@Alberto719 buonasera
A mio parere quando si tratta di fiscalità e non si conosce la situazione personale del contribuente è possibile fornire soltanto delle indicazioni di carattere generale, che quindi non costituiscono regole da seguire sempre e comunque.
Il Mondo è bello perché è vario !
Io, che faccio solo locazioni brevi (max 30 giorni) ho ridotto la durata massima del soggiorno a 14 giorni (che già mi sembra un periodo lungo).
Tu, all'opposto, preferisci fare locazioni oltre i 30 giorni.
In questo caso, il primo problema da porsi riguarda l'esigenza del conduttore, la quale consente di separare due situazioni.
Nella prima ipotesi, si può trattare (più frequente in determinate zone turistiche, raro o molto raro in altre zone) di una finalità strettamente turistica.
Se è così, è necessario sottoscrivere un contratto di locazione turistica [aggiungo che, secondo la legge, l'obbligo del contratto di locazione in forma scritta esiste sempre, anche se la durata è solo di un giorno].
Il contratto turistico è a canone libero (concordato tra le parti) come pure sono lasciate alla libera volontà delle parti le clausole contrattuali.
Superando i 30 giorni:
-il contratto non rientra nelle locazioni brevi e quindi Airbnb non deve applicare la ritenuta fiscale del 21% al momento del riconoscimento del canone, per cui non sarà rilasciata da Airbnb alcuna Certificazione Unica - Locazioni brevi [che invece Airbnb rilascierà per le locazioni brevi entro il 16 marzo 2025].
-il contratto deve essere registrato all'Agenzia delle entrate: se in fase di registrazione (anche online) si opta per l'applicazione della cedolare secca (misura ordinaria), l'imposta di registro e l'imposta di bollo si azzerano.
-la registrazione del contratto assorbe l'obbligo di segnalazione ad Alloggiati web in quanto alla segnalazione alla Questura provvede l'Agenzia delle entrate. Ma in considerazione dei tempi consentiti per la registrazione e delle finalità (di sicurezza) della segnalazione ad Alloggiati, nulla vieta (anzi è un comportamento prudente) di fare la segnalazione ad Alloggiati limitatamente ai primi 30 giorni. Resta sempre ferma, in questo caso, la presentazione alla Questura della dichiarazione di ospitalità qualora l'ospite sia extra-comunitario.
-restano confermati gli obblighi in tema di imposta di soggiorno e di segnalazione alla Regione dei flussi turistici ai fini statistici.
-i canoni di locazione vanno dichiarati dal proprietario locatore nel quadro B, per il 100% dei canoni in caso di opzione per la cedolare secca, per il 95% dei canoni in caso di scelta della tassazione ordinaria IRPEF e addizionali.
Non è possibile dedurre dal reddito alcuna commissioni (come le commissioni host di Airbnb) o spesa (pulizia, utenze, ecc.).
Nella seconda ipotesi, quando l'esigenza del conduttore non è turistica, ma è per lavoro, studio, cura o altra specifica esigenza, si entra nell'ambito dei contratti di natura transitoria i quali (nei Comuni con oltre 10.000 abitanti) sono sottoposti alla rigida disciplina degli Accordi territoriali:
-il canone di locazione non è libero ma viene determinato sulla base delle regole dell'Accordo territoriale (che prevedono un minimo e un massimo al mq, in relazione alle caratteristiche dell'alloggio)
-il contratto di locazione transitorio deve essere stipulato utilizzando il modello stabilito dalla legge.
-il contratto di locazione transitorio deve essere asseverato dalle associazioni di inquilini e/o proprietari secondo quanto stabilito nell'Accordo.
Non proseguo oltre, ma si tratta di un contratto incompatibile con l'offerta di alloggio su Airbnb.
In ogni caso, per la stipula di un contratto transitorio è indispensabile comunicare al SUAP del Comune la cessazione della locazione turistica breve (i cosiddetti "affitti brevi" della normativa regionale lombarda).
Ma tale cessazione dovrebbe essere preventivamente comunicata anche nell'ipotesi di un contratto di locazione turistica di durata superiore ai 30 giorni, quando questa tipologia non sia prevista dalla normativa regionale sul turismo.
