Comodato d'uso gratuito

[Mattia232]

Buongiorno, la mia famiglia possiede due immobili che attualmente affittiamo con cedolare secca del 21%. Da qualche settimana a questa parte stavo cercando qualche metodo per ridurre queste tasse e ho trovato una soluzione: Tassazione in regime forfettario; infatti applicando questa la % di tasse+ inps sarà solo del 10/12%. Per fare questo dovrei aprire una partita IVA a mio nome il problema è che io non posseggo nessuna quota di proprietà di questi; informandomi avevo letto la possibilità di utilizzare l'usufrutto gratuito (comodato d'uso gratuito): in questo modo io andrò ad affittare e percepire i compensi e tassandoli secondo le modalità già descritte. 

A questo punto ho chiesto una consulenza a due commercialisti diversi i quali mi hanno dato due pareri discordanti: il primo afferma che è possibile, mentre il secondo no dicendo che le tasse le deve comunque pagare anche l'effettivo proprietario (riporto la risposta Dell'AdE in merito che mi ha inviato lui).

Qualcuno ha avuto esperienze simili e saprebbe aiutarmi? 

https://www.fiscooggi.it/rubrica/giurisprudenza/articolo/comodatario-intasca-canone-e-proprietario-dichiara-al-fisco 

[Donatella26]

@Mattia232 se lanci una ricerca qui nella Community inserendo la parola comodato nella barra di ricerca qui sopra vedrai un elenco con le precedenti numerose discussioni sul tema, leggendo le quali puoi chiarirti un po' le idee; nel caso di comodato il comodante che io sappia dichiara il solo reddito fondiario e il comodatario i canoni di locazione come redditi diversi...

[Valentina1319]

Anche il mio commercialista mi ha detto che l'IMU la paga il comodatario....io pensavo che chi prende in comodato l'immobile deve solamente dichiarare le entrate con la cedolare secca, comunque come reddito nella dichiarazione annuale....

[Alberto1535]

@Valentina1319 buongiorno

Non mi risulta, il soggetto passivo dell’IMU è il proprietario.

Il comodatario, invece, si farà carico dell’imposta sui rifiuti (TARI).

[Alberto1535 · Accepted solution]

@Mattia232 buongiorno,

francamente mi lascia un pò perplesso il conteggio del 10-12% sommando imposte dirette e contributi INPS, non tanto per il calcolo delle imposte del forfetario che è semplice, ma per la determinazione preventiva dell'ammontare dei contributi INPS che è strettamente connessa ai redditi percepiti (e quindi difficilmente calcolabile  preventivamente): ricordo solo la riduzione per il regime forfetario (su richiesta, perché si paga di meno oggi ma non si avrà diritto a un intero anno di contribuzione, per cui si riceverà di meno domani), mentre solo chi esercita l'attività di affittacamere  non è soggetto all'osservanza del minimale annuo di reddito.

Ma il problema vero, a mio parere, non è questo.

Fiscalmente, nella locazione di immobile in comodato, il reddito da locazione deve essere dichiarato come reddito fondiario dal proprietario-comodante in relazione alla sua quota di possesso.

Con il contratto di comodato il comodatario acquisisce solo un diritto di godimento.

Titolare del diritto reale sull'immobile (proprietà) resta il proprietario-comodante che quindi ha l'obbligo di dichiarare anche il reddito da locazione.

Questo anche nell'ipotesi in cui il proprietario-comodante non partecipi in alcun modo al contratto di locazione (stipulato dal comodatario) e quindi non incassi il canone.

Con il DL 50/2017 a questa regola generale è stata prevista un'unica eccezione, che è riservata esclusivamente alla locazione breve, della quale riporto (perché importante ai nostri fini) la definizione:

si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

E' solo in questa ipotesi che il proprietario-comodante resta titolare del reddito fondiario derivante dal possesso dell’immobile (rendita catastale) oggetto di comodato mentre il comodatario/locatore, diventa titolare del reddito derivante dal contratto di concessione in godimento qualificabile come reddito diverso, con l'ulteriore eccezione di poter optare per l'applicazione dell'imposta sostitutiva (cedolare secca del 21%).

[Luca132]

Se il comodatario decide di esercitare con partita iva (forfettario) nell'ambito delle locazioni brevi , chi è tenuto alla dichiarazione del reddito e in che misura?

Leggendo quanto sopra sembrerebbe che ne debba rispondere il comodante perché il 50/2017 fa chiaramente riferimento alle sole persone fisiche, ma allora lavorare con regime forfettario che vantaggi avrebbe se poi le imposte le deve pagare il comodante in misura piena ?

[Alberto1535]

@Luca132 

in questa ipotesi non si è in presenza di un reddito da locazione conseguito dal comodatario-locatore, bensì di un reddito d'impresa imputabile esclusivamente al comodatario quale gestore in forma imprenditoriale di struttura ricettiva (ad esempio CAV oppure affittacamere che, nel forfetario,  beneficiano entrambe di un basso coefficiente di redditività).

Se questa è l'ipotesi, suggerirei di parlarne con un commercialista per valutare anche (sulla base di previsioni di reddito annuo) l'incidenza dei contributi previdenziali.

[Luca132]

@Alberto1535 grazie mille.  E' giusto quello che mi hai scritto tu, a me poi serve versare contributi previdenziali quindi sembra la soluzione migliore .