Cav o locazione turistica per cedolare secca

[Barbara3631]

@Alberto1535...ti ringrazio tantissimo per la tua risposta, allora cosa pensi di questo , mio figlio era proprietario dell' appartamento, la scia dove la' appartamenti era registrato come CAV  era a  suo nome, ma mio marito era il gestore a tutti gli effetti e per 10 mesi ha pagato la cedolare secca portando anche nella sua dichiarazione dei redditi la certificazione rilasciata da Airbnb e la indicava in " altri redditi" riga D 4  , non fatto per beneficio fiscale ma semplicemente perché mio figlio vive all' estero e non era interessato né all' appartamento né al business relativo. Da pochissimo mio marito ha acquistato l' appartamento, ed ora dobbiamo riallineare la proprietà perché lui ora è  non solo il gestore ma anche il proprietario, ci conviene registrarla nuovamente come CAV? Oppure ci consigli come locazione turistica?  Io preferirei chiudere e riaprire sempre come CAV e poi cambiare il Cin in Airbnb, dove mi hanno detto che a loro non cambia nulla.,il sistema riaggiorna tutto con il nuovo cin basta cambiarlo, cosa ne pensi?  grazie mille Barbara 

[Benedetta]

Ciao @Barbara3631, il tuo post sembra essere una risposta correlata ad una conversazione che hai avuto in precedenza con Alberto, corretto? 

Vuoi che aggiungo questo testo sotto il post in questione? 

[Alberto1535 · Accepted solution]

@Barbara3631 buongiorno,

solo per la precisione, il rigo D4 sarebbe destinato alla dichiarazione dei canoni di locazione breve incassati dal sublocatore o dal comodatario, per i quali Airbnb ha l'obbligo di applicare la ritenuta fiscale del 21%.

Per questi redditi, a scelta del contribuente, è possibile

-sia la tassazione ordinaria IRPEF, con possibilità di dedurre le spese, facendo concorrere il reddito netto al reddito complessivo,

-sia la cedolare secca sul 100%, senza possibilità di dedurre alcuna spesa.

I compensi derivanti dalla gestione non imprenditoriale di CAV dovrebbero essere dichiarati nel rigo D5 (redditi derivanti da attività occasionali) per i quali è prevista solo la tassazione ordinaria del reddito netto (e per i quali Airbnb non deve applicare la ritenuta fiscale).

Quanto alla scelta tra la gestione non imprenditoriale di CAV e la locazione breve (gli affitti brevi come li chiama il Comune di Milano), se nella sostanza l'attività può risultare simile, la differenza tra le due tipologie ricettive è importante:

https://fareimpresa.comune.milano.it/strutture-ricettive/case-appartamenti-vacanze

https://fareimpresa.comune.milano.it/strutture-ricettive/locazioni-alloggi-finalita-turistiche-affit...

Le differenze di gestione riguardano in particolare:

-l’obbligo per la CAV di stipulare una polizza assicurativa di responsabilità civile verso i clienti:

-l’obbligo per la CAV di esporre nell'unità abitativa i prezzi massimi applicati;

-il periodo di chiusura della CAV non imprenditoriale (90 giorni all’anno di interruzione, anche non consecutivi);

-specifici requisiti minimi obbligatori stabiliti per la CAV dalle norme regionali:

https://fareimpresa.comune.milano.it/documents/87339536/190972393/cav+scheda+requisiti.pdf/500f02d4-...

-l'obbligo di stipula di un contratto di locazione in forma scritta per gli affitti brevi. Nella gestione di CAV si tratta di un contratto di ospitalità (a contenuto misto: alloggio più servizi) che può essere concluso anche in forma verbale (ma nulla vieta, anzi potrebbe essere opportuna, la forma scritta).

Dal punto di vista della convenienza fiscale [in assenza di dati] non è possibile stabilire delle regole generali.

La gestione della CAV [a tassazione ordinaria - rigo D5] consente la deduzione di tutte le spese inerenti documentate da fattura (commissioni Airbnb, spese di pulizia, utenze, ecc.) mentre la locazione breve non consente al proprietario [redditi fondiari - quadro B] alcuna deduzione (o meglio, tassazione sul 100% dei canoni in caso di cedolare, tassazione sul 95% in caso di tassazione ordinaria).

Da rilevare comunque una notevole confusione nel trattamento fiscale della CAV.

Si legge talvolta dell'equiparazione dei compensi della CAV non imprenditoriale ai canoni di locazione, con il conseguente inserimento (se il gestore è proprietario dell'unità abitativa) dei compensi della CAV nei redditi fondiari - quadro B (applicando le regole relative).

Ma non sarebbe il corretto comportamento fiscale.

Al riguardo, ti segnalo questo articolo [del Dott. Sergio Lombardi, Presidente dell'Osservatorio sul Turismo dell'Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma]:

https://www.extralberghiero.it/come-dichiarare-i-redditi-delle-locazioni-turistiche-e-delle-struttur...

[Benedetta]

Ciao @Barbara3631  hai avuto modo di leggere il commento ben dettagliato di Alberto? Hai delle domande a riguardo?