Inserimento CIN su annuncio relativo a più appartamenti affittati insieme

[Elena1034]

Buonasera,

vorrei segnalare un problema riscontrato oggi, durante l'inserimento dei codici CIN.

Sono proprietaria di 3 appartamenti all'interno di un podere di campagna, ciascuno iscritto in catasto come unità immobiliare indipendente, ciascuno dotato di precedente CIR, e da ieri anche di codice CIN.

Questi 3 appartamenti vengono affittati con locazione turistica, a volte singolarmente (3 annunci su AirBnb, uno per ogni appartamento), mentre quasi sempre sono affittati "tutti insieme" ad un unico gruppo di persone che chiede l'uso esclusivo della struttura (ed è presente il relativo annuncio su AirBnb, riguardante l'intera struttura composta dai 3 appartamenti).

Ho inserito il CIN in ogni annuncio degli appartamenti senza alcun problema, mentre se vado a inserire i 3 CIN sull'annuncio "di gruppo", la riga è molto lunga e mi permette di inserirli, ma al momento del salvataggio mi esce il messaggio "Assicurati che il numero inserito corrisponda a quello presente nel codice identificativo nazionale (CIN) e che il formato sia corretto. Ecco un esempio: IT123123A112345678", e non mi permette di salvare.

Sicuramente il software è stato impostato per riconoscere il formato standard del codice, e ovviamente 3 codici non vengono accettati. Ma inserire soltanto un CIN non sarebbe corretto..

Ho segnalato il problema all'assistenza clienti ma per il momento non hanno saputo cosa rispondere.

Qualcuno si trova nella mia situazione ?

[Stefano1671]

Mi trovo esattamente nella tua situazione e non sto ricevendo nessuna risposta 

[Alberto1535]

@Elena1034 buongiorno

sulla Community si cercano soluzioni, se percorribili,  per cui mi spiace evidenziare altri problemi.

Se ho capito bene, fai locazione turistica breve.

Come noto, da quest'anno sono intervenute diverse modifiche normative , le quali, in determinate circostanze stanno creando vincoli e impedimenti alle modalità "più libere" (sempre rispettose delle norme) di fare locazione breve.

Tra le norme, ai nostri fini, ricordo:

- nel caso di opzione per la cedolare secca, l'aumento dell'aliquota al 26% con la possibilità per il locatore di indicare in dichiarazione una unità immobiliare a sua scelta cui applicare l'aliquota del 21%;

- l'applicazione da parte di Airbnb della ritenuta fiscale del 21% con specifico riferimento all'unità immobiliare, poi certificata al locatore con la CU Locazioni brevi nonché comunicata all'Agenzia delle entrate;

- l'introduzione del CIN, codice identificativo di ogni singola unità immobiliare (come peraltro il Codice regionale).

Una delle circostanze coinvolte da queste norme è proprio l'offerta multipla, in un annuncio, di più unità immobiliari distinte.

Ai fini della corretta applicazione delle norme di cui sopra dovrebbero essere implementate delle pesanti modifiche procedurali tali da consentire:

- la suddivisione del canone complessivo tra le singole unità immobiliari (in altre parole, se 100 è il prezzo dell'intero complesso, dovrebbe essere possibile distinguere, ad esempio, 40 per A, 35 per B, 25 per C);

- la conseguente possibilità di indicare i dati catastali riferiti ad ogni distinta unità immobiliare;

- la conseguente possibilità di indicare il CIN (e il CIR) di ogni distinta unità immobiliare.

Francamente, mi pare poco probabile che Airbnb possa sostenere un investimento in procedura per un problema che per Airbnb è "locale" e comunque riguarda un numero piuttosto limitato di offerte.

Allo stato attuale, l'unica possibilità procedurale potrebbe consistere nell'indicare, nell'annuncio multiplo, i dati catastali dell'unità immobiliare A e il relativo CIN.

L'applicazione della ritenuta fiscale da parte di Airbnb verrebbe fatta con riferimento alla sola unità immobiliare A.

Ci sarebbero quindi due annunci (a prezzi diversi e con caratteristiche diverse) relativi (formalmente) alla stessa unità immobiliare A (il che non mi pare vietato da Airbnb).

In sede di dichiarazione dei redditi, optando per la cedolare, non ci sarebbe altra strada che applicare, su questi canoni "multipli" l'aliquota del 26% (come pure sui canoni "singoli" rivenienti dalla locazione della singola unità immobiliare A). L'aliquota del 21% verrebbe destinata ai canoni rivenienti dalla locazione della singola unità immobiliare B o C.

E' evidente che non si tratta di una soluzione formalmente corretta e rispondente alla realtà, ma almeno fiscalmente dovrebbe evitare contestazioni sull'imposta pagata.

L'alternativa potrebbe essere la chiusura dell'annuncio "multiplo", salvo altra ipotesi (che io non vedo) emergente sulla Community.

Prima di prendere una decisione, suggerirei la consulenza di un dottore commercialista.

p.c. @Stefano1671 

[Stefano1671]

Grazie Alberto per la precisazione.  Come potrai capire rinunciare alla possibilità di offrire un unico CASALE composto da più appartamenti (ognuno dotato di un suo codice CIN) mi sembra un grande limite. L'annuncio non verrebbe selezionato qualora nei criteri di ricerca venissero inseriti 10 posti letto (per esempio). Tutto questo perché non è possibile inserire più codici CIN nello stesso annuncio ?  Faccio presente che altri portali danno questa opzione senza nessun problema. Da un punto di vista della tassazione dei compensi è sufficiente dividerli per quattro (nel mio caso) e solo su un quarto applicare la tassazione del 21% piuttosto che del 26%. Questo non mi sembra un grande problema.

Inserire il codice CIN di un appartamento nell'annuncio multiplo, anche se permette di superare tecnicamente il problema, mi sembra un azzardo visto che quel codice va ad identificare un appartamento che non ha risponde a quanto indicato nell'annuncio (numeri di posti letto, numero di cucine, numero bagni ecc ecc).

Capisco che per AIRBNB il problema è "locale" ma al momento non vedo quali soluzioni ci sono se non rimuovere l'annuncio multiplo. 

[Elena1034]

In primo luogo ti ringrazio per le spiegazioni.

Vorrei precisare che, per quanto mi riguarda, il problema dell'aliquota non sussiste, non avendo (per determinate ragioni) l'opzione cedolare secca, ma la tassazione ordinaria. Pertanto il 21% trattenuto da AirBnb funziona da ritenuta d'acconto, dopodiché provvedo io in dichiarazione ad effettuare i relativi conguagli.

Sulla possibilità di chiudere l'annuncio multiplo, dico che si tratta dell'unica strada non percorribile, dal momento che si tratta della tipologia più richiesta in questo tipo di struttura. La clientela non italiana viaggia spesso in famiglie numerose e richiede espressamente strutture "ad uso esclusivo" nelle quali non deve condividere gli spazi esterni con estranei. In Toscana sono tantissime le situazioni di poderi di campagna, composti da più di due appartamenti, che vengono affittati ad un unico gruppo di persone. Sicuramente saremo un caso limitato, ma so di non essere l'unica.

Di certo mi riserverò di consultare il parere di un consulente, ma ai fini del reddito non credo sia un grosso problema se dichiaro 100 in riferimento ad un immobile o 30 su uno e 70 su un altro. La sostanza è che l'Irpef lo pagherò comunque su 100.

Un saluto 🙂

[Elena1034]

Aggiornamento.

l'assistenza di AirBnb risponde in questo modo:

"Gentile Elena,
il codice CIN richiesto su Airbnb deve essere lo stesso rilasciato dalle autorità, in quanto è richiesto da loro.
Pertanto si deve riferire ad un'unica unità, non è possibile per Airbnb modificare questo criterio."

Attendiamo sviluppi..

magari se iniziano a ricevere altre segnalazioni, qualcuno di degnerà di prendere in considerazione il problema.

[Elena1034]

Ultima risposta: per il momento possono solo fare una segnalazione del caso, ed invitano me (e chi interessato) a fare segnalazione diretta del problema sulla pagina AirBnb Feedback

[Stefano1671 · Accepted solution]

Buonasera Elena, ti do alcuni importanti aggiornamenti sull'argomento.

Tramite il portare AIRBNB sono stato messo in contatto con un professionista (avvocato) di Altroconsumo e mi ha chiarito la questione.

Il problema è "solo" di carattere tecnico in quanto la procedura di AIRBNB purtroppo non permette di inserire più CIN nel campo relativo. 

E' sufficiente bypassare il "problema tecnico" inserendo nell'annuncio multiplo il CIN di uno dei 3 appartamenti e nella DESCRIZIONE precisare che l'annuncio si riferisce alla prenotazione congiunta di tutti e 3 gli appartamenti riepilogando i codici CIN di ognuno di essi. La normativa impone infatti di inserire i CIN sugli annunci dei portali OTA ma (ovviamente) non precisa in quale campo (se nella descrizione o altrove). Da un punto di vista giuridico l'annuncio riporterebbe tutti i CIN degli appartamenti affittati e, secondo l'Avvocato, non ci sarebbe nessun illecito/violazione normativa. Secondo l'Avvocato qualsiasi contestazione potrebbe essere eccepita rispettando la forma in questo modo. In attesa che AIRBNB apporti le adeguate modifiche mi sembra la soluzione più ragionevole

[Elena1034]

Ti ringrazio tanto Stefano!

Mi sembra una soluzione ragionevole.

Provvedo immediatamente 👍🏼

Nel frattempo ti comunico di aver contattato anche booking per lo stesso problema: loro mi hanno chiesto di inviare tramite chat i Cin riferiti agli ID di ciascun appartamento, e avrebbero

provveduto loro ad inserirli dentro all'annuncio (dato che la parte descrittiva su booking non è libera)

Vediamo se si risolve anche lì.

Un saluto!

[Alberto1535]

@Stefano1671  @Elena1034 buongiorno

mi fa piacere che un avvocato abbia suggerito la medesima soluzione di compromesso che avevo pubblicato (come parere non qualificato) un paio di giorni fa.

Mi ero permesso di suggerire la consulenza di un dottore commercialista, in quanto la problematica, piuttosto che di natura legale, implica aspetti fiscali irrisolti (per cui si tratta di scegliere consapevolmente il "male minore").

Se si tratta di locazioni brevi, quindi assoggettati a ritenuta fiscale, l'intermediario ha l'obbligo di comunicare all'Agenzia delle entrate i dati catastali dell'unità immobiliare sulla quale applica la ritenuta fiscale.

Di conseguenza, l'intermediario (per vincoli procedurali) comunicherà all'Agenzia delle entrate di avere corrisposto compensi ed applicato la ritenuta solo con specifico riferimento a una determinata unità immobiliare.

Questo risulterà anche nella CU Locazioni brevi rilasciata dall'intermediario ai fini della dichiarazione dei redditi.

Sono solo su Airbnb, per cui non conosco Booking o altri portali.

Ma chiedo:

come fanno a gestire correttamente questa problematica se (a quanto mi risulta) sono tuttora inadempienti all'obbligo di applicazione della ritenuta fiscale ?

Un cordiale saluto.

[Elena1034]

Direi che Booking, almeno per il momento, ha scelto la strada meno impegnativa. Anche perché non mi risulta sia stato multato come Airbnb (e mi domando, perché solo Airbnb!?). Altri OTA come ad esempio Vrbo (ex Homeaway) non si stanno proprio adeguando... Boh.

Per quanto riguarda la tua puntualizzazione sulla correttezza dei dati che saranno comunicati all'AdE, è vero, ma teniamo presente che si tratta pur sempre di una ritenuta di acconto. Io potrei avere altri affitti diretti, senza il tramite di un OTA (a me capita spesso che gli ospiti vogliano evitare la commissione, e mi chiedano di prenotare direttamente), pertanto le somme che saranno comunicate con la CU non saranno mai quelle effettive. In più torno a pensare alla questione di fondo, ovvero che è la persona fisica ad essere tassata in capo ai suoi redditi da fabbricati, indipendente dal fatto che 30 sia stato attribuito all'immobile A e 70 all'immobile B, oppure 100 tutto all'immobile A.

Per quanto mi riguarda poi, i dati catastali che appariranno non saranno poi neanche così "scostati": codice comune, foglio e particella sono sempre gli stessi, è solo il subalterno a cambiare, nei 3 appartamenti. Io non credo che questa piccola differenza possa portare a una contestazione se i redditi dichiarati sono giusti...

[Stefano1671]

Per quanto riguarda l'applicazione della cedolare secca, nel mio caso non mi viene ancora applicata da AIRBNB che continua ad erogarmi l'importo lordo (stessa cosa BOOKING) anche perchè in fase contrattuale avevo optato per questa opzione. 

Tutti gli HOST che si trovano nella mia zona si trovano nella mia stessa situazione.

Sarò poi io contribuente che riporterò nel modello 730 gli importi lordi ricevuti sui quali applicare la cedolare secca. (Esattamente nella stessa modalità utilizzata nel caso di prenotazioni "dirette" senza OTA).

[Elena1034]

Su questo rimango perplessa: io sapevo che soltanto gli host professionali o chi gestisce annunci per conto terzi può evitare la ritenuta d'acconto del 21%. Del resto Airbnb riporta questo, nell'apposita sezione: "La legge italiana ci impone di applicare una ritenuta fiscale del 21% sui guadagni degli host non professionali derivanti da locazioni brevi (fino a 30 notti)." 

Io sono un host privato e gestisco solo annunci relativi a mie proprietà, pertanto ero convinta che non ci fosse alternativa se non confermare la trattenuta.. 

@Alberto153 sapresti darci qualche delucidazione?

Grazie 😉

[Elena1034]

@Alberto1535 avevo digitato male il nome, chiedo scusa...

chiedevo anche a te conferma di quanto è venuto fuori in merito all'obbligo della tassazione al 21% con @Stefano1671.

A me risulta che gli host privati siano obbligati ad accettarla.

"... Airbnb riporta questo, nell'apposita sezione: "La legge italiana ci impone di applicare una ritenuta fiscale del 21% sui guadagni degli host non professionali derivanti da locazioni brevi (fino a 30 notti)." 

[Alberto1535]

@Elena1034 ciao, certamente.

Nel solo caso di locazioni brevi  (locazioni tra "privati" con durata max 30 giorni per qualunque finalità anche turistica) l'intermediario che intervenga nel pagamento (come Airbnb) ha l'obbligo di applicare la ritenuta fiscale nella misura del 21%, per cui il locatore è obbligato a subirla.

Nel caso invece di gestione non imprenditoriale di struttura  ricettiva [che produce redditi diversi di natura occasionale] , quindi, ad esempio, in relazione a quanto consentito dalle norme regionali, nella gestione non imprenditoriale di B&B o nella gestione non imprenditoriale di CAV, la ritenuta fiscale non deve essere applicata (Circolare 24/E 2017), e quindi il gestore deve fornire adeguate istruzioni a Airbnb per NON applicare la ritenuta.

Per tener conto delle difficoltà che gli intermediari possono incontrare per
individuare i casi in cui sono tenuti a tali adempimenti, il provvedimento ha
disposto che vi sono tenuti sulla base dei dati comunicati loro dal locatore.

La responsabilità circa la veridicità dei dati ricade sul locatore il quale è comunque responsabile della corretta tassazione del reddito e del corretto adempimento di altri eventuali obblighi tributari connessi al contratto nonché della mendacità delle proprie dichiarazioni. (Circolare 24/E 2017).

In altre parole, in presenza dell'obbligo di ritenuta per le locazioni brevi, l'intermediario che intenda effettuare la ritenuta, ma non lo fa sulla base delle informazioni ricevute, non è più responsabile della mancata applicazione della ritenuta stessa [costata ad Airbnb un accertamento da 576 milioni], in quanto lo diventa il locatore che ha fornito i dati.

A distanza di 7 anni dall'introduzione dell'obbligo, non si comprende come vi siano intermediari che ancora non applichino la ritenuta fiscale sulle locazioni brevi.

In questo caso, la responsabilità della mancata applicazione della ritenuta ricade sull'intermediario.