Divieto per i privati di utilizzo airbnb in Emilia-Romagna

[Andrea5961]

Quando pensi di poter disporre liberamente del tuo immobile e invece scopri (Fonti SUAP e Regione Emilia-Romagna) che DA PRIVATO non puoi usare Airbnb per pubblicizzare e affittare il tuo immobile poiché ti configura automaticamente come impresa. E non è possibile locare su Airbnb una porzione di immobile bensi TUTTO. La Regione si ritiene competente in materia di Turismo e il Comune di Bologna conferma. Quindi un privato non può usare Airbnb per affittare il proprio immobile ma potrà usare altri siti (Bacheca, Subito ecc.) che garantiscono pubblicità generica riportando solo i contatti del proprietario. Per il pagamento poi mi hanno detto che posso farmi pagare con contanti, paypal o bonifico e fare ricevuta. Ora, un quanti su Airbnb in Emilia Romagna hanno Partita Iva? Ho letto le varie discussioni qui e altrove ma se Comune e Regione concordano come può essere consentito di presentare SCIA, registrarsi ad AlloggiatiWeb, iscriversi ad Airbnb, versare tassa di soggiorno senza la Partita IVA? Pare la regola che ha mille falle che nessuno rispetta e dall'altro lato nessuno controlla.

Fare le cose in regola comporta costi (mi sono informato) e già di per sé mi pone in concorrenza sleale con chi affitta da privato senza battere ciglio. Ma quale sarebbe il prezzo da pagare in caso di controlli?

Grazie

[Francesca]

Ciao @Andrea5961 ,

benvenuto nella community! 
Qui se ne è parlato parecchio e un Host @Alberto1535 - che ne sa parecchio - vive nella tua regione e forse può darti delle info. 

C'è anche una guida che forse può aiutare: https://community.withairbnb.com/t5/Guide/GUIDA-Locazione-breve-a-Bologna/m-p/1573731 

F

[Alberto1535 · Accepted solution]

@Andrea5961 ciao,

sollecitato da @Francesca che ringrazio per l'apprezzamento, ritorno su un argomento, più volte dibattuto su questa community, per esprimere il mio parere di host con annuncio (solo) su Airbnb che fa locazione breve, quindi locazione in forma non imprenditoriale.

In sintesi (trovando maggiori riferimento nelle discussioni passate), la legge regionale sulle attività e tipologie ricettive ha quasi vent'anni. Per il proprietario "privato", non residente, che intenda fare locazione turistica  prevede solo la locazione dell'intero appartamento ammobiliato per uso turistico con durata dei contratti sino a 6 mesi e in esclusiva forma diretta, cioè senza l'intervento di intermediari.

Delibere della Giunta regionale hanno, di conseguenza, vietato la promozione tramite portali.

A differenza delle altre regioni, l'ER non ha in alcun modo recepito il diffuso fenomeno delle locazioni brevi  così come definite dal DL fiscale 50/2017 (i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività' di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online) e disciplinate dal Decreto sicurezza per gli obblighi di  segnalazione alla Questura.

In questo quadro, qual'è la soluzione ?

Il primo passo amministrativo obbligatorio (con SPID, PEC e firma digitale) è la comunicazione telematica al SUAP del Comune di inizio locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico.

Con il Protocollo generale assegnato dal SAUP alla comunicazione, si può presentare alla Questura competente la richiesta dei codici di accesso al portale Alloggiati web.

Seguono la richiesta di abilitazione al portale ROSS1000 della Regione per la comunicazione mensile dei flussi turistici ai fini statistici e al portale GEIS del Comune per la gestione dell'imposta di soggiorno.

A questo punto, siamo nelle condizioni di pubblicare l'annuncio su Airbnb, ma con un'avvertenza al fine di contrastare i vincoli regionali.

Inseriamo una durata massima del soggiorno di 29 notti (io ho 14 notti, ma per motivi miei) in modo da restare sempre nell'ambito della locazione breve.

La locazione breve è stata recepita dai Comuni: ad esempio il Regolamento del Comune di Bologna sull'imposta di soggiorno e il Regolamento del Comune di Bologna sulla TARI.

In particolare, per l'imposta di soggiorno il Comune di Bologna e Airbnb hanno sottoscritto una Convenzione per la riscossione e il riversamento dell'imposta da parte di Airbnb: ecco, questa Convenzione è riservata esclusivamente alle locazioni brevi. Chi, come me, fa locazioni brevi solo tramite Airbnb, presenta trimestralmente al Comune la Dichiarazione (a zero) indicando come responsabile d'imposta Airbnb.

In conclusione, ho seguito tutto l'iter amministrativo (compresa la facoltativa Classificazione regionale dell'appartamento), ho messo l'annuncio su Airbnb, utilizzo il contratto di locazione,

segnalo ad Alloggiati web, comunico a ROSS1000, presento le Dichiarazioni trimestrali e il Conto della gestione per l'imposta di soggiorno, dichiaro i redditi percepiti.

Allora, di che cosa mi devo preoccupare ?

Di ricevere prenotazioni tramite Airbnb !

Buon proseguimento.

[Andrea5961]

Grazie Alberto, ho avuto già modo di leggere i tuoi post e guida...

Purtroppo se con una mano il Comune fa una cosa ma con l'altra fa l'opposto. A mie esplicite e ripetute domande il Comune concorda in tutto e per tutto con la Regione ed esclude categoricamente quanto dici. Ora, penso possiamo concordare sul fatto che siano norme obsolete, illogiche e opache ma comunque se chiedi agli uffici competenti la risposta è quella. Allora mi chiedo come sia possibile fare attività di affitto breve in questa situazione che si presta in futuro a eventuali (forse rare, forse impossibili, non lo so) contestazioni da parte di Comune, Regione e Agenzia delle Entrate e a te non resta che fare ricorsi e magari poi qualcuno poi ti darà ragione sostenendo quel che dici tu, ma vale il rischio?

Esistono chiarimenti o note del Comune rilasciate ad Airbnb per tutelare chi utilizza come privato tale piattaforma in Emilia Romagna. Non sarebbe utile che un ufficio legale della piattaforma intercedesse per chiarire questi aspetti? Mi viene da pensare che se questo non viene fatto e si lascia tutto ai "pareri" e interpretazioni legislative allora forse prevalgono gli interessi economici alla responsabilità e la trasparenza.

Ho parlato anche con un' associazione che tutela i proprietari e sai cosa? Hanno smesso subito di occuparsi della questione affitti brevi perchè anche per loro è zona troppo grigia...quindi si, come spesso accade in Italia abbiamo norme che fanno acqua da tutte le parti e il cittadino trova il modo di non bagnarsi, però l'ombrello nessuno te lo darà e se alla fine ti dovesse piovere in testa sono fatti tuoi...

[Alberto1535]

@Andrea5961 

comprendo benissimo i tuoi dubbi perché erano i medesimi dubbi che avevo anch'io qualche anno fa quando ho valutato attentamente l'opportunità di mettere l'annuncio su Airbnb, come pure avranno avuto tutti gli altri host che tramite Airbnb fanno locazione breve a Bologna e in Emilia Romagna (e siamo migliaia).

Non ritorno sulle normative, ma voglio aggiungere solo una considerazione.

Può un atto amministrativo (perchè una semplice e obsoleta delibera della Giunta regionale non è una legge) ostacolare il diritto di dare in locazione il proprio appartamento in presenza di un quadro normativo nazionale composto dal Codice civile, dal Codice del Turismo, dal DL 50/2017 e da Decreto sicurezza ?

Se si tratta del Comune di Bologna, è evidente che i funzionari del Comune continuino a prendere come riferimento le norme regionali.

Anche se quando è uscito il DL 50/2017 (che ha definito la locazione breve) hanno avuto un ripensamento: sino al 2020 il sito del Comune di Bologna pubblicava un prospetto delle tipologie ricettive (che io conservo) nel quale era espressamente consentita la promozione tramite portali (così come previsto nella definizione del DL 50/2017).

Poi il prospetto è stato tolto.

Sono ben noti ai bolognesi i continui attacchi ai locatori su Airbnb, unici colpevoli secondo alcuni amministratori locali (uno addirittura diventato Sindaco) della carenza di alloggi per gli studenti universitari fuori sede.

Come noto, il Comune di Bologna (come altri comuni dell'ER) ha stipulato una Convenzione con Airbnb per l'imposta di soggiorno, Convenzione che ha consentito di eliminare totalmente l'evasione fiscale e di introitare annualmente milioni di euro.

Attenzione: questa Convenzione con Airbnb è riservata esclusivamente alle locazioni brevi che (ad esclusione della particolarità collegata al numero di appartamenti locati) sono locazioni fatte in forma non imprenditoriale e, ovviamente, promosse su Airbnb.

Anche ai fini della maggiorazione della TARI, il regolamento del Comune di Bologna fa riferimento alle locazioni brevi.

Questa situazione è ben nota al Comune, così come il Comune attraverso le Dichiarazioni trimestrali dell'imposta di soggiorno è a perfetta conoscenza di tutti gli host privati che hanno l'annuncio su Airbnb.

Se sulle locazioni brevi non si muove nulla, è perché c'è l'ombrello del rassicurante quadro normativo nazionale e, comunque, non conviene a nessuno.

Sulla fiscalità diretta, se i redditi vengono correttamente dichiarati, non c'è nulla da temere.

Concludo dicendo che si tratta di un mio parere personale, che non è mia intenzione convincere nessuno che la pensa diversamente.

[Francesca1801]

Ho letto con interesse tutta la discussione.

Vorrei chiederti, sempre a tuo parere, chi affitta con locazioni brevi sotto i 30 giorni (non in forma imprenditoriale e esente dal comunicare all'ADE i contratti di locazione) che ha comunicato al comune SCIA, comunica alla questura tramite AlloggiWeb, comunica alla regione i flussi turistici tramite Ross1000 e paga le tasse di soggiorno tramite Airbnb che funge da sostituto d'imposta (su Bologna) cosa potrebbe effettivamente rischiare a livello di sanzioni, dato che effettivamente per l'ER non potrei pubblicare annunci su questo portale.

Ovvero, se faccio tutto secondo le regole e pago Comune e stato (ADE), può la regione sanzionarmi in qualche modo?

Spero di essere stata chiara.

Francesca

[Francesca1801]

@Alberto1535 

[Alberto1535]

@Francesca1801 ciao

Sei stata chiarissima.

Se resti nell'ambito delle locazioni brevi non c'è nulla da temere.

Al riguardo suggerirei di inserire nell'annuncio una durata massima di 29 notti (io ho massimo 14 notti, ma per mia scelta).

[Francesca1801]

Grazie mille per la delucidazione, ma comunque quando mi arriveranno le credenziali di Ross1000 (è 20 giorni che le aspetto) posso inserire tra i canali pubblicitari Airbnb tranquillamente?

A lei quanto ci hanno messo a mandargliele?

[Alberto1535]

@Francesca1801 ciao

Se hai già, come immagino, i codici di accesso ad Alloggiati web puoi tranquillamente inserire l'annuncio su Airbnb.

Anzi è opportuno che tu lo faccia in fretta perché c'è già molto interesse per il Cersaie (prezzi alti !).

La comunicazione delle generalità degli ospiti, della residenza e di altre informazioni (tipologia di turismo, mezzo di trasporto, ecc.) sul portale ROSS1000 ha soli fini statistici e può essere inserita anche a fine mese o a inizio mese successivo.

In ogni caso si può accedere con SPID.

E' sufficiente che tu abbia presentato il modello di richiesta alla Regione. (Di solito è la Regione che ti scrive inviando il modello su segnalazione del SUAP del Comune).

Prova comunque a entrare con SPID: se trovi il tuo alloggio sei già operativa.

Da pochi giorni, a seguito di delibera della Giunta regionale, anche il ER abbiamo il Codice Identificativo di Riferimento (CIR). Lo trovi su ROSS1000 (anagrafica).

ROSS1000 offre anche la possibilità di creare un file da inviare poi ad Alloggiati web.

Io non lo uso: ospitando gruppi succede che qualcuno arrivi uno o due giorni dopo.

Preferisco fare immediatamente l'inserimento su Alloggiati web dell'effettivo arrivo degli ospiti, poi quando ho tempo faccio la comunicazione su ROSS1000 ai fini statistici.

Buon proseguimento.

[Francesca1801]

Grazie Alberto.

Ho già inviato il modulo per la richiesta in regione (https://statistica.regione.emilia-romagna.it/documentazione/rilevazioni/turismo/allegati-rilevazioni...) alla mail di riferimento per Bologna, ma ancora nessuna risposta e con SPID mi da il seguente errore:

"Il codice fiscale associato alle sue credenziali SPID non risulta abilitato per accedere all'applicazione Ross1000. La sua anagrafica utente potrebbe avere il codice fiscale mancante o errato"

Se il CIR lo trovo su ROSS1000 al quale non riesco ad accedere, come posso fare?

Ho comunque già inviato SCIA alla regione che me l'ha protocollata con relativo numero, e ho già attivo AlloggiWeb nel quale ho inserito già le generalità degli ospiti del mio primo check-in fatto 2 giorni fa.

Dici che devo solo aspettare?

Francesca

[Alberto1535]

@Francesca1801 ciao

Poiché hai già un soggiorno in corso è opportuno sollecitare la Regione.

Questi sono i recapiti per chiedere chiarimenti in Regione per l'accesso a ROSS1000 per Bologna:

• Lamberto Maiani, cell. 339 6836194, tel. 051 5274571;
• Maria Lo Grande, tel. 051 5275361;
• Claudia Fiorentini, tel. 051 5274778;
• StatisticaTurismo.BO@regione.emilia-romagna.it

[Walter]

Ciao @Alberto1535 stavo leggendo il tuo utilissimo messaggio ed avevo il timore so trattasse di dettagli personali 😅.

Invece vedo che i contatti sono presi da un sito web ufficiale del quale mi permetto di aggiungere il link: https://statistica.regione.emilia-romagna.it/documentazione/rilevazioni/turismo

Può forse tornare utile a chi si trova in una situazione simile!

Grazie!

[Dario504]

@Alberto1535 Buongiorno Alberto. La ringrazio per le risposte sempre molto esaustive. Avrei una domanda molto semplice per ciò che concerne il comune di Bologna, solo per capire il rischio. Se un privato, dopo aver sbrigato le pratiche burocratiche, avvierà un AAUT e lo metterà su Airbnb solo per affitti brevi di max 29 notti, come il 90% delle persone di Bologna che mettono il proprio immobile sulle ota (in teoria il privato a Bologna, e non in tutta Emilia Romagna come a volte erroneamente si dice, non può mettere il suo immobile su Airbnb e le altre ota), quali rischi corre affettivamente? Ci sono sanzioni? Cosa possono fare? Ha mai sentito di un privato a Bologna che ha ricevuto una sanzione perché ha messo il suo AAUT su Airbnb  o altre ota? 

Ringrazio anticipatamente.

[Alberto1535]

@Dario504 buongiorno.

Il divieto della pubblicità su portali è contenuto in una vecchia delibera della Giunta regionale, per cui il divieto è regionale.

Non è poi escluso che, alla luce delle norme nazionali anche successive (C.C., Codice del Turismo, DL 50/2017, Decreto sicurezza) vi siano delle interpretazioni locali differenti.

In particolare, il Comune di Bologna, dopo l'uscita del DL 50/2017 (che ha definito la locazione breve), in documenti ufficiali pubblicati sul sito (che io conservo) per un paio di anni, consentiva la pubblicità sui portali nei casi di locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico in forma non imprenditoriale.

Successivamente il documento è stato rimosso (quando la politica supera la tecnica ... ) e, verbalmente, i funzionari del SUAP di Bologna fanno scrupoloso riferimento alla vecchia delibera della Giunta regionale, la quale, se ben ricordo, pone il divieto ma non indica le relative sanzioni: la  delibera riguarda la tipologia dell'appartamento ammobiliato per uso turistico in forma non imprenditoriale con durata sino a 6 mesi (Come noto, la Regione non ha mai recepito la locazione breve).

Ricordo anche che esiste una Convenzione Airbnb-Comune di Bologna per la riscossione e il riversamento della tassa di soggiorno.

Questa Convenzione è riservata esclusivamente alle locazioni brevi  per cui, da anni, il Comune di Bologna è perfettamente a conoscenza di tutti gli host privati che fanno locazione breve tramite Airbnb (mentre la Convenzione non è utilizzabile per locazioni turistiche oltre i 30 giorni o per altre tipologie ricettive che  devono quindi riscuotere direttamente la tassa dall'ospite).

Con la Convenzione il Comune incassa alcuni milioni all'anno di tassa di soggiorno.

Non sono a conoscenza di iniziative sanzionatorie da parte del Comune o della Regione.