Domanda su locazione breve a Bologna

[Manu6325]

Buongiorno a tutti,

vorrei iniziare ad affittare il mio appartamento.

Essendo un privato non professionista, seguirò la strada delle "locazioni brevi", ma ho diversi dubbi.

Per la tassazione ho visto che in caso di un solo immobile è confermata la cedolare secca al 21% che viene versata direttamente da Aibnb, quindi questo punto mi è abbastanza chiaro.

Però mi chiedevo: 

Ci sono limitazioni se faccio gli affitti brevi e se sì quali?

Si deve far firmare un "contratto di affitto" all'ospite o è un passaggio che si ritiene assolto in maniera "virtuale"?

Grazie a chiunque vorrà aiutarmi e magari darmi anche altre utili indicazioni

Emanuela

[Alberto1535 · Accepted solution]

@Manu6325 buonasera

Quale proprietaria non residente, dovrai presentare al SUAP del Comune la comunicazione telematica di locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico.

Completata la procedura amministrativa (richiesta alla Questura dei codici di accesso al portale Alloggiati  web, richiesta alla Regione dell'abilitazione al portale ROSS 1000 per i flussi turistici, richiesta al Comune dell'abilitazione al portale GEIS per l'imposta di soggiorno, comunicazioni al Comune per l'utenza non domestica TARI, ottenimento del CIR Codice Identificativo) sarai in grado di pubblicare l'annuncio su Airbnb, con l'avvertenza di limitare la durata massima del soggiorno a 29 notti, in modo da restare sempre nell'ambito della locazione breve.

Nel caso di locazione breve, Airbnb è obbligata ad applicare una ritenuta fiscale sempre nella misura del 21% (anche se gli immobili sono più di uno). In sede di dichiarazione dei redditi (presentata nel 2025) potrai optare per la cedolare secca (nella misura del 21% per una unità immobiliare) senza ulteriori imposte se avrai fatto solo locazioni brevi tramite Airbnb.

In caso di locazione, indipendentemente dalla durata (anche una sola notte), deve essere sempre stipulato un contratto di locazione in forma scritta, in lingua italiana (anche per gli stranieri, con eventuale consegna di traduzione di cortesia).

Nel Cerca nella community su tutti questi aspetti (anche sulla procedura amministrativa per l'Emilia Romagna) puoi trovare diverse discussioni.

Comunque, se hai dubbi, scrivi senza problemi.

[Manu6325]

Grazie mille Alberto1535!!!

Wow, quanti adempimenti!!!!

mi metto subito alla ricerca dei vari sportelli che mi hai segnalato (quindi: SUAP., Questura, Regione, portale GEIS,  TARI e codice CIR).

Ma per la firma del contratto voi come fate?

Perchè pensavo di ricorrere al self-check-in e quindi tendenzialmente potrei non incontrare gli ospiti: mandate il contatto per mail o lo si lascia in appartamento da firmare?

grazie!!!

[Alberto1535]

@Manu6325 

In possesso di SPID, PEC e Firma Digitale Remota, parti con la Comunicazione telematica al SUAP sul portale dedicato, di locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico.

In possesso del Protocollo Generale assegnato dal SUAP, puoi fare richiesta alla Questura dei codici di accesso al portale Alloggiati web:

https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/

utilizzando il modello che trovi qui:

https://questure.poliziadistato.it/it/Bologna/articolo/7385832e07556f70542544847#:~:text=L'iniziativ...

Sarai contattata dalla Regione, informata dal Comune, la quale ti invierà i modelli per la richiesta di abilitazione al portale ROSS1000 per la segnalazione mensile dei flussi turistici a fini statistici:

https://statistica.regione.emilia-romagna.it/documentazione/rilevazioni/turismo

Una volta ottenuta l'abilitazione all'accesso, potrai entrare in ROSS1000 con SPID e, nella Sezione anagrafica, trovare il CIR assegnato, che è obbligatorio indicare in tutte le offerte di alloggio.

E' necessario fare anche la richiesta al Comune di abilitazione al portale GEIS per la gestione dell'imposta di soggiorno:

https://www.comune.bologna.it/servizi-informazioni/imposta-di-soggiorno

Fortunatamente, il Comune, con riferimento alle locazioni brevi,  ha stipulato una Convenzione con Airbnb per la riscossione dall'ospite e il riversamento al Comune dell'imposta di soggiorno. Di conseguenza, l'imposta non  deve essere riscossa al check-in.

Restano gli obblighi dichiarativi trimestrali e annuale (Conto della gestione).

Completato questo iter, manca solo la duplice comunicazione al Comune Ufficio TARI: comunicazione di cessazione dell'utenza domestica e contestuale comunicazione di inizio utenza non domestica per locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico (con modello dedicato):

https://www.comune.bologna.it/servizi-informazioni/dichiarazione-tari

https://www.comune.bologna.it/servizi-informazioni/iscrizione-tari-strutture-ricettive

In merito al self check-in (pratica utilizzata da diversi host) le Questure hanno precisato che la verifica dell'identità dell'ospite va effettuata di persona sulla base di presentazione di idoneo documento di identificazione in originale.

Può succedere che l'host sia contattato dalla Questura e in questi casi può assumere rilievo l'identificazione di persona.

Nelle informazioni per il check-in (da riportare nell'annuncio e comunque da comunicare all'ospite almeno una settimana prima dell'arrivo) è opportuno richiedere generalità, residenza, estremi documento di identificazione almeno dell'ospite prenotante (meglio ancora di tutti gli ospiti, così il check-in è più rapido) al fine di consentire la corretta predisposizione del contratto di locazione da firmare al check-in.

Tramite Airbnb è sempre stato possibile utilizzare un indirizzo e-mail per lo scambio dei contratti, ma mi pare che questa possibilità sia stata tolta.

Suggerirei quindi il check-in di persona, e non solo per questi motivi.

Il check-in e il check-out di persona danno un segnale preciso all'ospite e tendenzialmente determinano meno problemi di danni all'alloggio (In ogni caso, è opportuno che gli eventuali danni vengano contestati al check-out).

Buon proseguimento.

[Gianfranco138]

Alberto scusami mi inserisco nella conversazione perchè c'è un passaggio che non mi è chiaro riguardo l'imminente obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN). La legge stabilisce l'obbligo di esporlo negli annunci online ma io nel 80% degli annunci qui su AIRBnB non lo vedo. Forse perchè è ancora presto? Tra qualche mese forse se non si dispone del CIN non sarà più possibile pubblicare annunci?

[Gianfranco138]

quello che in sintesi non mi è chiaro è se il sito impedirà materialmente la pubblicazione degli annunci privi di CIN

[Alberto1535]

@Gianfranco138 

Avrebbe già dovuto farlo con i Codici regionali, per cui non so che cosa farà con il CIN, come pure è possibile che si allunghino i tempi per l'acquisizione del CIN.

[Gianfranco138]

Io pensavo scattasse una sorta di automatismo come per la cedolare secca che adesso viene applicata in automatico. Senza CIN l'annuncio non viene pubblicato. Ma credo che questo sia impossibile andrebbe anche un pò contro gli interessi del sito

[Alberto1535]

@Gianfranco138 ciao.

Attualmente i Codici Identificativi sono i Codici attribuiti dalle Regioni (quelle che hanno deliberato il Codice regionale).

C'è già l'obbligo di riportarlo nell'offerta dell'alloggio, quindi anche su Airbnb. In Emilia Romagna è prevista una sanzione da 500 a 3.000 euro.

Attendiamo le modalità di applicazione del nuovo CIN (che nella sostanza prenderà il posto dei Codici regionali).

Una volta acquisito il futuro nuovo CIN, questo dovrà essere esposto all’esterno dello stabile e dovrà essere inoltre indicato in ogni annuncio, ovunque pubblicato. 

[Gianfranco138]

@Alberto1535  sì quello che dici mi è chiaro, non ho però capito se il sito AirBnB, in qualità di intermediario, è obbligato a cancellare gli annunci che non rispettano la normativa sulla pubblicazione online del Codice. Ad oggi gli annunci con l'indicazione del Codice Regionale sono una minoranza...e quelli senza sono beatamente attivi😄

[Alberto1535]

@Gianfranco138 

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i soggetti che gestiscono portali telematici hanno l’obbligo di indicare, negli annunci ovunque pubblicati e comunicati, il
CIN dell’unità immobiliare

Quindi l'obbligo c'è, ma vedremo se sarà rispettato.