Cedolare secca per immobili co-intestati

[Patrizia-and-Enrica0]

Buongiorno,

ho degli immobili co-intestati, mi sapete indicare come fare per segnalare ad Airbnb che nei diversi appartamenti la proprietà è diversa e quindi anche le tasse vanno applicate a persone diverse?

Grazie mille per l'aiuto

Enrica

[Giulia377]

seguo

[Antonio3981]

Il problema si porrà in fase di elaborazione della CU che dovrà essere emessa proporzionalmente alla percentuale di possesso dell'immobile. Fino ad oggi non dovrebbe esserci una feature per inserire tale info, ti consiglio quindi di farlo presente al servizio clienti di Airbnb

[Sara---Andrea0]

Mi è forse venuta un'idea per venire a capo di questa questione.

Ma se uno dei due cointestatari dà in comodato d'uso la sua metà all'altro? ovviamente con contratto registrato?

"la regola generale che disciplina la tassazione dei canoni di locazione di immobile ricevuto in comodato prevedono che sia il soggetto titolare del diritto reale sull’immobile (comodante) a dichiarare il reddito. Questo è tenuto a presentare la propria dichiarazione dei redditi annuale e tassare il relativo reddito. Tale disposizione è indipendente dal fatto che il canone di locazione si entrato effettivamente nella disponibilità del comodante o meno. Pertanto, occorre prestare particolare attenzione a questa casistica per la presentazione della dichiarazione dei redditi. La deroga a questa regola generale si ha nel momento in cui il comodatario effettua locazioni turistiche sull’immobile ricevuto. In questo caso vi è la possibilità (attenzione, non l’obbligo) che sia direttamente il comodatario a dichiarare il reddito da locazione nella propria dichiarazione dei redditi, potendo sfruttare anche la cedolare secca, qualora più conveniente rispetto alla tassazione IRPEF

[Walter]

Molto interessante @Sara---Andrea0 !

Posso chiederti da dove hai copiato il testo virgolettato? Qualche comunicazione dell'agenzia delle entrate? 🙏

[Sara---Andrea0]

La deroga, se non ricordo male, è prevista dal famoso decreto del 2017. Quello che prevede anche l'obbligo della ritenuta fiscale da parte di Airbnb.

Quindi sembrerebbe cosa abbastanza certa che la cedolare secca la possa pagare per intero il comodante di un immobile.

Quello che invece non è certo, è che si possa dare un immobile in comodato a qualcuno che ne possiede già una quota

[Alberto1535]

@Sara---Andrea0 ciao

Nel solo caso di locazione breve (quindi con esclusione delle locazioni oltre i 30 giorni) la norma fiscale prevede un'eccezione secondo la quale il reddito da locazione deve essere dichiarato dal comodatario tra i redditi diversi , con l'ulteriore eccezione della facoltà di optare per l'applicazione della cedolare secca.

Il tuo dubbio finale è stato confermato di recente dalla Cassazione (sentenza 37346/2022) che ha dichiarato illegittime le prassi di concessioni incrociate fra titolari degli immobili, in altre parole il contratto di comodato tra comproprietari è impossibile.

[Sara---Andrea0]

Mi sono andato a leggere e spulciare la sentenza della cassazione che citi, e ho scoperto che essa non interviene affatto sulla liceità o meno dei contratti di comodato incrociati tra comproprietari (che restano, secondo la mia modesta opinione e quella del mio commercialista, possibili).

La sentenza in questione si limita a definire illegittima l'agevolazione ai fini imu (o ici) in caso di comodato tra comproprietari.In pratica vieta una pratica "furbetta" per eludere il pagamento dell'imu

Riporto qua un passaggio fondamentale:

"In tema di ICI, con riguardo all’eventuale previsione di un regolamento comunale che assimili ad abitazione principale i
«fabbricati concessi in uso gratuito a parenti e affini entro il secondo grado che li utilizzino come abitazione
principale», la fattispecie normativa è riferita alla sola ipotesi in cui il proprietario o il titolare del diritto
reale di godimento conceda in comodato l’immobile ad un parente o affine entro il secondo grado, che non
possa vantare su di esso alcun diritto reale o personale di godimento, per destinarlo ad abitazione
principale per sé e per la propria famiglia; ne discende che non può rientrarvi la diversa ipotesi di
concessione in comodato tra comproprietari del medesimo immobile, in quanto, il presupposto
dell’esenzione pro quota per il comproprietario che l’abbia - o per i comproprietari che l’abbiano -
destinato ad abitazione principale è fondato proprio sulla titolarità della quota di comproprietà e prescinde
da una concessione in comodato da parte del comproprietario ivi non residente, che beneficerebbe,
altrimenti, dell’esenzione pro quota – a differenza degli altri comproprietari – senza avere fissato la dimora
abituale nell’immobile"

[Alberto1535]

@Sara---Andrea0 

E' la conclusione cui perviene il Sole24ore anche sulla base della  banale considerazione che  in situazione di comproprietà fra più soggetti di un immobile, il conferimento del godimento dell’intero bene a uno solo non dovrebbe essere qualificabile come comodato, in quanto uno dei due soggetti utilizza il bene in qualità di comproprietario e non comodatario.

O Airbnb interviene sulla procedura e consente il legittimo e corretto inserimento dei dati dei comproprietari, oppure l'unica soluzione resta quella prospettata dall'Agenzia delle entrate.

[Dario602]

ciao, io ho lo stesso problema. la soluzione più facile sarebbe poter inserire sulla piattaforma airbnb i dati dei soggetti che devono incassare, ma purtroppo non è possibile. 

ancora mi devo confrontare con il commercialista ma sul sito dell'agenzia delle entrate ci sono delle tabelle dove scrivono questo:

ATTENZIONE Per le locazioni brevi concluse tramite intermediari, per le quali è previsto l’obbligo di effettuare una ritenuta (capitolo 3), se il contratto è stipulato da uno solo dei proprietari dell’immobile e, conseguentemente, la ritenuta è stata operata e certificata unicamente nei suoi confronti, solo egli potrà scomputare dal suo reddito la ritenuta subita (o chiedere il rimborso della maggior ritenuta subita, qualora non abbia capienza per scomputarla dall’imposta dovuta). Gli altri comproprietari dovranno assoggettare a tassazione il reddito a loro imputabile pro-quota in sede di dichiarazione, applicando la cedolare secca o il regime ordinario di tassazione.

una procedura un po' macchinosa, ma per l'agenzia delle entrate è come fare