FLAVIA

[Giulia1916]

Buonasera, 

Ho un dubbio, il mese scorso ho messo casa a reddito e ho fatto il contratto con un signore che la gestisce dandogli una percentuale del 20%. Io (proprietario) non risulto nemmeno come cohost e il tizio che la gestisce risulta l host Dell annuncio. A lui arrivano tutte le comunicazioni di airbnb io non ho modo di vederle. Mi arriva solo un bonifico di airbnb a seguito di ogni prenotazione già slittato (a monte del 5%di commissione airbnb mi arriva l'80%, mentre all host arriva il bonifico del 20% ad ogni prenotazione). Ma é regolare? Io quando pago la cedolare del 21% non dovrei pagarla sull'intero ammontare lordo? Purtroppo io vedo solo l'80%  nel mio conto che mi fa airbnb per cui io quello andrei a dichiarare.... (per altro parlo del netto). Non so, per altro mi dice che non posso per ragioni sconosciute risultare come cohost. Qualcuno può aiutarmi? 

[Arianna49]

ciao @Giulia1916 se sei tu la titolare dell'alloggio e le pratiche sono a nome tuo, devi essere tu la titolare dell'annuncio e lui inserirsi come co-host. Trovo assurdo che tu nemmeno figuri e puoi vedere gli incassi reali, appunto dovrai pagare le tasse sul lordo (ripeto SE l'alloggio è a tuo nome)

[Benedetta]

Ciao @Giulia1916 , hai contattato l'assistenza? Credo che sia importante avere un supporto da parte loro per sistemare la situazione come consigliato da Arianna. 

Tienici informati e se hai bisogno di un supporto o consiglio siamo qui 🤗

[Giulia1916]

Purtroppo assistenza mi dice che per privacy non posso sapere queste cose (fa ridere perché l appartamento é il mio).. Ma é legale per un soggetto gestore mettere l annuncio sotto il suo account? Per altro sotto richiesta nemmeno posso apparire come co-host.. 

[Angela1056]

Ciao @Giulia1916 , dovresti leggere bene il contratto che hai stipulato. Se hai firmato un contratto con mandato di rappresentanza a un Property Manager per la locazione su Airbnb, questo PM può agire, secondo le clausole inserite nel contratto, per conto e a nome tuo per tutti gli aspetti burocratici e fiscali senza un ulteriore tuo intervento. Risulterà lui titolare dell’account e Host dell’annuncio.

Il property manager con mandato di rappresentanza è autorizzato a gestire gli aspetti fiscali, come l'incasso degli affitti, l'applicazione delle ritenute e il versamento delle imposte, ma (come primo intermediario che interviene nei pagamenti) deve adempiere agli obblighi di legge come la presentazione della Certificazione Unica (CU).

[Giulia1916]

ti giro il teso del contratto così che mi puoi aiutare a capirlo:

.....

Il Proprietario affida per 12 mesi, ovvero dal …………..al……………., al Gestore
dell’immobile di cui alle premesse, secondo le modalità di seguito elencate. L’accordo si
rinnoverà automaticamente sino a disdetta scritta di una delle due parti da inviare con almeno 60 giorni di preavviso, e fatti salvi i calendari già prenotati e non disdettabili nei confronti dei conduttori.
Ricevuta la disdetta il Gestore dovrà dare l’elenco degli impegni di locazione presi e consegnare le chiavi al Proprietario al termine dell’ultima locazione.
Art. 3

La gestione sarà limitata a locazioni brevi, di durata compreso tra 2 e 30 giorni. Qualora il
Gestore dovesse ricevere richieste per locazioni di durata superiore dovrà ricevere assenso da parte del Proprietario. Le locazioni saranno sottoposte da parte del Proprietario al regime alternativo di tassazione denominato Cedolare Secca, previsto dall’art. 3 del DLgs 14 marzo 2011, n. 23.

Art. 4

La pubblicazione della locazione avverrà attraverso i siti web dedicati alla promozione di
immobili ad uso turistico concordati tra il Proprietario ed il Gestore; su questi siti il Gestore verrà indicato come Super host.

Art. 5

Saranno a carico del Gestore, che se ne accollerà i costi, le seguenti attività:

• realizzazione di un servizio fotografico;
• gestione di tutte le attività promozionali;
• gestione dei calendari;
• gestione dei check in e check out 24ore /24 ore, 7/7 giorni;
• cambio biancheria e relative pulizie ad ogni check out;
• riscossione dei canoni di locazione mediante accredito diretto su conto
corrente bancario del Proprietario e del Gestore con quote parti già suddivise dai portali
convenzionati;

• controllo dell’immobile e degli impianti ad ogni fine locazione breve, al fine
di individuare eventuali anomalie e/o danni con segnalazione al Proprietario di eventuali
danni subiti dall’Immobile e sua mobilia;
• manutenzione ordinaria dell’immobile e suoi impianti (tutti);

Art. 6

Saranno a carico del Proprietario che se ne accolla i costi, le seguenti attività:

• spese condominiali ordinarie e straordinarie;
• utenze: energia elettrica, gas, acqua;
• tasse sull’immobile e suoi servizi;
• polizze assicurative a copertura di R.C. Furto e Incendio;
• mantenimento e sostituzione dei suppellettili e della mobilia, ove necessari
allo svolgimento del mandato;
• manutenzione straordinaria dell’immobile.
Art. 7

L’immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad abitazione transitoria del Conduttore e dei suoi ospiti, fino ad un massimo di…….. persone fermi restando gli obblighi in capo al Gestore
di istruire i conduttori in merito: alla disciplina da osservare nell’immobile e nelle parti
condominiali; al decoro; al divieto di emissioni acustiche fastidiose al vicinato; ai divieti di
introdurre cani o altri animali di qualsiasi taglia e di fumare all’interno dell’immobile; al
rispetto del regolamento condominiale. Saranno altresì a cura del Gestore far prendere visione al
Conduttore dello stato di fatto in cui si trova l’immobile ed il suo arredo, al momento dell’inizio
della conduzione e della sua fine permettendo al Proprietario di attivare le procedure di
risarcimento di eventuali danni che dovessero riscontrarsi all’atto del Check out, da attivarsi
presso i Provider, dandone immediata comunicazione al Proprietario.
Ferma restando la responsabilità dei conduttori, sarà compito del Gestore mettere il Proprietario
in condizione di far valere i propri diritti nei confronti di questi.

ecc ecc

[Giulia1916]

bisognerebbe capire se questo contratto la controparte figura come property manager o come host. Se non ho capito male, se ha firmato come property allora va bene che l'account sia suo e risulti come titolare e host, se invece non è property allora l'account dovrebbe risultare a mio nome (ovvero il nome del titolare). Giusto?

[Angela1056]

@Giulia1916 Chi ha fatto le registrazioni in Comune, Regione, Questura, CIR e CIN? Se li ha fatto il “Gestore” allora è lui il titolare dell’account sui vari portali ed effettivamente tu non hai nessun titolo, infatti al tuo account non è associato a nessun annuncio. 
Se invece le registrazioni sono a tuo nome come proprietario dovresti pretendere di comparire come host perché fiscalmente saresti il contribuente.

[Giulia1916]

Ma se per es. No lo pretendessi (facciamo caso l esempio) sono comunque apposto per quanto riguarda la tassazione? Io pagherei il 21% sul bonifico che dispone airbnb che é già decurtato del 20% di commissione Dell host.. Devo capire innanzitutto se é legale quello che sta facendo l host

[Angela1056]

@Giulia1916 Se il canone di locazione è incassato direttamente dal proprietario, Airbnb applica al proprietario la ritenuta del 21%. Il PM [gestore) sarà co-host e incasserà il suo compenso direttamente dal proprietario oppure da Airbnb su istruzioni del proprietario.

La ritenuta del 21% va comunque sempre calcolata sul 100% del canone di locazione lordo.

Se il canone di locazione è incassato invece dal PM, che quindi interviene direttamente nel pagamento al proprietario del canone, è il PM che deve applicare la ritenuta fiscale al proprietario (mentre Airbnb o altra OTA non dovrà applicare alcuna ritenuta).

Lo chiarisce la Circolare 24/E del 2017:

La comunicazione dei dati e la effettuazione della ritenuta sono previsti per
facilitare l’assoggettamento a tassazione dei redditi prodotti dal locatore persona
fisica e, pertanto, devono essere posti in essere dall’intermediario al quale il
locatore ha affidato l’incarico, anche nel caso in cui questi si avvalga a sua volta
di altri intermediari. Ad esempio, l’agenzia immobiliare che abbia ricevuto dal
proprietario dell’immobile l’incarico di locarlo e inserisce l’offerta di locazione
su una piattaforma on line, è tenuta a comunicare i dati del contratto qualora
questo sia concluso per il tramite della piattaforma. La piattaforma, infatti, rende
la prestazione all’agenzia, la quale se ne avvale per esercitare la propria attività di
intermediazione in favore del locatore, e non direttamente al locatore. L’agenzia
sarà inoltre tenuta ad effettuare la ritenuta se interviene nel pagamento del
contratto. Sarà cura dell’agenzia rendere esplicito al gestore della piattaforma la
veste nella quale opera, in modo che questi non effettui gli adempimenti.

E' questa la differenza rilevante che si riscontra nei diversi contratti stipulati tra il proprietario e il professionista (che sia PM o agente immobiliare).

[Giulia1916]

Però non ho capito bene. L host (ovvero la titolare Dell account d quella che gestisce l immobile) ha impostato che airbnb paga sia lei sia me e ha già spillato I due bonifici. Quello del 85%a me è quello del 15 a lei.. In che modo sarà tenuta a effettuare la trattenuta? Io così mi vedo per ogni prenotazione il bonifico di airbnb ma mmgia slittato della parte dell host, per cui andrei a dichiarare quello che arriva a me.. Corretto? 

[Angela1056]

@Giulia1916 come proprietaria dell’immobile dovresti essere tu il titolare dell’account e indicato come contribuente fiscale. Il proprietario è tenuto a pagare il 100%  di tasse sull’ammontare lordo dell’affitto (affitto + eventuale supplemento per pulizia finale e(o animali domestici) e il property manager pagherà le tasse sulla quota a lui spettante secondo il vostro accordo. 
Chi ha fatto le pratiche in Comune, Regione, Questura, CIR e CIN e a quale titolo?

[Benedetta]

@Giulia1916 , hai pensato di metterti in contatto con un avvocato per capire se il contratto che avete stipulato sia legale? 

Come @Angela1056 ha detto, sembra molto strano questo modus operandi. Se l'assistenza di Airbnb non è stata d'aiuto, ci sono altri enti al quale potresti rivolgerti? 

[Benedetta]

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