Hi Nicoletta, thanks for the valuable input, You did very well to specify sub-classification 68.32.01, introduced with the recent ISTAT update to define the management of real estate on behalf of third parties (including tourism management) in a more precise way. In my previous comment, I was referring more to the historical macro-category 68.32.00, which for years represented the common regulatory starting point for many of us operating in the sector before the newer subdivision into specific sub-codes. But your clarification about the current exact code is absolutely useful for anyone opening a Partita IVA today. I also wanted to broaden the discussion to another very common scenario among PMs: subleasing (“vuoto per pieno”). In that structure, the classification changes significantly compared to a pure management mandate on behalf of third parties, often moving outside category 68 and toward codes such as 55.20.51 or similar. In those cases, the PM is no longer acting solely as a manager/co-host, but effectively becomes the hospitality operator and CIN holder. Your point regarding financial flows and DAC7 is also completely correct. As clarified through the Budget Law framework and related Revenue Agency guidance, the withholding obligations generally follow the actual transit of funds: if the PM collects payments directly, the related reporting and withholding responsibilities fall on them; if the OTA collects upfront, the responsibility typically shifts to the platform.At the end of the day, I think we both agree on one important point: property management cannot realistically be reduced to a single standard model, because the contractual structures and operational setups can vary enormously. Thank you again for the excellent exchange, I’m sure this discussion will be genuinely helpful for many hosts and PMs reading along. Warm regards.
[Tradotto da Community Manager]
Ciao Nicoletta, grazie per il prezioso contributo.
Hai fatto benissimo a specificare la sotto-classificazione 68.32.01, introdotta con il recente aggiornamento ISTAT per definire in modo più preciso la gestione di immobili per conto terzi (compresa la gestione turistica).
Nel mio commento precedente mi riferivo più alla macro-categoria storica 68.32.00, che per anni ha rappresentato il punto di partenza normativo comune per molti di noi che operano nel settore, prima della nuova suddivisione in sotto-codici specifici. Tuttavia, il tuo chiarimento sul codice esatto attuale è assolutamente utile per chi oggi apre una Partita IVA.
Volevo anche ampliare la discussione a un altro scenario molto comune tra i PM: la sublocazione (“vuoto per pieno”). In quella struttura, la classificazione cambia significativamente rispetto a un puro mandato di gestione per conto terzi, spostandosi spesso al di fuori della categoria 68 e verso codici come 55.20.51 o simili. In quei casi, il PM non agisce più soltanto come gestore/co-host, ma diventa di fatto l’operatore ricettivo e titolare del CIN.
Il tuo punto riguardo ai flussi finanziari e al DAC7 è inoltre del tutto corretto. Come chiarito dal quadro della Legge di Bilancio e dalle relative indicazioni dell’Agenzia delle Entrate, gli obblighi di ritenuta seguono generalmente il reale transito dei fondi: se il PM incassa i pagamenti direttamente, le relative responsabilità di rendicontazione e ritenuta ricadono su di lui; se invece l’OTA incassa in anticipo, la responsabilità si sposta tipicamente sulla piattaforma.
Alla fine, credo che siamo entrambi d’accordo su un punto importante: il property management non può realisticamente essere ridotto a un unico modello standard, perché le strutture contrattuali e gli assetti operativi possono variare enormemente.
Grazie ancora per l’eccellente confronto, sono certo che questa discussione sarà davvero utile per molti host e PM che ci leggono.
Un caro saluto.
