@Anastasia445 buongiorno
Immagino che le ragioni principali di questa scelta possano riguardare la gestione della locazione, l'incasso dei canoni e la ricerca di una modalità che consentano a chi incassa (se diverso dal proprietario) di pagare le relative imposte.
Se si tratta solo della gestione della locazione, questa, con qualche delega per la gestione amministrativa, potrebbe essere fatta a nome di tua madre (pratiche amministrative, annuncio su Airbnb) che incasserebbe i canoni e li dichiarerebbe come redditi fondiari nella dichiarazione dei redditi.
Se invece state ricercando modalità che ti consentano di incassare i canoni e di pagare le imposte, la modalità più semplice potrebbe essere un contratto di comodato con il quale tua madre ti consegna il bene con possibilità di concederlo a terzi con contratti di locazione per qualunque finalità anche turistica, di breve durata, di cui al DL 50/2017.
Il riferimento alla locazione breve è opportuno per ragioni fiscali.
E' opportuno che il contatto di comodato venga redatto in forma scritta, il che comporta l'obbligo di registrazione presso l'Agenzia delle entrate, a cura di una delle parti.
Qui trovi le modalità di registrazione del mod. RAP Web Comodati:
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/267187/Guida+rap+web+Comodato_.pdf/af1109f...
Quale comodatario hai la possibilità di stipulare contratti di locazione breve.
Se stipulati tramite intermediario (Airbnb) sono soggetti all'applicazione della ritenuta fiscale del 21% al momento dell'incasso.
Secondo regola generale, in caso di locazione i canoni di locazione dovrebbero essere dichiarati dal proprietario comodante, ma solo nel caso della locazione breve (DL 50/2017) è prevista un'eccezione. I canoni di locazione breve devono essere dichiarati dal comodatario come redditi diversi, e il comodatario ha due opzioni:
-optare per l'imposta sostitutiva (cedolare secca) nella misura del 21% sulla prima unità immobiliare locata, calcolata sul 100% dei canoni. Avendo già subito pari ritenuta, non ci sarebbe un ulteriore esborso di imposta.
-optare per la tassazione ordinaria IRPEF e addizionali: in questo caso dal reddito diverso (lordo) è possibile dedurre tutte le spese documentate strettamente inerenti la produzione di tale reddito (commissioni host, quota parte utenze, spese di pulizia, ecc.). Il reddito diverso netto concorre al reddito complessivo su cui calcolare la tassazione. Anche in questo caso dall'imposta lorda viene detratta la ritenuta fiscale subita.
La scelta tra le due opzioni dipende dalla posizione personale complessivamente valutata.
Il proprietario comodante dovrà dichiarare il reddito fondiario da possesso (determinato sulla base della rendita catastale).
Quale comodatario presenterai la comunicazione al Comune di locazione breve.
Informazioni e modello qui:
https://www.comune.cagliari.it/portale/page/it/locazioni_occasionali_di_immobili_a_fini_turistici?co...
Dovrai poi completare l'iter burocratico (Questura, Regione).
Si tratta di indicazioni di carattere generale, prima di prendere una decisione suggerirei di parlarne con un dottore commercialista che conosca la vostra posizione complessiva.
Buon proseguimento.
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