assenza di persone residenti nell'appartamento stesso.

Qui trovi tutte le informazioni:

https://imprese.regione.emilia-romagna.it/semplificazione-e-sportello-unico/schede-attivita-imprendi...

Con il nuovo Regolamento edilizio sono stati introdotti questi due vincoli:

- l'obbligo di preventivo cambio [prima di presentare la comunicazione telematica al SUAP di inizio locazione] di destinazione d'uso in turistico-ricettivo

- il concetto di Alloggio minimo (50 mq di Superficie utile) che impedisce di utilizzare l'unità immobiliare per qualunque tipologia ricettiva.

Ecco il Regolamento edilizio:

https://sit.comune.bologna.it/alfresco/d/d/workspace/SpacesStore/34412de5-50ad-4c31-9b84-0ebd4d11404...

Per valutare questi aspetti tecnici è opportuno affidarsi a uno Studio tecnico che sarà in grado di presentare (se del caso) la relativa pratica di cambio di destinazione d'uso.

Tra le ultimissime notizie, ricordo che il Ministero dell'Interno ha ribadito il divieto del self check-in, quindi gli ospiti vanno ricevuti e identificati di persona sulla base di idoneo documento di identificazione in originale.

L'iter amministrativo parte con la comunicazione telematica al SUAP del Comune di inizio locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico.

Sono necessari SPID, PEC e Firma Digitale Remota.

Ma prima occorre valutare/risolvere le problematiche di cui sopra.

@Benedetta 

[Benedetta]

Ciao @Nicola3825, 

sono veramente contenta che @Alberto1535  ti abbia aiutato nel capire quali passi fare. Tienici aggiornati su come vanno le pratiche 😁

[Nicola3825]

Ciao @Alberto1535  e @Benedetta . Grazie per le dritte. Ho parlato anche con il comune di Bologna venerdì. In realtà da quello che è chiaro, le modalità citate sopra permettono di fare affitti brevi, ma solo ed esclusivamente se si apre una partita IVA si possono utilizzare le piattaforme di affitto come Airbnb o altro. Per cui anche parlando direttamente con il comune, è confermato che anche sottostando a tutte le regole di cui sopra, si può si affittare, ma solo pubblicando sul sito di Bologna welcome e non su questo sito.
Dobbiamo capire a questo punto se può essere conveniente aprire partita IVA, conditio sine qua non per affittare una casa su questa piattaforma.

[Alberto1535]

@Nicola3825 

Su questo non sono d'accordo, è la solita vecchia delibera della Giunta regionale.

Se è vietato, potresti chiedere al funzionario del SUAP come mai il Comune di Bologna ha stipulato una Convenzione con Airbnb per la riscossione dell'imposta di soggiorno, che è riservata proprio alle locazioni brevi (locazioni tra privati durata max 30 giorni).

Sul divieto di pubblicità sui portali della Giunta regionale puoi leggere decine di discussioni su questa community.

@Benedetta 

[Nicola3825]

@Alberto1535  giusto punto. Preferirei anche io non procedere con la partita Iva. Ieri al telefono con il comune mi hanno detto che è assolutamente vietato. Però è vero anche quello che dici, probabilmente c'è un incongruenza legislativa. Quello che mi facevano presente loro è che adesso che c'è il CIN inizieranno i controlli e se la si mette sulle piattaforme si rischia una multa. Sarei contento di vedere altre discussioni in merito, cercavo supporto proprio per capire come muoversi in questa situazione dubbia su Bologna.

[Benedetta]

@Nicola3825  ti consiglio, quando hai un pò di tempo di cercare con parole chiave del tipo "Bologna" "Affitti brevi" e altre parole legate a questo tema nella community. Te ne usciranno tantissime. In altro a destra avrai anche un menù dove puoi filtrare quelle più recenti. 

Spero che ti sia d'aiuto. Un altra grande fonte d'informazione è il centro risorse di Airbnb. Lo conosci?